18. madde uygulaması ne kadar sürer? Aşamalar ve malik hakları

18. madde uygulamasının başından tapu tesciline kadar geçecek toplam süreyi ne 3194 sayılı İmar Kanunu ne de Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik belirler. "18 uygulaması", adını Kanun'un 18. maddesinden alan parselasyon işidir: belediye veya valilik, arsa ve arazileri maliklerin onayını aramadan birleştirir, imar planına göre yeniden böler, kamu alanları ve değer artışı karşılığında pay düşebilir, kalanı maliklere dağıtır. Askı ve dava takviminiz ise yazılıdır ve kısadır: planın itiraza açıldığı askıda bir ay, başka bir malikin itirazı parselinizi değiştirir ve idare askıyı yinelemezse 10 gün, dava için 60 gün.

Bu yüzden "kaç ay sürer" yerine "dosyam hangi aşamada, şu anda hangi süre işliyor" diye sorun. Size ay sayısı söyleyen olursa hangi aşamadan hangi aşamaya saydığını öğrenin.

18. madde uygulaması aşama aşama: kim yürütür, hangi süre sizi bağlar

• Aşama: Parselasyon planının yapılması

  Yürüten: Belediye; yetki alanı dışında valilik

  Süre: İdareye: imar planının kesinleşmesinden 5 yıl içinde yapması esas

  Sizin yapabileceğiniz: İdareye başvurmak; arsa payı çoğunluğuyla talep etmek

• Aşama: Tapuya belirtme

  Yürüten: İdare ister, tapu müdürlüğü işler

  Süre: Gün sınırı yok

  Sizin yapabileceğiniz: Tapu kaydını okumak

• Aşama: Teknik dosya

  Yürüten: Yetkilendirilen harita mühendisi

  Süre: Size işlemez; dosyadaki tapu kayıtları en çok 6 aylık olur

  Sizin yapabileceğiniz: Yanlış malik, hisse veya alan bilgisini bildirmek; plan erken ilan edilirse incelemek

• Aşama: Onay

  Yürüten: Belediye kurulu (encümen)

  Süre: Gün sınırı yok

  Sizin yapabileceğiniz: Karar tarihini ve sayısını öğrenmek

• Aşama: Askı

  Yürüten: Belediye

  Süre: Size: Kanun bir ay, Yönetmelik otuz gün

  Sizin yapabileceğiniz: İncelemek, bilgi istemek, itiraz etmek

• Aşama: İtirazın sonucu

  Yürüten: İdare

  Süre: Kabulde askı yeniden başlar; askı yinelenmezse parseli değişen malike 10 gün

  Sizin yapabileceğiniz: Cevabı izlemek; tebligat gelirse 10 gün içinde itiraz etmek veya onay vermek

• Aşama: Dava

  Yürüten: İdare mahkemesi

  Süre: Size: 60 gün; tebliğ almasanız da planın kesinleşmesinden en geç 5 yıl

  Sizin yapabileceğiniz: Son günü hesaplamak

• Aşama: Kadastro kontrolü ve tescil

  Yürüten: Kadastro müdürlüğü, sorumlu mühendis, tapu müdürlüğü

  Süre: Gün sınırı yok

  Sizin yapabileceğiniz: Tescili izlemek, yeni kaydı almak

• Aşama: Tescil sonrası

  Yürüten: Malik, idare

  Süre: Kesintinin yerine bedel konduysa tescilden 1 yıl; yeni parsel hisseliyse idarenin tebliğinden 6 ay

  Sizin yapabileceğiniz: Bedeli ödemek veya size ödenmesini izlemek; ortaklarla anlaşmak

Süreler Kasım 2026 itibarıyla mevzuata göredir. Toplamı, Kanun ve Yönetmeliğin gün yazmadığı "Gün sınırı yok" satırları ile itiraz döngüsü belirler, bu yüzden önceden söylenemez.

Dayanaklar: İmar Kanunu 8, 16, 18, 19; Yönetmelik 12, 22, 25-28; İdari Yargılama Usulü Kanunu 7.

Parselasyon askısından önce bu plan için süre işlemez, dört işaret izlersiniz

Birinci işaret tapu kaydındadır. Yönetmelik, uygulama başlayınca kayda "3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesine istinaden imar uygulamasına alınmıştır" belirtmesinin konulmasını ister. Bu satırdan sonra idare parselinizi bölmeye ve birleştirmeye izin vermez.

İkinci işaret imar planının kesinleşme tarihidir. Parselasyon planı, kimin nereden ne kadar yer aldığını gösterir. İdarenin bu planı imar planının kesinleşmesinden itibaren 5 yılda yapıp onaylaması esastır; yapmazsa doğacak kamulaştırma işlerinden kendisi sorumlu olur.

Üçüncü işaret ön askıdır. İdare isterse planı zorunlu askıdan önce de ilan edebilir, ama bu ilan otuz günlük askının yerini tutmaz. Burada bir yanlış gördüyseniz idareye hemen yazın, sonra zorunlu askıda planı yeniden açıp itirazınızı tekrar verin. Plan iki ilan arasında değişmiş olabilir.

Dördüncü işaret encümen kararıdır. Encümen, parselasyon planını onaylayan belediye kuruludur. Kocaeli büyükşehir olduğu için onayı iki kurul verebilir: planı büyükşehir belediyesi yaptıysa büyükşehir encümeni, ilçe belediyesi yaptıysa ilçe encümeni ve büyükşehir encümeni kararıyla yürürlüğe girer. İlçe kararını duymuş olmanız planın yürürlüğe girdiğini göstermez; iki kararın tarihini ve sayısını isteyin.

Arsa payı oranıyla çoğunluğu sağlayan malikler talep ederse, talep plana uygunsa ve idare de uygun görürse düzenleme sahası bu talep üzerine belirlenebilir. Masrafı talep edenler karşılar. Bu yol başlangıcı öne çekebilir, sonraki zinciri kısaltmaz: onay, askı, kadastro ve tescil aynen işler. Maliklerin talebiyle düzenleme başlatma işini ayrı anlattık.

Askıyı parsel numaranızla izleyin: bir ay ile otuz gün çoğu ayda aynı tarihe düşmez

Kanun askı için "bir ay", Eylül 2025'te değişen yönetmelik "otuz gün" der.

Varsayımsal örnek: Belediye planı 1 Şubat 2027'de askıya çıkardı. Başlangıç günü sayılmadan bir ay 1 Mart'ta, otuz gün 3 Mart'ta biter. Plan 1 Mart'ta çıksaydı sıra değişirdi: otuz gün 31 Mart'ta, bir ay 1 Nisan'da biter.

Şekil 1: Otuz gün sabit kalır, bir ay ise başladığı ayın uzunluğu kadar sürer; bu yüzden hangi tarihin önce geldiği askının başladığı aya göre değişir.

İlandaki bitiş tarihini ve iki hesabı yan yana yazın, en erken olanı son gün kabul edin. İtirazı da o güne bırakmayın.

Yönetmeliğe göre askı belediyede veya valilikte, idarenin internet sitesinde ve PARSİD'de aynı anda yürür. PARSİD, askı ve itiraz işlemlerini e-Devlet üzerinden yürüten sistemdir; uygulamaya giren malikler de e-Devlet üzerinden bilgilendirilir. Yalnız bu bildirime güvenmeyin, belediyenin ilanını da izleyin.

İnternette ilan edilen askı dağıtım cetvelinde malikin adı, soyadı ve baba adı yoktur. Kendinizi adınızla değil, ada ve parsel numaranızla arayın.

İtirazı "haksızlık" diye değil, belgedeki satırla kurun

İtirazınızda hangi belgede hangi sayıyı veya yeri gördüğünüzü, doğrusunun ne olması gerektiğini yazın.

• Sorunuz: Kesintim neden bu?

  Bakılacak belge: Açıklama raporu ve oran hesabı

  Aradığınız: Sahanın oranı, önceki terk ve kesintiler, kesinti yapılmayan parseller

• Sorunuz: Yerim neden değişti?

  Bakılacak belge: Askı paftası, açıklama raporu

  Aradığınız: Parsel öncelikle eski yerinden, olmazsa en yakın eşdeğer alandan verilir

• Sorunuz: Neden hisseli çıktım?

  Bakılacak belge: Açıklama raporu

  Aradığınız: Hisse çözümünün dayanağı

Askıda göremediğiniz belgeyi idareden bilgi talebiyle isteyin; yönetmeliğe göre talebinizi de itirazınızı da PARSİD üzerinden iletebilirsiniz. Askıyı yürüten idareye elden verdiğiniz dilekçenin evrak tarihini ve sayısını alın.

Uygulamayı hiç bilmiyorsanız şuyulandırmanın arsanıza ne yaptığını anlatan yazıdan başlayın. Düzenleme ortaklık payı (DOP), yol ve park gibi kamu alanları ve düzenlemeden doğan değer artışı karşılığında kesilen paydır. %45 herkese uygulanan oran değil, tavandır; DOP kesintisinin nasıl hesaplandığını ve itiraz edeceğiniz satırı cetvelde nasıl bulacağınızı ayrı yazılarda anlattık.

Askı üç yolla biter, biri itiraz etmeyeni de bağlar

İtiraz yoksa plan kesinleşir. İtiraz uygun bulunmazsa idare gerekçeli kararla planı kesinleştirir. Uygun bulunursa düzeltilen plan onaylanır, askı ve kesinleşme yeniden başlar.

Düzeltmede askı her zaman tekrarlanmaz: idare, düzeltmeden etkilenen maliklere 10 gün itiraz süresi vererek tebliğ yapabilir veya onaylarını alabilir. Komşunuzun itirazı sizin parselinizi oynatabilir. Askıda hiç itiraz etmemiş olsanız bile bu tebligat, takviminizdeki en kısa süreyi başlatır.

Şekil 2: Yalnız kabul edilen itiraz planı değiştirir ve askı tekrarlanmasa bile, askıda itiraz etmemiş malik için 10 günlük tebligat süresini başlatabilir.

Dava süresi askı süresi değildir

İtirazı idare, davayı mahkeme karara bağlar. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde açılır ve süre 60 gündür.

Danıştay 6. Daire parselasyonu, parsel bazında kararlar içerdiği için bireysel işlem sayar: ilanın yanında malike yazılı tebliğ arar, tebliğ yoksa süreyi tebliğ veya öğrenme tarihinden hesaplar (E.2021/8663). Öğrenme tarihi mahkemede tartışılabilir, bu yüzden e-Devlet bildirimini de süre başlatabilecek bir tarih sayın.

Tedbirli yol şudur: önce gelen tarih kazanır. Askı bitmeden yazılı tebliğ veya e-Devlet bildirimi aldıysanız 60 günü o tarihten, almadıysanız askının en erken bitiş tarihinden sayın. Şubat örneğinde bildirim yoksa askı 1 Mart'ta biter ve tedbirli son gün 30 Nisan 2027'dir; bildirim 1 Şubat'ta geldiyse 2 Nisan 2027'dir. Sonradan gelen tebliğe dayanarak bu tarihi ötelemeyin.

Kesin hesabı dosyanızla bir avukat yapar; itirazı veya bu tarihi kaçırdıysanız ona hemen gidin: tebliğ almadıysanız süre açık olabilir, ama 5 yıllık sınırın yürürlüğe girdiği 1 Temmuz 2020'den sonra kesinleşen planda 5 yıl dolunca dava yolu her hâlde kapanır.

İtiraz ettiyseniz sıra şöyledir. Dilekçeyi askı içinde verin ve otuzuncu gününü not edin: 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'na göre idareye yapılan başvuruya otuz gün içinde cevap gelmezse istek reddedilmiş sayılır. Ret kararı veya otuzuncu gün gelince dosyayı avukata götürün. Aynı Kanun süresinde yapılan başvurunun dava süresini durdurduğunu, retten sonra önceki günlerle birlikte işlemeye devam ettiğini söyler; askı itirazınızın bu durdurmayı sağlayacağına güvenmeyin. İtiraz ile dava arasında seçim yapmayın: ret gelse de gelmese de davayı tedbirli tarihe kadar açmayı planlayın.

Dava açmak planı kendiliğinden durdurmaz. Yürütmenin durdurulmasını ayrıca istemeniz gerekir; mahkeme açık hukuka aykırılık ve telafisi güç zarar şartlarını birlikte arar.

Kesinleşen plan önce araziye oturur, sonra tapuya gider

Kesinleşen plan kadastro müdürlüğüne gider. Müdürlük dosyayı büroda kontrol eder, sonra sorumlu mühendis bütün ada, parsel ve umumi alanları köşe koordinatlarıyla araziye aplike eder, yani kâğıttaki köşeleri zemine taşır. Hata yoksa dosya tapu müdürlüğüne geçer. Bu adım tescilden önceki kontroldür, tedbirli dava tarihiniz onu beklemez.

Tapu müdürlüğü sicilleri plana göre, maliklerin onayını aramadan düzenler. Özel kullanım parsellerinin cinsine "arsa", umumi alanlara plandaki kullanım kararı yazılır. Kayıtta "arsa" görmek ruhsat almış olmak demek değildir; ruhsat ayrı başvuruya ve şarta bağlıdır.

Tescil süreleri bitirmez, yenilerini başlatır

İlk süre bedel içindir. Üzerindeki yapı yüzünden alanından kesinti yapılamayan parselde pay bedele dönüştürülebilir; bedel ödenmedikçe tapuda işlem yapılamayacağı beyanlar hanesine yazılır ve bedel tescilden itibaren en geç 1 yıl içinde ödenir. 12 Aralık 2024'te yürürlüğe giren 7534 sayılı Kanun'dan beri bu bedel, fazladan kesinti yapılan diğer parsel sahiplerine ödenir.

Kaydınızda bu beyan varsa ödeme sizden beklenir: güncellenmiş tutar ödenmedikçe devir yapılamaz, yapı ruhsatı verilemez. Parselinizden fazladan kesinti yapıldıysa bedelin size ödenip ödenmediğini izleyin.

Yeni parseliniz hisseli çıktıysa ikinci süre işler. İdarenin tebliğinden itibaren 6 ay içinde ortaklarınızla anlaşmaz veya ortaklığın giderilmesi davası açmazsanız idare hissedarmış gibi bu davayı açabilir.

Kamu alanı ihtiyacı %45'lik tavanı aşarsa idare, kamulaştıracağı taşınmazları tescilden itibaren 5 yılda kamuya geçirmek zorundadır.

Üç ayrı 5 yıl var, her biri başka şeyi sayar:

• Beş yıl: Plan yükümlülüğü

  Neyi sayar: İmar planının kesinleşmesinden parselasyon planının onayına

  Kimi bağlar: İdare

• Beş yıl: Dava üst sınırı

  Neyi sayar: İmar veya parselasyon planının kesinleşmesinden davaya; Danıştay 6. Daire, 1 Temmuz 2020'den önce kesinleşen planlara uygulamadı

  Kimi bağlar: Malik

• Beş yıl: %45 üstü kamulaştırma

  Neyi sayar: Tescilden kamuya geçişe; gerekçeyle en fazla 1 yıl uzar

  Kimi bağlar: İdare

Varsayımsal örnek: Askı 1 Şubat 2027'de başladı, itiraz gelmedi, plan en erken hesapla 1 Mart 2027'de kesinleşti, tapu müdürlüğü 14 Haziran 2027'de tescil etti, idare hisse tebliğini 5 Temmuz 2027'de yaptı.

• Takvime yazılan: Dava için tedbirli son gün (askıda bildirim almadıysanız)

  Tarih: 30 Nisan 2027

  Hesap: 1 Mart + 60 gün

• Takvime yazılan: Parseliniz hisseliyse: anlaşma veya dava

  Tarih: 5 Ocak 2028

  Hesap: 5 Temmuz + 6 ay

• Takvime yazılan: Kaydınızda bedel beyanı varsa: son ödeme

  Tarih: 14 Haziran 2028

  Hesap: Tescil + 1 yıl

• Takvime yazılan: Tebliğ almadıysanız dava üst sınırı (60 günün yerine geçmez)

  Tarih: 1 Mart 2032

  Hesap: Kesinleşme + 5 yıl

• Takvime yazılan: Parseliniz %45 üstü kamulaştırmaya girdiyse (idarenin süresi)

  Tarih: 14 Haziran 2032, uzatılırsa 14 Haziran 2033

  Hesap: Tescil + 5 yıl + en fazla 1 yıl

Tescil ve tebliğ tarihlerini hesabı göstermek için biz seçtik; aradaki süre bir tahmin değildir.

Sık sorulan sorular

Dava kazanılırsa eski parselime döner miyim?

Her zaman değil. Kanun, eski (kök) parsele dönülemeyeceği tespit edilen hâli ayrıca düzenler: önce tescilli imar parselleri üzerinden yeni uygulama yapılabilir, olmazsa maliklerin onayıyla yeni parselasyondan yer verilir, anlaşma olmazsa kesinti düşülmüş taşınmazın rayiç bedeli ödenir. Davayı eski sınırı geri almak için açıyorsanız bu ihtimali baştan hesaba katın.

Binam yeni planda yola, parka veya özel parsele denk geliyorsa ne olur?

Kamu hizmetine ayrılan yere rastlayan yapı ve ağaçları belediye veya valilik, bedelini veya enkaz bedelini ödeyerek söker ve yıkar.

Binanız özel parselde kaldıysa ama parsel sahipleri onay vermiyorsa veya yapı plana ya da mevzuata aykırıysa küçük zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez.

Parselimin yalnız bir kısmı girdiyse takvim değişir mi?

Takvim aynı kalır, hesap tabanı değişir. Kesinti tüm tapu alanı üzerinden değil, düzenlemeye giren kısım üzerinden hesaplanır. Bu kısmı ayırma çapı gösterir; çap planın parçasıdır ve planla birlikte onaylanır. Askıda çaptaki alanı tapu alanınızla karşılaştırın.

Hangi sürenin işlediğini tapu kaydı ve belediyenin cevabıyla öğrenin

Elinizde askı ilanı veya tebligat varsa önce son günü yazın. Sonra tapu müdürlüğünden güncel tapu kaydınızı alın ve uygulama belirtmesini arayın. Sonucu ne olursa olsun uygulamayı yürüten belediyenin, bilmiyorsanız ilçe belediyenizin imar birimine ada ve parsel numaranızla yazılı başvurup şunları sorun: encümen kararlarının tarihi ve sayısı, askının tarihleri, parselinizin kısmen girip girmediği. Cevapla birlikte aşama tablosundaki satırınızı ve o satırda size işleyen süre varsa son gününü takviminize yazın.

Belediyenin uygulamasındaki parselinizi ölçtürmek ve dosyanız için danışmanlık almak üzere arsa ve arazi düzenlemesi hizmetimize bakabilir, tapu kaydınız ve ada-parsel bilginizle iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Kaynaklar

• 3194 sayılı İmar Kanunu, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kopyası (Ocak 2026)

• 7534 sayılı Kanun, Resmî Gazete 12 Aralık 2024, sayı 32750 (TÜRMOB kopyası)

• Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik, Resmî Gazete 22 Şubat 2020, sayı 31047 (TÜRMOB kopyası)

• Yönetmelik değişikliği, Resmî Gazete 11 Eylül 2025, sayı 33014 (alomaliye.com kopyası)

• Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik, güncel metin (Lexpera)

• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, güncel metin (Lexpera)

• Danıştay 6. Daire, E.2021/8663, K.2023/5800