Yapı kayıt belgesinden tapuya: imar barışı dosyasında sırayla yapılacak işler

Yapı kayıt belgesi tapuya çevrilmez; kendi parselinizde tapu zaten vardır. Belge, o tapu üzerinde iki işlemi yapı kullanma izni (iskân) olmadan yaptırmanızı sağlar: cins değişikliği, yani tapuda arsanın bina olarak yazılması, ve her daireye ayrı tapu veren kat mülkiyeti.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesi bunun için üç şart koyar: maliklerin tamamının onayı (muvafakat), kayıt bedelinin iki katı ve imar planında umumi hizmet alanına, yani kamu kullanımına ayrılmış yere denk gelen kısmın terki. Üçünü karşılayan dosyada sıra ölçüm, çizim ve başvuruya gelir.

Takvim: başvuru kapandı, Hazine arazisinde son gün 31 Aralık 2026

• Tarih: 31 Aralık 2017

  Ne oldu: Yapının bu tarihten önce yapılmış olması gerekti

  Dosyanıza etkisi: Sonra yapılan bina bu yola girmez

• Tarih: 31 Ekim ve 31 Aralık 2018

  Ne oldu: Kanundaki ilk başvuru ve ödeme tarihleri; süre sonradan uzatıldı

  Dosyanıza etkisi: Başvuru dönemi kapandı, belgesi olmayan bugün alamaz

• Tarih: 22 Mayıs 2026

  Ne oldu: 7579 sayılı Kanun yayımlandı

  Dosyanıza etkisi: Geçici 16'nın metni değişmedi, yeni başvuru açılmadı; Hazine satış süresini kendi geçici 1. maddesi uzattı

• Tarih: 31 Aralık 2026

  Ne oldu: Hazine taşınmazında belge sahibinin satın alma başvurusu ve ikiden fazla taksiti vadesinde ödenmemiş taksitli satışta ödeme için son gün

  Dosyanıza etkisi: Hazine arazisindeki yapı için açık kalan tarih

Belgeniz Hazine arazisindeki yapı içinse ve süresinde başvurmadıysanız, satın alma başvurunuzu bu tarihe kadar Kocaeli'de Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün millî emlak birimine götürebilirsiniz. Aşağıdaki adımlar kütükte malik olanların imzasıyla yürür; kayıt adınıza geçince sıra size gelir.

Kasım 2026 itibarıyla yeni başvuru dönemi açan bir kanun bilmiyoruz.

Geçici 16, belgeyi aldıktan sonra tapuya gitmek için gün saymaz: belge, yapı yeniden yapılana veya kentsel dönüşüme kadar geçerli kalır. Takvimi malik imzaları, terk ve bedel ödemesi belirler.

Yapı kayıt belgesi izin belgesinin yerini tutmaz: iki dosya yan yana

• Konu: Cins değişikliğini kim yürütür

  Yapı kullanma izni olan bina: İdare izni sisteme yükler, kadastro ve tapu resen (kendiliğinden) işler

  Kayıt belgesi olan bina: Malikler başvurur

• Konu: Malik imzası

  Yapı kullanma izni olan bina: Kat irtifaklı binada ortak maliklerden birinin istemi yeter

  Kayıt belgesi olan bina: Maliklerin tamamı

• Konu: Plandaki umumi hizmet alanı

  Yapı kullanma izni olan bina: Geçici 16'daki terk şartı yok

  Kayıt belgesi olan bina: Denk gelen yer terk edilir

• Konu: Kurum onaylı mimari proje

  Yapı kullanma izni olan bina: Aranır

  Kayıt belgesi olan bina: Aranmaz

• Konu: Para

  Yapı kullanma izni olan bina: Kat irtifakından resen geçişte tapu döner sermaye ücreti alınmaz

  Kayıt belgesi olan bina: Kayıt bedelinin iki katı

Belgedeki mülkiyet durumu, yapı sınıfı ve diğer bilgiler yapı sahibinin beyanıdır, ölçüm sonucu değildir. Bu yüzden beyanı 1. adımda kütükle, 2. adımda zeminle karşılaştırırsınız.

Dosyayı altı adımda yürütün: masraf boşa gitmesin diye bu sırayla

Bu sırayı kanun koymuyor. Önce dosyayı durdurabilecek soruları cevaplarsınız, proje ve bedel parasını sonra harcarsınız.

Şekil 1: Dosyayı durdurabilecek sorular 1., 2. ve 4. adımda toplanır; tutanak, proje ve bedel bunların arkasından gelir.

1. Tapu kaydını belgenin yanına koyun

Tapu kayıt örneğini alın, üç şeye bakın: kütükte (tapudaki taşınmaz sayfasında) kaç malik var, belgedeki isim kütükle uyuşuyor mu, ipotek, haciz veya şerh var mı? Binanın yapısına da bakın: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 50. maddesi, tümü kârgir olmayan yapıda kat mülkiyetine izin vermez.

Maliklerin niyetini de bu adımda yoklayın. İmza vermeyeceğini söyleyen biri varsa ölçüme geçmeyin.

Malik ölmüşse mirasçılığı gösteren belge gerekir; mirasçıların taşınmazı önce kendi adlarına geçirmesi (intikal) de istenebilir.

Ölçüme başlamadan üç masada şunları netleştirin:

• Belediye: Terk edilecek metrekare hangi plana göre hesaplanacak, terki kim başlatacak, tescilden önce mi? Bina terk şeridine biniyorsa dosya yürür mü? Bedeli kime ödeyeceğiz, belgeyi alırken ödenen tutar düşülecek mi?

• Kadastro müdürlüğü: Zemin tespit tutanağının biçimi ne olacak, röperli kroki ayrıca isteniyor mu?

• Tapu müdürlüğü: Pay eşitliği, yönetim planı, deprem sigortası ve döner sermaye bu dosyada aranıyor mu? Belgedeki isim veya alan kütükle ya da ölçümle uyuşmuyorsa dosya nasıl yürür?

2. Parsel sınırını zeminde işaretletin

Aplikasyon, tapu planındaki sınırın zeminde işaretlenmesidir. Aplikasyon krokisi sınır noktalarını, ölçüleri ve taşkın kullanımı gösterir. İlk soruyu o cevaplar: bina kendi parselinde mi?

Üçüncü kişilerin özel mülkiyetindeki taşınmazlarda duran yapılar geçici 16'nın dışındadır; Hazine'nin sosyal donatıya tahsis ettiği arazilerdekiler de öyle. Ölçümde binanın sınırı açıkça aştığı görülürse dosya başka bir konuya döner: komşu parsele taşan bina ve taşkın yapı. Küçük bir taşmada hemen karara varmayın: planın yanılma sınırı parselin üretim yöntemine göre değişir, bunu harita mühendisinden öğrenin.

3. Planı parselin üstüne koydurun: terk edilecek yer var mı?

Belediyeden imar durum belgesini alın; plandaki kullanım kararlarını ve parselin sınırlarını gösterir. Harita mühendisi aplikasyondaki sınırla bu kararları üst üste koyduğunda umumi hizmet alanına düşen kısım görünür.

Şekil 2: Terk edilecek yer, umumi hizmet alanının aplikasyondaki sınırın içine düşen kısmıdır; alan parsele denk gelmiyorsa terk de yoktur.

Yer çıkıyorsa kütükteki diğer hakları hesaba katın: Tapu Sicili Tüzüğü'nün 65. maddesi, kamuya terkte kütükteki bütün hak sahiplerinin onayını arar. İpotekli parselde bu, dosyaya bir imza daha ekler. Geçici 16 terk için ödeme öngörmez; hesabınızı karşılıksız terke göre yapın. Şerit binanın altına giriyorsa dosya 1. adımda belediyeden aldığınız cevaba göre yürür.

4. Bütün maliklerin anlaşmasını alın

Hisseli tapuda kilit adım budur. Paylı mülkiyette her paydaş bölünmemiş malın tamamına payı oranında maliktir; binayı kimin parasıyla yaptığınız bu kaydı değiştirmez. Bu adımda tapuda imza atılmaz: malikler terki ve hangi dairenin kime kalacağını aralarında karara bağlar. Tapudaki imzayı 6. adımda, arsa payları projeyle belli olduktan sonra atarsınız.

Mirasçılar daireleri aralarında paylaşmıyorsa, TKGM'nin 2021/4 sayılı genelgesi mirasçıların ortak mülkiyeti (elbirliği) bozulmadan kat mülkiyeti kurulmasına izin verir; imza yine bütün mirasçılardan gelir.

Daireler paylaşılarak kuruluyorsa ipotek, haciz ve şerh sahipleri de işin içine girer: genelge bu durumda onların onayını arar. Haciz, ihtiyati haciz ve ipotekte Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği listesindeki bir şirketin raporu, payı kısıtlı paydaşa düşen bölümlerin değerinin payının değerinden fazla olduğunu gösterirse bu onay aranmaz.

Kentsel dönüşümdeki salt çoğunluk kuralı buraya taşınmaz: geçici 16 "maliklerin tamamı" der. Anlaşma çıkmıyorsa mesele ölçümle çözülmez; ortaklığın giderilmesi gibi hukuk yollarını avukatınızla konuşun.

5. Tutanağı ve projeyi hazırlatın, daireleri arsa payıyla eşitleyin

Lisanslı büro tarifesinde imar barışı için ayrı kalem olarak geçen harita işi zemin tespit tutanağıdır; ücreti bina inşaat taban alanına göre hesaplanır. İzmit lisanslı bürosu tutanağı hem cins değişikliği hem kat mülkiyeti evrakı arasında sayar, bu yüzden tek daireli binada da hesaba katın. Bina tek daireyse kat mülkiyetine gitmeniz gerekmez; proje ve arsa payı kat mülkiyeti içindir.

Kurum onaylı proje aranmaması çizimden kurtarmaz: kat mülkiyeti kütüğünde her bölüm planındaki numarayı alır, arsa paylarının toplamı da 1/1 etmelidir. Bu bilgileri gösteren bir projeyi yine çizdirirsiniz. TKGM'nin 2025/2 sayılı genelgesi, kurum onaylı proje aranmadığı için bu dosyalarda üç boyutlu yapı modelini de aramaz.

Arsa paylarını proje müellifi mimar, bölümün konum ve büyüklüğüne göre değerle orantılı belirler. Eşit daire, eşit pay demek değildir; hisseli parselde bu fark dosyaya yansır.

Varsayımsal örnek: parselde paylar A 1/2, B 1/4, C 1/4. Dört daireli binada projeye göre zemin kat 24/120, üst dairelerin her biri 32/120 arsa payı alıyor. Malikler iki üst daireyi A'ya, zemin katı B'ye, kalan üst daireyi C'ye vermek istiyor.

• Malik: A

  Parseldeki payı: 1/2 = 60/120

  Alacağı daire: İki üst daire

  Dairelerin arsa payı: 32 + 32 = 64/120

  Fark: +4/120

• Malik: B

  Parseldeki payı: 1/4 = 30/120

  Alacağı daire: Zemin kat

  Dairelerin arsa payı: 24/120

  Fark: -6/120

• Malik: C

  Parseldeki payı: 1/4 = 30/120

  Alacağı daire: Bir üst daire

  Dairelerin arsa payı: 32/120

  Fark: +2/120

• Malik: Toplam

  Parseldeki payı: 120/120

  Alacağı daire: Dört daire

  Dairelerin arsa payı: 120/120

  Fark: 0

Toplam 1/1 tutuyor, ama 2021/4 sayılı genelgenin genel kuralına göre paydaşın parseldeki payı ile ona düşen bölümlerin arsa payı toplamı eşit olmalıdır.

Bu sayılarda daireleri yer değiştirmek eşitlik sağlamaz; malikler payları devirle eşitler. Devir girerse 634 sayılı Kanun'un harç muafiyetine güvenmeyin, çünkü muafiyet mülkiyet devri içermeyen kuruluş içindir.

6. Bedeli ödeyin, önce cinsi sonra kat mülkiyetini tescil ettirin

Tapuya gitmek için kanun kayıt bedelinin iki katını ister. Kayıt bedeli, arsanın emlak vergi değeri ile yapının yaklaşık maliyeti toplamının konutta %3'ü, ticari kullanımda %5'idir. Belgeyi alırken ödediğiniz tutar bu oranlarla hesaplandı; tahmine ondan başlayın.

Tescil sırası bellidir: kat mülkiyeti tamamlanmış yapı üzerinde kurulduğu için önce cins değişikliği, sonra kat mülkiyeti gelir. Genel adımlar için cins değişikliği nasıl yapılır yazısına bakın.

Tapuda malik tek kişiyse tescil istem belgesi düzenlenir, birden fazlaysa malikler resmî senedi imzalar. Kat mülkiyeti yalnız bir iki daire için kurulamaz, taşınmazın tümü birlikte çevrilir.

Hangi çizim hangi soruyu cevaplar

• Belge: Aplikasyon krokisi

  Cevapladığı soru: Parsel zeminde nerede, bina taşıyor mu?

  Hazırlayan: Yetki alanına göre lisanslı büro veya kadastro müdürlüğü

  Dosyadaki yeri: 2. adım

• Belge: Zemin tespit tutanağı

  Cevapladığı soru: Cins değişikliği ve kat mülkiyeti için zemin ölçümü

  Hazırlayan: Lisanslı büro

  Dosyadaki yeri: 5. adım

• Belge: Kat mülkiyetine esas mimari proje

  Cevapladığı soru: Hangi bölüm, kaç metrekare, kaç arsa payı?

  Hazırlayan: Mimar

  Dosyadaki yeri: 5. adım

• Belge: Röperli kroki

  Cevapladığı soru: Bina sabit noktalara göre nerede?

  Hazırlayan: Harita mühendisi

  Dosyadaki yeri: Kurum isterse

Bu dosyada aplikasyon krokisini, zemin tespit tutanağını ve cins değişikliği dosyasını 4101-627 numaralı lisanslı büromuz düzenler; terk haritasını harita mühendisimiz hazırlar ve imzalar, bina tespiti ve röperli krokiyi biz hazırlarız. Mimari proje mimarın işidir; kontrol kadastro müdürlüğünde, tescil tapu müdürlüğündedir.

Belge binayı kullanmanızı sağlar, yeniden yapınca geçerliliği biter

Belgeyle, talep hâlinde geçici su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir. Ölçüm veya kroki yapıya tek başına ruhsat, yapı kullanma izni ya da yasal statü kazandırmaz. Tapudaki "kârgir ev" yazısı izin belgesi olduğunu kesinleştirmez.

Yapı yeniden yapıldığında veya kentsel dönüşüm uygulamasına girdiğinde belgenin geçerliliği biter, yeni binaya yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır. Yeni binanın hakkını belgedeki metrekare değil, bugünkü plan belirler. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 55. maddesine göre parseldeki ruhsatsız yapı yeni ruhsatı engeller, usulüne uygun kayıt belgeli yapı ise engellemez.

Belgeyle kalmak mı, tapuya gitmek mi: karar kütükteki imzalarda

Belgeyle kullanımda kalırsanız terk ve iki kat bedel yoktur, ama daireye ayrı tapu da yoktur. Tapuya giderseniz her daire ayrı gayrimenkul olur, karşılığında varsa terk, iki kat bedel ve çizim masrafı doğar.

Kararı önce kütükteki imzalar verir: imza vermeyecek malik varsa önce paydaşlar arasındaki meseleyi çözün. Hepsi niyetliyse tapu kayıt örneğini ve belgeyi alıp bize yazın, parselden başlayalım.

Kaynaklar

• 3194 sayılı İmar Kanunu metni (Bakanlık, 3 Kasım 2023 kopyası, 7579 öncesi)

• TBMM, 7579 sayılı Kanun metni

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, konsolide metin (Lexpera kopyası)

• TKGM 2021/4 sayılı Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Genelgesi (Lexpera kopyası)

• TKGM 2025/2 sayılı Üç Boyutlu Sayısal Yapı Modeli Genelgesi (Lexpera kopyası)

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 1 Temmuz 2026 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• Lisanslı büro 2026 1. dönem hizmet ücretleri ve katsayıları (İzmit LİHKAB kopyası)

• İzmit LİHKAB, imar barışı işlem sayfası