LİHKAB nedir, hangi işleri yapar? Özel harita bürosundan farkı

LİHKAB devlet dairesi değildir, kadastro müdürlüğünün ilçedeki şubesi de değildir. Tabelasının biçimini Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) belirlediği, ücretini TKGM tarifesinden aldığı için öyle sanmak kolaydır. Oysa LİHKAB, yani lisanslı harita kadastro mühendislik bürosu (konuşma dilinde "likap", "lihkap"), TKGM'den lisans almış mühendisin kurduğu bürodur: sözleşmeyi sizinle kendisi yapar, faturayı kendisi keser.

Bu yazıyı yayımlayan biz de böyle bir büroyuz: Özkaraaslan Harita ile Başiskele'deki 4101-627 numaralı lisanslı büro aynı yapıdır. Aşağıdaki tabloda kendi işimizi de anlattığımız için bu çıkar ilişkisini baştan söylüyoruz.

Sınır işaretletmek ve tapudaki cinsi değiştirmek LİHKAB'da, parsel bölme haritası serbest büroda (özel harita bürosu), satış tapuda başlar. İmar durumunu belediye verir.

İşiniz hangi satırdaysa ilk kapınız orası

"İlk kapı" işi başlatacağınız yerdir, işin bittiği yer değil. Boş hücre "yapamaz" demek değildir; işi başlatırken o kapıyla işiniz olmadığını gösterir. "Yapar, kontrol etmez" denen işi büro hazırlar, kontrol başkasınındır. "Serbest sıfatla", lisanslı mühendisin işi lisans görevi dışında, serbest mühendis olarak almasıdır.

• İşiniz: Sınırı arazide işaretletmek (aplikasyon)

  LİHKAB: İlk kapı. Yapar ve kontrol eder

  Serbest büro: Görev alanı değil

  Kadastro müdürlüğü: Onaylı kroki örneği buraya iletilir

  Belediye ve tapu:

• İşiniz: Parselin yerini veya kuyu, direk gibi bir tesisin hangi parselde kaldığını öğrenmek (yer gösterme); plan örneği almak

  LİHKAB: İlk kapı. Yapar ve kontrol eder

  Serbest büro: Görev alanı değil

  Kadastro müdürlüğü:

  Belediye ve tapu:

• İşiniz: Tapudaki cinsi değiştirmek (tapuda yazan nitelik: tarla, arsa, bina)

  LİHKAB: İlk kapı. Yapar, kontrol etmez

  Serbest büro: Görev alanı değil

  Kadastro müdürlüğü: Kontrol eder

  Belediye ve tapu: Tapu tescil eder

• İşiniz: Bitişik parselleri birleştirmek (tevhid); komşu parsel lehine, anlaşmayla kurulan geçit gibi bir hak (arzî irtifak) kurmak veya kaldırmak

  LİHKAB: İlk kapı. Yapar, kontrol etmez

  Serbest büro: Görev alanı değil

  Kadastro müdürlüğü: Kontrol eder

  Belediye ve tapu: Belediye encümeni veya il idare kurulu onaylar, tapu tescil eder

• İşiniz: Parseli bölmek (ifraz), yola alan bırakmak (yola terk), yoldan parsel oluşturmak (ihdas)

  LİHKAB: Lisans görevi değil; mühendis serbest sıfatla yapabilir

  Serbest büro: İlk kapı. Haritayı yapar

  Kadastro müdürlüğü: Kontrol eder

  Belediye ve tapu: Encümen veya il idare kurulu onaylar, tapu tescil eder

• İşiniz: Yapı aplikasyon projesi

  LİHKAB: Lisans görevi değil; mühendis serbest sıfatla yapabilir

  Serbest büro: İlk kapı. Harita mühendisi hazırlar

  Kadastro müdürlüğü:

  Belediye ve tapu: Projeyi yetkili idare onaylar

• İşiniz: Ruhsat başvurusu için röperli kroki

  LİHKAB: İlk kapı. Hazırlayabilir

  Serbest büro: İlk kapı. Hazırlayabilir

  Kadastro müdürlüğü:

  Belediye ve tapu:

• İşiniz: Arazi haritası (plankote, halihazır), kazı hacmi (kübaj), yerleşim ölçümü

  LİHKAB: Lisans görevi değil; mühendis serbest sıfatla yapabilir

  Serbest büro: İlk kapı. Yapar

  Kadastro müdürlüğü:

  Belediye ve tapu:

• İşiniz: Parselasyon planı (İmar Kanunu 18. madde)

  LİHKAB: Lisans görevi değil; mühendis serbest sıfatla hazırlayabilir

  Serbest büro: Planı hazırlayabilir

  Kadastro müdürlüğü: Kadastro tekniği yönünden kontrol eder

  Belediye ve tapu: İlk kapı. Belediye yapar, encümen onaylar, tapu kaydı kontrol edip tescil eder

• İşiniz: Paftada ölçü, sınır veya hesap farkı (Kadastro Kanunu 41. madde)

  LİHKAB:

  Serbest büro:

  Kadastro müdürlüğü: İlk kapı. Başvuruyu alır, düzeltir

  Belediye ve tapu:

• İşiniz: Tapu kaydına belgeden yanlış geçmiş bilgi

  LİHKAB:

  Serbest büro:

  Kadastro müdürlüğü:

  Belediye ve tapu: İlk kapı. Tapu müdürlüğü düzeltir; esaslı hatada ilgililerin yazılı oluru gerekir

• İşiniz: Satış, devir

  LİHKAB: Tapu işlemi yapmaz

  Serbest büro:

  Kadastro müdürlüğü:

  Belediye ve tapu: İlk kapı. Tapu müdürlüğü

• İşiniz: İmar durumu

  LİHKAB:

  Serbest büro:

  Kadastro müdürlüğü:

  Belediye ve tapu: İlk kapı. Belediye

Serbest büronun ilk dört satırdaki işleri alamamasının nedeni Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları Hakkında Yönetmelik'in 22. maddesidir: bu işleri lisanslı mühendisler ile, ilgili mevzuatın izin verdiği durumlarda kadastro müdürlükleri dışında kimse yapamaz.

Kadastro müdürlüğü de aplikasyon için ilk kapı değildir. TKGM, faaliyetteki büroların yetki alanında bu bürolara başvurulmasını ister.

"Arazimi tapu kadastroya ölçtüreceğim" cümlesi iki ayrı daireyi tek ada sığdırır. Tapu müdürlüğü mülkiyet kaydını tutar. Kadastro müdürlüğü haritayı tutar ve tescile gidecek haritayı kontrol eder. Sınırı arazide görmek istiyorsanız ikisine değil, lisanslı büroya başvurursunuz.

LİHKAB nedir, ne değildir: kamu görevi yürüten lisanslı büro

LİHKAB'ın dayanağı 5368 sayılı Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları Hakkında Kanun'dur. Büro kamu kurumu değildir, ama kamu işi görür: kadastro teknik hizmetlerini yapmakla yetkilendirilenler Türk Ceza Kanunu bakımından kamu görevlisi sayılır. Büro, görevine giren işi kabul etmek zorundadır; hukuki veya teknik engel yoksa gereğini yapar.

Lisansı TKGM verir, denetler ve iptal eder; büro hakkındaki şikâyeti de TKGM inceler.

Ücretini serbestçe belirleyemez. TKGM tarifeyi Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası'nın (HKMO) görüşünü alarak belirler, büro bu tarifeye göre ücret alır. Kasım 2026'da geçerli olan, 17 Eylül 2026'da güncellenen ikinci dönem tarifesidir. Harç, döner sermaye, kontrollük ve ulaşım gibi kalemler hizmet bedelinin dışında kalır; rakamları ve hesabı arsa ve tarla ölçüm ücretini belirleyen kalemler yazısında bulursunuz.

Büro komşu anlaşmazlığında hakem de değildir. Aplikasyon, tescilli tapu planındaki sınırı zemine işaretler; yeni sınır çizmez, mülkiyet vermez. Plan ile zemindeki işaret çelişirse Tapu Planları Tüzüğü'nün 15. maddesi planı asıl sayar, yani sonradan kaydırılan çit sınırı kaydırmaz. Büro ölçer, karar vermez; komşu sınırı aştığında izlenecek yol ayrı bir yazının konusudur. Planın kendisi hatalıysa kadastro hatasının 41. madde ve 22-a yoluyla düzeltilmesi gündeme gelir.

Tescile giden işte büro yalnız yapar, kontrol ve tescil başkasınındır

5368 sayılı Kanun'un 1. maddesi iki ayrı sorumluluk yazar. Tescile tabi olmayan aplikasyon, yer gösterme ve plan örneğinde büro işi hem yapar hem kontrol eder, çünkü bu işler tapu kaydını değiştirmez. Cins değişikliği, arzî irtifak ve birleştirmede ise büroya verilen yalnız yapım sorumluluğudur. Tapu Planları Tüzüğü'ne göre kadastro müdürlüğünün kontrol etmediği planı tapu müdürlüğü işleme almaz.

Birleştirme dosyasını dört masalı düşünün. LİHKAB birleştirmeyi hazırlar, kadastro müdürlüğü kontrol eder, tapu müdürlüğü yeni kaydı işler. Dördüncü masa onay masasıdır ve tapu kaydından önce gelir: 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 16. maddesi birleştirme, ayırma ve irtifak işlemlerinin uygunluk onayını belediye encümenine veya il idare kuruluna verir, tapu onaydan sonra tescil eder. Bu yüzden LİHKAB'a gitmek bu onayı ortadan kaldırmaz.

Onay sürelerini ve parselasyon ön şartını tescile konu haritada kadastro kontrolü yazısında bulursunuz.

Serbest büro LİHKAB'ın alt basamağı değil, yetkisi başka yerden gelir

Serbest büro, HKMO'ya kayıt ve tescil yaptırmış, vergiye tabi büro veya şirkettir. Ayırma, yola terk ve parselasyon gibi tescile konu haritaları o hazırlayabilir ve kadastro müdürlüğünün kontrolüne sunar.

• : Yetkisi

  LİHKAB: TKGM lisansı, ayrıca HKMO tescili

  Serbest büro: HKMO Tescil Belgesi ve yıllık yenileme

• : Asıl işi

  LİHKAB: Aplikasyon, yer gösterme, plan örneği, cins değişikliği, birleştirme, arzî irtifak

  Serbest büro: Ayırma, yola terk, parselasyon haritaları; plankote, halihazır, kübaj gibi teknik işler

• : Ücret

  LİHKAB: TKGM Hizmet Ücretleri Tarifesi

  Serbest büro: HKMO Ücret Cetveli referans alınabilir

• : Sözleşme

  LİHKAB: TKGM Tip Sözleşmesi zorunlu

  Serbest büro: Kapsamı yazılı sözleşmede netleştirin

Çizgi kişiler arasında değil, sıfatlar arasındadır. 7317 sayılı Kanun'dan beri lisanslı mühendis, büro faaliyeti sürerken serbest harita, kadastro mühendisliği ve müşavirlik de yapabilir, üstelik büro mekânında. Yani aynı büroda iki şapka olabilir.

Biz de böyle çalışıyoruz. Aplikasyon, cins değişikliği, tevhid gibi lisans görevlerini 4101-627 numaralı büromuz üzerinden, ifraz, plankote, kübaj gibi işleri serbest harita mühendisliği olarak yürütüyoruz.

"LİHKAB ifraz yapamaz" cümlesi de bu yüzden yarım doğrudur: ifraz lisansın verdiği bir görev değildir, ama lisanslı mühendis bu işi serbest sıfatıyla alabilir. Teklif alırken hangi sıfatla çalışıldığını sorun, çünkü ücretin dayanağı buna göre değişir. Büroları karşılaştırmak için büro seçerken sorulacak sorular yazısına bakın.

"Aplikasyon" denince üç ayrı şey anlaşılabilir

Belediye, mimar veya komşu "aplikasyon" dediğinde önce hangisini kastettiğini netleştirin.

Birincisi parsel sınırının arazide işaretlenmesidir. İkincisi bu işin aplikasyon krokisidir ve parsele aittir: sınırları ve ölçüleri gösterir, LİHKAB düzenler.

Üçüncüsü yapı aplikasyon projesidir ve binaya aittir. O krokiye dayanır, vaziyet planına göre yapıyı araziye oturtur. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 57. maddesine göre harita mühendisi hazırlayıp imzalar, yetkili idare onaylar. Sıra önce kroki, sonra projedir.

Şekil 1: "Aplikasyon" sözcüğü parsele ait iki şeyi veya binaya ait projeyi anlatabilir; proje krokiye dayandığı için sıra önce krokidedir.

Yer gösterme bu üçünün dışında, ayrı bir hizmettir: sınır işareti ve kroki istiyorsanız aplikasyon, yalnız yerini öğrenecekseniz yer gösterme isteyin.

Ruhsat başvurusuna eklenen röperli kroki, yeri sabit noktalara ölçüyle bağlayan çizimdir ve aplikasyon krokisinden ayrı bir belgedir: TKGM'nin 8 Eylül 2017 tarihli talimatına göre hem lisanslı hem serbest harita kadastro mühendisi hazırlayabilir.

Kocaeli'de "ilçemin LİHKAB'ı" diye bir kapı yok

Başiskele'deki parseliniz için İzmit'teki veya Gebze'deki lisanslı büroya da gidebilirsiniz. Kanun 2005'te çıktığında büro ilçesiyle sınırlıydı; 7317 sayılı Kanun 27 Ekim 2021'de yürürlüğe girince yetki il geneline çıktı. Büro bir ilçede kurulur, bütün ilde yetkilidir ve yönetmeliğin 30. maddesi başvurana il genelindeki bürolardan birini seçme hakkı tanır. TKGM gerekli görürse bürolar arasında iş dağıtım usulü koyabilir; böyle bir usul varsa seçiminiz onunla sınırlanır, bunu başvuracağınız bürodan öğrenirsiniz.

Başiskele'deki büromuz bu bürolardan yalnız biridir. Seçerken parsele uzaklığa da bakın: ulaşım gideri tarifeye dâhil değildir, ayrıca alınabilir.

Büroyu Web Tapu'dan listeleyebilir, başvuruyu oradaki "LİHKAB Başvurusu" sekmesinden yapabilir veya doğrudan büroya gidebilirsiniz. TKGM'nin Kadastro Başvuru Uygulaması da il, ilçe ve büro adıyla arama sunar.

Yanınıza ada ve parsel numaranızı, kimliğinizi, başkası adına başvuruyorsanız vekâletnamenizi alın.

Sık sorulan sorular

Bağımsız bölüm veya blok numaram hatalıysa kim bakar?

Kat mülkiyetine tabi yapının projesindeki numara hatalıysa teknik raporu lisanslı büro veya kadastro müdürlüğü hazırlar, başvuru ise tapu müdürlüğüne yapılır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ek 5. maddesi). Bağımsız bölüm numarasında idarenin onayladığı rapor ve o bölüm üzerinde ipotek veya şerhli kira gibi bir hak tutanların onayı, blok numarasında blok bazında salt çoğunlukla alınan kat malikleri kurulu kararı ve idarenin onayladığı yeni vaziyet planı gerekir.

Arazime el atıldı, kaymakamlığa başvurdum; sınırı kim gösterir?

Talep kadastro müdürlüğüne gitse de işi lisanslı büro yürütebilir: 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun kapsamında yetkili makamın müdürlükten istediği yer gösterme ve aplikasyon lisanslı büroların işleri arasındadır. Kimin geleceğini başvurduğunuz makamdan öğrenin.

Parselasyon planına itirazı nereye yaparım?

Kadastro müdürlüğüne değil: TKGM'ye göre planı yapmak müdürlüğün görevi değildir. İtiraz imar uygulamasını yapan idareye gider; Kocaeli'de planı büyükşehir yaptıysa büyükşehir, ilçe yaptıysa ilçe belediyesine.

Büronun işlemi yüzünden zarar görürsem ne olur?

Türk Medeni Kanunu'nun 1007. maddesi tapu sicilinin tutulmasından doğan zarardan Devlet'i sorumlu tutar. Yönetmelik, büro işleminden doğan zararda kusurlu olana da bu maddeye göre rücu edilmesini söyler: ödenen zarar sonunda kusurlu olandan geri alınır. Bürodan şikâyetinizi TKGM'ye iletebilirsiniz, ama hangi davayı kime karşı açacağınız dosyaya göre değişir; bunu bir avukat söyler.

Tablonun hangi satırlarını biz yapıyoruz, hangi sıfatla

İlk dört satır lisans görevimizdir. Aplikasyon, yer gösterme ve plan örneğinde başvuruyu 4101-627 numaralı lisanslı büromuz alır, işi yapar ve imzalar; aplikasyonda krokiyi de düzenler. Cins değişikliği, birleştirme ve arzî irtifakta dosyayı büromuz hazırlar; kontrol, gereken yerde onay ve tescil kurumdadır. Bu satırlarda büromuz TKGM tarifesini uygular.

İfraz, yola terk, ihdas, yapı aplikasyon projesi, plankote, halihazır, kübaj ve yerleşim ölçümünde serbest harita mühendisliği sıfatıyla çalışırız: harita mühendisimiz hazırlar ve imzalar, gereken onay ve tescil kurumdadır, ücret için yazılı teklif veririz. Parselasyonda ilk kapı belediyedir; biz haritasını aynı sıfatla hazırlarız. Röperli krokiyi iki sıfat da hazırlayabilir, biz de hazırlarız.

Son dört satır bizde başlamaz: pafta farkı kadastro müdürlüğünün, belgeden yanlış geçen tapu kaydının düzeltmesi, satış ve devir tapu müdürlüğünün, imar durumu belediyenin işidir. Uyuşmazlıkta karar mahkemenindir.

Başiskele'deki ofisimizden Kocaeli'nin 12 ilçesinde hizmet veriyoruz. Lisanslı büromuza 0 (262) 344 23 73 numaralı telefondan veya ozkaraaslan.lihkab@gmail.com adresinden ulaşırsınız; sitesi ozkaraaslanlihkab.com, adresi Serdar Mahallesi, Gazneli Mahmut Caddesi, Emek Sokak No: 1/4, Başiskele. Aplikasyonun yolunu aplikasyon ve sınır tespiti sayfamız anlatır. Serbest işler için ada ve parsel numaranızla iletişim sayfamızdan ulaşın.

Kaynaklar

• 7317 sayılı Kanun, 5368 sayılı Kanun'da yapılan değişiklikler, Resmî Gazete metni (alomaliye.com kopyası)

• Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları Hakkında Yönetmelik, konsolide metin (Lexpera)

• TKGM, LİHKAB işlemleri sayfası

• 3194 sayılı İmar Kanunu (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kopyası)

• TKGM 2025/4 sayılı Tescile Konu Harita ve Planların Yapımı ve Kontrolü Genelgesi (Lexpera)

• Tapu Planları Tüzüğü, Resmî Gazete metni (alomaliye.com kopyası)

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 1 Temmuz 2026 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• TKGM Röperli Kroki Talimatı, 8 Eylül 2017 (Lexpera)