Zemin etüdü kim yapar? Harita ölçümüyle farkı ve ruhsat dosyasındaki yeri

Harita ölçümü yaptırdınız diye zemin etüdü de yapılmış olmaz. Harita mühendisi parselin sınırını, kotunu ve binanın yerini ölçer. Zemin ve temel etüdü raporunu ise jeoloji, jeofizik ve inşaat mühendisleri konularına göre hazırlar. Sondaj, arazi ve laboratuvar işlerine jeoloji, zeminin fiziksel özelliklerine jeofizik, zemin mekaniği ve emniyet gerilmesi hesabına inşaat ve jeoloji mühendisleri bakar. Bu işi harita bürosundan değil, bu mühendislerin çalıştığı etüt ekibinden istersiniz; aşağıda kısaca etüt mühendisi diyoruz.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 57. maddesinde raporu düzenleyen fıkrada harita mühendisliğinin adı geçmez. 31 Aralık 2026'dan itibaren yapı denetimine tabi yapılarda bu iş Bakanlık izin belgeli kuruluşlara geçebilir. Zemin etüdü hizmet listemizde yok, burada işin harita tarafını anlatıyoruz. Yine de iki iş aynı dosyada birbirine değer: sondajdan çıkan bilgi, parselin tam neresine ait olduğu bilinmezse eksik kalır. Dosyada adı birbirine karışan beş belge şunlar:

• Belge: Zemin ve temel etüdü raporu

  Kim hazırlar: Konusuna göre jeofizik, jeoloji ve inşaat mühendisi

  Hangi soruyu cevaplar: Temel ve statik hesap bu parselde hangi zemin verisine dayanacak?

  Ruhsat dosyasında ne zaman: Statik projeden önce; statik proje buna uygun hazırlanır

• Belge: Plan etüdü: uygulama imar planına esas jeolojik ve jeoteknik rapor

  Kim hazırlar: Plan için hazırlanmış onaylı rapor; parselinizin alanına ait bölümü idare verir

  Hangi soruyu cevaplar: Plan yapılırken bu alan için ne bulundu?

  Ruhsat dosyasında ne zaman: Ön başvuruda, imar durumuyla birlikte

• Belge: Zemin tespit tutanağı

  Kim hazırlar: Lisanslı harita bürosu; imar mevzuatı bu adla belge tanımlamaz

  Hangi soruyu cevaplar: Zemin raporu değildir: Yapı Kayıt Belgeli (imar barışı), yerinde duran bina için düzenlenen büro tutanağıdır

  Ruhsat dosyasında ne zaman: Ruhsat dosyasının sabit belgesi değildir

• Belge: Plankote

  Kim hazırlar: Harita mühendisi

  Hangi soruyu cevaplar: Arazi bugün hangi kotta, üzerinde neler var?

  Ruhsat dosyasında ne zaman: Yönetmelik ruhsat eki diye saymaz; mimar veya idare isteyince, tasarımdan önce

• Belge: Yapı aplikasyon projesi

  Kim hazırlar: Harita mühendisi hazırlar ve imzalar, idare onaylar

  Hangi soruyu cevaplar: Bina bu parsele hangi koordinat ve kotla oturacak?

  Ruhsat dosyasında ne zaman: Vaziyet planından sonra, ruhsat projeleriyle

Üç belgeyi akılda tutmanın yolu: plankote arazinin bugünkü yüzünü, yapı aplikasyon projesi binanın yarınki adresini, etüt raporu o adresin altını anlatır. Sizden tutanak istendiyse hangi kâğıdın kastedildiğini zemin tespit tutanağı yazısından ayırabilirsiniz.

Belediyenin verdiği plan etüdü bölümü parselinizin raporu değildir

İmar durumu için idareye başvurduğunuzda elinize bir de plan etüdü bölümü geçer. Plan etüdü, plan için hazırlanır ve alana bakar. Statik projenin dayandığı rapor ise yönetmeliğin tanımına göre her parsel için ayrı hazırlanır, temel ve statik hesap için zemin araştırma verisi ile jeoteknik değerlendirme içerir. Elinizde yalnız ilki varsa statik projenin dayanacağı rapor henüz yok demektir. Plan etüdü bölümünü atmayın, etüt mühendisine başlangıç bilgisi olarak verin.

Zemin etüdü başlamadan dört soruyu netleştirin

Sondaj sonucunu projeye oturtmak için dört soruya cevap gerekir ve hiçbiri jeolojiden gelmez. Sondaj başlamadan netleşirlerse sonradan iki ayrı ölçümü birbirine çevirmekle uğraşmazsınız.

• İhtiyaç: Parsel neresi?

  Kaynak: Aplikasyon krokisi: kenar ölçüleri, köşe koordinatları

  Eksikse ne olur: Sondaj sınıra çok yakın veya parsel dışında açılabilir

• İhtiyaç: Bina nereye oturacak?

  Kaynak: Vaziyet planı: yapının kroki koordinatlarına göre yeri

  Eksikse ne olur: Sondajın binanın altına düşüp düşmediği görülmez

• İhtiyaç: Arazi kaç kotta?

  Kaynak: Plankote veya sondaj ağzı ölçümü

  Eksikse ne olur: Sondaj derinlikleri birbiriyle karşılaştırılamaz

• İhtiyaç: Ölçüler hangi sistemde?

  Kaynak: Ortak koordinat sistemi ve kot sistemi

  Eksikse ne olur: İki çizim üst üste oturmaz

Vaziyet planını mimar hazırlar, mimari projenin parçasıdır. Mimar henüz çizmediyse etüt ekibine en azından binanın yerini gösteren bir taslak verin.

Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği koordinatları TUREF'e, yani ulusal referans çerçevesine dayalı ve 3 derecelik dilimde ister; Kocaeli'nin tamamı TM30 dilimine düşer. Yapı aplikasyon projesi de 14 Ocak 2026'dan beri ortometrik, yani kabaca deniz seviyesinden ölçülen yapı ve parsel zemin kotlarını içeriyor; hesabı aplikasyon projesinin 2026 değişikliği yazısında görebilirsiniz. Sondaj kotları kaldırım taşı gibi yerel bir sıfıra bağlanmışsa onları aplikasyon projesindeki kotlarla doğrudan karşılaştıramazsınız.

Sondaj noktası koordinat ve kotla bağlanmazsa derinlikler yanıltır

Sondaj logu, yani kuyunun katman kaydı, derinlik yazar: "5 metrede şu birim". Temel projesi ise kotla konuşur. İkisini buluşturan sayı sondaj ağzının, yani kuyunun zemindeki başlangıç noktasının kotudur. Aşağıdaki adımlar imar yönetmeliğinin saydığı bir usul değil, harita detay ölçümü kurallarından çıkan saha mantığıdır:

1. Harita mühendisi parsel köşeleri ve varsa plankoteyle aynı koordinat ve kot sistemine bağlanır. Ölçümün başında ve sonunda bir kontrol noktasını yeniden okur.

2. Kuyu açıldıktan sonra ağzını ölçer: sağa değer, yukarı değer, kot. Açık arazide GNSS uydu alıcısıyla ölçülür. Duvar dibinde veya ağaç altında total station (açı ve mesafe ölçen alet) gerekebilir, çünkü uydu sinyali bu engellerin yanında bozulur.

3. GNSS alıcısının ilk verdiği yükseklik henüz kot değildir; harita mühendisi jeoit düzeltmesiyle kota çevirir ve santimetre duyarlığında yazar.

4. Noktaları örneğin SK-1, SK-2 diye (sondaj kuyusu numarası) koordinat listesine ve plana işler.

Noktayı telefonla işaretlemek bu ölçümün yerini tutmaz. GPS'li telefon açık gökyüzünde tipik olarak 4,9 metrelik yarıçap içinde doğru konum verir. Varsayımsal örnek: 20 metre genişliğindeki parselde 4,9 metre kayma, genişliğin %24,5'i eder (4,9 ÷ 20); kuyu planda binanın altında görünürken gerçekte dışında kalabilir.

Kuyuların işlendiği planı yapı aplikasyon projesinin üstüne koyduğunuzda her kuyunun binanın neresine düştüğünü görürsünüz.

Ölçümü temel kazısından önce yaptırın: ağız kotu arazinin o günkü yüzeyine oturur ve o yüzey ilk kepçeyle gider.

Varsayımsal örnek: iki kuyuda aynı zemin birimine rastlanıyor, projedeki temel alt kotu da 97.50.

• Kuyu: SK-1

  Ağız kotu: 101.60

  Birimin derinliği: 5.00

  Birimin kotu (ağız − derinlik): 96.60

  Temel altının ağızdan derinliği (ağız − 97.50): 4.10

• Kuyu: SK-2

  Ağız kotu: 100.20

  Birimin derinliği: 4.00

  Birimin kotu (ağız − derinlik): 96.20

  Temel altının ağızdan derinliği (ağız − 97.50): 2.70

Derinliğe bakan, birimi SK-2'de 1.00 metre daha sığ sanır (5.00 − 4.00). Kota bakan, birimin SK-2'de 0.40 metre daha aşağıda olduğunu görür (96.60 − 96.20).

Temel alt kotu SK-1'de ağızdan 4.10, SK-2'de 2.70 metre aşağıdadır. Bu yüzden "5 metrede" gibi bir derinlik, ağız kotu bilinmeden temele göre okunamaz.

Şekil 1: Birim SK-2'de daha sığ derinlikte bulunur, ama ağız kotu hesaba girince 0.40 metre daha aşağıda olduğu görülür.

SK-2'nin ağız kotu 0.50 metre yanlış ölçülmüş olsun (100.70). Birimin kotu da aynen kayar: 100.70 − 4.00 = 96.70. Bu kez birim SK-2'de daha yukarıda görünür.

Kendi raporunuzda her kuyunun ağız kotunu ve bağlı olduğu kot sistemini arayın; yoksa etüt mühendisine sorun.

Dosyadaki sıra, hangi belgenin hangisine dayandığından çıkar

1. Ön başvuru. Aplikasyon krokisi ve tapu kayıt örneğiyle idareye gidersiniz. Yönetmeliğe göre imar durumu, plan etüdü bölümü ve yol kotu tutanağı en geç iki iş gününde verilir.

2. Plankote. Mimar veya idare istiyorsa arazinin kotlu planı çıkarılır.

3. Etüt. Parsele ait rapor hazırlanır, sondaj noktaları ölçülür.

4. Mimari proje. Onun parçası olan vaziyet planıyla birlikte çizilir.

5. Statik proje. Mimari projeye ve etüt raporuna uygun hazırlanır.

6. Yapı aplikasyon projesi. Aplikasyon krokisine ve vaziyet planına dayanır; köşe koordinatlarını, röper noktalarını (sahadaki noktayı yeniden bulmaya yarayan yardımcı noktaları) ve zemin kotlarını taşır.

7. Ruhsat. Yapı denetimine tabi işte denetçiler uygun görüş verir, idare dosyayı inceler; süreleri ruhsattan iskâna harita takviminde bulursunuz.

Yönetmelik 2, 3 ve 4. adımlar arasında katı bir sıra koymaz; etüt ile mimari proje iç içe ilerleyebilir.

Plankote zaten istenecekse etütten önce yaptırın: sondaj ağızları aynı sisteme bağlanır. İstenmiyorsa ağızları TUREF koordinatına ve ortometrik kota bağlatmak aynı işi görür.

Şekil 2: Adımlar numaralı olsa da dosya düz bir hat değildir; asıl kural, statik projenin hem etüde hem mimari projeye dayanmasıdır.

31 Aralık 2026'dan itibaren etüdü yapacak kuruluş değişebilir

7579 sayılı Kanun, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a yeni bir ek madde koydu. Buna göre 4708 kapsamındaki yapıların etütlerini, Bakanlığın izin belgesi verdiği zemin ve temel etüt kuruluşları yapacak. Bodrum katı hariç en çok iki katlı ve yapı inşaat alanı toplam 200 m²'yi geçmeyen müstakil yapılar gibi 4708 dışındaki işler bu hükmün dışında kalır. Hüküm 31 Aralık 2026'da yürürlüğe giriyor. Uygulama Bakanlığın belirleyeceği pilot ilde başlıyor.

Bu işlerde hizmet sözleşmesini kuruluşla proje müellifi veya yapı sahibi yapar.

Etüt 31 Aralık 2026'yı bulacaksa ruhsatı verecek idareye Kocaeli'nin pilot uygulamaya girip girmediğini sorun. Madde harita ölçümünü düzenlemez; değişen, raporu hazırlayan taraftır.

Sık sorulan sorular

Komşu parselin etüt raporu benim dosyamda kullanılır mı?

Yönetmeliğin tanımı raporu her parsel için ayrı ister. Komşunun raporu etüt mühendisine fikir verebilir, ama sizin parselinizin raporunun yerine geçmez.

Mevcut binamın etüt raporunu nereden bulurum?

Raporlar ruhsat başvurusunda projelerle birlikte idareye verilir. Önce ruhsatı veren idareye ada ve parselle başvurun. Dosyada rapor çıkmazsa yeni etüt gerekip gerekmediğini etüt mühendisine ve o idareye sorun.

Etüt raporu için meslek odası vizesi gerekir mi?

Kural olarak hayır. 57. maddeye göre etüt ve projeler, idare ve kanunda açıkça yetkili kılınanlar dışında hiçbir kuruluşun, meslek odalarının da vize veya onayına bağlanamaz.

Bu ölçümler temel kararını vermez

Parselinizde kaç sondaj açılacağına ve temel tipine raporu hazırlayan mühendisler ile statik proje müellifi karar verir.

Etüt sözleşmesinden önce etüt mühendisine iki şey sorun: sondaj noktalarını kim ölçecek, rapora hangi koordinat ve kot sistemiyle girecek? Kuyuları aplikasyon projesiyle üst üste koyacaksanız cevap projenin sistemi olmalı; güncel kurallarla bu normalde TUREF TM30 ve ortometrik kottur.

Bu dosyanın harita tarafında plankoteyi ve yapı aplikasyon projesini harita mühendisimiz hazırlar ve imzalar, projeyi idare onaylar; aplikasyon krokisini lisanslı büromuz düzenler. Şantiyedeki aplikasyon ve kot işlerini de şantiye harita ve ölçüm hizmetlerimiz kapsamında veriyoruz. Sondaj ağzı ölçümü listemizde ayrı bir hizmet olarak geçmiyor; ihtiyacınız buysa talebinizde yazın, işe başlamadan cevaplayalım. İlçeyi, ada ve parseli, dosyanın geldiği aşamayı ve sahada başka hangi ekiplerin çalışacağını iletişim sayfamızdan iletebilirsiniz.

Kaynaklar

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 1 Temmuz 2026 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• 7579 sayılı Kanun, 24. madde ve 4708 sayılı Kanun'a eklenen Ek Madde 2 (alomaliye.com kopyası)

• 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun (Lexpera)

• Harita Genel Müdürlüğü, Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği

• GPS.gov, GPS Accuracy

• EPSG:5254, TUREF / TM30 dilim kaydı

• İzmit lisanslı büro kopyası, 2026 hizmet ücretleri ve katsayılar