DOP kesintisi nasıl hesaplanır, %45 sınırı ne anlama gelir?
%45 kesilecek oran değil, DOP kesintisinin tavanıdır. 1.000 m²'lik varsayımsal parselle saha oranını, önceki terk ve ilave kesinti farkını, bedele dönüştürmeyi ve eski dosyalardaki KOP hissesini hesaplıyor, kendi kesintinizi dosyadaki belgelerle nasıl kontrol edeceğinizi gösteriyoruz.
%45, parselinizden kesilecek oran değil, DOP kesintisinin çıkabileceği en yüksek noktadır. Size uygulanan sayı düzenleme sahasının kendi hesabından çıkar ve %45'in altında kalabilir.
Parselasyon dosyasında bu sayıyı DOPO olarak görürsünüz: düzenleme ortaklık payı oranı. Düzenleme ortaklık payı (DOP), yol, park, eğitim tesisi gibi umumi hizmet alanları ve düzenlemeden doğan değer artışı karşılığında parselinizden düşülen alandır.
Varsayımsal örnek: Parsel 1.000 m², tamamı düzenleme sahasında, sahanın oranı 0,3250000 (%32,5). Aşağıdaki tabloda aynı parsel dosyaya göre farklı sonuç veriyor. Size en yakın satırı bulun, açıklaması ilerideki bölümlerde.
Dosyadaki durum: Önceki işlem yok
Hesap: 1.000 × 0,325
Bu uygulamada kesilen: 325 m²
Size kalan: 675 m²
Dosyadaki durum: Daha önce 100 m² terk edilmiş (%10)
Hesap: 1.000 × (0,325 − 0,10)
Bu uygulamada kesilen: 225 m²
Size kalan: 900 − 225 = 675 m²
Dosyadaki durum: İlk uygulamada %25 DOP kesilmiş, ilave şartları var
Hesap: 1.000 × (0,325 − 0,25)
Bu uygulamada kesilen: 75 m²
Size kalan: 750 − 75 = 675 m²
Dosyadaki durum: Parselin yalnız 600 m²'si sahada
Hesap: 600 × 0,325
Bu uygulamada kesilen: 195 m²
Size kalan: 405 + saha dışı 400 = 805 m²
Dosyadaki durum: Plan %55 kamu alanı istiyor
Hesap: 1.000 × 0,45 (%45 sınırı)
Bu uygulamada kesilen: 450 m²
Size kalan: 550 m² (kamulaştırma hariç)
Dosyadaki durum: Yapılı parselin payı için sizden fazladan 20 m² kesilmiş
Hesap: 325 + 20
Bu uygulamada kesilen: 345 m²
Size kalan: 655 m² ve bedel alacağı
Dosyadaki durum: 2019 öncesi dosya, 100 m² kamu ortaklık payı (KOP)
Hesap: 325 + 100
Bu uygulamada kesilen: 425 m²
Size kalan: 575 m² ve kamu parselinde hisse
İlk üç satır aynı 675 m²'ye çıkıyor, çünkü yüzdeleri ilk 1.000 m² üzerinden kurduk: önceden verdiğiniz alan yeni oranın içinde sayılır, siz farkı tamamlarsınız. Üçüncü satır yönetmeliğin ölçüsüne göredir.
DOP kesintisi parselinizin planından değil, sahanın toplamından çıkar
Yol parselinizin ortasından geçiyor diye yolun tamamını siz vermezsiniz; parselinize hiç değmiyor diye kesintiniz sıfır olmaz. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesine dayanan Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik oranı saha için tanımlar: toplam DOP miktarı, sahaya giren parsellerin toplam yüzölçümüne bölünür ve virgülden sonra yedi basamak hesaplanır.
Varsayımsal örnek: Sahaya giren parsellerin toplamı 120.000 m². Planda yol, park ve diğer kamu alanları 43.000 m² tutuyor. Sahada kapanan eski yollar 4.000 m².
DOP miktarı: 43.000 − 4.000 = 39.000 m². Kapanan yol yeni yolun bir kısmını karşılar; Kanun da önce onun düşülmesini ister.
Oran: 39.000 / 120.000 = 0,3250000.
Kesintiniz: 1.000 × 0,3250000 = 325 m².
Kalan hakkınız: 1.000 − 325 = 675 m².
Tavan kontrolü: 1.000 × 0,45 = 450 m². 325 m² bunun altında, sınır aşılmıyor.
Şekil 1: Kapanan yol kamu alanının bir kısmını karşıladığı için parsellerden 39.000 m² DOP alınır; oran da bu sayının 120.000 m²'ye bölünmesiyle çıkar.
Komşu sahanın oranı farklı olabilir, bu tek başına hata değildir: yönetmelik oranların mümkün mertebe dengeli tutulmasını ister, eşit olmasını aramaz.
Sahada bağış veya belediye ve Hazine tahsisi varsa o miktar toplam kamu alanından düşülür, bağış yapılan taşınmazda da kesinti kalan alandan alınır. Bu durumda basit formül yetmez, dosyadaki DOPO hesabını esas alın.
Parseliniz sahaya kısmen girdiyse hesap tapu alanının tamamı üzerinden yapılmaz. Hangi kısmın girdiğini planla birlikte onaylanan ayırma çapı gösterir; tablodaki 600 m² satırı bu durumu anlatır.
675 m² bir tahsis hakkıdır; aynı yerde, aynı biçimde 675 m²'lik bir parsel alacağınız anlamına gelmez. Belediye dağıtımı müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esasına göre yapabilir.
Hisseli tapuda hesap hisseniz üzerinden yürür. Varsayımsal örnek: 1.000 m²'de 1/4 hisse 250 m² eder; 250 × 0,325 = 81,25 m² kesilir, 168,75 m² tahsis edilir. Bu miktar asgari imar parselinden küçükse yönetmelik onu mümkün mertebe tek bir imar parselinde hisselendirmeyi öngörür.
%45 aşılırsa kesinti durur, kamu alanı ihtiyacı durmaz
Tavan, düzenlemeden önceki yüzölçümünün %45'idir; Kasım 2026 itibarıyla 18. maddedeki oran budur. Plan daha fazla kamu alanı isterse kesinti yine orada durur, açık başka yoldan kapanır.
Varsayımsal örnek: 120.000 m²'lik sahada plan 66.000 m² kamu alanı istiyor, kapanan yol yok. 66.000 / 120.000 = %55. DOP en çok 120.000 × 0,45 = 54.000 m² olabilir, 12.000 m² açıkta kalır. 1.000 m²'lik parselde kesinti 450 m²'de durur.
Şekil 2: Sahanın oranı tavanın altındaysa kesinti o orandır; plan tavanı aşarsa kesinti %45'te durur, kalan alan DOP'la karşılanmaz.
İdare açıkta kalan alanı İmar Kanunu'nun 13. maddesindeki yollarla sağlar: tapuda kaydı olmayan alanlar, belediye taşınmazları, muvafakatle kamu ve Hazine taşınmazları, imar hakkı aktarımı, trampa veya satın alma.
İdare kamulaştırırsa, uygulamaya giren parsellerin planda kamulaştırma alanına denk gelen kısmını alır. Bu yüzden %45'i "parselimin en az %55'i bana kalır" diye okumayın. 550 m² DOP'un bıraktığı alandır; parselinizden kamulaştırma da yapılacaksa Kanun DOP'u kamulaştırmadan arta kalan alan üzerinden ayırır.
Eski bir dosyada veya internette %35 ya da %40 görürseniz tarihine bakın: tavan 10 Temmuz 2019'da yayımlanan 7181 sayılı Kanunla %45 oldu.
Daha önce terk veya kesinti verdiyseniz hesap farka döner
Kural olarak bir parselden birden fazla DOP alınmaz. Yine de ikinci bir kesinti gelebilir: 18. madde üç yol açar ve üçünün şartı farklıdır.
Parselin geçmişi: Parselasyonsuz ifraz veya tevhidde umumi hizmet alanına terk ya da bağış
Ne olur: Fark kadar DOP alınır
Tamamlanan oran: Yeni plandaki DOP oranı
Dayanak: m.18/9
Parselin geçmişi: Önceki uygulamada DOP kesilmiş
Ne olur: Şartlar varsa ilave DOP alınabilir
Tamamlanan oran: Kanun: ilk oran %45'e kadar. Yönetmelik: yeni sahanın oranına kadar, kesinti ile terk ve bağış toplamı en çok %45
Dayanak: m.18/7; Yönetmelik m.16/5
Parselin geçmişi: 2981 sayılı Kanun'un 10. maddesine göre uygulama
Ne olur: Önceki terk ve kesinti azsa fark kadar kesinti yapılabilir, mükerrer sayılmaz
Tamamlanan oran: Parselasyondaki DOP oranı, toplam en çok %45
Dayanak: m.18/8
Varsayımsal örnek: 1.000 m²'den daha önce 100 m² yola terk edilmiş, oran %10. Yeni oran %32,5 ise fark %22,5, ek kesinti 225 m² olur. 900 − 225 = 675 m² kalır.
Örneklerde yüzdeyi ilk 1.000 m²'ye uyguladık. 18. madde terk oranını toplam parsel alanına göre söyler, farkın hangi alana uygulanacağını yazmaz; bu taban terkte de ilave kesintide de bizim varsayımımız. Fark 900 m²'ye uygulanırsa 900 × 0,225 = 202,5 m² kesilir, 697,5 m² kalır. Hangisi olduğunu dosyanızdaki dağıtım cetveli gösterir.
İlave kesintiyi beş soruyla sınayın
Sırayla ilerleyin: cevabınız tablodaki cevaba denk gelirse o satırın sonucu geçerlidir, gelmezse sonraki soruya geçin.
Soru: Önceki uygulamada DOP alındı mı?
Bu cevapta: Hayır
Sonuç: Olağan hesap veya terk farkı
Soru: Plan kararıyla yapılaşma koşulu ve nüfus birlikte arttı mı?
Bu cevapta: Hayır
Sonuç: İlave yok
Soru: Uygulama sonrası değer öncekinden az mı?
Bu cevapta: Evet
Sonuç: İlave yok; yönetmelik değer artışı raporu da ister
Soru: Parselde imar mevzuatına uygun ruhsatlı yapı var mı?
Bu cevapta: Evet
Sonuç: Alan kesilmez, bedele döner; bedel ödenmeden yeni ruhsat alınamaz
Soru: Önceki terk, bağış ve kesintilerle toplam %45'i geçiyor mu?
Bu cevapta: Evet
Sonuç: Aşan kısım kesilemez
Değer artışı raporunu idarenin kıymet takdir komisyonu veya lisanslı değerleme uzmanları hazırlar. Dosyanızda bu raporu ve artışı getiren plan kararını arayın.
Hiçbir satırda durmadıysanız ve değer artışı raporlanmışsa fark kesilebilir. Miktarda Kanun ile yönetmelik ayrılır. Varsayımsal örnek: 1.000 m²'de ilk uygulamada %25 kesilmiş, yeni oran %32,5. Yönetmeliğin ölçüsüyle fark %7,5, ilave 75 m², 750 − 75 = 675 m² kalır. Kanun'un "%45'e kadar" ölçüsüyle ilave en çok 200 m², kalan 550 m² olur. Hangisinin uygulandığını dağıtım cetvelindeki kesinti gösterir.
Varsayımsal örnek, tavana takılan dosya: 1.000 m²'de ilk kesinti %40, planın tavansız oranı %52. İlave %12 değil %5 olur; 1.000 × 0,05 = 50 m² kesilir, 600 − 50 = 550 m² kalır.
Binanız yüzünden alan kesilemiyorsa hesap paraya döner
Mevcut yapı nedeniyle DOP alınamayan parselde pay bedele dönüştürülebilir. 7534 sayılı Kanun'dan beri bu bedel, o payı karşılamak için fazladan kesinti yapılan diğer parsel sahiplerine ödenir. Biri öder, diğeri alanından verir; bedel hesabına yatar ya da yönetmeliğin öngördüğü gibi emlak vergisinden parça parça mahsup edilir.
Varsayımsal örnek, 120.000 m²'lik sahadan ayrı, küçük bir sahada: Yapılar yüzünden kesilemeyen alan toplam 200 m², bedeli 1.000.000 TL. Diğer parseller toplam 10.000 m² ise, payı alan oranıyla böldüğümüzde 1.000 m²'lik parselinizden 200 × 1.000 / 10.000 = 20 m² fazladan kesilir. 20 / 200 × 1.000.000 = 100.000 TL alacağınız olur. Kesintiniz 325 + 20 = 345 m² (%34,5), kalan alanınız 655 m². Kendi oranınız DOPO'nun üstünde çıktıysa açıklama raporunda kesinti yapılmayan parselleri ve nedenini arayın.
Yapı sahibinin tarafında bedeli lisanslı değerleme uzmanları veya idarenin takdir komisyonu belirler. Bedel tescilden en geç 1 yıl içinde ödenir. Yapı sahibi bedeli yeniden değerleme oranıyla güncelleyip ödemeden parseli devredemez, ruhsat alamaz, tapuda işlem yapamaz; bu kayıt tapunun beyanlar hanesine yazılır.
Dönüştürme her zaman yapılamaz: yönetmelik önce belediye, valilik veya Hazine taşınmazından tahsisi arar; %45 aşılacaksa veya müstakil bir parsel hisseli hâle gelecekse kapıyı kapatır; yapı yasalara uygun değilse veya mevzuata uygun imar parseli oluşmuyorsa da bu yol açılmaz.
KOP yeni planda satır açmaz, eski dosyada hisse olarak durur
Yeni bir planda DOP'un yanında ayrıca KOP satırı aramayın. KOP, eski uygulamalarda kamu parseli için kesilip malike hisse olarak yazılan paydır. Yönetmelik onu yeni bir kesinti türü olarak tanımlamaz; yalnız 10 Temmuz 2019'dan önceki planlardan kalan hisselendirilmiş parseller için anar.
Eski dosyada hesap iki kalemlidir. Varsayımsal örnek: 325 m² DOP ve 100 m² KOP kesilmiş. 1.000 − 425 = 575 m² imar parseli kalır, 100 m² karşılığında kamu parselinde hisseniz olur.
O hisse silinmiş bir pay değil, kamulaştırma bekleyen bir mülkiyet payıdır; tapuda adınıza yazılı olduğunu kontrol edin. Yazılı değilse dosyayı bir avukata götürün: Danıştay, bu parsellerin malikler adına hisselendirilmeden belediye adına tescilini kamulaştırmasız el koyma sonucu doğuracağı gerekçesiyle Anayasa'nın 35. maddesine aykırı bulmuştur.
Bölgede yeniden parselasyon yapılırsa iki ihtimal var. İdare bu kamu alanlarını DOP ile oluşturabiliyorsa hisseleri özel mülkiyete tahsis edebilir, hisseli kaydı da çözebilir. Oluşturamıyorsa hisseleri kamu kullanımındaki yerlere kesinti yapmadan tahsis edip mevcut hissedarlar adına tescil eder.
Kendi oranınızı dosyadaki belgelerden çıkarın
İtiraz süresini hesabı bitirmeden kontrol edin: yolunu ve süreleri 18. madde uygulamasının aşamaları ve malik hakları yazısında bulursunuz.
Dosyayı planı onaylayan idareden isteyin. Tescile esas dağıtım cetvelindeki kesilen DOP'u parselinizin sahaya giren alanına bölün; hisseliyseniz hissenize düşen alana. Sonucu DOPO ile karşılaştırın.
Sonuç: Yuvarlama dışında eşit
Ne yapın: Kesintiniz dosyadaki orana uyuyor
Sonuç: Altında
Ne yapın: Önceki terk veya kesintiyi bulun, kesintiye ekleyip o işlemden önceki alana bölün
Sonuç: Üstünde
Ne yapın: Bedele dönüştürmeye bakın
Sonuç: Sıfır
Ne yapın: Önceki DOP'a veya yapı nedeniyle alınamayan paya bakın
Sonuç: %45'in üstünde
Ne yapın: Rakam tutmuyor
Varsayımsal örnek: Tapuda bugün 900 m² görünen parselde cetvel 225 m² kesinti gösteriyor. 225 / 900 = %25, DOPO %32,5'in altında. Mülkiyet raporunda 100 m²'lik önceki terki bulursanız hesap (225 + 100) / 1.000 = %32,5 olur ve tutar. Cetvel 202,5 m² gösteriyorsa fark 900 m²'ye uygulanmıştır: 202,5 / 900 = %22,5, terkle birlikte yine %32,5.
Aradığınız: Sahanın oranı
Belge: DOPO hesabı, açıklama raporu
Okurken: Yedi basamaklı sayıyı alın
Aradığınız: Kesilen DOP, tahsis
Belge: Tescile esas dağıtım cetveli
Okurken: Yeni parsel sırasına göre dizilir
Aradığınız: Sahaya giren alan
Belge: Ayırma çapı
Okurken: Yalnız kısmen giren parselde
Aradığınız: Önceki terk ve kesinti
Belge: Kadastro mülkiyet raporu, açıklama raporu
Okurken: Oranı ve uygulamayı not edin
Eski parselinizden yola çıkıp cetvelde kendi satırınızı bulmayı parselasyon planı nasıl okunur yazısında anlatıyoruz.
Rakam tutmuyorsa DOP sorunuzun muhatabı planı onaylayan idaredir; yönetmelik DOP ve dağıtım kontrolünü ona verir, kadastro ve tapu müdürlükleri kadastro tekniği, mülkiyet ve tapu yönünden bakar.
Bu hesap kesintinizin dosyadaki orana uyup uymadığını gösterir; oranın ve planın hukuka uygunluğunu uyuşmazlıkta idare mahkemesi karara bağlar, kendi dosyanızı bir avukat değerlendirir.
Hesabınızı kayıtlar ve ölçümle karşılaştırmamızı isterseniz arsa ve arazi düzenlemesi hizmetimizden başlayabilirsiniz; malikler olarak plan yaptırmak istiyorsanız parselasyon ve imar uygulamaları sayfamıza bakın.
Kaynaklar
7534 sayılı Kanun, Resmî Gazete 12 Aralık 2024, sayı 32750 (TÜRMOB kopyası)
7181 sayılı Kanun, Resmî Gazete 10 Temmuz 2019, sayı 30827 (TÜRMOB kopyası)
Yönetmelik değişikliği, Resmî Gazete 11 Eylül 2025, sayı 33014 (alomaliye.com kopyası)
Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik, güncel metin (lexpera.com.tr kopyası)
PROJENİZİN SONRAKİ ADIMI
İhtiyacınıza uygun sonraki adım.
Konuyla ilgili bilgileri inceleyin ve projeniz için bir sonraki adımı belirleyin.
Şuyulandırma dosyası için teknik inceleme