Uygulama imar planı nasıl okunur? Lejant, yol ve yapı nizamı

Masanızda belediyeden aldığınız pafta var: parselinizin üstünde renkli bir yüzey, önünden geçen yolun üstünde bir sayı, yanında A-3 gibi küçük bir kod. Bu üçünü sırayla okuyunca planın parselinize ne dediğini anlarsınız: arazi neye ayrılmış, önündeki yol planda kaç metre, bina komşusuna nasıl oturacak.

Parselinize kaç metrekare inşaat yapılacağı ise bu okumayla kesinleşmez. Onun şartlarını parsele özel olarak imar durum belgesi yazar; paftayı okuyan kişi o belgeye hazırlıklı gider.

Uygulama imar planı paftasında önce planı doğrulayın, sonra üç şeyi okuyun

• Sıra: 1

  Bakacağınız yer: Pafta önyüzü ve ölçek

  Cevaplayacağı soru: Elimdeki doğru plan mı?

  Not alacağınız şey: Plan İşlem Numarası, onay tarihi ve sayısı, 1/1.000 ölçek

• Sıra: 2

  Bakacağınız yer: Renkli yüzey ve lejant

  Cevaplayacağı soru: Parselim neye ayrılmış?

  Not alacağınız şey: Kullanım adı, parseli kesen çizgiler

• Sıra: 3

  Bakacağınız yer: Yolun üstündeki sayı

  Cevaplayacağı soru: Önümdeki yol planda kaç metre?

  Not alacağınız şey: Plan genişliği, bugünkü genişlikten farkı

• Sıra: 4

  Bakacağınız yer: Parseldeki kod

  Cevaplayacağı soru: Bina komşuya nasıl oturur?

  Not alacağınız şey: Ayrık, bitişik veya blok; kat ya da yükseklik

Kâğıdın hangi plan olduğunu ölçek ve önyüz söyler

Parsel kararı 1/1.000 ölçekli uygulama imar planından okunur. Nazım imar planı 1/5.000 ölçeklidir, büyükşehirde 1/25.000'e kadar çıkabilir ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği'ne göre üzerinden ölçü alınarak uygulama yapılamaz. Bu yüzden "nazım planda yol parselimden geçiyor" tespiti parsel kararı değildir; yolun parsele etkisini uygulama planından okuyun. Yine de uyarı sayın, çünkü uygulama planı nazıma uymak zorundadır.

Varsayımsal örnek: Paftada 0,5 mm kalınlığında bir çizgi, 1/1.000 ölçekte zeminde 0,5 × 1.000 = 500 mm, yani 50 cm tutar. Aynı çizgi 1/5.000 ölçekte 0,5 × 5.000 = 2.500 mm, yani 2,5 m'dir. Taranmış paftayı ekranda büyütmek bu kalınlığı inceltmez.

Ölçekten sonra paftanın önyüzüne bakın. Kesinleşen planın her paftasına Plan İşlem Numarası, onay tarihi ve sayısı yazılır, pafta mühürlenir. Bunlar görünmüyorsa elinizdekini ön bilgi sayın; görünmesi de planın sonradan değişmediğini göstermez. Kocaeli Şehir Rehberi de planları ön bilgi amaçlı sunduğunu, ayrıntı için ilçe belediyesine başvurulmasını yazar.

Plan askıdaysa bir aylık itiraz süresi işliyor demektir. İtiraz veya dava kararını vermeden önce avukatla görüşün.

İmar planları alenidir: 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 8. maddesine göre plan kopyası isteyene ücreti karşılığında verilir. Kopyayı plan notlarıyla birlikte ilçe belediyesinden isteyin: Kocaeli büyükşehir olduğu için bu planı kural olarak ilçe belediyesi yapar, büyükşehir belediyesi onaylar. Kocaeli'de plana hangi ekrandan ulaşılacağını ayrı yazımızda anlattık.

Lejant: parseldeki renk, arazinin neye ayrıldığını söyler

Bu renkli yüzeyi aşağıda kullanım lekesi, kısaca leke diye anıyoruz. Lejant da paftadaki gösterim listesidir ve Bakanlığın belirlediği gösterimlere uyar. Bu gösterimler 22 Ocak 2026'da yenilendi, eski bir paftanın listesi farklı görünebilir. Rengi ezberden değil, o paftanın kendi listesinden okuyun.

• Lejantta okuduğunuz: Konut alanı

  Ne demek: Konut için planlanmış alan

  Neyi sınırlar: Zeminde dükkân, eczane, lokanta gibi işler için meclisin o yerde "yol boyu ticaret" kararı gerekir

• Lejantta okuduğunuz: Ticaret+Konut

  Ne demek: Karma kullanım

  Neyi sınırlar: Tek başına konut olarak kullanılamaz; konut yapılırsa yola bakan zemin veya bodrum kat ticaret ya da hizmete ayrılır, konutun girişi ve merdiveni ayrı olur

• Lejantta okuduğunuz: Oran yazmayan konutlu karma leke

  Ne demek: Konut payı belirsiz görünür

  Neyi sınırlar: Plan notu ve raporda da oran yoksa en çok %30 konut varsayılır

• Lejantta okuduğunuz: Eğitim, sağlık, park

  Ne demek: Sosyal altyapı alanı

  Neyi sınırlar: Konut hakkı okumayın; umumi hizmet alanında kalan parselin inşaat hakkı plan kararıyla başka parsele taşınabilir; buna imar hakkı aktarımı denir, parsel de idareye bedelsiz geçer

Leke beklediğiniz gibi çıkmadıysa plan değişikliğini kolay çıkış saymayın. Kanunun Ek 8. maddesine göre bir kullanım kararı kural olarak parsel bazında konuta çevrilemez. Parsel ve ada bazlı değişikliğin şartlarını ve değer artış payını mevzi imar planı yazımızda anlattık.

Sonra lekeyi parselinizle eşleştirin. Plan, varsa kadastro durumu işlenmiş harita üzerine çizilir: altta tapudaki parseliniz, üstte planın kararı durur. Kanun bu ikisini ayırır: kadastro parseli mülkiyeti tescilli parseldir, imar parseli ise onun plana göre düzenlenmiş halidir.

• Parseliniz paftada: Tamamı tek konut lekesinde

  Bu ne demek: Kullanım kararı konut; imar parseli olduğunu göstermez

  Sonra neye bakın: Adanın parselasyon durumu

• Parseliniz paftada: Bir kısmı yol lekesinde

  Bu ne demek: O kısım plana göre yola ayrılmış

  Sonra neye bakın: Aşağıdaki yol hesabı

• Parseliniz paftada: Kademe hattıyla ikiye bölünmüş

  Bu ne demek: Her parçanın kararı ayrı

  Sonra neye bakın: Plan notu, imar durum belgesi

• Parseliniz paftada: Tamamı park, okul gibi bir alanda

  Bu ne demek: Konut yapısı kararı yok

  Sonra neye bakın: Paftada imar hakkı aktarım alanı sınırı, imar durum belgesi

• Parseliniz paftada: Hiçbir yanı planlı yola değmiyor

  Bu ne demek: Yola cephesi olmayan parsele kural olarak ruhsat düzenlenemez

  Sonra neye bakın: Parselasyon durumu, birleşme seçeneği

İlk satırdaki ayrım alım kararını değiştirebilir. Parselin bulunduğu ada için parselasyon planı onaylanıp tapuya tescil edilmeden kural olarak ruhsat verilmez. Adanın parselasyonunun tescilli olup olmadığını ilçe belediyesinin imar biriminden öğrenin. Elinizde bu plan varsa parselasyon planı ve dağıtım cetveli okuması sıradaki sayfanızdır.

Leke sınırı parsel kenarına çok yakınsa gözle karar vermeyin: çizginin kendisi zeminde yarım metre tutar. Ada ve parsel numaranız, lejantıyla pafta ve plan notlarınızla gelin; paftayı tapu kaydıyla harita mühendisliği danışmanlığı kapsamında birlikte karşılaştırabiliriz.

Parseldeki çizgiler, kararın nerede değiştiğini ve binanın sınırını söyler

• Çizgi: Kademe hattı

  Okunuşu: Aynı parselde farklı kat, yoğunluk, nizam veya kullanımın sınırı

  Parsele sonucu: Planda aksi yoksa bölme (ifraz) ve birleştirme (tevhid) zorunlu değil; başvurular bu hatta göre yürür

• Çizgi: İfraz hattı

  Okunuşu: Planın belirlediği bölünme hattı

  Parsele sonucu: Bu hatla ayrılan parseller birleştirilemez

• Çizgi: Yapı yaklaşma sınırı

  Okunuşu: Binanın yola ve komşuya en fazla yaklaşacağı yer

  Parsele sonucu: Ölçüsü imar durum belgesinde okunur

Yol genişliği: ölçü asfalt değil, plandaki sayıdır

Yolun bugünkü hali planı anlatmaz. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği de kat hesabında parselin ön cephesindeki yolun planda belirtilen genişliğini esas alır. Plan sayı vermemişse ölçü ön bahçe, yeşil alan, refüj, meydan, otopark, demiryolu ve su kanalı gibi unsurlar sayılmadan bulunur.

Varsayımsal örnek: Parsel 20 m cepheli, 25 m derinliğinde ve 500 m². Sokak bugün 6 m, planda 10 m. Yol ekseni bugünkü sokağın ortasında kalıyor, plan ön bahçe ölçüsü vermiyor.

1. Toplam genişleme: 10 − 6 = 4 m. Her iki yana: 4 ÷ 2 = 2 m.

2. Parselden yola düşen alan: 20 × 2 = 40 m².

3. Kalan alan: 500 − 40 = 460 m². Taban alanı ve emsal net imar parseli üzerinden hesaplanır; 460 m²'yi net alan saymadan önce imar durum belgesindeki parsel ölçüleriyle karşılaştırın. Parselasyon bekleyen adada belediye yol ve park gibi alanlar için düzenleme öncesi alanın %45'ine kadar kesebilir; yol payı bu kesintinin içindedir.

4. Yönetmelikteki ön bahçe mesafesi en az 5 m. Bina, yeni yol kenarından en az 5 m, yani bugünkü sınırdan en az 5 + 2 = 7 m geride başlar.

Şekil 1: Yol planda genişleyince ön bahçe yeni yol kenarından ölçülür; bu yüzden bina bugünkü sınırdan 5 m değil, en az 7 m geride başlar.

Eksen bir yana kaymışsa 2 m'lik pay değişir, bu yüzden hesabı paftadaki yol çizgisinden kurun. O 40 m² terkle ayrılacaksa tapuda nasıl işlendiğini yola terk işleri sayfamızda anlatıyoruz.

Kadastro paftasındaki yola da güvenmeyin: plan sınırı içindeki kadastral yollar, planın onayıyla bu vasfını kendiliğinden kaybeder.

Yol sayısını iki kuralla daha karıştırmayın. Birincisi kat cetvelidir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nden önce onaylanmış ve kat ya da yükseklik yazmayan planda en çok kat yol genişliğinden bulunur; örneğin 10 m'ye kadar yolda bodrum hariç 3 kat. Cetveli imar durumu belgesi yazımızda bulursunuz.

İkincisi 7 metre kuralıdır. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği'nde parsellerin 7,00 m'den dar yoldan mahreç, yani yola çıkış alamayacağı yazar. Ama bu cümle yol genişletme, daraltma ve güzergâh için yapılan plan değişikliği hükmünün içindedir, tek başına "yolum 6 metre, parselim yapılaşmaz" demek değildir. Yolunuz planda da 6 metreyse imar durum belgesini alın: parselin yapılaşma şartlarını o yazar.

İki yola bakan parselde hangi sayıya bakacağınızı önce plan söyler. Plan susuyorsa geniş yol üzerindeki kenar ön cephedir; yollar eşit genişlikte ve parsel köşe başındaysa dar kenar ön cephe olur.

Yapı nizamı: binanın komşuya nasıl oturduğunu söyler

Kodun karşılığını lejantınızdan okuyun: A ayrık düzense A-3, ayrık nizam ve 3 kat demektir. Yükseklik paftada metreyle ya da onun yerine kat adediyle yazılır. Planda nizam belirtilmemişse ayrık nizam uygulanır.

Aynı parsel, üç nizamda üç ayrı bina genişliği verir.

Varsayımsal örnek: 14 m genişliğinde parsel, planda 4 kat; bodrum zemin altında kalıyor; plan yan bahçe vermemiş, yönetmelikteki 3 m geçerli.

• Nizam: Ayrık

  Komşuyla ilişkisi: Hiçbir yanda komşu binaya bitişik değil

  Bina genişliği: 14 − 3 − 3 = 8 m

  Okurken: Her iki yanda yan bahçe kalır

• Nizam: Blok (ikiz dahil)

  Komşuyla ilişkisi: Ölçüleri belirlenmiş kitle; tek yanda bitişik, diğer yanda bahçeli ikizler de bloktur

  Bina genişliği: İkizse en çok 14 − 3 = 11 m; diğer blokta ölçüyü plan veya yönetmelik verir

  Okurken: "Blok" büyük apartman demek değildir

• Nizam: Bitişik

  Komşuyla ilişkisi: Bir veya birden fazla komşu binaya bitişik; arka bahçeye ortak alandan çıkılır

  Bina genişliği: 14 m'den derz payı kadar az

  Okurken: Deprem derzi, binayı depremde komşudan ayıran dar boşluktur

Aynı parsel ayrıkta 5 katlı olursa yan bahçeler 3,50 m'ye çıkar, bina genişliği 14 − 7 = 7 m'ye iner. Ayrık, 4 katlı ve köşe başındaysa yola bakan tarafta yan bahçe yerine ön bahçe mesafesi alınır, genişlik 14 − 5 − 3 = 6 m'ye düşer.

Nizama göre asgari parsel genişliğini ifraz şartları yazımızda anlattık.

Yapı nizamı veya kullanım kararı farklı parseller birleştirilemez.

Parselin içine çizilmiş küçük bina şekillerine fazla anlam yüklemeyin. Planda parselasyon durumu ve bina kitle ölçüleri verilmemişse bu şematik gösterim plan hükmü sayılmaz.

Pafta susuyorsa plan notuna, sonra yönetmeliğe bakın

Pafta, gösterim, plan notları ve plan raporu bir bütündür ve birlikte onaylanır.

Okuma sırası: önce plan, plan susuyorsa idarenin imar yönetmeliği, o da yoksa Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği. Yukarıdaki yan bahçe ölçüleri bu son basamaktır, plan notu başka ölçü getirebilir.

Okuduklarınızı imar durum belgesiyle karşılaştırın

Paftadan çıkaracağınız not tek satırdır. Varsayımsal örnek: "Plan onayı 14 Mart 2024; konut alanı; ada parselasyonu tescilli; plan yolu 10 m, bugünkünden 4 m geniş; ayrık nizam, 3 kat; parseli kesen çizgi yok."

Notunuz, imar durum belgesindeki kullanım kararları ve yapılaşma şartlarıyla aynı olmalı. Belge başvurusuna aplikasyon krokisi ve tapu kayıt örneği eklenir.

Fark varsa belgeyi veren imar birimine hangi plan tarihine dayandığını sorun; çünkü onaylı belgenin geçerliliği plan veya mevzuat değişene kadar sürer. Notunuz belgeyle uyuşuyorsa taban alanı, emsal ve yaklaşma mesafesi için imar durumu belgesi nasıl okunur yazısına geçin.

Kaynaklar

• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, 3194 sayılı İmar Kanunu metni, Ocak 2026

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 1 Temmuz 2026 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği, 22 Ocak 2026 işlenmiş metin (alomaliye.com kopyası)

• Bakanlık, EK-1d Uygulama İmar Planı Gösterimleri, 22 Ocak 2026

• 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu (Lexpera)

• Kocaeli Büyükşehir Belediyesi, Şehir Rehberi portalı