Parselasyon planı nasıl okunur? Özel parselasyon ne zaman yapılır?

Askıdaki parselasyon planının önündesiniz, elinizde tapu. Tapudaki numaranızı, kimin hangi parseli aldığını gösteren dağıtım cetvelinde sırayla arıyorsunuz, bulamıyorsunuz. İnternetteki cetvelde adınız da geçmiyor. İkisi de hata değil: cetvel yeni ada ve parsel numarasına göre dizilir, internete de malik adı olmadan çıkar. Paftada eski parselinizin üstündeki yeni numaralarla cetvele gidin, internetteki dosyada eski numaranızı aratın; orada çıkmazsanız eski parsel sırasındaki özet formu isteyin. En son satırınızdaki hesabın sağlamasını yapın.

Özel parselasyonda cevap plana bağlı: imar planı yoksa tarlayı yapılaşma için hisselere bölüp satamazsınız; plan kesinse arsa payına göre çoğunluğu tutan malikler düzenleme isteyebilir.

Elinizdeki kâğıt hangi aşamada olduğunuzu söyler

• Elinizdeki: Tapuda "imar uygulamasına alınmıştır" belirtmesi

  Ne demek: Parseliniz düzenleme sahasına alındı

  Ne demek değil: Plan onaylandı, yeni parseliniz oluştu

  İlk işiniz: Belediyeden, belediye ve mücavir alan dışındaysa valilikten (yazıda "idare") dosyanın aşamasını öğrenin

• Elinizdeki: Askı ilanı (planın itiraza açık ilanı) veya e-Devlet bildirimi

  Ne demek: Plan onaylandı, itiraz süresi işliyor

  Ne demek değil: Plan kesinleşti, tapu değişti

  İlk işiniz: Askı tarihlerini yazın, paftayı ve cetveli okuyun

• Elinizdeki: Cinsi "arsa" yazan yeni tapu

  Ne demek: Plan tescil edildi

  Ne demek değil: Ruhsat hazır

  İlk işiniz: Sınırı araziye işletin, imar durum belgesi alın

Tapudaki "imar uygulamasına alınmıştır" satırı işin başladığını söyler

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik tapuya konacak satırı şöyle yazar: "3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesine istinaden imar uygulamasına alınmıştır." Halk arasında "imar düzenlemesine alınmıştır" diye de anılır. Bu belirtmeden sonra idare parselin ifrazına ve tevhidine, yani bölünmesine ve birleştirilmesine izin vermez.

Bu satır kesintinizi de yeni yerinizi de söylemez; onları askıdaki belgeler gösterir. Araya giren adımları ve haklarınızı 18. madde uygulamasının aşamaları yazımızda anlattık.

Parselasyon planı paftasında iki harita üst üste durur

Pafta 1/1000 ölçekte çizilir ve aynı kâğıtta hem eski mülkiyeti hem yeni düzeni gösterir. Eskiden yeniye okuyun: önce kesik çizgilerde kendi kadastro parselinizi bulun, sonra üstüne hangi imar parselinin, yolun ya da parkın geldiğine bakın.

Şekil 1: Tek bir eski parselin üstüne birkaç yeni parsel, yol ve park gelebilir; paftayı eski çizgiden yeni numaraya doğru okuyun.

• Paftada gördüğünüz: Kesik çizgi ve eski numara

  Anlamı: Kadastro parseli, düzenleme öncesi mülkiyet

  Ne yaparsınız: Kendi parselinizi burada bulun

• Paftada gördüğünüz: Düzenleme sınırı

  Anlamı: Uygulamanın dış sınırı

  Ne yaparsınız: Parseliniz sınırı kesiyorsa içeride kalan kısmı gösteren ayırma çapını isteyin

• Paftada gördüğünüz: İmar adası ve parsel sınırı, numaraları

  Anlamı: Düzenleme sonrası durum

  Ne yaparsınız: Üstündeki numaraları not edin, sizin olanı listeden doğrulayın

• Paftada gördüğünüz: Kullanım kararı

  Anlamı: Uygulama imar planından gelen karar

  Ne yaparsınız: Yeni parselinizin kullanımını okuyun

• Paftada gördüğünüz: Yol genişliği

  Anlamı: Planın öngördüğü genişlik

  Ne yaparsınız: Parselinizin cephe aldığı yolu kontrol edin

Eski parselinizin üstüne park geldiyse park yalnız sizden kesilmiş olmaz, çünkü kesinti sahanın ortak oranıyla yapılır. Yeni parseliniz de öncelikle taşınmazınızın bulunduğu yerden, olmazsa en yakın eşdeğer alandan ayrılır. Yerini eski çizginize bakarak tahmin etmeyin: üstüne gelen her numarayı cetvelde deneyin.

Ada numarası sahanın kuzeybatısından başlayıp saat yönünde ilerler, mahallede verilen son ada numarasından devam eder ve aynı mahallede tekrar etmez. Parsel numarası her adada 1'den başlar. Bu yüzden ada numarası söylenmeden verilen parsel numarası hiçbir şey göstermez.

Kâğıttan ölçü alıp arazide sınır aramayın. 1/1000 ölçekte kâğıttaki 1 milimetre arazide 1 metredir; 0,5 milimetrelik bir çizgi bile yarım metre tutar. Tescilden sonra sınırı lisanslı büro, bulunmadığı yerde kadastro müdürlüğü bu plana göre gösterir.

Aynı satır üç listede farklı sırada ve ayrıntıda durur

• Liste: Askı dağıtım cetveli

  Sırası: Yeni ada ve parsel

  Malik adı: Yok

  Nerede: Askı panosu, idarenin internet sitesi, PARSİD (e-Devlet'te askı ve itiraz sistemi)

  Hangi soruya cevap verir: Kesintim ve yeni parselim ne?

• Liste: Mal sahipleri araştırma özet formu

  Sırası: Eski parsel

  Malik adı: Var

  Nerede: Plan dosyası

  Hangi soruya cevap verir: Eski parselim nereye gitti?

• Liste: Tescile esas dağıtım cetveli

  Sırası: Yeni ada ve parsel

  Malik adı: Var

  Nerede: Plan dosyası

  Hangi soruya cevap verir: Yeni parselimde kimler var?

Bu üçüne geçmeden askıda önce uygulamaya giren parsellerin listesine bakın. Parseliniz oradaysa internette eski numaranızı aratın, panoda paftadan aldığınız yeni numarayla cetvele gidin. Aynı eski parselde birden çok satır varsa hisse oranınızla ayırın. Satırınızı bulamazsanız özet formu idareden isteyin.

Şekil 2: İnternette eski numarayla, panoda yeni numarayla ararsınız; satır çıkmazsa iki yol da aynı özet forma varır.

11 Eylül 2025 değişikliğinden beri yönetmelik askıda ilan edilecek belge olarak paftaları, bu parsel listesini ve askı dağıtım cetvelini sayar; plan dosyasının öteki belgelerini saymaz. Askı süresinde idareye başvurursanız planla ilgili istediğiniz bilginin size verilmesini ister.

Listelerden ayrı, tescil sayfası tapunuzun yeni halini en yakından gösterir: yüzölçümü, malik, parselin cinsi, irtifak, şerh ve beyanlar. Açıklama raporu ise dosyanın neden böyle çıktığını anlatır: dayanak planın onay ve kesinleşme tarihleri, önceki uygulamalar ve terk (kamuya bırakılan yer) oranları, kesinti yapılamayan parseller ve nedenleri, dağıtımın gerekçesi.

Hesaba oturmadan önce dört şeyi masaya koyun

Güncel tapu kaydı, eski ada ve parsel numaranız, hisse oranınız, askı tarihleri. Eksik kalanlar için idareye üç soru sorun. Encümen kararlarının (ilçe ve büyükşehir) tarihi ve sayısı ne? Askı hangi tarihler arasında, nerede? Satırımı gösteren formu, açıklama raporunu, önceki terk ve kesintileri gösteren mülkiyet raporunu, ayırma çapını nasıl görebilirim?

Uygulama imar planını meclis onaylar; pafta encümen kararıyla yürürlüğe girer ve planın kararını mülkiyete dağıtır. Kocaeli büyükşehir olduğu için, ilçe belediyesinin hazırladığı dosyada hem ilçe encümeninin hem büyükşehir encümeninin kararını ararsınız. Planın kendisini uygulama imar planı nasıl okunur yazısıyla okuyabilirsiniz.

Satırınızın hesabını kendiniz yapın

Önce sahanın oranını bulun: dosyadaki açıklama raporunda ve DOPO hesabında yazar. DOPO, düzenleme ortaklık payı oranıdır: sahada kesilen toplam payın, düzenlemeye giren toplam alana bölümü. %45 yalnızca Kanundaki tavandır. Oranın nasıl bulunduğunu DOP kesintisi hesabı yazımız anlatıyor.

Varsayımsal örnek: tapu alanı 1.000 m² olan kadastro parselinde 1/4 hisseniz var. Sahanın oranı 0,3200000, payınız da 600 m²'lik bir imar parseline yazılmış.

• Cetvel sütunu: Tapu alanı

  Değer: 1.000 m²

  Sağlaması: Tapu kaydınızla aynı mı?

• Cetvel sütunu: Hisse ve karşılığı alan

  Değer: 1/4, 250 m²

  Sağlaması: 1.000 × 1/4 = 250

• Cetvel sütunu: Kesilen pay (DOP)

  Değer: 80 m²

  Sağlaması: 250 × 0,32 = 80

• Cetvel sütunu: Tahsis miktarı (size ayrılan)

  Değer: 170 m²

  Sağlaması: 250 − 80 = 170

• Cetvel sütunu: Yeni parseldeki hisse

  Değer: 170/600

  Sağlaması: Payda, kural olarak parsel alanı

Tavana bakın: 250 × 0,45 = 112,5 m². Kesinti bunu geçiyorsa itiraza yazın.

Bu kez parsel tek malikli olsun ve 1.000 m²'nin yalnız 700 m²'si düzenleme sınırı içinde kalsın. Hesap giren kısımdan yapılır: 700 × 0,32 = 224 m² kesinti, 476 m² tahsis. 1.000 m² üzerinden bulunacak 320 m² yanlış olur.

Rakam tutmuyorsa önce dosyanın bu belgelerine bakın

• Gördüğünüz: Kesinti orandan düşük

  Olası neden: Daha önce ifraz veya tevhidde terk yapılmış; oranı tamamlayan fark alınır

  Bakacağınız yer: Kadastro mülkiyet raporu, açıklama raporu

• Gördüğünüz: Kesinti orandan yüksek

  Olası neden: Yapılı bir parselin payı bedele dönmüş, fazlası sizden kesilmiş olabilir; karşılığının size ödenmesi gerekir

  Bakacağınız yer: Açıklama raporu

• Gördüğünüz: Önceki kesintiye rağmen yine kesinti var

  Olası neden: İlave kesinti uygulanmış; kural tek kesintidir, ilave için plan yapılaşmayı ve nüfusu artırmış, değer raporu da alınmış olmalı; ruhsatlı yapılı parselden ilave kesinti alınmaz, bedele dönüşür

  Bakacağınız yer: Açıklama raporu, mülkiyet raporu

• Gördüğünüz: Tapu alanı farklı

  Olası neden: Koordinattan hesaplanan alan yanılma sınırını aşmış, düzeltilmiş alan esas alınmış

  Bakacağınız yer: Mülkiyet raporu

• Gördüğünüz: Tahsis beklenenden küçük

  Olası neden: Parsel kısmen girmiş

  Bakacağınız yer: Ayırma çapı

• Gördüğünüz: Kamulaştırma miktarı yazıyor

  Olası neden: Kamu alanı kesintiyi aşmış, o pay kamulaştırmaya ayrılmış

  Bakacağınız yer: Açıklama raporu

• Gördüğünüz: Eski irtifak hakkı görünmüyor

  Olası neden: Hak, zeminde isabet ettiği yeni parsellere dağıtılır

  Bakacağınız yer: İrtifak hakkı cetveli

Yanlış gördüyseniz askı bitmeden yazılı itiraz edin

Kanun askıyı "bir ay", yönetmelik "otuz gün" diye yazar; ilandaki başlangıç tarihinden sayıp kısa olanı esas alın.

İtirazınızı askıyı yapan idareye, cetvel satırı üzerinden yazın: eski ada ve parsel, yeni ada ve parsel, hangi sütundaki hangi rakam, beklediğiniz rakam ve nedeni. Yönetmeliğe göre itirazı PARSİD üzerinden de yapabilirsiniz.

Dava süresi askıdan ayrı işler. İdari davada genel süre 60 gündür; tedbirli yol, tebliğ veya itiraz cevabı beklemeden bu süreyi askı bitiminden, yazılı tebliğ veya e-Devlet bildirimi daha önce geldiyse o tarihten saymaktır. Somut dosyanız için bir avukata danışın.

Binanız varsa cetvel yetmez, yapı kayıtlarına bakın

Parselinizde tapuya tescilli yapı veya muhdesat varsa uygulamadan sonraki yerini yapı-muhdesat cetveli gösterir. Bu cetvel ile irtifak hakkı cetveli kadastro kontrolü aşamasında istenir; askıda göremezseniz idareden sorun. Bina kamu hizmetine ayrılan alana rastlıyorsa belediye veya valilik bedelini ya da enkaz bedelini ödeyerek yıkar. Düzenlenmiş parselde kalan binada da parsel sahipleri onay vermezse veya plan ve mevzuat engel oluyorsa küçük zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamire izin verilmez.

Mevcut yapı yüzünden alan kesilemeyen parselde pay bedele dönüşebilir. İdare bedeli o parselin sahibinden alır, fazladan kesinti yapılan parsel sahiplerine öder. Bedel ödenmedikçe tapuda işlem yapılamayacağı beyanlar hanesine yazılır: devir yapılamaz, ruhsat verilemez. Bedel tescilden en geç 1 yıl içinde ödenir.

Hisseli çıktıysanız paydayı okuyun

Tahsis miktarınız asgari parselden küçükse veya müstakil parsel verilemiyorsa idare bu miktarı mümkün olduğunca tek imar parselinde hisselendirir. Böyle bir parselde hissenin paydası kural olarak parselin yüzölçümüdür: örnekteki 170/600, 600 m²'lik parselde 170 m² karşılığı paydır.

Hisse, düzenleme sırasında iki yolla çözülebilir: hissedarların onayıyla veya fiilî kullanıma göre. İkincisinde idare yerinde tespit yapar; emlak vergisi kayıtlarını, belediye çapını ve eski özel parselasyon krokilerini de değerlendirip tutanak düzenler. İki yolda da asgari parsel büyüklüğü şarttır. Elinizdeki eski kroki tek başına fiilî kullanım tespiti sayılmaz; askıdaysanız krokiyi ve fiilî kullanımı itirazınıza dayanak yapın.

İdare hisseli parsele tebliğ yaparsa bir takvim daha başlar: altı ayda anlaşamaz veya ortaklığın giderilmesi davası açmazsanız, idare hissedarmış gibi bu davayı kendisi açabilir.

Özel parselasyon: aynı ad altında bir yasak, bir de malik talebi

Halk dilinde özel parselasyon hem tarlayı hisselere bölüp satmayı hem de maliklerin kendi planını yaptırmasını anlatır. İlki, imar planı olmayan yerde yapılaşma amacıyla yapılıyorsa yasaktır; ikincisine mevzuat bu adı vermez.

• Durumunuz: İmar planı yok, tarla yapılaşma için hisselere bölünüp satılacak

  Cevap: Yapılamaz

  Koşul veya istisna: Satış vaadi sözleşmesi de yapılamaz. İstisnalar: veraset, Kanuna göre hisselendirme (şüyulandırma), kat mülkiyeti, cebri icra; tarım, hayvancılık, turizm, sanayi, depolama amaçlı hisselendirme

  Dayanak: İmar Kanunu m.18/22

• Durumunuz: Plan henüz kesinleşmedi

  Cevap: Bekleyin

  Koşul veya istisna: Uygulama imar planı kesinleşmeden imar uygulaması yapılamaz

  Dayanak: Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği m.32/1

• Durumunuz: Plan kesin, malikler yaptırmak istiyor

  Cevap: Yapılabilir

  Koşul veya istisna: Çoğunluk ister, idare uygun görür

  Dayanak: Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Yönetmeliği m.27/1, m.22/1-e

• Durumunuz: Plan kesin, yalnız kendi parselim için istiyorum

  Cevap: Kural olarak hayır

  Koşul veya istisna: Saha bir imar adasından küçük olamaz; adanın bir kısmı mevzuata uygun oluşmuşsa kalan kadastro parselleri ayrıca düzenlenebilir

  Dayanak: Aynı yönetmelik m.9/4-5

• Durumunuz: Plan var, zemin dolu, 18. madde teknik olarak uygulanamıyor

  Cevap: Parselasyon yerine ifraz ve tevhid

  Koşul veya istisna: Gerekçeli teknik rapor, kararda veya onayda belirtilmesi

  Dayanak: İmar Kanunu m.15/4, aynı yönetmelik m.7/2-3

Malik talebinde işi arsa payının çoğunluğunu tutan malikler başlatır: idareye başvururlar, idare talebi plana uygun bulup uygun görürse düzenleme sahası buna göre belirlenir. Malikler bir harita mühendisine vekâletname verir veya onunla sözleşme yapar; mühendis planı hazırlayıp imzalar, idareye sunar. Masrafı talep eden malikler öder, idare de onayladığı dosya için arsa payına göre kontrollük ücreti alabilir. Onay zinciri kısalmaz: idare kontrolü, encümen kararı, askı, kadastro kontrolü, tapu tescili. Malik grubu olarak bu yolu seçerseniz planı harita mühendisimiz hazırlar ve imzalar; nasıl başlanacağı parselasyon ve imar uygulamaları sayfamızda.

Kaynaklar

• Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik, RG 22.02.2020, 31047 (TÜRMOB kopyası)

• Yönetmelik değişikliği, RG 11.09.2025, 33014 (alomaliye.com kopyası)

• 3194 sayılı İmar Kanunu, Bakanlık kopyası (değişiklik cetveli 24.07.2025'e kadar işli)

• 7534 sayılı Kanun, RG 12.12.2024, 32750 (TÜRMOB kopyası)

• Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği, 22.01.2026 metni (alomaliye.com kopyası)

• Danıştay 6. Daire, E.2021/8663, K.2023/5800

• Danıştay 6. Daire, E.2022/90, K.2024/1837