Komşu sınırı aştı: önce ölçüm mü, dava mı?

Taşma iddiasının yeri ve büyüklüğü için tapu planına dayanan teknik inceleme ve gerektiğinde aplikasyon gerekir. Ancak devam eden inşaat veya yeni fark edilen bir taşma varsa ölçüm randevusunu beklemeden hukuk desteği alın. Türk Medeni Kanunu'nun 725. maddesindeki itiraz süresinin somut olaya uygulanıp uygulanmadığını ve hangi tarihte başlayacağını avukatınız değerlendirmelidir; her çit veya duvar uyuşmazlığı aynı hükme girmez.

Duvar, çit veya eski taş tek başına sınırı belirlemez: aynı kanunun 719. maddesi, plan ile zemindeki işaret birbirini tutmazsa planı asıl sayar (yetkili makamların belirlediği heyelan bölgeleri hariç). Gözünüzün gördüğü taşma bir iddiadır, ölçü onu sayıya çevirir. Ölçümle başlama sırasını kanun koymuyor, işin tekniği gereği öneriyoruz.

Durumunuza göre ilk hamle değişir

• Durum: Sınırda bina, temel, beton duvar gibi kalıcı yapı var veya yükseliyor

  İlk hamle: Hemen yazılı itiraz ve aplikasyon

  Ardından: Kroki beklemeden avukata

• Durum: Çit, tel veya hafif sundurma sınırı geçmiş görünüyor

  İlk hamle: Aplikasyon

  Ardından: Tutanak, görüşme, arabuluculuk, gerekirse dava

• Durum: Sabit işaret yok, komşu tarlayı sürerken veya dolgu yaparken içeri giriyor

  İlk hamle: Aplikasyon ve sınır noktalarının işaretlenmesi

  Ardından: Komşudan sınır işareti için katkı istemek (720. madde)

• Durum: Komşu "burası benim" diyor, eski satış veya kâğıt gösteriyor

  İlk hamle: Aplikasyonla birlikte avukat

  Ardından: Yeri tapuya geçirmek isterse dava açması gereken komşudur (tapu iptali ve tescil)

• Durum: Tapu alanı eksik çıktı, kimsenin sınırı geçtiğini görmediniz

  İlk hamle: Komşuya gitmeden tapu alanını planla karşılaştırtın

  Ardından: Alan hesabı ve plan incelemesi

İlk satırda gecikmeme önerisi yapının ilerlemesi ve hak kaybı ihtimalinden gelir. TMK 725 kapsamı, itirazın başlangıcı ve somut yapının niteliği hukuki inceleme gerektirir. “Kroki gelince öğrendim” varsayımıyla takvim kurmayın; avukatınıza mevcut belge ve fotoğrafları hemen gösterin.

İtiraz şu yüzden değerli: komşu, uygun bedelle irtifak hakkı (taşan yapının orada kalmasını sağlayan hak) kurulmasını veya taşan kısmın devrini ancak süresinde itiraz edilmemişse isteyebilir. Süreyi kaçırmak yine de yeri tek başına kaybettirmez; kanun ayrıca yapıyı yapanın iyi niyetli olmasını, durum ve koşulların bunu haklı göstermesini ve uygun bedeli de arar. Süre geçmiş görünse de aplikasyon yaptırın, krokiyle avukata gidin; yapı yükseliyorsa kroki beklemeyin. Bu dengeyi komşu parsele taşan binayı anlatan yazı ayrıntılı anlatıyor.

İtirazı yapıyı yapana ve yapının ait olduğu parselin malikine gönderin. Tarihi, parseli ve yapının yerini belirtin; yapının sınırınızı aştığını düşündüğünüzü, itiraz ettiğinizi, taşan kısmın kaldırılmasını isteme hakkınızı saklı tuttuğunuzu ve ölçüm yaptıracağınızı yazın. İtirazın şekli, muhatabı ve süresi için avukatınızın yönlendirmesini izleyin; gönderim ve tebliğ kayıtlarını saklayın.

Davadan önce bir kapı daha var: 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi, komşu hakkından, yani komşuluk ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023'ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı şart koşar. Sizin uyuşmazlığınızın buna girip girmediğini ilk görüşmede avukatınıza sorun.

Komşu sınırı ekranda ve şerit metreyle çözülmez: aplikasyon isteyin

Taşma iddiasını taşıyacak ölçüm aplikasyon ve sınır tespiti işidir: sınır noktaları tapu planına göre zemine işaretlenir, sonuç krokiye geçer. Başvururken "yer gösterme" değil "aplikasyon" deyin: Tapu Planları Tüzüğü kroki düzenleneceğini aplikasyon için söyler, taşmayı gösterecek belge de o krokidir.

Büro ölçüye komşunun duvarından değil, koordinatı bilinen kontrol noktalarından başlar. Tartışılan şey duvarın yeridir, ona dayanan ölçü de tartışmalı kalır. Duvardan şerit metreyle alınan ölçü ve parsel sorgu ekranı şüpheyi başlatır, taşmanın büyüklüğünü göstermez.

Aplikasyon için lisanslı büroya başvurulur. Başiskele'deki 4101-627 numaralı lisanslı büromuz bu başvuruyu Kocaeli'nin 12 ilçesinde alır, sınırı işaretler, taşmayı gösterecek krokiyi düzenleyip imzalar.

Başvururken baştan söyleyin:

1. Tartışmalı cephe ve yapı belli olsun: hangi duvar, hangi temel.

2. Taşkın kullanım aplikasyon krokisinde görünsün, yapının plan sınırına uzaklığı en az iki uçta yazılsın. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2023/5 sayılı genelgesi aplikasyon krokisini tanımlarken taşkın kullanımı da sayar.

3. Parselin üretim yöntemi ve ölçü payı (mevzuattaki adıyla aplikasyon yanılma sınırı) size söylensin.

Ölçüm gününü komşuya önceden yazın. Gelirse tutanağı birlikte imzalarsınız, gelmezse davet kaydı dosyanızda kalır.

Üç sayıyı ayırın: alan farkı, ölçü payı, taşma

Varsayımsal örnek: "Tapuda 600 yazıyor, ben 577 ölçtüm, komşu 23 m² almış" cümlesi üç ayrı sayıyı tek sayıya indirir.

• Sayı: Tapu alanı ile plandan hesaplanan alan farkı

  Neyi gösterir: Kayıt ile hesap arasındaki fark

  Neyi göstermez: Komşunun yer aldığını; senetteki alan bilgilendirme niteliğindedir

• Sayı: Ölçü payı

  Neyi gösterir: Plan ve ölçü yönteminden gelebilecek konum sapması

  Neyi göstermez: Komşuya tanınmış bir hakkı; değeri parsele göre değişir

• Sayı: Yapının plan sınırına uzaklığı, taşan alan

  Neyi gösterir: Taşmanın büyüklüğü

  Neyi göstermez: Kimin ne isteyebileceğini

Tapu Planlarında Yanılma Sınırının Belirlenmesi Hakkında Yönetmelik'in 11. maddesi ölçü payını iki parçadan hesaplatır: parselin üretim yönteminden gelen değer ve aplikasyonda kullanılan ölçü yönteminin değeri.

Varsayımsal örnek: Krokide duvar, plan sınırının 40 cm ötesinde görünüyor.

• Parselin üretim yöntemi: Sayısal

  Üretimden gelen değer: 9 cm

  40 cm bu değerin yanında: Dört katından fazla

• Parselin üretim yöntemi: Prizmatik, ölçü değeriyle

  Üretimden gelen değer: 21 cm

  40 cm bu değerin yanında: İki katına yakın

• Parselin üretim yöntemi: Takeometrik, ölçü değeriyle, poligon uzaklığı 100 m'ye kadar

  Üretimden gelen değer: 50 cm

  40 cm bu değerin yanında: Değerin içinde: ölçü tek başına taşmayı göstermez

Değer paftadan okunmuşsa büyür: 1/1000 ölçekli takeometrik paftada 1,04 m'dir. Tablodaki değer ölçü payının ilk parçasıdır; kararı, aplikasyondaki ölçü yöntemi de girince büronun söyleyeceği toplam verir. İlk soru bu yüzden "kaç santim?" değil, "parsel hangi yöntemle üretilmiş?" olur. Ölçü payı ölçünün belirsizliğidir, hukuki eşik değil: kanunda "şu kadar santime kadar taşma sayılmaz" diye bir sınır yoktur.

Varsayımsal örnek: Tapuda 600 m² yazan, koordinatları arşivde onaylı, sayısal yöntemle üretilmiş bir parsel. Öbür cepheler planla uyumlu; 30 m'lik cephede komşunun duvarı bir uçta 35 cm, öbür uçta 80 cm içeride. İki uç da ölçü payının dışında.

1. Plan koordinatlarından hesaplanan alan 594 m² (fark, örneğin koordinat dönüşümünden gelmiş olsun). Fark: 600 - 594 = 6 m².

2. Bu 6 m² alan farkının hangi teknik hükümle değerlendirileceği ayrıca incelenir. Buradaki aritmetik kaydın hatalı veya değişmez olduğuna karar vermez.

3. Taşan alan: (0,35 + 0,80) / 2 x 30 = 17,25 m².

4. Duvarlar arasından ölçülen alan: 594 - 17,25 = 576,75 m².

Tapu ile zemin arasında 23,25 m² fark var, ama komşuyu ilgilendiren kısmı 17,25 m²'dir. Kalan 6 m² plan hesabının farkıdır, komşudan istenmez. Alan farkının nedenlerini tapu yüzölçümü ile ölçülen alan yazısı açıklıyor.

Şekil 1: Tapu ile zemin arasındaki 23,25 m²'nin yalnız 17,25 m²'si duvarın yerinden gelir; 6 m² plan hesabının farkıdır ve komşudan istenmez.

Krokinin gösterdiği sonuca göre yol ayrılır

• Ölçüm ne gösteriyor: Yapı ölçü payının içinde

  Anlamı: Taşma bu ölçüyle gösterilemiyor, yokluğu da kesinleşmiyor

  Sonraki adım: Sınır noktalarını koruyun, sonucu tutanağa yazın

• Ölçüm ne gösteriyor: Çit veya dolgu ölçü payının dışında

  Anlamı: Taşma görünüyor; plandan sonra yapıldıysa fark tek başına plan hatası göstermez

  Sonraki adım: Tutanak, görüşme, arabuluculuk, gerekirse dava

• Ölçüm ne gösteriyor: Bina veya kalıcı duvar ölçü payının dışında

  Anlamı: Taşkın yapı hükümleri gündemde

  Sonraki adım: Krokiyle vakit geçirmeden avukata

• Ölçüm ne gösteriyor: Yan parsellerdeki, plandan önce yapılmış duvar ve binalar da ölçüldüğünde hepsi aynı yöne kayıyor

  Anlamı: Sorun komşuda değil planda olabilir

  Sonraki adım: Plan incelemesi

Tapu Planları Tüzüğü'nün 15. maddesi planı esas alır, ama bunu tekniğine, zemindeki sabit sınırlara ve dayanak belgelere uygun düzenlenmiş plan için söyler. Aplikasyonu yapan bürodan sıradaki, plandan önce yapılmış birkaç duvar ve binayı da plana göre kontrol etmesini isteyin. Hepsi aynı yöne kayıyorsa bu kanıt değil, bizim önerdiğimiz teknik bir ipucudur: komşuyu suçlamadan önce haritayı inceletin. Düzeltme yolunu 41. madde ve 22-a farkını anlatan yazı gösteriyor. Teknik düzeltmeyle mülkiyet aktarılamaz, komşudan yer istemenin yolu bu değildir.

Sınır, yapıdan sonra imar uygulamasıyla değişmişse duvar eski sınırda kalmış olabilir; krokiyle birlikte parselin tapu geçmişine bakın.

Dosyanızda bu kayıtlar dursun

• Kayıt: Tapu kaydı, tapu geçmişi ve plan örneği

  Nereden: Tapu kaydı ve geçmişi: tapu müdürlüğü; plan örneği: lisanslı büro

  Neye yarar: Ölçünün hangi kayda dayandığını gösterir

• Kayıt: Aplikasyon krokisi

  Nereden: Aplikasyonu yapan lisanslı büro

  Neye yarar: Sınır noktaları, ölçüler, taşkın kullanım

• Kayıt: Tarihli fotoğraflar

  Nereden: Siz; aynı noktadan, sınır işareti kadrajda, inşaat sürüyorsa her aşamada

  Neye yarar: Yapının o günkü hali

• Kayıt: Yazılı itiraz, ölçüm daveti ve teslim kanıtı

  Nereden: Siz, noter veya taahhütlü posta

  Neye yarar: Ne zaman itiraz ettiğiniz, komşuyu ölçüme çağırdığınız

• Kayıt: Ölçüm günü tutanağı

  Nereden: Tarafların imzasıyla

  Neye yarar: O gün kimin bulunduğu, ne görüldüğü

Tutanağa ölçüleni yazın, anlaşmayı doğru kâğıda geçirin

Ölçüm gününde tarih, parsel, kimlerin bulunduğu ve sahada okunan uzaklıklar yazılır; kroki sonra gelirse tarihini ekleyin. Tutanağa "sınır budur" veya "hakkımdan vazgeçtim" gibi sonuç cümlesi değil, ölçülen değeri yazın. Komşunun "tamam, sınır burası" demesi planı değiştirmez. Komşu imzalamazsa fotoğraf ve krokiyle devam edersiniz.

Görüşme sonuç verirse asıl soru ne üzerinde anlaştığınızdır.

• Anlaşılan şey: Komşu duvarı belli tarihte çekecek

  Gereken kâğıt: İmzalı yazı veya arabuluculuk belgesi

  Dikkat edilecek nokta: Arabuluculukta icra edilebilirlik için sulh hukuktan şerh alınır

• Anlaşılan şey: Taşan kısım yerinde kalacak, irtifak kurulacak

  Gereken kâğıt: Resmî senet ve tescil veya şerhli arabuluculuk belgesi

  Dikkat edilecek nokta: İrtifak tescille doğar; belediye encümeni veya il idare kurulu onayı aranır

• Anlaşılan şey: Şerit komşuya devredilecek

  Gereken kâğıt: İfraz (ayırma) haritası, belediye encümeni veya il idare kurulu onayı, devir

  Dikkat edilecek nokta: Şerit mevzuata ve varsa plana uymalıdır

Üçüncü satır şaşırtabilir: iki komşu razı olsa bile 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddeleri ayırmayı plana veya mevzuata uygunluğa ve onaya bağlar. O yüzden "şu şeridi sana verdim" demeden önce şeridin ayrılıp ayrılamayacağını ölçüp kontrol ettirin.

Hukuk desteğine şu dört anda geçin

1. Sınırda kalıcı yapı var veya yükseliyor: itirazı yazarken.

2. Komşu tapu dışında bir hak ileri sürüyor. Yeri tapusuna geçirmek için size karşı tapu iptali ve tescil davası açması gerekir.

3. Kroki ölçü payının dışında taşma gösteriyor, görüşme sonuç vermedi.

4. Elinize kadastrodan düzeltme tebligatı geçti veya mahallede kadastro güncellemesinin askı ilanı (cetvellerin 30 gün asılması) var. 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 41. maddesindeki düzeltmede tebliğden itibaren 30 gün içinde sulh hukukta dava açılmazsa düzeltme kesinleşir; askıda da 30 günlük dava süresi işler.

Avukata krokiyle birlikte şu soruları götürün. Hangi yol uygun: Medeni Kanun'un 683. maddesindeki elatmanın önlenmesi mi, 730. maddedeki eski hale getirme mi? Komşu tapu iptali davası açarsa tapuma ne olur? İnşaatı durdurmak veya mevcut durumu mahkeme eliyle kayda geçirmek için ne yapılabilir, hangi süreler işliyor?

Mahkeme kendi keşif ve bilirkişisiyle ilerleyebilir, krokiniz hâkimin kararının yerine geçmez. Burada anlattığımız teknik sıradır; somut dosyada hukuki yolu avukatınız belirler.

Sık sorulan sorular

Sınırın üstündeki duvarı yıkabilir miyim?

Krokiyi ve avukat görüşünü almadan yıkmayın. Medeni Kanun'un 721. maddesi iki taşınmazı ayıran duvar, parmaklık ve çiti, aksi ispat edilmedikçe iki komşunun paylı malı sayar. Duvarın kime ait olduğu ile sınırın nereden geçtiği ayrı sorulardır.

Komşu kendi krokisini getirdi, iki kroki farklı. Hangisine bakacağım?

Şunları karşılaştırın: aynı tapu planına mı dayanıyorlar, hangi kontrol noktalarından başlanmış, fark ölçü payını aşıyor mu. Ölçü payının içindeki fark iki ölçünün de doğru olabileceğini gösterir. Dışındaysa iki taraf aynı kontrol noktalarından ortak bir ölçü isteyebilir; sonuç çıkmazsa karar mahkemeye kalır.

Balkon veya saçak havadan taşıyorsa ölçü işe yarar mı?

Evet. Medeni Kanun'un 718. maddesine göre arazi mülkiyeti, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki havayı da kapsar. Balkon ve saçak gibi çıkmalarda da teknik izdüşüm ile hukuki taşkın yapı değerlendirmesi ayrılmalıdır. Hangi hükmün ve sürenin uygulanacağını avukatınıza sorun. Krokide çıkmanın zemindeki izdüşümünün de ölçülüp gösterilmesini isteyin.

Ölçüme başlamak için elinizde bunlar olsun

Ada ve parsel numarası, tapu kaydı, tartışmalı cephenin tarihli fotoğrafı ve varsa komşuya yazdığınız itirazın kopyası. Bunlarla bize yazabilirsiniz.

Kaynaklar

• Tapu Planlarında Yanılma Sınırının Belirlenmesi Hakkında Yönetmelik, RG 27.09.2022/31966 (Lexpera kopyası)

• Tapu Planları Tüzüğü, RG 27.08.2008/26980 (alomaliye.com kopyası)

• TKGM Talebe Bağlı İşlemlerin Yapımı ve Kontrolü Genelgesi 2023/5 (Lexpera kopyası)

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, Eşya Hukuku (Vikikaynak kopyası)

• Banu Atlı, taşkın yapı incelemesi, D.E.Ü. Hukuk Fakültesi Dergisi, C.19, Özel Sayı 2017

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (Lexpera kopyası)

• 3402 sayılı Kadastro Kanunu, 22.05.2026 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• 3194 sayılı İmar Kanunu, 03.11.2023 tarihli metin (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kopyası)