Kadastro paftası ile imar planı neden uyuşmaz?

Kadastro paftası toprağın kime ait olduğunun sınırını, uygulama imar planı ise o toprağın ileride ne olacağını gösterir. Biri mülkiyet kaydıdır, öbürü kullanım kararı. 3194 sayılı İmar Kanunu bu ayrımı parsel adında bile yapar: kadastro parseli tescilli mülkiyet parselidir, imar parseli kadastro parsellerinin plana göre düzenlenmiş hâlidir. Arada düzenleme yapılmadıysa iki çizginin çakışmaması şaşırtıcı değildir.

Farkı ekranda gördüğünüzde iki asetat düşünün: altta kadastro, üstte plan. Üstteki asetat bütün olarak kaydıysa her çizgi aynı yöne kaçar; bu, büyük olasılıkla planın üzerine çizildiği haritadan, yani altlıktan veya koordinat sisteminden gelen bir farktır. Asetat yerindeyse ve yol çizgisi parsellerin üzerinden geçiyorsa plan orada yol istemiş görünür.

Şekil 1: Bütün çizgiler birlikte kaçıyorsa bakılacak yer büyük olasılıkla altlıktır; çizgiler yerindeyken yol parselleri kesiyorsa plan orada yol istemiş görünür.

Çizginin nasıl kaçtığı, kime gideceğinizi belirler

• Ekranda veya kâğıtta gördüğünüz: Çizgi 1/5.000 veya daha küçük ölçekli katmanda

  Olası neden: Üst kademe plan, ölçü alınmaz

  Tapudaki sınır değişti mi?: Hayır

  İlk adım: Ekranda varsa 1/1.000 planı açın

• Ekranda veya kâğıtta gördüğünüz: Çizgi "Askıda Planlar" katmanında

  Olası neden: Kesinleşmemiş plan

  Tapudaki sınır değişti mi?: Hayır

  İlk adım: İlan süresinde belediyeye itiraz

• Ekranda veya kâğıtta gördüğünüz: Bütün çizgiler komşularla aynı yöne kaymış

  Olası neden: Altlık veya koordinat farkı

  Tapudaki sınır değişti mi?: Hayır

  İlk adım: Belediyeden plan kopyası, lisanslı bürodan tapu planı örneği alıp harita mühendisine çakıştırtın

• Ekranda veya kâğıtta gördüğünüz: Çizgi parseli kesiyor, bir yanı yol veya yeşil alan

  Olası neden: Plan kararı, henüz uygulanmamış

  Tapudaki sınır değişti mi?: Hayır

  İlk adım: İlçe belediyesi: ada için parselasyon (parselleri plana göre düzenleme) var mı?

• Ekranda veya kâğıtta gördüğünüz: Kadastroda yol, planda yapı adası

  Olası neden: Plan yolu kapatmış

  Tapudaki sınır değişti mi?: Hayır, yol size geçmez

  İlk adım: İlçe belediyesi: kapanan yol ne olacak?

• Ekranda veya kâğıtta gördüğünüz: Planda imar parseli, tapuda eski parsel

  Olası neden: Parselasyon yok veya tescil edilmemiş

  Tapudaki sınır değişti mi?: Tescille değişir

  İlk adım: Belediye ve tapu: plan, encümen (belediyenin karar kurulu) kararı ve tescil tarihini karşılaştırın

• Ekranda veya kâğıtta gördüğünüz: Parselasyon sınırı ile güncel plan farklı

  Olası neden: Plan sonradan değişmiş

  Tapudaki sınır değişti mi?: Hayır

  İlk adım: İlçe belediyesi: plan hangi tarihli?

• Ekranda veya kâğıtta gördüğünüz: Yalnız sizin parsel komşulardan ayrışıyor

  Olası neden: Sonraki işlem veya kayıt hatası

  Tapudaki sınır değişti mi?: İşlem tescilliyse evet, hatada hayır

  İlk adım: Tapu müdürlüğü, sonra aplikasyon (sınırı zeminde işaretleme)

Kadastro paftası ile imar planı farklı iş için, farklı zamanda çizilir

• Belge: Kadastro paftası

  Cevapladığı soru: Sınır nerede?

  Neye dayanır: Ölçü ve tescilli kayıt

  Kim yapar, kim onaylar: Mühendis yapar, kadastro müdürlüğü kontrol eder

  Tapu sınırına etkisi: Sınırın dayanağıdır

• Belge: Nazım imar planı

  Cevapladığı soru: Bölge ne olacak?

  Neye dayanır: Halihazır harita, 1/5.000 ile 1/25.000 arası

  Kim yapar, kim onaylar: Büyükşehir belediyesi

  Tapu sınırına etkisi: Yok

• Belge: Uygulama imar planı

  Cevapladığı soru: Bu adada ne yapılır?

  Neye dayanır: Onaylı halihazır harita, 1/1.000

  Kim yapar, kim onaylar: İlçe belediyesi yapar, büyükşehir onaylar

  Tapu sınırına etkisi: Yok

• Belge: Parselasyon planı

  Cevapladığı soru: Düzenlemeden sonra kime hangi parsel?

  Neye dayanır: Plan ve mülkiyet kaydı

  Kim yapar, kim onaylar: İlçe belediyesi yaparsa ilçe ve büyükşehir encümeni kararıyla yürürlüğe girer

  Tapu sınırına etkisi: Tescille değişir

Plan, çizildiği günün fotoğrafına oturur. Halihazır harita, arazinin o günkü durumunu gösteren ölçümdür; Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği planı, varsa kadastral durumu işlenmiş, en son onaylı halihazır harita üzerine çizdirir. O tarihten sonra parsel bölünür veya birleşirse planın altındaki kadastro bilgisi kendiliğinden yenilenmez.

Kadastro paftasının da kendi doğruluğu vardır. Tapu Planlarında Yanılma Sınırının Belirlenmesi Hakkında Yönetmelik, köşe noktasının konum doğruluğunu üretim yöntemine bağlar: sayısal yöntemde 0,09 m, 1/1.000 takeometrik paftadan okunan değerde 1,04 m. Takeometrik paftada köşeler arazide açı ve uzaklık ölçülerek kâğıda çizilmiştir, sayısal paftada köşeler koordinatla tutulur. Parselinizin yöntemini lisanslı büro söyler.

Varsayımsal örnek: Parsel 20 m x 50 m, yani 1.000 m². Plandaki yol çizgisi ön cepheden 1,20 m içeride görünüyor.

1. Görünen şerit: 20 m x 1,20 m = 24 m².

2. Pafta 1/1.000 takeometrikse ve değer paftadan okunmuşsa kadastro tarafının hata payı: 20 m x 1,04 m = 20,8 m².

3. Pafta sayısalsa aynı hata payı: 20 m x 0,09 m = 1,8 m².

Bu, tek kenar için kaba bir gösterimdir, yönetmeliğin alan hesabı değildir; planın çizim payı da dahil değildir. Aynı ekran görüntüsü takeometrik paftada farkın kaynağını ayırmaya yetmez, sayısal paftada gerçek bir plan çizgisini düşündürür. Bu yüzden önce kaç metre kaçtığına değil, iki çizginin nereden geldiğine bakın.

Şekil 2: Aynı 1,20 m'lik fark takeometrik paftada kadastro hata payının hemen ötesindedir, bu yüzden kaynağı ayırmaya yetmez; sayısal paftada paydan açıkça büyüktür.

Şerit gerçekten yola giderse ve taban alanı katsayısı (TAKS) 0,40 ise taban alanı 400 m²'den (1.000 x 0,40) 390,4 m²'ye (976 x 0,40) iner, çünkü hesap net imar parseli üzerinden yapılır. Parselasyon kesintisi bu hesaba dahil değildir.

Önce baktığınız planı ve elinizdeki kâğıdı doğrulayın

Önce hangi katmana baktığınızı görün: Kocaeli Büyükşehir Belediyesinin Şehir Rehberi plan katmanlarını 1/1.000, 1/5.000, 1/25.000, 1/50.000 ve "Askıda Planlar" diye ayırır.

Çizgiyi 1/5.000 veya daha küçük ölçekli katmanda gördüyseniz ondan ölçü alamazsınız. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği nazım plan ve üst kademe planlar üzerinden ölçü alınarak uygulama yapılmasını yasaklar. Ölçek de pay bırakır: 1/5.000 paftada 1 mm arazide 5 m, 1/25.000'de 25 m eder. "Nazım planda yol parselimden geçiyor" gözlemi, tek başına parselinizin ne olacağını söylemez; ama uygulama planı nazım plana uymak zorunda olduğundan ileriye dönük bir işarettir.

Askıdaki plan henüz kesinleşmemiştir; uygulama planı kesinleşmeden imar uygulaması yapılamaz. İtirazın yeri de burasıdır: plan onaydan sonra bir ay ilan edilir, bu sürede itiraz edilebilir.

Ekranın kendisi de belge değildir. Şehir Rehberi verilerinin yalnızca bilgi amaçlı olduğunu ve resmî işlemde kullanılamayacağını yazar; TKGM Parsel Sorgu'nun kullanım koşulları da aynı sınırı koyar.

Elinizde kâğıt varsa "plan örneği" sözüne güvenmeyin. Tapu ve kadastro işlemlerinde "plan örneği" ayrı bir işlemin adıdır, imar planı kopyası değildir; imar planının kopyasını belediye verir.

Kesinleşen imar planı paftasının önyüzünde Plan İşlem Numarası, onay tarih ve sayısı ile mühür bulunması zorunludur. Bunları göremiyorsanız elinizdeki görüntünün hangi plana ait olduğunu da bilemezsiniz.

Çizgiye tek başına da bakmayın. Plan; pafta, gösterim, plan notları ve rapordan oluşan bir bütündür, cevap nota yazılmış olabilir. Paftadaki işaretlerin anlamı için uygulama imar planı okuma yazısına bakabilirsiniz.

Bütün çizgiler aynı yöne kaymışsa bakılacak yer altlıktır

Yol, bina ve komşu parsel çizgileri aynı yöne, yaklaşık aynı miktarda kaçıyorsa bunun parselinize özel bir karar olması zayıf ihtimaldir. Eski paftaların neden kaydığını ED50 ile ITRF96 farkı yazısında anlatıyoruz.

Ekran görüntüsüyle dilekçe yazmadan önce iki belgenin aslını bir harita mühendisine aynı koordinat sisteminde çakıştırtın. Fark kapanıyorsa kaynak büyük olasılıkla koordinat sistemidir, dilekçeye gerek kalmayabilir; kalıyorsa tablodaki diğer satırlara dönün. Bugün tescile konu işlerde, eski koordinat sistemindeki parsellerin dönüşüm parametresini, yani iki sistem arasındaki çevirme değerlerini, 2025/4 sayılı genelgeye göre yetkili kadastro müdürlüğü üretir ve onaylar.

Başiskele Belediyesi için 2013'te kadastro parsellerinin dönüşüm parametrelerini hazırladık ve Kocaeli Kadastro Müdürlüğüne onaylatarak teslim ettik.

Çizgi parselinizi kesiyorsa tapunuz aynı kalır, plan kararı yine de bağlar

Plan yol veya park çizdi diye tapudaki sınırınız oynamaz; kayıt, parselasyon gibi tescil edilen bir işlemle değişir. Plan yine de inşaatı bağlar: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesine göre parselin bulunduğu ada için parselasyon planı belediye encümenince kabul edilip tapuya tescil edilmeden o adadaki parsele ruhsat verilemez. Kanun'un 18. maddesindeki parselasyonun uygulanamadığı yerde ise plana ve yönetmeliğe göre müstakil inşaata elverişli kadastro parseline ruhsat verilebilir.

Çizgiyi parseli bölerek düzeltmeyi düşünüyorsanız parselasyon şartı burada da önünüze çıkar: planlı alanda ifraz (bölme) ve tevhid (birleştirme), kural olarak parselasyon planı tescil edilmiş yerde yapılır. Bu şart, Kanun'un 15. maddesine göre merkezî yönetim kamu yatırımları, parselasyonun uygulanamadığı meskûn alanlar ve büyük kısmı plana uygun oluşmuş adaların kalanı gibi hâllerde aranmaz. Bu istisnalara girip girmediğinizi belediye söyler.

Parselasyon yapılınca yol ve park payı, düzenleme ortaklık payından (DOP), yani parselden düşülen paydan karşılanır. Bu pay düzenleme öncesi yüzölçümün %45'ini geçemez; hesabı DOP kesintisi yazısında bulabilirsiniz.

Askı geçtikten sonra plana karşı çıkmanın asıl yolu davadır. Süre kural olarak 60 gündür (2577 sayılı Kanun'un 7. maddesi); askının bitiminden başlatıp en kısa hâliyle hesaplayın. 60 gün geçtiyse plana doğrudan dava yolu kural olarak kapanır; parselinize parselasyon gibi bir uygulama işlemi tebliğ edilirse plana bu işlem üzerine dava açılabilir. İmar Kanunu bu davalara, plan kesinleştikten sonra beş yıllık bir üst sınır koyar; 1 Temmuz 2020'den önce kesinleşen planlara bu sınır uygulanmaz. Kendi dosyanız için avukata danışın.

Planda yol kapanmışsa o toprak kendiliğinden size geçmez

Kadastroda yol, planda yapı adası görüyorsanız geçerli kural Kanun'un 11. maddesidir: plan sınırı içindeki kadastral yol, planın onayıyla yol vasfını kendiliğinden kaybeder ve plandaki kullanıma tabi olur. Tapuda ise kimsenin adına kendiliğinden geçmez.

Parselasyon yapılıyorsa kapanan yol önce DOP'a ayrılan toplam alandan düşülür. Müstakil inşaata elverişli olmayan bir parça kalırsa belediye onu bedel takdir ederek bitişik malike satar. Parçanın tapuya nasıl işlendiği ve almazsanız ne olacağı yoldan ihdas yazısının konusu.

Parseliniz cephesini bu yoldan alıyorsa bir sınır daha var: planla yolu kapanan, ada ortasında kalan ve cephesiz parsel ifraz edilemez.

Parselasyon araya girdiyse üç tarihi yan yana koyun

Uygulama planının onayı, parselasyonun encümen kararı, tapuya tescil: bu üç tarihin sırası hangi durumda olduğunuzu söyler.

Encümen kararı var, tapuda hâlâ eski parsel duruyorsa parselasyon henüz sicile geçmemiştir; parselasyon planının askı ve tescil aşamaları ayrı bir takvimdir.

Parselasyon tescilli, plan ondan yeniyse imar parseli sınırı ile yeni çizginin ayrışması beklenir. Tapudaki sınırınız tescilli parselasyondaki gibi kalır, inşaatı ise yeni plan bağlar. Belediyeden güncel imar durum belgesi isteyin: belge, planın kullanım ve yapılaşma şartlarını, imar parselini sınır ve boyutlarıyla gösterir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 7. maddesine göre yeni planın yol veya park gibi kamu hizmetine ayırdığı taşınmazlar kamu eline geçmeden ifraz ve tevhid yapılamaz.

Hiç parselasyon yoksa ruhsat ve ifraz kural olarak bekler; esas olan, idarenin parselasyonu planın kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde yapmasıdır. Ada için takvimi ilçe belediyesinden öğrenin.

Yalnız sizin parsel ayrışıyorsa kayda bakın

Komşular planla aynı ilişkide duruyor, yalnız sizinki ayrışıyorsa önce parselinizin geçmişine bakın: plan altlığından sonra ifraz veya tevhid olmuş ya da kayıtta hata bulunuyor olabilir. Tapu kayıt örneğini alın. Kayıtta yalnız ifraz veya tevhid görünüyor ve tarihi planın altlığından sonraysa fark eski altlıktan gelebilir. Kadastro müdürlüğü hata bildirdiyse kaydın not bölümü olan beyanlar hanesinde "3402 sayılı Kanunun 41 inci maddesine göre düzeltmeye tâbidir" belirtmesi görünür.

Sonra sınırın zemindeki yerini aplikasyonla bulun: mülkiyet, irtifak ve yol sınırları tescilli tapu planına göre zeminde işaretlenir, krokisi sınır noktalarını, ölçülerini ve taşkın kullanımları gösterir.

Kayıt hatası belediyede, plan kararı kadastro müdürlüğünde düzelmez: plan belediye meclisinin onayıyla değişir, kayıt yolları ise kadastro hatası yazısının konusudur. Asıl derdiniz metrekareyse tapu alanı ile ölçülen alan farkı ayrı bir hesaptır.

Farkı resmî kâğıtta görmek için dört kapı

Karar tablosundaki ilk adım yetmezse kapılara bu sırayla gidin: Kasım 2026 itibarıyla imar durum belgesi başvurusuna ilk iki kapıdan alacağınız aplikasyon krokisi ve tapu kayıt örneği eklenir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği belgeyi vermesi için idareye en geç iki iş günü tanır.

• Kapı: Tapu müdürlüğü

  Soracağınız: Beyanlar hanesinde düzeltme belirtmesi veya parselasyondan gelen kayıt var mı?

  Alacağınız: Tapu kayıt örneği

• Kapı: Lisanslı büro (büro yoksa kadastro müdürlüğü)

  Soracağınız: Parsel hangi yöntemle üretilmiş?

  Alacağınız: Aplikasyon krokisi, tapu planı örneği

• Kapı: İlçe belediyesi imar birimi

  Soracağınız: Uygulama planı var mı, Plan İşlem Numarası ve onay tarihi ne, parselasyonun encümen ve tescil tarihi ne?

  Alacağınız: İmar durum belgesi, plan kopyası

• Kapı: Kocaeli Büyükşehir Belediyesi

  Soracağınız: Nazım planda değişiklik veya askıda plan var mı?

  Alacağınız: Plan bilgisi

İkinci kapıdaki aplikasyon krokisi ve tapu planı örneği için başvuruyu 4101-627 numaralı lisanslı büromuz da alır, krokiyi düzenler ve imzalar. Kocaeli'de parselasyon ve imar uygulamaları hizmetinde planı harita mühendisimiz hazırlar ve imzalar, onayı idare verir; ada-parsel numarası ve elinizdeki kâğıtlarla başlanır.

Farkın türünü buradan ayırabilirsiniz, parseliniz için hükmü kurumlar verir: planın parselinizde ne anlama geldiğine belediye, sınırın yerine kadastro müdürlüğü, uyuşmazlığın sonucuna mahkeme karar verir.

Kaynaklar

• 3194 sayılı İmar Kanunu, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kopyası, Ocak 2026

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 1 Temmuz 2026 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği, 22 Ocak 2026 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu (Lexpera)

• Tapu Planlarında Yanılma Sınırının Belirlenmesi Hakkında Yönetmelik, Resmî Gazete 31966 (Lexpera)

• TKGM Tescile Konu Harita ve Planların Yapımı ve Kontrolü Genelgesi 2025/4 (Lexpera)

• TKGM Talebe Bağlı İşlemlerin Yapımı ve Kontrolü Genelgesi 2023/5 (Lexpera)

• Kocaeli Büyükşehir Belediyesi Şehir Rehberi