3B yapı sınıfı ile 3BSYM aynı şey değil
Kâğıttaki "3B" III. sınıf B grubu mu, tapuda aranan üç boyutlu sayısal yapı modeli mi? İki kavramın yan yana tablosu, 2026 birim maliyet sınıfları, 21.050 TL/m²'nin neden inşaat fiyatı olmadığı ve BIM tabanlı üçüncü anlam.
Kâğıtta "3B" gördüğünüzde ayrı şeyler kastediliyor olabilir. 3B yapı sınıfı, III. sınıf B grubunun kısa adıdır; 2026'da metrekaresine 21.050 TL yaklaşık birim maliyet yazılır. 3BSYM ise üç boyutlu sayısal yapı modelidir: tapuda kat irtifakı (bina bitmeden kurulan daire hakkı) veya kat mülkiyeti (bitmiş binadaki daire mülkiyeti) kurulurken aranan dijital dosya.
Benzerlik ilk iki karakterde biter. Birincide 3 sınıfı, B grubu gösterir; ikincide 3B üç boyut demektir. Yanında metrekare, bedel veya grup yazıyorsa yapı sınıfına, 3BSYM veya doğrulama kodu yazıyorsa modele bakıyorsunuz.
Biri bedel hesabının girdisi, öteki tapu işleminde aranan model
: Açılımı
3B yapı sınıfı: III. Sınıf (B) Grubu
3BSYM: Üç boyutlu sayısal yapı modeli
: Hangi metinde
3B yapı sınıfı: 2026 Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Tebliği
3BSYM: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün (TKGM) 2025/2 sayılı genelgesi
: Hangi işte geçer
3B yapı sınıfı: Mimarlık ve mühendislik hizmet bedeli hesabında
3BSYM: Kat irtifakı ve kat mülkiyeti işleminde
: Neye bakılır
3B yapı sınıfı: Yapının türü, katı, yüksekliği, alanı veya döşeme yükü
3BSYM: Onaylı mimari proje
: Kim belirler, kim sorumlu
3B yapı sınıfı: Tebliğ listesi; benzer yapıda Tebliğ'i uygulayan kurum
3BSYM: Yapı aplikasyon projesini hazırlayan harita mühendisinin sorumluluğunda üretilir
: Konum bilgisi
3B yapı sınıfı: Parsel veya koordinat sormaz
3BSYM: Var, parsel köşeleri aplikasyon krokisine (köşe koordinatlarını veren belge) dayanır
: Sonunda elinizde olan
3B yapı sınıfı: TL/m² değeri
3BSYM: Doğrulama kodu almış dijital model
Binanın 3B, 3C veya 4A olması model gerekip gerekmediğini belirlemez; bunu yapılacak tapu işlemi ve dosyanın dayandığı kanun belirler.
Binanın 3B yapı sınıfı olup olmadığını türü ve boyu belirler
Yapının türü aynı kalsa da bir eşik geçilince harf değişir: üç katlı apartman III-A iken dört katlısı, yüksekliği 21.50 metreyi aşmıyorsa III-B olur. Üç katlı iş merkezi ise baştan III-B'dir. Tebliğ'de "3B" yazmaz, "III. Sınıf (B) Grubu" başlığına bakın.
Yapı (listeden örnekler): Apartman tipi konut
Sınırı: Üç kata kadar
Sınıf: III-A
2026 TL/m²: 19.800
Yapı (listeden örnekler): Konut
Sınırı: Üç kat üzeri, 21.50 m dahil
Sınıf: III-B
2026 TL/m²: 21.050
Yapı (listeden örnekler): Konut
Sınırı: 21.50 m üzeri, 30.50 m dahil
Sınıf: III-C
2026 TL/m²: 23.400
Yapı (listeden örnekler): İş merkezi, ticari yapı
Sınırı: Üç kata kadar
Sınıf: III-B
2026 TL/m²: 21.050
Yapı (listeden örnekler): İş merkezi, ticari yapı
Sınırı: Üç kat üzeri, 21.50 m dahil
Sınıf: III-C
2026 TL/m²: 23.400
Yapı (listeden örnekler): Müstakil veya ikiz konut
Sınırı: Bağımsız bölüm brüt alanı 200 m²'nin altında
Sınıf: III-B
2026 TL/m²: 21.050
Yapı (listeden örnekler): Müstakil veya ikiz konut
Sınırı: 200 m² dahil, 500 m²'nin altında
Sınıf: III-C
2026 TL/m²: 23.400
Yapı (listeden örnekler): Sanayi tesisi
Sınırı: Döşeme hareketli yükü 0-500 kg/m²
Sınıf: II-C
2026 TL/m²: 15.100
Yapı (listeden örnekler): Sanayi tesisi
Sınırı: Döşeme hareketli yükü 501-3.000 kg/m²
Sınıf: III-B
2026 TL/m²: 21.050
Yapı (listeden örnekler): Sanayi tesisi
Sınırı: Döşeme hareketli yükü 3.001 kg/m² ve üzeri
Sınıf: IV-A
2026 TL/m²: 26.450
Yapı (listeden örnekler): Sanayi tesisi idari binası
Sınırı: Yük şartı yok
Sınıf: III-B
2026 TL/m²: 21.050
Fabrika yapacaksanız son dört satıra bakın. Hareketli yük, döşemeye kullanım sırasında gelen insan, eşya ve makine yüküdür.
Yapınız listede açıkça yoksa veya sınıfından emin olamıyorsanız Tebliğ'in 2. maddesi iki yol gösterir. Yapınız listedeki bir gruba benziyorsa sınıfını Tebliğ'i uygulayan kurum ve kuruluşlar o grupla kıyaslayarak belirler. Benzeri yoksa veya listede olduğu hâlde sınıfında tereddüt varsa sınıf hesapla bulunur: projeden çıkan imalat miktarları birim fiyatlarla çarpılır, çıkan yaklaşık maliyet toplam inşaat alanına bölünür, sonuç hangi sınıfın birim maliyetine yakınsa yapı o sınıfa girer.
Varsayımsal örnek: Müteahhit teklifi değil, imalat miktarlarından çıkan yaklaşık maliyet 34.500.000 TL, toplam inşaat alanı 1.500 m² olsun.
Birim maliyet: 34.500.000 ÷ 1.500 = 23.000 TL/m².
III-B'ye uzaklık: 23.000 − 21.050 = 1.950 TL/m².
III-C'ye uzaklık: 23.400 − 23.000 = 400 TL/m².
En yakın değer III-C'nin; hesap yapıyı 3C'ye koyar.
21.050 TL/m² bir inşaat fiyatı değildir
Tebliğ'in adı amacını söyler: bu rakam mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılır.
Varsayımsal örnek: Beş katlı, yüksekliği 21.50 metrenin altında, toplam inşaat alanı 1.200 m² olan bir apartman düşünün.
Sınıfı III-B, birim maliyeti 21.050 TL/m².
Yaklaşık maliyet: 21.050 × 1.200 = 25.260.000 TL.
Bu 25.260.000 TL'yi müteahhit teklifiyle veya satış değeriyle karşılaştırmayın. Sayı hizmet bedelini de vermez, yalnız o hesabın girdisidir.
Birim maliyet KDV hariçtir, %15 genel gider ve %10 yüklenici kârı içindedir; bu onu teklif yapmaz. Tebliğ aynı gruptaki her yapıya ortalama nitelikli malzemeyle belirlenmiş tek rakam yazar, müteahhit ise sizin projenizin malzemesini, zeminini ve güncel piyasa fiyatlarını hesaplar. Arsa bedeli, çevre düzenlemesi ve zemin iyileştirme ile bina dışı bağlantıları kapsayan altyapı giderleri içinde yoktur.
Yapı sınıf ve grubu başka hesaplarda da geçer. Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği denetim hizmet bedeli tablosunu bu tebliğin sınıflarına bağlar; 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 42. maddesi metrekare başına ceza birimlerini yapı sınıf ve grubuna göre sayar. Sınıf dili ortaktır, tutarlar değil: 21.050 TL'yi denetim bedeli veya ceza birimi diye kullanmayın.
Rakamı yılıyla okuyun. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bu tebliği her yıl yayımlar; 2026 metni 3 Şubat 2026'da çıktı, 1 Ocak 2026'dan geçerlidir.
3BSYM'yi tapu arar, ama mülkiyeti ona dayandırmaz
2025/2 sayılı genelgeye göre 3BSYM, onaylı mimari projeye göre düzenlenen yapı aplikasyon projesinin eki olan yapı modelidir. Satış ofisinde gördüğünüz üç boyutlu görsel bu model değildir. Yapı aplikasyon projesi binanın köşe koordinatlarını ülke koordinat sistemine işler; harita mühendisi hazırlayıp imzalar, ruhsatı veren kurum onaylar.
Model doğrulama uygulamasından geçince altı haneli bir kod alır. Kod onayın yerini tutmaz; ardından ruhsatı veren kurum ve kadastro müdürlüğü ayrıca kontrol eder. Kadastro tarafında parsel köşeleri aplikasyon krokisine dayanmalı, binanın konum bilgileri yapı aplikasyon projesiyle uyuşmalıdır; uyuşmazsa dosya geri döner.
Model tapu işleminde aranır, ama hakkınızın dayanağı değildir: tescil onaylı mimari projeye dayanır. Model projeyle uyuşmazsa dosya geri döner ve model yeniden üretilir.
Sınıf ile modelin birbirinden ayrı çalıştığını en açık Yapı Kayıt Belgesi dosyasında görürsünüz. Bu belge, 31 Aralık 2017'den önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar için verilmiş imar barışı belgesidir. İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesine göre yapı sınıf ve grubu, yapı sahibinin beyanıyla sisteme girmiştir. 2025/2 sayılı genelge ise bu yapılarda modeli aramaz, çünkü bu dosyada onaylı mimari proje aranmaz. Aynı dosyada sınıf vardır, model yoktur. Dosyanın tapuya giden adımlarını Yapı Kayıt Belgesinden tapuya yazısı anlatır.
Kimin neyi hangi sırayla yaptığını ve dosyanın nerede geri döndüğünü 3BSYM'de roller, doğrulama ve sık hatalar yazısı anlatır.
Bir üçüncüsü daha var: BIM tabanlı "3B sayısal yapı modeli"
5 Ağustos 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan Mimarlık ve Mühendislik Projelerinin Dijital Olarak Hazırlanması Hakkında Yönetmelik de "3B sayısal yapı modelleri"nden söz eder. Ad neredeyse aynıdır, ama burada kastedilen BIM tabanlı ruhsat projesi modelidir. BIM, yapı bilgi modellemesi demektir; yönetmelik bu modeli TS EN ISO 19650 standartlarına bağlar, teslim biçimi olarak da IFC dosyasını yazar.
Yönetmelik mimari, statik, elektrik ve tesisat projelerini sayar; haritayı veya aplikasyon projesini anmaz. BIM modelini TKGM'nin aradığı 3BSYM ile aynı belge sanmayın. Yönetmelik 1 Eylül 2027'de yürürlüğe girer, uygulaması binanın türüne, alanına ve bulunduğu il ile belediyenin nüfusuna göre kademelidir.
Kâğıttaki ifade sizi hangi dosyaya götürür
Kâğıtta ne yazıyor: III-B, yapı sınıfı, TL/m²
Kastedilen: Yapı sınıfı
Ne yaparsınız: Tebliğ listesinde yapınızı bulun; listede yoksa dosyanızda Tebliğ'i uygulayan kuruma sorun
Kâğıtta ne yazıyor: 3BSYM, doğrulama kodu
Kastedilen: TKGM'nin aradığı model
Ne yaparsınız: Yapı aplikasyon projesini hazırlayan harita mühendisiyle görüşün
Kâğıtta ne yazıyor: BIM, IFC
Kastedilen: Dijital proje modeli
Ne yaparsınız: 1 Eylül 2027'den önce yürürlükte değil; sonrası için kademeyi projeyi hazırlayan mimar ve mühendislere sorun
Kâğıtta ne yazıyor: Tek başına "3B" veya "3B sayısal yapı modeli"
Kastedilen: Belirsiz
Ne yaparsınız: Yazana sınıf mı, hangi model mi olduğunu sorun
Bedel veya ceza uyuşmazlığı avukatın işidir. Modelin dosyanızda aranıp aranmadığını Kocaeli'de 3BSYM hazırlama hizmetimizin sayfasındaki dosya tablosu gösterir; tabloya uymayan dosyada ruhsat kurumuna sorun. Modeli hazırlatacaksanız aynı sayfadan başlayabilirsiniz.
Kaynaklar
PROJENİZİN SONRAKİ ADIMI
İhtiyacınıza uygun sonraki adım.
Konuyla ilgili bilgileri inceleyin ve projeniz için bir sonraki adımı belirleyin.
Kocaeli Yapı Aplikasyon Projesi ve Uygulamaları