Bina komşu parsele taştıysa: taşkın yapı ve ölçümün rolü

Binanın sınırı aşıp aşmadığını harita mühendisi ölçer. Taşan kısmın ne olacağını ise, taraflar anlaşamazsa, hâkim Türk Medeni Kanunu'nun 725. maddesine, yani taşkın yapı hükmüne bakarak karara bağlar. Mühendis örneğin "Kuzey duvarı komşu parselin 30 ila 55 cm içinde, taşan alan 5,10 m²" der; "bu duvar kalır" ya da "yıkılır" diyemez.

Bina sahibi de komşu da aynı kayda dayanır: tarihli ve ölçülü bir kroki. Komşuysanız itirazınızı krokiyi beklemeden yazın: kanun, taşmayı öğrendiğiniz tarihten itibaren on beş gün tanır ve bu süre ölçüm raporunu beklemeyebilir. Aşağıdaki üç tartışma aynı dosyada birlikte açılabilir; son sütun ölçümün neye yaradığını gösterir.

• Tartışma: İyi niyet iddiası: sahibi taştığını bilmediğini söylüyor

  Hukukta konuşulan: Süresinde itiraz var mı, koşullar haklı gösteriyor mu, uygun bedel ne

  Ölçüm dosyasının getirdiği: Tapu planı, projedeki konum ve bugünkü duvar arasındaki fark

• Tartışma: Kötü niyet: haklı bir gerekçesi olmadan biliyordu veya kolayca öğrenebilirdi

  Hukukta konuşulan: İyi niyet şartı eksikse yapı sahibi taşan kısım için hak isteyemez, kaldırma davası gündeme gelir

  Ölçüm dosyasının getirdiği: Taşmanın yeri ve miktarı, göründüğü tarihin kaydı

• Tartışma: Küçük taşma: birkaç cm, balkon, saçak

  Hukukta konuşulan: Kaldırmanın maliyeti ile komşunun zararı tartılır, eşik yoktur

  Ölçüm dosyasının getirdiği: Yanılma sınırı, kat kat taşan alan

Taşkın yapı hükmü dört şartı birlikte arar

Yapı sahibinin taşan kısım için irtifak hakkı (başkasının arazisini belirli bir işe kullanma hakkı) ya da o parçanın mülkiyetini isteyebilmesi dört şarta bağlıdır. Komşu, taşmayı öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde itiraz etmemiş olmalı; yapı sahibi iyi niyetli olmalı; durum ve koşullar bunu haklı göstermeli; uygun bir bedel ödenmeli. Taşılan arazide taşmaya izin veren bir irtifak zaten varsa bu dört şart aranmaz: taşan kısım yapı sahibinin taşınmazının parçası olur.

Şartlardan biri eksikse genel kural işler: arazi maliki, 683. maddeye dayanarak haksız elatmanın önlenmesini (taşan kısmın kaldırılmasını) dava edebilir. Banu Atlı'nın Dokuz Eylül Hukuk Fakültesi Dergisi'ndeki 2017 tarihli incelemesi, öğretinin (hukuk yazınının) ve Yargıtay'ın irtifak ve devir taleplerini arazisine taşılan malikin de ileri sürebileceğini kabul ettiğini aktarır. Komşu, yıkım yerine irtifak veya devir de isteyebilir.

725. madde her taşmaya uygulanmaz

• Durum: Yapının tamamı komşu parselde

  Neden ayrı bakılır: Taşma değil, başkasının arazisine yapıdır: 722-724. maddeler

• Durum: Yol, meydan gibi kamuya açık yere taşma

  Neden ayrı bakılır: Atlı'nın aktardığı öğretiye ve kararlara göre 725. madde uygulanmaz; imar tarafı konuşulur

• Durum: Kulübe, büfe, baraka

  Neden ayrı bakılır: Atlı'ya göre kalıcı olması amaçlanmayan hafif yapılar 728. maddeye girer

• Durum: Yapı sınırlara uygundu, imar uygulaması sınırı değiştirdi

  Neden ayrı bakılır: Atlı'ya göre 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi uygulanır

• Durum: Fark planın kendisinden kaynaklanıyor

  Neden ayrı bakılır: Kadastro düzeltmesi gündeme gelebilir; önce plana bakılır

Sınırı duvar değil tapu planı belirler; ölçüm de plandan başlar

Tapu planı ile zemindeki işaret birbirini tutmuyorsa 719. maddeye göre asıl olan plandır; istisna, yetkili makamların belirlediği heyelan bölgeleridir. Bir duvarın yıllardır orada durması onu mülkiyet sınırı yapmaz.

Sahadaki ölçüm de bu yüzden komşunun duvarından başlamaz. Mühendis aplikasyonla, yani tapu planındaki sınırı zemine işaretleyerek başlar: kontrol noktalarına dayanır, sınırı önce zemine taşır, duvarı sonra ona göre ölçer. Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği'ne göre bina köşesi uydu alıcısıyla (GNSS) doğrudan ölçülmemeli.

İyi niyet senaryosu: üç çizgiyi üst üste koyun

Kanun iyi niyeti varsayar. Atlı'nın aktardığına göre Yargıtay ise kadastrosu yapılmış veya tapu planı bulunan taşınmazda taşan kişiyi çoğu zaman iyi niyetli saymıyor ve ispatı ondan bekliyor: toprağın nereye kadar uzandığını tespit ettirmek yapı sahibinin işi sayılıyor.

Ölçüm kimsenin niyetini okuyamaz, ama farkın nereden çıkmış olabileceğini gösterir. Bunun için mühendis üç çizgiyi aynı çizime koyar: tapu planındaki sınır; ruhsat dosyasında varsa yapı aplikasyon projesinde görülen bina konumu (proje, yapılacak binanın köşelerini gösterir); bugün zeminde duran duvar.

• Çizgiler nasıl duruyor: Projedeki konum plana uyuyor, duvar oradan sapmış

  Fark nereye işaret eder: Fark belgeden sonra oluşmuş görünür: önce aks, kalıp ve temel kayıtlarına bakılır

• Çizgiler nasıl duruyor: Projedeki konum plandan kaymış, duvar ona uyuyor

  Fark nereye işaret eder: Fark, yeri gösteren belgeden gelmiş olabilir; belgenin hazırlayanı ve tarihi öne çıkar

• Çizgiler nasıl duruyor: Eski plan varsa, duvar ona uyuyor, bugünkü plana uymuyor

  Fark nereye işaret eder: Sınır sonradan değişmiş olabilir; parselasyon ve tapu geçmişine bakılır, 18. madde gündeme gelebilir

Farkın kaynağı belgeyse iyi niyet ayrı tartışılır. Atlı, görevli memurların gösterdiği yere yapı yapan kişiyi gerekli özeni göstermiş sayan kararlar aktarır. Lisanslı büronun hatalı aplikasyon belgesine dayanan malikin kötü niyetli sayılmasını da doğru bulmaz; bu onun kendi görüşüdür.

Taşmayı müteahhit veya mimar yaptıysa kimin iyi niyetine bakılacağı öğretide tartışmalıdır. Sözleşme ve şantiye kayıtlarını ölçü kayıtlarıyla birlikte saklayın.

Kötü niyet senaryosu ve komşunun on beş günlük itirazı

Atlı'nın aktardığı 2006 tarihli bir Hukuk Genel Kurulu kararına göre, basit bir ölçümle taşkınlığı öğrenebilecek kişi iyi niyetli sayılmaz.

Komşu tarafında asıl tuzak on beş gündür. Kanun süreyi öğrenme tarihinden başlatır; Aynı incelemedeki 2014 tarihli bir 14. Hukuk Dairesi kararı ise yapının görünür hale geldiği tarihi esas alır. "Ölçüm raporu bugün elime geçti, süre bugün başlıyor" hesabına güvenmeyin.

Temel veya duvar sınırınıza yaklaşıyor ya da sınırı aşmışsa itirazı raporu beklemeden yazılı hale getirin ve o gün tarihli fotoğraf çekin. Atlı'nın aktardığına göre, belirli ve kesin bir taşma tehdidine karşı itiraz taşma gerçekleşmeden de yapılabilir.

İtiraz şekle bağlı değildir, ama yaptığınızı ispat etmek size düşer; öğretide noter kanalının önerilmesi bundandır. Metinde parseli, yapıyı ve taşan kısmın kaldırılmasını istediğinizi veya bu talebinizi saklı tuttuğunuzu açıkça yazın. İtiraz ve kayıtların sırasını komşu sınırında önce ölçüm mü, dava mı yazısı anlatır.

On beş günü kaçırdıysanız dosya kendiliğinden kapanmaz. Atlı'nın aktardığı 1969 tarihli Genel Kurul kararına göre, sürede itiraz edilmemesi yapı sahibinin iyi niyetli olduğunu göstermez. Elatmanın önlenmesi davası da mülkiyete dayandığı için öğretide zamanaşımına tabi sayılmaz; yine de çok uzun bir bekleyiş dürüstlük kuralı tartışmasını açabilir. Beklemeden avukatla dava seçeneğini konuşun.

Küçük taşma senaryosu: birkaç santim tek başına korumaz, önce yanılma sınırına bakın

"20 cm'ye kadar sorun olmaz" diye bir eşik kanunda yoktur. Madde taşan kısmın büyüklüğüne göre ayrım yapmaz; büyüklük, hâkimin durum ve koşullar değerlendirmesine girer. Atlı'nın aktardığı yaklaşıma göre, hafif bir balkon gibi kaldırılması büyük masraf ve önemli zarar doğurmayacak bir taşmada, itiraz olmasa ve yapan iyi niyetli olsa bile kaldırma kararı verilebilir. "Küçücük" demek, kaldırması da ucuz demek olabilir.

Birkaç santimlik farkta ilk soru "taşma gerçekten var mı" olur. Aplikasyon, planın yanılma sınırı (plan ile zemin arasında kabul edilebilir fark payı) dikkate alınarak yapılır ve bu sınır sabit bir sayı değildir. Tapu Planlarında Yanılma Sınırının Belirlenmesi Hakkında Yönetmelik, planın üretim yönteminden gelen nokta konum doğruluğu ile aplikasyonda kullanılan ölçü yönteminin yanılma sınırını birlikte hesaba katar.

Varsayımsal örnek: Aynı 0,15 m'lik taşma, planın üretim yöntemine göre bir parselde sınırın dışında, öbüründe içinde kalır. Aplikasyon yönteminin yanılma sınırı 0,05 m olsun; iki değer, karelerinin toplamının karekökü alınarak birleştirildi.

1. Sınır noktası sayısal yöntemle üretilmişse nokta konum doğruluğu 0,09 m'dir: √(0,09² + 0,05²) = 0,103 m. 0,15 m bu sınırın dışındadır.

2. Sınır noktası 1/1000 ölçekli prizmatik paftadan okunmuşsa değer 0,35 m'dir: √(0,35² + 0,05²) = 0,354 m. 0,15 m bu sınırın içindedir.

İkinci durumda "taşma yok" denemez; yalnız kroki, taşmayı tek başına kanıtlamaya yetmeyebilir. Yanılma sınırının nasıl dikkate alındığını büroya sorun.

Taşan alanı katlara ayırın, çünkü "o parçayı satın alırım" imara takılabilir

Mühendisten tek bir m² istemeyin. Toprağa oturan kısım ile havada kalan kısmı ayrı yazdırın, çünkü tapudaki alana etkileri farklıdır.

718. maddeye göre mülkiyet, yarar olduğu ölçüde üstteki havayı ve alttaki toprağı kapsar. Balkon, cumba ve saçak komşu arazinin hava boşluğuna, bodrum toprağın altına taşabilir; duvar sınırın içinde kaldığı halde üst kat çıkması sınırı aşabilir.

Şekil 1: Duvar sınırın içinde görünse bile balkon ve saçak havadan, bodrum toprak altından sınırı aşabilir; bu yüzden sınır yalnız zeminde aranmaz.

Varsayımsal örnek: Komşu parsel 400 m². Duvar 12 m boyunca sınırı aşıyor; bir ucu 0,30 m, öbür ucu 0,55 m içeride. Birinci kattaki balkon 4 m boyunca 0,80 m taşıyor.

1. Zemindeki taşan alan: (0,30 + 0,55) / 2 × 12 = 5,10 m².

2. Balkonun hava boşluğu: 4 × 0,80 = 3,20 m². Bu alan tapudaki toprağı azaltmaz.

3. Mülkiyet devri istenirse parsel 400 − 5,10 = 394,90 m²'ye iner. Planın istediği en küçük parsel 400 m² ise kalan parça bu büyüklüğün altında kalır.

Şekil 2: Bu varsayımsal örnekte mülkiyet devri istenirse parselden yalnız zemindeki 5,10 m² düşer; balkonun 3,20 m²'si tapudaki toprağı azaltmaz.

Üçüncü adım işi imara taşır. Belediye ve mücavir alan içinde ifraz (parseli bölme), tevhid (parselleri birleştirme) ve irtifak işlemlerinin uygunluğunu İmar Kanunu'nun 16. maddesine göre belediye encümeni veya il idare kurulu onaylar. Atlı, imar durumu bölünmeye veya irtifaka elverişli değilse kaldırma sonucunun gündeme geldiğini yazar ve 19,25 m²'lik bir parçanın ifraz ve birleştirmeye uygunluğunun encümen kararıyla belirlenmesini isteyen 2012 tarihli bir Yargıtay kararını aktarır. Parselin cephe, derinlik ve alan şartlarını dosyanın başında kontrol edin.

Uygun bedeli hâkim takdir eder. Mülkiyet devrinde Atlı'nın aktardığı kararlar, taşan parçanın gerçek değeri ile kalan parçanın uğradığı değer kaybını birlikte gözetir. Mühendis değer biçmez; alanı ve kalan parçanın geometrisini verir.

Avukata beş belge ve üç soruyla gidin

Ölçüm "nerede, ne kadar, hangi katta" sorularını cevaplar. "İyi niyetli miyim, kaldırılır mı, bedel ne olur" sorularının cevabı avukatta ve mahkemededir. Masaya şu beş belgeyi koyun:

• Belge: Tapu kaydı ve tapu planı

  Ne gösterir: Sınırın dayanağı

  Nereden: Tapu müdürlüğü (kayıt); lisanslı büro (plan örneği)

• Belge: Aplikasyon krokisi

  Ne gösterir: Sınır noktaları, ölçüler, varsa röper ölçüleri ve taşkın kullanım

  Nereden: Lisanslı büro

• Belge: Yapı aplikasyon projesi

  Ne gösterir: Binanın planlanan köşeleri

  Nereden: Varsa yapı sahibi veya ruhsatı veren idarenin dosyası

• Belge: Bina tespiti çizimi

  Ne gösterir: Yapı köşeleri, parsel sınırıyla ilişki, istenirse kat kat taşan alan

  Nereden: Harita mühendisi

• Belge: Tarihli fotoğraf, itiraz yazısı

  Ne gösterir: Taşmanın ne zaman görünür olduğu, itiraz tarihi

  Nereden: Malikin kendisi

Dava açılırsa mahkeme keşif ve bilirkişiyle ilerleyebilir; sizin krokiniz bunların yerini tutmaz, ama nereye bakılacağını gösterir.

Sorular şunlar:

1. On beş gün benim dosyamda ne zaman başladı?

2. Dava açmadan önce arabuluculuk gerekiyor mu?

3. İrtifak, devir ve kaldırmadan hangisi imar durumuma uygun?

Komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023'ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; taşma dosyanızın buna girip girmediği ikinci sorunun konusudur.

Malik değiştiyse veya komşuyla anlaştıysanız hangi kayıt işe yarar

Binayı taşan hâliyle aldıysanız kendi iyi niyetiniz tek başına yetmeyebilir: Atlı'nın aktardığı kararlara göre önceki malikin kötü niyeti, yeni malikin iyi niyet iddiasına engel olabilir. Komşu arsasını sattıysa, aynı incelemeye göre irtifak veya devir yükümlülüğü arsayı sonradan alanı da bağlayabilir, ama şartların yapının yapıldığı anda ilk malikler arasında oluşmuş olması gerekir. Bu yüzden yapım tarihini gösteren ruhsat ve fotoğrafı saklayın.

Komşuyla anlaştıysanız yazılı kâğıt tek başına yetmeyebilir. Taşınmaz lehine irtifak için resmî sözleşme veya şerhli arabuluculuk belgesi ile tapuya tescil gerekir. Öğretiye göre yalnız kişisel taahhüt içeren kâğıt, taahhüt edeni ve mirasçılarını bağlar, kararlaştırılan süreyle sınırlıdır ve komşunun parselini satın alana karşı aynı korumayı vermez. Taşan alanı gösteren ölçülü krokiyi hazır tutun.

Ölçüm için ilk iş: kendi parseliniz için aplikasyon krokisi isteyin

İtiraz gerekiyorsa krokiyi beklemeyin. Ölçüm için tapu kaydınızdan il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisini alın ve Kocaeli'deki lisanslı bürolardan birine aplikasyon başvurusu yapın. Ortak sınır iki parselin de sınırı olduğundan, bina sahibi de komşu da başvuruyu kendi parseli için yapabilir.

Başvururken üç şey isteyin: krokide taşkın kullanım gösterilsin, bina köşelerinin hangi yöntemle ölçüldüğü yazılsın, parselin hangi yöntemle üretildiği ve yanılma sınırının nasıl dikkate alındığı size söylensin. Bu kroki sınırı ve taşkın kullanımı gösterir. Hangi katta ne kadar taştığını harita mühendisinden bina tespiti çiziminde isteyin.

Aplikasyon başvurunuzu 4101-627 numaralı lisanslı büromuz alır, krokiyi düzenler ve imzalar; bina tespiti ve röperli krokiyi biz hazırlarız. Bu işleri Başiskele'deki ofisimizden Kocaeli'nin 12 ilçesinde yapıyoruz. Ada ve parsel bilgisiyle bize ulaşabilirsiniz.

Kaynaklar

• Banu Atlı, Taşkın Yapıya Katlanma Yükümlülüğünün Oluşma Koşulları, D.E.Ü. Hukuk Fakültesi Dergisi, 2017

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, Eşya Hukuku kitabı (Vikikaynak kopyası)

• Tapu Planlarında Yanılma Sınırının Belirlenmesi Hakkında Yönetmelik, RG 27.09.2022/31966 (Lexpera kopyası)

• TKGM 2023/5 sayılı Genelge (Lexpera kopyası)

• Tapu Planları Tüzüğü (alomaliye.com kopyası)

• Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği (Harita Genel Müdürlüğü)

• 3194 sayılı İmar Kanunu, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kopyası, 14 Ocak 2026

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (Lexpera kopyası)