Rehber

Tapuda ihdas nedir? Yoldan ihdas nasıl işler?

Belediyeden veya tapudan "ihdas" ya da "yoldan ihdas" sözünü duyan malik için: kapanan yolun tapuya yazılması, terkten farkı, yerin kimin adına tescil edildiği, şeridi almak ile payla ortak kalmak arasındaki karar ve dosyada aranacak belgeler.

Özkaraaslan HaritaYayın: 5 Kasım 2026Güncelleme: 5 Kasım 20269 dk okuma

Tapuda ihdas, imar planıyla kapanan yol gibi kütükte kaydı olmayan bir kamu yerinin tapu kütüğüne yazılmasıdır. Yola terkle karıştırılır, oysa ikisi ters yönde işler: terkte parselinizden bir parça kamuya çıkar, ihdasta kamunun kayıtsız yeri tapuya girer. Bu yer kural olarak belediye adına yazılır, size geçmez.

Sizi asıl ilgilendiren bundan sonrası: o yer parselinizin bitişiğinde kalan dar bir şeritse, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 17. maddesi onun size satılmasını öngörür. Size söylenen cümleyi aşağıdaki tabloda bulun.

Duyduğunuz cümle: "Önünüzdeki yol kapandı, yoldan ihdas yapılacak"
Tapuda olan: Kapanan kısım kamu adına tescil edilir
Sizin işiniz: Planı görün, yeni yola cephenizi kontrol edin
Duyduğunuz cümle: "Yol fazlasını size satacağız"
Tapuda olan: Parça bedel takdiriyle bitişik malike satılır
Sizin işiniz: Bedeli ve almazsanız olacakları tartın
Duyduğunuz cümle: "İhdas, ayırma, terk ve birleştirme birlikte yapılacak"
Tapuda olan: Tek dosyada yeni imar parseli kurulur
Sizin işiniz: Alan denkliğini kontrol edin
Duyduğunuz cümle: "Önce yola terk etmeniz gerekiyor"
Tapuda olan: Parselinizden parça çıkar; bu ihdas değildir
Sizin işiniz: Aşağıdaki karşılaştırmaya bakın
Duyduğunuz cümle: "Düzenleme sahasındasınız"
Tapuda olan: Kapanan yol önce düzenleme ortaklık payından (DOP, yol ve park gibi umumi hizmet alanları için parsellerden kesilen pay) düşer
Sizin işiniz: DOP kesintisi hesabına bakın

Tapuda ihdas, sözlükteki "ihdas"tan ne kadar farklı?

Türk Dil Kurumu sözlüğü sözcüğü "ortaya çıkarma, meydana getirme" diye verir. Tapu dosyasında ise ihdas bir işlemin adıdır ve yeni toprak üretmez. Toprak zaten oradadır, eksik olan kütük sayfasıdır.

Kamunun kullandığı yol kural olarak tapu kütüğüne yazılmaz (Türk Medeni Kanunu'nun 999. maddesi). Bu yüzden kadastro paftasında çizili görünür ama ada-parsel numarası taşımaz. Plan yolu kapatınca o toprak ne yol kalır ne parsel olur; ihdas bu boşluğu kapatır.

Kasım 2026 itibarıyla Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün (TKGM) 2025/4 sayılı Genelgesi ihdas haritasını iki iş için tanımlar: plan uygulaması sırasında kapanan dere, yol ve yol fazlalıklarının tescili ile güzergâhı değiştiği için yol niteliğini kaybeden kadastral veya kamulaştırılmış yol kısmının tescili. Yol fazlası, yol sınırının dışında kalan eski yol şerididir.

İmar Kanunu "kapanan yol" der; "yoldan ihdas" terimi Genelgeden ve uygulamadan gelir.

Asfalt yerinde dururken yol kapanmış sayılır mı?

Sayılır, çünkü kapanma plan kararıyla olur, kepçeyle değil. İmar Kanunu'nun 11. maddesine göre plan sınırı içindeki kadastral yollar ve meydanlar, planın onayıyla bu vasfını kendiliğinden kaybeder ve plandaki kullanım amacına tabi olur. Önünüzdeki asfalt yerinde dururken o yer hukuken planın yollarla çevirdiği parsel grubunun, yani yapı adasının parçası olabilir.

Tersi de doğru: kimsenin geçmediği, otla kaplı bir yol sırf kullanılmıyor diye ihdas edilmez. Genelgenin 28. maddesi ihdası istenen alanın plana dayanmasını ister, plan yoksa talep reddedilir. Bakacağınız plan 1/1.000 ölçekli uygulama imar planıdır, çünkü nazım plan üzerinden ölçü alınarak uygulama yapılamaz. Genelgenin saydığı istisna, güzergâhı değiştiği için yol niteliğini kaybeden kamulaştırılmış yoldur; orada plan şartı aranmaz.

Tapu ve Kadastro Başmüfettişi Nevzat İhsan Sarı'nın Temmuz 2026'da trtapukadastro.com'da yayımladığı yazı, mevzuat değil uzman yorumu olarak, bir koşul daha sayar: yerin kadastro paftasında yol, yol fazlası veya meydan olarak görünmesi. Görünmüyorsa önce teknik düzeltme gerekir; kanıt yetmezse ihdas talebi reddedilir ve yer Hazine adına tescile yönelir. Paftayla planın neden ayrışabildiğini kadastro paftası ile imar planı uyumsuzluğu yazısında anlatıyoruz.

Terk ile ihdas tapuda nasıl ayrılır?

İkisi aynı dosyada yürüyebilir, ama yer ters yöne gider.

: Yerin gittiği yön
Yola terk: Parselinizden kamu kullanımına
Yoldan ihdas: Kapanan yoldan tapu kütüğüne
: Alanınıza etkisi
Yola terk: Azaltır
Yoldan ihdas: Değiştirmez; satın alırsanız artırır
: Kütük ve numara
Yola terk: Parselin kütüğü ve numarası korunur, terk edilen yere numara verilmez
Yoldan ihdas: Kütükte yeni kayıt açılır
: Plan şartı
Yola terk: Planı olmayan talep reddedilir
Yoldan ihdas: Planı olmayan talep reddedilir; kamulaştırılmış yol güzergâhı hariç
: Sonraki parselasyon
Yola terk: Terk ayırma veya birleştirmeyle (ifraz, tevhid) yapıldıysa oranı DOP'a sayılır, tamamlayan fark alınır
Yoldan ihdas: Kapanan yol önce DOP'tan düşer

Yola terkin kütük ve plan kuralı 12 Mayıs 2025 tarihli 2025/4 Genelgesi'nden gelir; ölçüm ve dosya tarafını yola terk ve parka terk hizmetimizde anlatıyoruz.

Yıllar önce terk ettiğiniz yol kapanırsa yer size kendiliğinden dönmez. 17. madde kapanan yolun bitişik malike bedelle satılmasını düzenler, eski malike iadeden söz etmez. Eski terkiniz size bir hak doğurdu mu, ayrı bir hukuk sorusudur; terk belgenizle bir avukata gidin.

Yer kimin adına yazılır? Önce geçmişine bakılır

Genelge, ihdastan önce yerin evveliyatının, yani kamuya nasıl geçtiğinin araştırılmasını ister. Bu yüzden "belediyeye yazılır" cümlesi yalnız genel kuralı söyler.

Yerin geçmişi: Kadastral yol, yol fazlası; özel bir geçmişi yok
Kimin adına: Belediye, belediye sınırı dışında köy; büyükşehir görev alanındaki işte büyükşehir belediyesi
Dayanak: Tapu Kanunu m.21; büyükşehir için Sarı
Yerin geçmişi: Kamulaştırmayla sağlanmış yol
Kimin adına: Kamulaştıran idare
Dayanak: 2025/4 m.28
Yerin geçmişi: İmar Kanunu 11. maddeyle şartlı terk edilmiş yer
Kimin adına: Şartlı terk eden idare; Hazine terk etmişse Hazine
Dayanak: 2025/4 m.28; Hazine kısmı Sarı

Organize sanayi, turizm ve afet bölgelerinde özel kanunlar ayrı ad öngörebilir.

Encümen, yani belediyenin karar kurulu, kararındaki tescil adını bu tabloyla karşılaştırın; yerin geçmişine uymuyorsa nedenini yazılı isteyin. Bu ad şeridi kimden alacağınızı etkiler: 17. madde satış yetkisini belediye ve valiliğe verir. Yer Hazine veya kamulaştıran idare adına yazılacaksa satıcıyı baştan yazılı öğrenin.

Yol parçası neden tek başına tescil edilmez?

İmar planı olan yerde, plana uygun imar parseli oluşturulmadan yapı adası içindeki kadastral yol tek başına ihdas edilmez. Genelge yoldan ihdası birleştirme, ayırma ve yola terkle birlikte yürütür, çünkü amaç plana uyan bir parsel kurmaktır.

Varsayımsal örnek: 480 m² kadastro parseliniz dikdörtgen, 30 m cepheli ve 16 m derinliğinde. Yeni plan önünüzdeki yolu kendi tarafınızdan 2 m daraltıyor, arka sınırdaki yolu genişletip parselinizden 0,6 m x 30 m = 18 m² alıyor.

Terk sonrası parsel: 480 - 18 = 462 m²
Yol fazlası şerit: 30 x 2 = 60 m²
Şerit satın alınırsa yeni imar parseli: 462 + 60 = 522 m²

Şerit, yeni yol ile parseliniz arasında kalır. Şerit dosyaya girmeden önünüzdeki yeni yola cepheniz oluşmaz. Arka yol gibi başka bir yola da cepheniz yoksa Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği kural olarak ruhsat düzenlenmesine izin vermez.

Varsayımsal parselin ölçeksiz plan şeması: arka yol, 18 m² terk, 462 m² parsel, 60 m² yol fazlası şerit ve yeni yol üst üste sıralı; yanlarda işlem öncesi ve sonrası sınırlar

Şekil 1: Terk arka yola çıkar, satın alınan şerit parsele katılır; 480 m²'lik kadastro parseli böylece önündeki yeni yola cepheli 522 m²'lik imar parseline dönüşür.

İki durum dosyanın yönünü değiştirir: parselasyon ve komşunuzun cephesi. Parselasyonda, yani idarenin bir bölgeyi toptan yeniden parsellediği düzenlemede, şeridin size satılacağını varsaymayın: kapanan yol önce DOP'tan düşülür, Kanunun 18. maddesi bunu esas alır. Sarı'ya göre parselasyonda ihdas, DOP'tan yer artarsa gündeme gelir. Parselasyonsuz ihdas ise 15. maddenin istisnalarında olur: kamu yatırımı veya kamu mülkiyeti alanı, parselasyonun uygulanamadığı meskûn veya koruma planlı alan, büyük kısmı plana uygun oluşmuş adanın kalanı.

İkinci durum komşunuzun cephesidir. Aynı yönetmelik, kapanan yolların cephesiz kalan parsellere cephe sağlayan düzenleme yapılmadan ifraz ve tevhide konu edilmesine izin vermez. O yoldan giriş alan komşu parsel cephesiz kalıyorsa, şerit sizin önünüzde olsa da önce onun cephesi çözülür.

Belediye şeridi size satacaksa dosya nasıl yürür?

Dayanak 17. maddedir: belediye veya valilik, kapanan yollardan müstakil inşaata elverişli olmayan, yani kendi başına bina yapılamayacak parçaları bitişik arsa veya bina sahibine bedel takdiriyle satar. Yeriniz daha önce yola gitmiş ve karşılığını almamışsanız (istihkak), idare şeridi bu hakkınıza karşılık da değiştirebilir; kamulaştırma veya terk kaydınıza ve ödeme belgesine bakın. Kendi başına yapılaşabilen parça bu satışın dışında kalır; 17. madde idareye, onu yeri alınan kişilerin rızasıyla hakkına karşılık değiştirme yetkisi verir.

Elverişliliğe fikir vermesi için, plan veya idarenin imar yönetmeliği aksini söylemiyorsa Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin asgari ölçüsüne bakın: konut ve ticarette ön bahçesiz en az 13 m derinlik. Varsayımsal örnekteki 2 m'lik şerit bunun çok altındadır.

Adım: Plan yolu kapatır
Kim: Plan onay mercii
Görmeniz gereken: Uygulama imar planı paftası
Adım: Parçanın elverişli olup olmadığına bakılır
Kim: Belediye veya valilik
Görmeniz gereken: Satış yazısı ve dayanağı
Adım: Bedel ve itirazı 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'na göre yürür
Kim: Belediye veya valilik
Görmeniz gereken: Bedel kararı, itiraz yolu
Adım: İhdas, ayırma, terk ve birleştirme haritaları hazırlanır
Kim: Harita mühendisi
Görmeniz gereken: Yoldan ihdas haritası, durum haritası
Adım: Dosya onaylanır
Kim: Encümen; belediye ve mücavir alan dışında il idare kurulu
Görmeniz gereken: Encümen kararı
Adım: Kontrol ve tescil yapılır
Kim: Kadastro müdürlüğü, tapu müdürlüğü
Görmeniz gereken: Tescil bildirimi, yeni tapu kaydı

Satış kararını kimin vereceği tartışmalıdır. Sarı'nın aktardığına göre Danıştay içtihadı encümen kararını yeterli görür; Bakanlığın 2021 tarihli görüşü meclis kararı ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu usulü arar. Satışın hangi adımda tapuya gireceği de dosyaya göre değişebilir; ödeme yapmadan satış ve bedel kararını, dosyanın kapsamını yazılı görün.

Almazsanız ne olur?

Almamak dosyayı kapatmaz. 17. maddeye göre idare yeri şüyulandırıp, yani parselinizle payla ortak hâle getirip satar. Varsayımsal örnek: pay alana göre kurulursa yukarıdaki parselde şerit 60 / 522, yani yaklaşık %11,49 olur; size 462 / 522 kalır.

Ortaklığın iki sonucu vardır. Aynı yönetmeliğe göre parsel maliklerinin onayı (muvafakati) olmadan yapı ruhsatı düzenlenmez, yani bu payı kim alırsa yapınız için onun onayı gerekir. İmar Kanunu'nun 16. maddesine göre de malikler tebliğden itibaren altı ayda ortaklığı çözmek için anlaşamaz veya mahkemeye gitmezse idare, hissedarmış gibi ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Şeridi almak mı, ortak kalmak mı?

Şeridi istihkakla değiştiremiyorsanız, bedel kesinleşince önünüzde iki ana seçenek kalır: şeridi ödeyip parselinize katmak ya da almayıp parselin payla ortak hâle gelmesini kabullenmek. Plan paftasında başka yola cepheniz yoksa ve şerit arada kalıyorsa, yola çıkışınız da artık paylı ortak parsel üzerinden olur.

Şerit emsal hesabının tabanını da büyütür, çünkü hesap net imar parseli alanından yapılır. Aynı varsayımsal örnekte plan emsali 1,50 ise katlar alanı 522 x 1,50 = 783 m² olur; pay alana göre kurulur ve haklar paya göre okunursa 462 m²'lik payınızın karşılığı 462 x 1,50 = 693 m²'dir, fark 90 m². Takdir edilen bedeli bu farkla ve ortak kalmanın yüküyle karşılaştırın.

Dosyada hangi belgede neyi arayacaksınız?

Belge: Uygulama imar planı paftası
Neyi arayın: Plan İşlem Numarası, onay tarih ve sayısı, mühür; eski yolun yerindeki yeni kullanım
Belge: Kadastro paftası
Neyi arayın: Şeritte yol, yol fazlası veya meydan yazısı
Belge: Durum haritası
Neyi arayın: Eski ve yeni mülkiyet sınırı ile plandaki kullanım aynı altlıkta mı, idare onayı var mı
Belge: Harita ve ölçü krokisi
Neyi arayın: Alan denkliği: eski alan - terk + ihdas = yeni alan
Belge: Encümen kararı
Neyi arayın: İşlemler birlikte sayılmış mı, tescil kim adına; parselasyon yoksa dayanılan 15. madde istisnası yazılı mı

Haritanın kadastroda nasıl kontrol edildiğini tescile konu harita yazımızda anlatıyoruz.

Belediyeye gitmeden üç soru hazırlayın: Parça müstakil inşaata elverişsiz mi sayıldı, hangi ölçüyle? Şeridi kim, hangi kararla satacak, bedel nasıl takdir edildi, itiraz nereye yapılır? Ayırma, terk ve birleştirme aynı dosyada mı yürüyecek, haritayı kim yaptıracak?

Plan paftası, kadastro paftası ve tapu kaydıyla iletişim sayfamızdan ulaşırsanız, şeridin parselinizle ilişkisini ofisimizde birlikte okuruz.

Kaynaklar

PROJENİZİN SONRAKİ ADIMI

İhtiyacınıza uygun sonraki adım.

Konuyla ilgili bilgileri inceleyin ve projeniz için bir sonraki adımı belirleyin.

Kocaeli Yola Terk ve Parka Terk Hizmetleri