Cins değişikliği nasıl yapılır? Hangi belgeler ve ölçümler gerekir?
Yapı kullanma izni varsa kayıt resen değişir; izinsiz binada, yıkımda, tarlada veya hatalı kayıtta yol, belge ve ölçüm farklıdır. Dokuz durumlu karar tablosu, bina tespitiyle fark, tarife satırları ve durumunuza göre başlangıç noktası ile başvuru sırası.
Binanız yapı kullanma izni aldıysa cins değişikliği için başvurmanız gerekmez; kanun o kaydı kendiliğinden yaptırır. İzinsiz binada, yıkılmış binada, tarlada veya baştan yanlış yazılmış kayıtta ise yol da belge de ölçüm de değişir. Değişiklik başvuruyla yapılacaksa dosyayı 4101-627 numaralı lisanslı büromuz gibi bir lisanslı harita kadastro bürosu hazırlar, kadastro müdürlüğü kontrol eder, tapu müdürlüğü tescil eder. Yolu bulmadan belge toplarsanız gereksiz bir ölçüme para verebilir, asıl eksiğinizi geç fark edebilirsiniz.
Önce durumunuzu bulun, belgeyi ona göre toplayın
Tapu kaydınızı açın, "parselin vasfı" sütununa, yani cinsine veya niteliğine bakın. Orada arsa, tarla, bağ, kâgir ev veya apartman gibi bir ibare yazar. Sonra zemindeki durumu aşağıdaki satırlardan birine oturtun.
Durumunuz: Bina bitti, yapı kullanma izni var
Yol: Resen (kendiliğinden), başvuru yok
Asıl belge: İzin belgesi, belediye sisteme yükler
Ölçüm: Kanunda ayrı ölçüm sayılmaz, yapı aplikasyon projesi kullanılır
Durumunuz: Ruhsat var, yapı kullanma izni yok
Yol: Önce izin, sonra ilk satır
Asıl belge: Ruhsatı veren kurumdan yapı kullanma izni
Ölçüm: İlk satırla aynı
Durumunuz: Bina var, izin yok, Yapı Kayıt Belgesi var
Yol: Tüm maliklerin talebi
Asıl belge: Yapı Kayıt Belgesi, muvafakat, terk, iki kat bedel
Ölçüm: Kurum kroki veya zemin tespit tutanağı isterse ölçülür
Durumunuz: Bina var, ruhsat da belge de yok
Yol: Bu kayıt yolu açılmaz
Asıl belge: Ruhsat olanağı imar durumuna bağlı
Ölçüm: Ölçüm yol açmaz
Durumunuz: Köy veya kırsal yerleşimdeki yapı
Yol: Güncel yerel statü ve dosya koşuluna göre
Asıl belge: Yetkili idarenin aradığı proje, izin veya uygunluk belgesi
Ölçüm: Ölçüm ve kayıt şartını kadastro biriminden doğrulayın
Durumunuz: Bina yıkıldı
Yol: Kayıt ve başvuru durumuna göre
Asıl belge: Güncel tapu kaydı, temsil ve kurumun istediği yıkım belgesi
Ölçüm: Yerinde kontrol gerekip gerekmediği dosyadan belirlenir
Durumunuz: Tarla, bağ, bahçe birbirine dönüyor
Yol: Tarım izni
Asıl belge: Tapunun sorduğu tarım görüşü, gerekirse etüt raporu
Ölçüm: Ölçüm değil, gerekirse etüt
Durumunuz: Tarladan arsaya
Yol: İmar uygulaması
Asıl belge: Plan, parselasyon veya onaylı ifraz
Ölçüm: Parselasyon veya ayırma haritası
Durumunuz: Kayıt baştan yanlış
Yol: Düzeltme
Asıl belge: Kadastro tutanağı, tapu belgesi
Ölçüm: Hatanın türüne göre
Tablo başvuru öncesi dosya ayrımı içindir. Kırsal yerleşimin statüsü, mevcut izinler ve kaydın nasıl oluştuğu güncel başvuru yolunu değiştirebilir. Kadastro müdürlüğünden işlem adını ve belge listesini, ruhsat veya uygunluk yönünü ise yetkili idareden doğrulayın.
Bedel de izlenen yola göre değişir. Yeni yapı kaydı, yıkım, tarımsal nitelik değişimi ve hatalı kaydın düzeltilmesi tek tarife satırı değildir. Başvuracağınız birim ve işi hazırlayan büro, hangi hizmetin, kontrolün ve kurum ödemesinin gerekli olduğunu somut dosyadan belirlemelidir.
Mühendislik teklifinde saha ölçüsü, tescil bildirimi veya kroki, kurum sunumu ve istenen düzeltmelerin hangilerinin dahil olduğunu yazdırın. Güncel bedeli ilgili resmi tarife satırıyla karşılaştırın. Ulaşım, harç ve kurum giderlerinin dahil olup olmadığını ölçüm teklifinin kalemleri üzerinden kontrol edebilirsiniz.
Yapı kullanma izni çıktıysa cins değişikliği başvuru beklemez
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 10. maddesi, yapı kullanma izin belgesi düzenlenen bütün yapılarda nitelik kaydının resen yapılmasını söyler. Belediye izin belgesini Mekânsal Adres Kayıt Sistemi'ne (MAKS) yükler. Kadastro müdürlüğü yapı aplikasyon projesine dayanarak tescil bildirimi düzenler; bu form, tapuda neyin değişeceğini gösteren resmî bildirimdir. Tapu müdürlüğü başka belge aramadan tescil eder.
Kanun bu akışta ayrı bir ölçüm saymaz. Yapı aplikasyon projesini harita mühendisi hazırlayıp imzalar, ruhsat vermeye yetkili kurum onaylar.
Bu akışta tapu döner sermaye hizmet bedeli alınmaz. Harç ise kalkmaz, belediye tahsil eder.
Binada kat irtifakı, yani inşaat bitmeden kurulan kat hakkı varsa ve izin binanın tamamı için düzenlendiyse aynı akış binayı kat mülkiyetine de çevirir. Durumları kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin yolu yazısı ayırır.
Kat irtifakı olmayan, izinli ama eski bir binada kat mülkiyeti kuracaksanız önce tapudaki nitelik değişmelidir, çünkü kat mülkiyeti tamamlanmış yapı üzerinde kurulur.
İzniniz çıktığı hâlde tapu kaydı değişmediyse harita bürosuna gitmeden önce belediyeye tek şeyi sorun: izin belgesi sisteme yüklendi mi? Yüklendiyse kadastro müdürlüğünden tescil bildirimini isteyin. Yüklenmediyse belediyeden yüklemesini isteyin; 19 Haziran 2021'den önce izin almış binada belge yüklenemiyorsa belediye izin belgesini ve yapı aplikasyon projesini kadastroya elektronik gönderir.
Bina tespiti binayı ölçer, kaydı değiştirmez
Bina tespitini fotoğraf, tapudaki kaydı nüfus kaydı gibi düşünün. Bina tespiti yapıyı ölçer, cins değişikliği onu tapu ve kadastro kaydına yazar. Fotoğraf çektirmek kimseyi nüfusa kaydettirmez; ölçüm ve kroki de yapıya ruhsat, izin veya yasal statü kazandırmaz.
Ölçüm üç durumda doğrudan iş görür. Kurum dosya için kroki istediğinde bina tespiti ve röperli kroki hazırlarız; röperli kroki, yeri sabit noktalara ölçüyle bağlayan çizimdir. Ruhsata tabi olmadığı belirtilen yapıda da bu statü ve kayda esas ölçüm koşulu yetkili idareden doğrulanmalıdır. Binanın yerinden şüphe varsa aplikasyon krokisi bunu ortaya koyar, çünkü sınırlar işaretlendiğinde düzenlenen bu kroki taşkın kullanımı da gösterir.
Bina komşuya geçmişse konu artık kayıt işi olmaktan çıkar, mülkiyet meselesine döner. Bunu taşkın yapı ile ölçümün rolü yazısında ayrıca anlatıyoruz.
İzinsiz binada yol Yapı Kayıt Belgesinden geçer
3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesi izinsiz veya ruhsatsız yapı için izin belgesi aranmadan şu yolu açar: Yapı Kayıt Belgesi, maliklerin tamamının muvafakati (yazılı onayı), imar planında umumi hizmet alanına denk gelen yerlerin kamuya terki ve kayıt bedelinin iki katının ödenmesi. Bu şartlardan biri eksikse yol tamamlanmaz. Sıranın ayrıntısı yapı kayıt belgesinden tapuya giden adımlar yazısında.
Kasım 2026 itibarıyla kanunda yeni bir kayıt başvurusu dönemi yok. Belgesi olmayan ruhsatsız binayı ölçtürmek bu yüzden yol açmaz. Ruhsat alınıp alınamayacağı ayrı bir imar sorusudur, cevabını belediyenin imar müdürlüğü, belediye ve mücavir alan (imar denetimi belediyede olan çevre) dışında valilik verir.
Kırsal yerleşimdeki yapıda önce statüyü ve belgeyi doğrulayın
Bir yapının köy veya kırsal alanda bulunması tek başına ruhsatsız yapılabildiğini veya tapuya doğrudan kaydedileceğini göstermez. Büyükşehir sınırı, kırsal yerleşim kararı, plan ve yapının kullanım amacı birlikte incelenir. Yetkili idareden hangi izin, proje veya uygunluk yazısının gerektiğini öğrenin.
Kadastro birimine kayıttaki nitelik, mevcut yapı ve idarenin belgesiyle başvurun. Hangi tescil bildiriminin hazırlanacağını, yerinde ölçüm veya kontrol gerekip gerekmediğini ve işi hangi yetkili hizmet sağlayıcının yürüteceğini yazılı sorun. Eski bir eğitim notundaki belge listesi güncel kurum talebinin yerine geçmez.
Harita ölçümü istendiğinde yapının köşeleri ve ilgili parsel sınırı uygun kontrol noktalarına bağlanır. Ancak ölçümün yapılması ruhsat veya kullanım yönünden uygunluk kararı verildiği anlamına gelmez. Teknik teslim ile idari uygunluğu ayrı belge olarak takip edin.
Bina yıkıldıysa kayıt başvuruyla düşer, parsel kendiliğinden arsa olmaz
Sonradan yıkılan bina ölçü veya çizim hatası değildir, düzeltme yoluna girmez. Kayıt başvuruyla değişir; tarifede de "yapılı iken yapısız hâle gelme" diye ayrı bir satır vardır. 6306 sayılı Kanun'un (kentsel dönüşüm) uygulama alanlarında ise nitelik kaydını muvafakat aranmadan idare resen değiştirir.
Yıkımın nasıl belgeleneceğini, yerinde kontrol gerekip gerekmediğini ve hisseli parselde kimin başvurabileceğini güncel dosyanız üzerinden kadastro birimine sorun. Tapudaki nitelik, belediyedeki yıkım kaydı ve tescil bildirimi aynı işlemin farklı belgeleridir; birindeki değişikliğin ötekine işlendiğini ayrıca kontrol edin.
Geriye kalan yer her zaman arsa değildir: arsa, imar planı ve imar mevzuatına göre oluşmuş imar parselidir, bina kalkınca parselin imar durumu değişmez.
Varsayımsal örnek: Tapuda "içinde kâgir ev bulunan tarla" yazan, imar uygulaması görmemiş bir parselde ev yıkılıyor. Evin kaydı düşebilir, ama parsel yıkımla imar parseli olmaz. Kalan nitelik tarladır; arsa için aşağıdaki imar yolu gerekir.
Tarla, bağ, bahçe arasındaki geçişi tarım izni belirler
Tarım arazisinde vasıf değişikliği 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8/B maddesine göre Tarım ve Orman Bakanlığı iznine bağlıdır. Tapu müdürlüğü il veya ilçe tarım müdürlüğüne sorar, gelen cevaba göre işlem yapar. Tapudaki kayıt ile fiilî kullanım farklıysa en az iki ziraat mühendisinin etüt raporu esas alınır.
Dosyada bu yüzden ölçüm değil, tarım görüşü ve gerekirse etüt raporu konuşulur; tescil bildirimi yine düzenlenir.
Tarlayı arsaya imar uygulaması çevirir
Tarla vasıflı parsel, imar planı uygulaması yapılmadan arsa vasfı almaz. Başlıca iki yol var: idarenin İmar Kanunu'nun 18. maddesine göre yaptığı parselasyon ya da parselasyon planı tescil edilmiş yerde plana uygun ifraz (bölme) ve tevhid (birleştirme).
Kat irtifakı niteliği arsa olan taşınmazda kurulur. Bu yüzden müteahhitle anlaşmadan önce parselin imar parseli olup olmadığını belediyenin imar müdürlüğünden öğrenin.
Planda tarımsal niteliği korunacak alanda kalan parsele arsa vasfı verilemez, ifraz yapılamaz. Nitelikler arasındaki anlam farkını arsa ile tarla arasındaki fark yazısı anlatır.
Kayıt baştan yanlışsa konu düzeltmedir
Ayırt edici soru şu: kadastro yapıldığında o bina veya o kullanım zeminde var mıydı?
Vardı ve kadastro yazmadıysa veya yanlış belirlediyse konu sonradan değişiklik değil, düzeltme yoludur. Kadastro müdürlüğü bunu 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 41. maddesi yoluyla inceleyebilir; yolu kadastro hatası nasıl düzeltilir yazısında anlatıyoruz. Tutanak doğru ama sicile yanlış geçirilmişse Tapu Sicili Tüzüğü'nün 74. maddesine göre tapu müdürlüğü düzeltir; esaslı hatada ilgililerin yazılı onayı gerekir. Bina sonradan yapıldıysa hata aramayın, yukarıdaki yollardan birine dönün.
Başvuruyla yürüyen dosyayı lisanslı büro hazırlar
Başvuruyla yürüyen değişiklikte dosyayı lisanslı harita kadastro bürosu hazırlar. Bu iş lisans görevidir: 5368 sayılı Kanun dosyanın yapımını büroya verir. Kontrol kadastro müdürlüğünde, tescil tapu müdürlüğündedir. Başiskele'deki 4101-627 numaralı lisanslı büromuz bu dosyayı hazırlar.
TKGM tarafından farklı bir iş dağıtımı usulü belirlenmediği sürece il genelinde yetkili lisanslı bürolardan birini seçebilirsiniz. Başka bir büroyla ilerlerseniz de aşağıdaki sıra ve yukarıdaki tarife aynıdır. Büroların işini ve seçimini LİHKAB nedir yazımız anlatır.
Durumunuza göre başlangıç noktası şöyledir:
Durumunuz: Yapı Kayıt Belgesi var, bina yıkıldı veya tarla, bağ, bahçe arası geçiş
Nereden başlarsınız: Lisanslı büro; tarım görüşünü tapu müdürlüğü ister
Durumunuz: Köy yerleşik alanında ruhsatsız yapılabilen yapı
Nereden başlarsınız: Valilik (onaylı etüt ve proje), sonra lisanslı büro
Durumunuz: Ruhsat var, yapı kullanma izni yok
Nereden başlarsınız: Ruhsatı veren kurum; izin çıkınca kayıt resen değişir
Durumunuz: Bina var, ruhsat da belge de yok
Nereden başlarsınız: Belediyenin imar müdürlüğü veya valilik; kayıt yolu açılmaz
Durumunuz: Tarladan arsaya
Nereden başlarsınız: Belediyenin imar müdürlüğü; önce plan, parselasyon veya ifraz
Durumunuz: Kayıt baştan yanlış
Nereden başlarsınız: Kadastro müdürlüğü; yalnız sicile yanlış geçmişse tapu müdürlüğü
Yapı aplikasyon projesi, ifraz ve parselasyon haritası lisans görevi değil, serbest harita mühendisliğidir: harita mühendisimiz hazırlar ve imzalar, onay ilgili idarededir. Bina tespiti ve röperli krokiyi de biz hazırlarız.
Büroya gelen dosyada ilk üç adım sizde, sonrası büroda ve kurumlardadır:
Güncel tapu kaydı: vasıf sütunu, malikler, beyanlar hanesindeki notlar.
Başvuru yetkisi: malikin kimliği veya vekâletname. Vasi ve kayyım için mahkeme kararı, şirket ve vakıf için yetki belgesi.
Yolu belirleyen belge: tablodaki "asıl belge" sütunu.
Lisanslı büro: başvuru, gerekiyorsa zemin ölçüsü ve kroki, dosyanın hazırlanması.
Kadastro müdürlüğü kontrolü.
Tapu müdürlüğünde tescil.
Tescil bildirimini gördüğünüzde eski ve yeni nitelik satırlarını, ada ve parsel numaralarını, yüzölçümünü ve dayanak belgeyi karşılaştırın. Yalnız nitelik değişikliği beklerken alan veya sınır da farklı görünüyorsa sebebini belgeyi hazırlayana sorun; ayrı bir teknik işlem yapılıp yapılmadığını öğrenin.
Başvurmadan önce iki soruyu netleştirin. Malik vefat ettiyse lisanslı büroya önce intikal (mirasın tapuya geçişi) isteyip istemediğini sorun. Köy yerleşik alanındaki yer sonradan belediye sınırına girdiyse hangi kurumun yazısının geçerli olduğunu belediyenin imar müdürlüğüne sorun.
Malikler arasında uyuşmazlık varsa veya izinsiz yapı nedeniyle işlem başlatıldıysa dosyayı bir avukatla konuşun.
Lisanslı büromuza iletişim sayfamızdan yazmadan önce masanızda iki şey olsun: güncel tapu kaydı ve varsa ruhsat, izin veya Yapı Kayıt Belgesi.
Kaynaklar
PROJENİZİN SONRAKİ ADIMI
İhtiyacınıza uygun sonraki adım.
Konuyla ilgili bilgileri inceleyin ve projeniz için bir sonraki adımı belirleyin.
Kocaeli Bina Tespiti ve Röperli Kroki İşlemleri