Zorunlu tevhid nedir? Parsel birleştirme şartları ve maliyet kalemleri

Belediyeden bir yazı aldınız: parseliniz mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli değilmiş, üç ay içinde komşu malikle anlaşmanız isteniyor. Ya da ruhsat başvurunuz yola cepheniz olmadığı için geri döndü. Bu iki durumda parselleri birleştirmek (tevhid) tercih olmaktan çıkabilir. Geri kalan durumların çoğunda karar hâlâ sizindir.

Kanunda "zorunlu tevhid" adıyla bir işlem yok. Uygulamada bu ad, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. maddesi ile Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 5. maddesindeki iki mecburiyet için kullanılıyor. Önce elinizdeki belgenin hangi satıra girdiğine bakın.

Zorunlu tevhid iki hükümden doğar, öteki durumlar başka sonuca gider

• Durumunuz: Yola değen ama alan, cephe genişliği, çekme mesafesi gibi nedenlerle ruhsat alamayan imar parseli; idare tebligat yaptı

  Birleştirme: Zorunlu hale gelebilir

  Kim, ne zaman: Malikler tebliğden itibaren 3 ayda anlaşır; anlaşamazlarsa idare kendiliğinden (resen) birleştirebilir veya bölebilir (ifraz)

  Elinizdeki seçenek: Süre içinde birleşme biçimini kendiniz seçmek

  Dayanak: 3194 m.15; Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Yönetmeliği m.7

• Durumunuz: Parsel yola hiç değmiyor, idare parselasyon uygulayamıyor

  Birleştirme: Mecburi

  Kim, ne zaman: Yönetmelik süre koymaz; birleşmeden ruhsat çıkmaz

  Elinizdeki seçenek: Eski parselde süresiz geçiş hakkı

  Dayanak: Yönetmelik m.5/14

• Durumunuz: Asgari ölçünün altında, komşular mevzuata uygun yapılaştığı için müstakil kalmış

  Birleştirme: Gerekmez

  Kim, ne zaman: İdare kurallara uygun yapıya izin verir

  Elinizdeki seçenek: Tek başına yapı

  Dayanak: Yönetmelik m.8/4

• Durumunuz: Kapanan yoldan veya kamulaştırmadan artan, tek başına yapı yapılamayan parça size satılmak isteniyor

  Birleştirme: Önce satın alma

  Kim, ne zaman: İdare bedel takdir eder; almazsanız parçayı paylı hale getirip satar

  Elinizdeki seçenek: Bedele itiraz

  Dayanak: 3194 m.17

• Durumunuz: Komşu parseli alıp daha büyük proje istiyorsunuz

  Birleştirme: İsteğe bağlı

  Kim, ne zaman: Malikler başvurur, belediye encümeni (belediyenin karar kurulu) onaylar

  Elinizdeki seçenek: Ayrı kalıp ortak otopark

  Dayanak: 3194 m.16

İlk satırda süre işler, ikinci satırda geçiş hakkı istisnası dışında birleşmek mecburidir. Üçüncü ve beşinci satırda zorunda değilsiniz; dördüncüde soru birleşme değil, parçayı satın alıp almayacağınızdır.

Üç aylık süre tebligatla başlar, komşunuz da başlatabilir

İdare tebligatı kendiliğinden yapabilir, maliklerden birinin talebi üzerine de yapabilir. Süre tebliğ tarihinden işler; yazının size ulaştığı tarihi not edin.

Malikler anlaşsa da iş bitmez. Anlaşma, bir malikin ötekinin parselini alması ya da birlikte başvurup paylı malik olmak şeklinde olabilir; encümen onayı ve tescil yine gerekir.

Süre dolunca sonuç her zaman birleştirme olmaz: kanun fiilî duruma göre ifrazı da sayar. Resen birleştirmede farklı malikler paylı kalırsa iş davaya gidebilir: kanunun 16. maddesi, kanuna göre paylı hale getirilen taşınmazda malikler bu işlemin tebliğinden itibaren altı ayda anlaşamaz veya mahkemeye gitmezse idarenin hissedar gibi ortaklığın giderilmesi davası açabileceğini yazar. Bu dava, paylı parselin bölünmesi veya satılmasıyla ortaklığı bitirir.

Şekil 1: Anlaşmak işi bitirmez, süre dolması da her zaman birleşme demek değildir; resen birleştirmede paylı kalırsanız ilk yazıdan değil, bu işlemin tebliğinden işleyen altı aylık ikinci bir süre gündeme gelebilir.

Üç ayı şu sırayla kullanın: önce yazıdaki gerekçeyi parselinizin ölçüsüyle karşılaştırın (gerekçe yazıda yoksa sondaki ilk soruyla başlayın). Sonra komşuyla bedeli konuşun, ipotek varsa bankanın onayını isteyin; ikisi masraf bölümündeki üç yükte. Anlaşmayı süre içinde başvuruya çevirin; anlaşmanın tek başına yetip yetmediğini sondaki ikinci soru netleştirir. İtiraz edecekseniz üç ayı beklemeyin: itirazın yolu ve süresi ayrı olabilir, yazıyı alır almaz bir avukatla netleştirin.

Gerekçeyi parselin ölçüsüyle karşılaştırın

Alanı büyük bir parsel de elverişsiz sayılabilir, çünkü yönetmelik konut için metrekare asgarisi yazmaz, genişlik ve derinlik arar. Plan notu veya idarenin kendi yönetmeliği farklı ölçü getirebilir, onlar önce gelir. Bütün ölçüler ifraz şartları yazımızda duruyor.

Varsayımsal örnek: Konut bölgesi, köşe başı olmayan parsel. Plan 4 kat ve ayrık nizam vermiş, başka ölçü yok; yan bahçe 3 m, ön bahçe 5 m.

• Asgari genişlik: iki yan bahçe + 6 m (4 kata kadar bina payı) = 3 + 3 + 6 = 12 m

• Asgari derinlik: ön bahçe + 13 m (yönetmelikteki pay) = 5 + 13 = 18 m

• 9 m × 30 m parsel (270 m²): genişlik 3 m eksik, ölçüyü karşılamaz

• 12 m × 18 m parsel (216 m²): iki ölçü de tamam

9 m'lik parsel aynı yola cepheli, derinliği yeten 7 m'lik komşusuyla birleşirse 9 + 7 = 16 m olur, genişlik ölçüsü sağlanır.

Şekil 2: Bu örnekte sonucu alan değil genişlik ve derinlik belirler: 270 m²'lik parsel 12 m genişliğe yetişemez, 216 m²'lik parsel iki ölçüyü de karşılar.

Cephesiz parselde birleştirme mecburi, geçiş hakkı dar bir istisna

Adanın ortasında kalmış, yola hiç değmeyen bir parsel düşünün: idare buna ruhsat düzenleyemez. Parselasyonla sorunu çözemiyorsa yola cepheli parsellerden biriyle birleşmek mecburidir. Yönetmelik komşu seçmez; cevap, kiminle anlaşabildiğinize ve o parselin aşağıdaki şartları taşımasına bağlıdır. Reddeden komşuyu zorlayan bir hüküm de yazmaz: yola cepheli komşuların hepsi reddederse ve geçiş hakkı istisnası yoksa ruhsat çıkmaz. Kalan yol, belediyeden üç aylık tebligatı istemektir; cephesiz parselde bunu uygulayıp uygulamayacağını belediye söyler.

Geçiş hakkı istisnası için üç koşul birlikte aranır: parsel bu yönetmelikten önce mevcut planlarla oluşmuş olacak, bitişiğinde boş parsel bulunmayacak ve fiilî durum yüzünden cephe sağlanamayacak. Komşudan süresiz geçiş hakkı alınıp tapuya şerh edilince ruhsat düzenlenebilir. Ayrıntısı arsaya yol yoksa geçit hakkı yazımızda.

İsteğe bağlı birleştirme inşaat hakkı eklemez, hesabı toplar

İki parsel birleşince emsal büyür diye hesap yapmayın. Yönetmeliğin 7. maddesine göre aynı nizam ve kullanımdaki parseller birleşirse yeni parselin taban alanı ve katlar alanı, eski parsellerin ayrı ayrı hesaplanan toplamını geçemez. TAKS taban alanının parsele, KAKS (emsal) kat alanları toplamının parsele oranıdır.

Varsayımsal örnek:

• Parsel: A: TAKS 0,40, KAKS 1,20

  Alan (m²): 300

  Taban alanı (m²): 300 × 0,40 = 120

  Katlar alanı (m²): 300 × 1,20 = 360

• Parsel: B: TAKS 0,30, KAKS 0,90

  Alan (m²): 400

  Taban alanı (m²): 400 × 0,30 = 120

  Katlar alanı (m²): 400 × 0,90 = 360

• Parsel: Birleşince tavan

  Alan (m²): 700

  Taban alanı (m²): 240

  Katlar alanı (m²): 720

A'nın katsayısını 700 m²'ye uygulayan malik 280 m² taban ve 840 m² katlar alanı bekler, yani 40 m² taban ve 120 m² katlar alanı fazla sayar. Birleştirmenin kazandırdığı şey yerleşimdir: aradaki sınır ve onun çekme mesafesi kalkar.

Birleştirme bitişiklik, tescilli plan ve aynı nizam ister; şu parseller baştan elenir

1. Parseller bitişik olmalı.

2. Planlı alanda adanın parselasyon planı (adayı imar parsellerine ayıran plan) tapuya tescil edilmiş olmalı; bunu belediyenin imar birimi söyler.

3. Yapı nizamı ve kullanım kararı aynı olmalı. Farklı yollardan cephe alan ara parseller ve planda ifraz hattıyla ayrılmış parseller de birleşmez.

4. Malikler başvuruyorsa bütün malikler ve hak sahipleri onay vermeli.

5. Ada bazında etüt, parsel dağılımının estetiği ve sokak siluetini bozmadığını göstermeli.

6. Belediye encümeni veya il idare kurulu uygunluğu onaylamalı.

Plan değişikliğiyle yola veya parka düşen kısım kamuya geçmeden ya da tapuda imar uygulaması belirtmesi varken de birleştirme olmaz. Bu durumlarda yapılacak işi ve onay adımlarını tevhid sayfamızdaki tabloda gösterdik.

• Karşılaştığınız durum: Araya yol veya başka parsel giriyor

  Sonuç: Bitişik değil, birleşmez. Yolu plan kapatmışsa ve parça tek başına yapıya elverişsizse kapanan yolun tescili ve bitişik malike satışı birleştirmeyle birlikte yürür

  Dayanak: Tapu Sicili Tüzüğü m.66; 3194 m.17

• Karşılaştığınız durum: Kapanan yol, cephesiz parsellere cephe sağlanmadan birleştiriliyor

  Sonuç: Yapılamaz

  Dayanak: Yönetmelik m.7/5

• Karşılaştığınız durum: Ada parselasyonsuz, ama parsel istisna alanında

  Sonuç: Parselasyon şartı aranmaz. Kamu dışındakiler teknik rapor ister, gerekçe encümen veya kurul kararında ya da idare onayında yazılır

  Dayanak: 3194 m.15; Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Yönetmeliği m.7

İstisna şu yerlerde işler: merkezî kamu yatırımı veya kamu mülkiyeti alanı (çok sayıda ada veya donatı alanı oluşturan işler hariç), parselasyonun uygulanamadığı yerleşik alan, koruma planı alanı, büyük kısmı plana uygun oluşmuş adanın kalan parçası. Parselinizin bunlara girip girmediğini de imar birimi söyler.

Elinizde durum haritası varsa (eski ve yeni sınırları plandaki kullanımla aynı altlıkta gösterir, idare onaylar), yeni sınırın yola veya parka taşıp taşmadığını oradan görürsünüz.

Birleştirmeye benzeyen dört iş

• Sınır düzeltme: Parsel sayısı değişmez, bu yüzden malikler istediğinde asgari ifraz şartları aranmaz.

• Ortak otopark: Birleştirme gerekmez. Malikler muvafakat eder, parsel sınırları korunur, vaziyet planı onaylanır, tapuya beyan düşülür.

• İmar uygulaması: İdare malik onayı aramadan birleştirip dağıtır, ama bu parselasyondur, düzenleme ortaklık payı (DOP, yol ve park için kesilen pay) kesilebilir.

• Apartmanda iki daireyi birleştirmek: Bağımsız bölüm işlemidir, onaylı tadilat projesi ve yeni arsa payı listesi ister.

Tek bir tevhid masrafı yok, ayrı kasalara giden kalemler var

Birleştirme dosyasında mühendislik hizmeti, teknik kontrol, uygunluk onayı ve tapu tescili ayrı aşamalardır. İlgili işin yetkili lisanslı büro kapsamı ile belediye, kadastro ve tapu sorumluluğu dosya açılırken belirlenir. Bir aşamaya ödenen bedel ötekilerin dahil olduğu anlamına gelmez.

• Kalem: Birleştirme hizmeti

  Muhatap: Yetkili büro

  Tekliften önce doğrulanacak bilgi: Güncel tarife dönemi, parsel sayısı, sınıfı ve işlem notları

• Kalem: Gerekli ek ölçüm veya kroki

  Muhatap: Yetkili hizmet sağlayıcı

  Tekliften önce doğrulanacak bilgi: İdare bunu gerçekten istiyor mu; mevcut belge yeterli mi?

• Kalem: Ulaşım ve yeniden ziyaret

  Muhatap: Büro

  Tekliften önce doğrulanacak bilgi: İlk teklife dahil mi, hangi durumda ayrıca doğar?

• Kalem: Kadastro kontrolü

  Muhatap: İlgili kurum

  Tekliften önce doğrulanacak bilgi: Dosyaya uygulanacak kontrol satırı ve ödeme bildirimi

• Kalem: Tapu işlemi ve varsa harç

  Muhatap: İlgili tahsil birimi

  Tekliften önce doğrulanacak bilgi: İşlem türü, güncel hesap girdileri ve muafiyet koşulları

• Kalem: Encümen onayı ve imar durumu

  Muhatap: Belediye

  Tekliften önce doğrulanacak bilgi: Güncel belediye tarifesi ve gerekli belgeler

• Kalem: Kurum belge bedelleri

  Muhatap: Belgeyi veren kurum

  Tekliften önce doğrulanacak bilgi: Belge türü, adedi ve makbuzu

İki parsel ile daha çok parselin birleşmesi aynı tarife koşuluna girmeyebilir. Birleşecek parsellerin maliklerini, tapu kayıtlarını ve imar geçmişini aynı başvuruda gösterin. İşlem bedelini güncel tarifenin ilgili satırıyla birlikte isteyin. Önceki dönemin katsayısını yeni dönem tutarına uygulayarak güncel toplam çıkarmayın.

Bir teklif yalnız birleştirme çizimini, diğeri kurum sunumu ve istenen düzeltmeleri de kapsayabilir. Önce iki teklifin teslim ve takip sınırını eşitleyin. Uygunluk ve tescil sonucunu fiyat teklifinin garanti ettiği bir çıktı gibi değerlendirmeyin.

Güncel girdiler TKGM hizmet ücretleri duyurularından, kurum ödeme tutarı ise dosyaya ait tahakkuktan doğrulanır. Tapu döner sermaye ve diğer giderlerin ayrımı ödeme belgesinin neyi gösterdiğini açıklar.

Faturada görünmeyen üç yük

Komşunun parseli veya payı tarifede yoktur, ödeyeceğiniz bedeli pazarlık belirler.

İpotek gibi sınırlı aynî hak veya tapuda şerhli kişisel hak varsa Tapu Sicili Tüzüğü bütün hak sahiplerinin onayını ister. Aynı malikin yüksüz parseli yüklü parseliyle birleşiyorsa bu onay aranmaz.

Parselasyon planı olmadan, istisnayla birleştirilen parselde sonradan düzenleme ortaklık payı gündeme gelebilir. Kanun, önceki terk oranını yeni orana tamamlayan farkın alınacağını söyler. Hesabı önceki terkin DOP hesabına girişi yazısında bulursunuz.

Sık sorulan sorular

Komşu imza vermiyor, birleştirme biter mi?

Parselleriniz ayrı ayrı ruhsat alabiliyorsa evet: parselasyonlu alanda birleştirme bütün maliklerin onayını ister. Parseliniz elverişsizse belediyeden tebligat isteyebilirsiniz; üç ayda anlaşma çıkmazsa idare birleştirebilir veya bölebilir.

Planı olmayan yerdeki tarlalarım birleşir mi?

Birleşebilir. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği iskân dışı alandaki 5.000 m² sınırını ifrazla oluşacak parsele koyar, birleştirmede aramaz. Onay ve tescil basamakları yine geçerlidir.

Kentsel dönüşümde kural aynı mı?

Hayır. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli parsellerde birleştirme kararı her parselde hisse oranına göre salt çoğunlukla alınır, katılan yapılaşmamış boş parselde oybirliği gerekir; uygulama alanlarında idare malik onayı aramadan yapar.

Birleşen parseli sonra eski haline döndürebilir miyim?

Eski sınırlar kendiliğinden geri gelmez. Yeniden ayırma yeni bir ifrazdır; plana, asgari ölçülere ve encümen onayına tabidir.

Yazıya cevap vermeden belediyeye üç soru

1. Parselimin elverişsiz sayılma gerekçesi hangi ölçü, dayanağı plan notu mu yönetmelik mi?

2. Üç ay dolmadan anlaşmamız yeterli mi, başvuru veya onay da tamamlanmış olmalı mı?

3. Resen işlem yapılırsa masraf maliklere nasıl yansıtılır?

Parselinizin zorunlu tevhid kapsamına girip girmediğini idare belirler. Yazı almadan birleştirecekseniz önce yukarıdaki şartları tapu kaydınız ve imar durum belgenizle karşılaştırın. Birleştirme dosyasını 4101-627 numaralı lisanslı büromuz hazırlar ve imzalar; ada ve parsel numarasıyla tevhid ve tapu birleştirme sayfamızdan başlayabilirsiniz.

Kaynaklar

• 3194 sayılı İmar Kanunu, 13 Temmuz 2026 birleştirilmiş metin (Lexpera)

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 1 Temmuz 2026 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik (alomaliye.com kopyası)

• Tapu Sicili Tüzüğü (alomaliye.com kopyası)

• 5368 sayılı Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları Hakkında Kanun

• TKGM 2026 döner sermaye tarife cetveli

• LİHKAB 2026 2. dönem hizmet ücretleri, birleştirme kalemi (Bandırma LİHKAB sayfası kopyası)

• LİHKAB 2026 1. dönem hizmet ücretleri ve il katsayıları (İzmit LİHKAB kopyası)