Tescile konu harita nedir? Kadastro kontrolünde neye bakılır?
İfraz, tevhid veya yola terk dosyanızın hangi genelgeye girdiğini, encümen, kadastro ve tapunun neye baktığını öğrenin. 2025/4 sayılı genelgeye dayanan sekiz kontrolle dosyayı kadastroya götürmeden önce plan dayanağını, encümen kararını, eski kadastro hatasını ve hak sahibi onaylarını gözden geçirin.
Kadastro müdürlüğü kontrol etmeden ifraz (parsel ayırma) veya yola terk haritanız tapuya geçmez: Tapu Planları Tüzüğü'ne göre tapu müdürlüğü kontrol edilmemiş planı işleme almaz. Belediye encümeninin onayını almış, haritayı da çizdirmiş olabilirsiniz. Yine de karar metni haritayla tutmazsa, parselde eski bir kadastro hatası çıkarsa veya plan dayanağı yoksa dosya düzeltmeye döner ya da reddedilir. Bu yüzden kontrolün bakacağı noktaları dosyayı kadastroya götürmeden önce hazırlamak gerekir.
Tescile konu harita, ayırma veya yola terk gibi işlerde sonucu tapu ve kadastro kaydına işlenen haritadır: ayırmada yeni parseller, yola terkte küçülen parsel, ihdasta (kapanan yolun tescili) yeni bir kayıt doğar. Usulünü Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 12 Mayıs 2025 tarihli, 2025/4 sayılı Tescile Konu Harita ve Planların Yapımı ve Kontrolü Genelgesi düzenler. Önceki 2023/4 sayılı genelgeye göre yazılmış listeler artık geçerli değildir. Kasım 2026 itibarıyla genelgenin son değişikliği 20 Ekim 2025 tarihlidir; kontrol mühendisi dosyanıza yürürlükteki metni uygular.
Tescile konu harita mı, talebe bağlı işlem mi: dosyanızı önce doğru sınıfa koyun
Aynı büroda hazırlanan iki harita bambaşka yollardan geçebilir. Tapu kaydı değişmiyorsa harita tescile konu değildir. Değişiyorsa işin adına bakın: birleştirme, cins değişikliği ve arzî irtifak tapuyu değiştirse de talebe bağlı işlem sayılır ve 2023/5 sayılı Talebe Bağlı İşlemlerin Yapımı ve Kontrolü Genelgesi'ne girer. Tablonun ilk satırındakiler tescile konudur.
İş: Ayırma, yola terk, yoldan ihdas, sınırlandırma, parselasyon, kamulaştırma
Tapu kaydı: Değişir
Genelge: 2025/4
Kim kontrol eder: Kadastro müdürlüğü
İş: Birleştirme (tevhid), cins değişikliği, arzî irtifak
Tapu kaydı: Değişir
Genelge: 2023/5
Kim kontrol eder: Kadastro müdürlüğü (haritayı lisanslı büro hazırlar)
İş: Aplikasyon (sınırın zemine işaretlenmesi), yer gösterme, plan örneği
Tapu kaydı: Değişmez
Genelge: 2023/5
Kim kontrol eder: Lisanslı büro yapar ve kontrol eder
İş: Halihazır, taş ocağı ve maden haritası, proje işi
Tapu kaydı: Değişmez
Genelge: 2025/4 m.39
Kim kontrol eder: Kontrollük yapılmaz
Birleştirmenin yapımını 5368 sayılı Kanun lisanslı harita kadastro bürolarına verir. Bu yüzden ayırma için yazılmış bir listeyi tevhid dosyasına aynen taşımayın; aşağıdaki sekiz kontrolden plan dayanağı (1.), encümen kararı (3.) ve hak sahibi onayı (7.) birleştirmede de aranır.
Halihazır harita (arazinin bugünkü durumunu gösteren harita) için genelge kontrollük yapılmayacağını söyler, ama bir kapı bırakır: haritaya kadastral mülkiyet sınırları işlenmişse, yalnız bu sınırların uygunluğu için döner sermaye bedeliyle büro ve zemin kontrolü isteyebilirsiniz.
Encümen, kadastro ve tapu aynı dosyaya farklı sorular sorar
"Encümenden geçti, iş bitti" demek bu yüzden eksik kalır.
Makam: Belediye encümeni veya il idare kurulu
Sorduğu soru: Ayırma veya birleştirme mevzuata uygun mu?
Çıkan belge: Encümen veya il idare kurulu kararı
Makam: Kadastro müdürlüğü
Sorduğu soru: Ölçü, koordinat ve alan doğru mu, yeni parsel plana uyuyor mu?
Çıkan belge: Kontrol raporu, tescil bildirimi (tapuya giden belge)
Makam: Tapu müdürlüğü
Sorduğu soru: Malik ve hisse doğru mu? (yeni parsellere hisse dağıtılan işlerde)
Çıkan belge: Yeni tapu kaydı
Encümen kararı almış olmanız kadastronun imara bakmayacağı anlamına gelmez. Genelge, yeni parsellerin imar planına, plan notlarına ve imar yönetmeliklerine uygunluğunu da kontrol konusu sayar. Kadastro uygunsuzluğu idareye yazar, bir ayda düzeltilmezse işlemi iade eder.
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 16. maddesi ayırma ve birleştirmede üç süre verir: onay en geç 30 günde sonuçlanır, karar 15 günde tapuya bildirilir, tapu bir ayda sonuçlandırır. Bunlar idarenin süreleridir, teslim takvimi değildir.
Dosyayı kadastroya götürmeden önce sekiz kontrol
Ayırma ve yola terkte haritayı ve dosyayı harita mühendisi, birleştirmede lisanslı büro hazırlar; kontrolü kadastro müdürlüğü yapar. Aşağıda 3, 5 ve 7'de iş sizde, 2'de karşılaştırmayı siz yaparsınız; 1, 4 ve 8'i dosyayı hazırlayana sorun; 6 tapuda ne göreceğinizi söyler.
1. Plan ve kadastro dayanağı belli olsun
İmar planı olan yerde ayırma ve birleştirme, İmar Kanunu'nun 15. maddesine göre parselasyon planının (adaları parsellere bölen plan) tescil edildiği alanda yapılır. Kanun şu istisnaları sayar: merkezî yönetimin kamu yatırımı veya kamu mülkiyeti, parselasyonun yapılamadığı meskûn alan, koruma amaçlı plan alanı ve büyük kısmı plana uygun oluşmuş adanın kalanı. İstisnaya girmeniz tek başına yetmez: genelge, parselasyon şartının aranmadığının encümen kararında yazmasını ister.
Plansız alanda Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği uygulanır ve yönetmelikteki asgari miktardan küçük parsel ayrılamaz. Ortaklığı mahkeme kararıyla gidermek de sizi bu kuralların dışına çıkarmaz. Yola terkte kural daha kısadır: işlem plana dayanır, planı olmayan alandaki talebi kadastro müdürlüğü reddeder.
Yer hiç kadastro görmemişse ve tescil haritası yoksa önce sınırları belirleyen sınırlandırma haritası yapılır.
2. Durum haritası üç şeyi aynı altlıkta göstersin
Durum haritası, planlı alanda parselin eski ve yeni sınırlarını ve plandaki kullanım amacını aynı altlıkta gösterir, idare de onaylar. Lejantı uygulama imar planıyla karşılaştırın; yeni sınır plan çizgisinden ayrılıyorsa nedenini idare onaylamadan önce öğrenin.
3. Encümen kararı haritayla aynı şeyi söylesin
Genelge, kararın ıslak imzalı ve mühürlü ya da e-imzalı örneğini dosyada ister. Kararda ada ve parsel numaraları yazmalı, birden fazla işlem varsa sırayla açıklanmalı, yapılan işlem karara uymalıdır. Düzeltilmeyen uyumsuzlukta Tapu Planları Tüzüğü gereği ret kararı verilir.
Karar çıkınca, dosyayı kadastroya götürmeden haritayla satır satır karşılaştırın: ada, parsel, alan, işlem sırası.
4. Parseldeki eski kadastro hatası önce düzeltilir
Genelge, işleme başlamadan parselde teknik hata olup olmadığına bakılmasını ister. Kadastrodan alınan koordinat ve ölçüler MEGSİS (kadastronun sayısal parsel sistemi) kayıtlarıyla karşılaştırılır; hata varsa 2022/7 sayılı genelgeye göre önce o düzeltilir. Yani ifraz için açtığınız dosya bir düzeltme dosyasına dönüşebilir. Farkın hata sayılıp sayılmayacağını, kabul edilebilir farkı veren Tapu Planlarında Yanılma Sınırının Belirlenmesi Hakkında Yönetmelik belirler.
Varsayımsal örnek: tapuda 1.000 m² görünen 20 x 50 m boyutunda bir parselde yeniden hesap 985 m² veriyor, fark 15 m². Sonucu farkın büyüklüğüyle birlikte parselin nasıl üretildiği belirler. Arşiv onaylı parsel; doğrudan koordinatlı üretilmiş, yüzölçümü köşe koordinatlarıyla hesaplanıp tescil edilmiş ve paftası zeminle uyumlu parseldir.
Üretim biçimi: Arşiv onaylı
Yanılma sınırı: Yönetmelik tablosu: ilk 500 m² için 6,3, kalan 500 m² x 0,005 = ±8,8 m²
15 m²'lik fark: Tablodaki sınırı aşar
Üretim biçimi: Arşiv onaylı değil: takeometrik ölçü değeri, poligon uzaklığı en çok 100 m
Yanılma sınırı: Köşe dairesi: her köşeye 0,5 m yarıçaplı daire çizilir, en büyük ve en küçük alan sınırdır; örnek hesapta yaklaşık ±54 m²
15 m²'lik fark: Sınır içinde kalır
Arşiv onaylı parselde uyum tanım gereği vardır, karar zemin sınırına bağlanır. Zemin sınırları değişmemişse fark tablonun dışında kalsa bile yanılma sınırı içinde sayılır. Değişmişse 15 m²'lik fark hatadır: dosya, 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 41. maddesine göre düzeltme bitmeden ilerlemez. Uyum yoksa parsel ikinci satıra geçer. Sınır içindeki fark hata sayılmaz, tapudaki alan doğru kabul edilir ve dosyanızı durdurmaz; kadastro yine de düzeltebilir.
Şekil 1: Aynı 15 m²'lik farkın hata sayılıp sayılmayacağını parselin üretim biçimi ve zemin sınırının değişip değişmediği belirler.
Hesap ve düzeltme yolu tapu ve ölçülen alan farkı yazısında.
5. Kontrol ekibi sahada her köşeye ulaşabilsin
Sizin hazırlığınız: sınır taşlarının ve köşelerin önünü açık tutun.
Ayırma ve yola terk gibi münferit işlerde genelge, parselin bütün detay noktalarının ölçülerek kontrol edilmesini ister. Yeni köşe noktaları zemin işaretiyle belirtilir, koordinat farkları nokta konum doğruluğu içinde kalmalıdır. Büroda ise ölçü krokisindeki detay numaraları, koordinatlar ve yüzölçümü hesabı denetlenir.
6. Tapuda ne doğacağını önceden bilin
Bir ifraz ve arsa bölme dosyasında her yeni taşınmaz için ayrı kütük sayfası (sicilde parsele ait sayfa) açılır. Yola terkte tersi olur. Genelgeye göre kısmi terk içeren bir yola terk dosyasında tescilli kütük sayfası ve parsel numarası korunur, yola giden kısma numara verilmez. Ayrı bir "yol parseli" görmeyi beklemeyin. Terk edilen kısımda tescilli irtifak varsa o kısma yeni numara verilir; Hazine taşınmazında da sıra farklı işleyebilir.
Şekil 2: Ayırma ve kısmi yola terkte tapuda doğan kayıtlar.
7. Hak sahiplerinin onayını ve temsil belgelerini tamamlayın
Malik bir alanı kamuya terk ediyorsa kütükteki bütün hak sahiplerinin onayı aranır (Tapu Sicili Tüzüğü, 65. madde). Birleştirmede de ipotek gibi sınırlı aynî hak veya şerhli kişisel hak varsa aynı onay gerekir. Aynı malikin yüksüz parselini yüklü parseliyle birleştirmesi bunun istisnasıdır (66. madde). Terk veya birleştirme yapılacak ipotekli parselde alacaklının onayını baştan hesaba katın.
Genelgenin çizelgesi ayırma ve yola terk satırlarında, malik ölmüşse veraset belgelerini ve veraset ve intikal vergisi ilişik kesme yazısını, temsil varsa vekâletname veya yetki belgesini ister. Ayırma satırında emlak vergi değeri belgesi ve varsa taksim sözleşmesi de vardır.
8. Yol işlemini tek başına planlamayın
İmar planı olan yerde, yapı adası içindeki kadastral yolun ihdası tek başına kabul edilmez; ancak birleştirme, ayırma ve yola terkle birlikte yapılır. Talep plana dayanmalıdır, plan yoksa reddedilir; kamulaştırılmış yolun güzergâhı değiştiği için yol niteliğini kaybeden kısımda bu plan şartı aranmaz. Kim adına tescil edileceğini yoldan ihdasın tapuda işleyişi yazısında bulursunuz.
Dosya geri dönerse hangi kâğıda bakacaksınız
Hatalar genelgenin kontrol formlarına ve çizelgelerine (Ek-4 ile Ek-10 arası) yazılır, hatalar giderilince düzenlenen kontrol raporunu (Ek-3) kontrol mühendisi ve sorumlu mühendis imzalar. "Dosyada eksik var" cümlesiyle yetinmeyin, haritacınızdan Ek-10 çizelgesindeki maddeleri isteyin.
Dosyayı kimse takip etmezse genelge, kamu hizmet standardındaki işlem süresi bittikten 20 gün sonra bildirim yapılmasını, bildirimden sonra 10 gün içinde de takip edilmezse işlemden vazgeçilmiş sayılmasını öngörür. Takibi kimin yapacağını haritacınızla baştan kararlaştırın.
Cevabı dosyanıza göre değişen sorular
Haritayı hazırlayan mühendise şunu sorun: "Parsel arşiv onaylı mı, teknik hata kaydı var mı?"
Belediyenin imar birimine de şunu sorun: "Parselasyon planı tescilli mi, değilse istisna encümen kararına yazılacak mı?" Kocaeli'nin kırsal mahallelerinde onayın hangi kuruldan çıkacağını da aynı masada netleştirin.
Kontrol kararı kadastro müdürlüğünündür, bu liste onun yerine geçmez; uyuşmazlıkta avukata başvurun.
İfraz, tevhid ve yola terk hizmetlerini Başiskele'deki ofisimizden Kocaeli'nin 12 ilçesinde veriyoruz; dosyanızın bu listede nerede durduğuna birlikte bakmak için danışmanlık hizmeti de var. İfraz ve yola terk haritasını harita mühendisimiz, tevhid dosyasını lisanslı büromuz hazırlar ve imzalar; onay encümenden, kontrol raporu kadastro müdürlüğünden, tescil tapudan çıkar. Ada-parsel numarası, güncel tapu kaydı, imar durumu, varsa ipotek ve şerh bilgisi ile vekâlet veya veraset belgeleri elinizdeyse iletişim sayfasından bunlarla başlayabiliriz.
Kaynaklar
PROJENİZİN SONRAKİ ADIMI
İhtiyacınıza uygun sonraki adım.
Konuyla ilgili bilgileri inceleyin ve projeniz için bir sonraki adımı belirleyin.
Kocaeli Tevhid (Tapu Birleştirme) Hizmeti