İfraz şartları: cephe, derinlik ve minimum alan nasıl kontrol edilir?

İmar planlı alanda, plan veya idare yönetmeliği alan sınırı koymadıysa konut ve ticaret parselinin bölünüp bölünmeyeceğini metrekare değil, metre belirler. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği bu parseller için asgari alan yazmaz; asgari genişlik ve derinlik yazar. "500 m²'nin altı bölünmez" gibi bir sayı duyduysanız o sayı bu yönetmelikten gelmez. Varsa kaynağı plan notu veya idarenin, yani büyükşehir belediyesinin imar yönetmeliğidir.

Varsayımsal örnek: iki parsel de 720 m², ikisi de 4 katlı ayrık nizamda, yani binalar komşu sınırından çekiliyor. 24 m cepheli olanı ortadan bölerseniz her parçanın cephesi 12 m olur ve asgari genişlik tutar. 18 m cepheli olanda parçalar 9 m'de kalır; yola paralel bölerseniz bu kez arka parçanın yola cephesi olmaz. Alan aynı, sonuç ters.

İfraz şartları yedi soruda kontrol edilir, sıra da önemlidir

İlk üç soruda hesap yok. Cevaplar yolu değiştirir ya da kapatır; metreyi bu yüzden sonra elinize alın.

• Sıra: 1

  Soru: Uygulama imar planı var mı?

  Nereye bakılır: Belediye imar birimi

  Olumsuzsa: Plan dışı ölçüler ve tarım kuralları

• Sıra: 2

  Soru: Parselasyon tescilli mi?

  Nereye bakılır: Belediye imar birimi

  Olumsuzsa: Önce parselasyon veya istisna gerekçesi

• Sıra: 3

  Soru: Kayıtta, malik hanesinde ya da planda engel var mı?

  Nereye bakılır: Tapu kaydı, plan paftası

  Olumsuzsa: Engel kalkmadan ifraz yok; afet veya jeolojik yasakta yapılaşmaya uygun kısım hariç

• Sıra: 4

  Soru: Ölçüyü plan notu veya idare yönetmeliği mi veriyor?

  Nereye bakılır: Plan notları, imar birimi

  Olumsuzsa: Planlı Alanlar tablosu geçerli

• Sıra: 5

  Soru: Genişlik, derinlik ve alan yetiyor mu?

  Nereye bakılır: Hesap

  Olumsuzsa: Daha az parsel veya başka bölme hattı

• Sıra: 6

  Soru: Her parçanın yola cephesi var mı, ada dizilimi uygun mu?

  Nereye bakılır: Plan, ada etüdü

  Olumsuzsa: Bölme hattı değişir

• Sıra: 7

  Soru: Zemindeki ölçü hesabı doğruluyor mu?

  Nereye bakılır: Aplikasyon (tapu sınırının zemine işaretlenmesi)

  Olumsuzsa: Hesap baştan yapılır

Belediyenin imar biriminde şunları sorun: uygulama imar planı var mı, parselasyon planı tescilli mi, değilse parsel istisnaya giriyor mu, plan notunda parsel ölçüsü veya ifraz hattı var mı, idarenin yönetmeliği farklı ölçü koyuyor mu, plan 5-9 kat veriyorsa asgari genişliği nasıl hesaplıyor? Bu cevapları almadan ölçüme para harcamayın.

Varsayımsal örnek: sorular boyunca tek malikli bir parseli izleyeceğiz: 24 m × 30 m, 720 m², kısa kenarı yolda. Planda ayrık nizam, 4 kat, TAKS (taban alanı katsayısı) 0,40 ve KAKS (emsal) 1,20 var; plan notunda ve idare yönetmeliğinde parsel ölçüsü yok. Bahçe mesafeleri ön 5, yan 3, arka 3 m.

Hesaptan önce üç kapı: plan, parselasyon, tapu kaydı

Uygulama imar planı yoksa aşağıdaki plan dışı tablosuna geçin. Plan varsa 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. maddesi sırayı koyar: önce parselasyon planı yapılır, yani kadastro parselleri plana uygun imar parsellerine çevrilir. İfraz ancak bu plan tescil edildikten sonra gelir.

Kanun şu istisnaları sayar: merkezî yönetim yatırımları ve kamu mülkiyeti, parselasyonun uygulanamadığı yapılaşmış alanlar ile koruma amaçlı plan alanları, büyük kısmı plana uygun oluşmuş adaların kalanı. Kamu dışındaki istisnalarda Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik, ayrıntılı teknik rapor ve gerekçesini belirten bir encümen (belediyenin karar kurulu) veya il idare kurulu kararı ya da idare onayı ister; bu karar yoksa hesaba geçmeyin.

İstisna da tutmuyorsa yolu belediye açar: parselasyonu kendisi başlatır ya da arsa payı çoğunluğundaki malikler ister. Plana uygunsa ve belediye uygun görürse masrafı isteyenler karşılar. Saha kural olarak bir imar adasından küçük olamaz; yani iş adadaki komşularla yürür.

Tapu kaydında iki şeye bakın. Parselin 18. madde uygulamasına, yani parselasyona alındığını gösteren belirtme (tapu notu) varsa idare ifraza izin vermez. Malik bölümünde birden çok isim varsa Arazi ve Arsa yönetmeliği bütün maliklerin rızasını arar; bu durumun yolunu hisseli arsa ve miras kalan tarla yazısı anlatıyor.

Planda da üç engel arayın. Parselasyondan sonra yapılan plan değişikliğiyle yol, park gibi umumi hizmet alanına düşen kısım kamu eline geçmeden ifraz yapılamaz. Planla yolu kapanıp ada ortasında kalan cephesiz parsel bölünemez. Afet veya jeolojik sakınca yüzünden yapı yasaklanan kısım da ifraz edilemez; parselin yapılaşmaya uygun kısmı edilebilir.

Örnek parselimizde parselasyon tescilli, belirtme yok, plan engeli yok. Üç kapı açık.

Plan notu yönetmeliğin önüne geçer: ölçüyü kimin verdiğini bulun

Uygulama imar planı parsel büyüklüğünü, cephesini ve derinliğini kendisi belirleyebilir, ifraz hattı da çizebilir. Yönetmelik tablosuna bakmadan önce plan notlarını, varsa idarenin imar yönetmeliğini okuyun.

Plan ve idare yönetmeliği susuyorsa Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ndeki sayılar alt sınırdır: asgari ölçü arazi eğimi, yol durumu, mevcut yapılar ve yöre ihtiyacı gözetilerek belirlenir, ama tablonun altına inilemez. Tabloyu sağlamanız belediyenin kabul edeceğini göstermez; altında kalırsanız da konu baştan kapanır.

Genişlik: ayrık nizamda 6 metre yan bahçelerin üstüne eklenir

Ayrık nizamda 6 metreyi asgari sanmayın: o, yan bahçeler düştükten sonra binaya kalan net genişliktir.

Şekil 1: Örnek parselde her parçanın 12 metresinin yalnız 6 metresi binaya kalır; asgariyi yan bahçeler büyütür.

Parsel cephesi, parselin bulunduğu yoldaki kenarıdır. Parsel birden fazla yola bakıyorsa ve plan belirtmemişse geniş yol kenarı ön cephe sayılır; yollar eşitse köşe başında dar kenar. Yönetmelik asgariyi "parsel genişliği" diye yazar; dikdörtgen parselde bu, cephe uzunluğudur.

Konut ve ticaret bölgesinde, plan ve idare yönetmeliği sustuğunda, Kasım 2026 itibarıyla asgari genişlik şöyle bulunur:

• Kat: 1-4

  Bitişik (m): 6,00

  Ayrık hesabı: 3 + 3 + 6,00

  Ayrık (m): 12,00

• Kat: 5

  Bitişik (m): 6,60

  Ayrık hesabı: 3,50 + 3,50 + 6,60

  Ayrık (m): 13,60

• Kat: 7

  Bitişik (m): 7,80

  Ayrık hesabı: 4,50 + 4,50 + 7,80

  Ayrık (m): 16,80

• Kat: 9

  Bitişik (m): 9,00

  Ayrık hesabı: 5,50 + 5,50 + 9,00

  Ayrık (m): 20,00

• Kat: 10

  Bitişik (m): 12,00

  Ayrık hesabı: 6 + 6 + 12,00

  Ayrık (m): 24,00

Yan bahçe 3 m'den başlar ve 4 katın üzerindeki her kat için 0,50 m artar. Zeminin üstünde kalan bodrum da bu hesapta kata sayılır. Binaya kalan genişlik ise 5 ile 9 kat arasında her ilave kat için 60 cm büyür.

Eski yazılarda 5-9 kat için sabit 9 m görürseniz o kural 12 Mayıs 2023'te değişti. Tablodaki 5-9 kat satırlarını bu artıştan biz hesapladık; imar birimine sormanız bu yüzden.

Örnek parselde 24 ÷ 2 = 12,00 m, asgari de 12,00 m. Parsel tam sınırda, sıfır farkla geçer. İki küçük değişiklik sonucu çevirir.

Parsel köşe başındaysa yol tarafındaki yan bahçe yerine o yolun ön bahçesi hesaba girer: 5 + 3 + 6 = 14 m. Geriye 24 − 14 = 10 m kalır, öbür parçanın istediği 12 m'ye yetmez. Gereken toplam 14 + 12 = 26 m.

Plan 5 kat veriyorsa her parça 13,60 m ister: 2 × 13,60 = 27,20 m; aynı parsel bölünemez.

Başka bölgelerde ölçü de başkadır: sanayide 30 m × 30 m (küçük sanayide daha az), akaryakıt istasyonunda 40 m × 40 m. Organize sanayi bölgesindeyseniz sanayi parselinde ifraz ve tevhid yazısına bakın.

Derinlik: en uzun kenar değil, iki dik hattın ortalaması

Konut ve ticarette asgari derinlik ön bahçesiz 13 m, ön bahçeli parselde ön bahçe + 13 m'dir. Örnek parselde 5 + 13 = 18 m gerekir, parçaların derinliği 30 m; rahat geçer.

Düzgün olmayan parselde derinliği yan kenardan ölçmeyin. Yönetmelik, arka cephe hattının köşelerinden ön cephe hattına dik indirir ve bu iki uzunluğun ortalamasını alır.

Varsayımsal örnek: yamuk bir parçada dikler 22 m ve 13 m. (22 + 13) ÷ 2 = 17,50 m. Uzun yan kenarı 22 m'yi geçse de parça 18 m'lik asgariyi sağlamaz.

Şekil 2: Derinliği uzun kenar değil, iki dikin ortalaması verir; bu parça 17,50 m ile 18 m'lik asgarinin altında kalır.

Minimum alan: konut ve ticarette sayıyı plan notu koyar

Yönetmeliğin parsel ölçüleri maddesinde metrekareyle verilen tek asgari, konut dışı kentsel çalışma alanındaki 2.000 m²'dir; planınızda bu kullanım yazmıyorsa size uygulanmaz. Konut ve ticarette alan sınırı ancak plandan veya idare yönetmeliğinden gelir.

Genişlik ve derinlik yine de geometrik bir alt sınır verir: 4 katlı ayrıkta, ön bahçe 5 m ise 12 × 18 = 216 m², ön bahçesiz bitişikte 6 × 13 = 78 m². Bu sayılar iki ölçünün çarpımıdır, yönetmelikte geçmez. 8 m × 27 m'lik parça da 216 m² eder ama genişlikten kalır.

Örnek parselde plan notu "asgari 400 m²" deseydi 720 ÷ 2 = 360 m² ile iki parça olmazdı; ölçüler tutsa bile en az 2 × 400 = 800 m² gerekirdi.

Sayılar tutsa da iki kontrol daha var: yola cephe ve ada etüdü

İfrazla yola cephesi olmayan parsel oluşturulamaz. "Arka parçaya komşudan geçit alırız" hesabı burada işlemez: yönetmelikteki süresiz geçiş hakkı istisnası, yönetmelikten önce oluşmuş, bitişik boş parseli olmayan ve fiilî durum yüzünden cephe alamayan parseller içindir. Örnek parselde iki parça da yola 12 m bakar.

İfrazdan önce ada bazında etüt de gerekir: mevzuata uygun mevcut binalar ve yeni binaların şematik yeri çizilir, parsel dağılımının yapı estetiğini ve sokak siluetini bozmadığı gösterilir. Adadaki komşu cephelere bakın: geniş cepheli adada 12 metrelik iki parça bu etütte sorgulanabilir.

Sınırda geçen parselde hesabı aplikasyon ölçüsü doğrular

Örnek parselde aplikasyonda kenar 24,00 yerine 23,80 m çıkarsa 23,80 ÷ 2 = 11,90 m olur ve hesap tutmaz. Bu 20 cm'yi yanılma payı kurtarır diye hesap yapmayın.

Tapu Planlarında Yanılma Sınırının Belirlenmesi Hakkında Yönetmelik, koordinatı arşiv onaylı olmayan parselde köşe noktası için üretim yöntemine göre konum doğruluğu tanımlar: örneğin sayısal ölçümde 0,09 m, takeometrik ölçüde (aletle açı ve uzaklık okunarak) ve bunun 1/1000 paftadan okunan değerinde 0,50-1,04 m. Bu değerler yüzölçümü ve aplikasyon yanılma sınırı hesabına girer; asgari genişliğin altına ise inilemez. 23,80 m çıktıysa iki parça planını bırakıp tek parsel hesabına dönün; kararı yine belediye verir.

Bölme hattını parsel sorgu ekranından veya tapu alanından kurmayın: yanılma yönetmeliği sicildeki yüzölçümünü bilgilendirme sayar. Üç kapı açıksa sınırları aplikasyonla zeminde ölçtürün; aplikasyon ve sınır tespiti de verdiğimiz işlerdendir.

Bölünen parçada ne kalıyor: hesabı taban alanıyla bitirin

Ölçüden geçmek, parçada istediğiniz binanın çıkacağını göstermez. TAKS tabana oturan alanın parsele oranı, KAKS bütün katların toplamının parsele oranıdır. Plan başka türlü belirlememişse taban alanında TAKS sonucu ile bahçe mesafelerinden kalan alanın küçüğü uygulanır. Örnek parselde:

• Hesap: Bahçeler düşünce kalan

  Tek parsel (24 × 30): 18 × 22 = 396 m²

  Her parça (12 × 30): 6 × 22 = 132 m²

• Hesap: TAKS 0,40 ile

  Tek parsel (24 × 30): 288 m²

  Her parça (12 × 30): 144 m²

• Hesap: Uygulanacak taban

  Tek parsel (24 × 30): 288 m²

  Her parça (12 × 30): 132 m²

• Hesap: KAKS 1,20 ile katlar alanı

  Tek parsel (24 × 30): 864 m²

  Her parça (12 × 30): 432 m²

İki parçanın toplamında katlar alanı 864 m² kalır, ama taban 264 m²'ye iner ve her bina en çok 6 m genişliğinde olur. Karar burada verilir: tek geniş bina mı, iki dar bina mı?

Parsel plan dışındaysa ölçüler başka metinden gelir

Plan yoksa genişlik tablosu uygulanmaz. İmar Kanunu, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'ndeki miktarlardan küçük ifraza izin vermez:

• Yer: Yerleşik alan sınırı içi

  Genişlik veya cephe: 20 m

  Derinlik: 30 m

  Alan ve not:

• Yer: Köy ve mezra yerleşik alanı

  Genişlik veya cephe: 15 m

  Derinlik: 20 m

  Alan ve not: En çok 5 parsel, ikinci kez ifraz yok

• Yer: İskân dışı alan (üst ölçekli plan yoksa)

  Genişlik veya cephe: Kamuya geçmiş yola 25 m

  Derinlik:

  Alan ve not: En az 5.000 m²; parselden yol ayrılarak cephe açılamaz

• Yer: Tarım arazisi

  Genişlik veya cephe:

  Derinlik:

  Alan ve not: Bakanlık izni ve büyüklük sınırı

Hangi satırda olduğunuzu ilçe belediyesinin imar biriminden, tarım arazisi sorusunu il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğünden öğrenin. Köyünüz mahalleye dönüştüyse ve nüfusu 5.000'in altındaysa büyükşehir meclisinin kırsal yerleşim kararına bakılır; aksine karar yoksa plan yapılıncaya kadar köy satırı geçerlidir (İmar Kanunu 27. madde) ve kamuya ait yola cephe sağlanmadan parsel oluşturulamaz.

Tarım arazisinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ifrazı Bakanlık iznine bağlar; Tarım Arazileri yönetmeliğine göre planda tarımsal niteliği korunacak alan olarak ayrılan yerde ifraz hiç yapılamaz.

Kanun iki eşik koyar, ikisinin altında da bölmeyi yasaklar. Asgari büyüklük parçanın inemeyeceği sınırdır: mutlak, marjinal ve özel ürün arazisinde en az 20, dikilide en az 5, örtü altında en az 3 dekar; Bakanlık artırabilir. Yeter gelirli büyüklük Kanun'un ilçe ilçe listelediği ikinci sınırdır: Kocaeli'de kuru arazide 140-180 dekar. "20 dekar varsa bölünür" bu yüzden yanıltır: 40 dekarlık kuru tarla listenin altındadır.

Tarlanıza hangisinin uygulanacağını tarım müdürlüğünün görüşü belirler; tapu müdürlüğü de ona sorar, işlem cevaba göre yürür.

Sık sorulan sorular

Komşumla sınırı düzeltmek için de bu ölçüler aranır mı?

Malik talebiyle bitişik parseller arasında yapılan sınır düzeltme amaçlı ifraz ve tevhidde (parsel birleştirme) parsel sayısı değişmiyorsa asgari ifraz şartları aranmaz. Onayı yine belediye encümeni veya il idare kurulu verir.

Bugün ifraz edersem sonraki parselasyonda yine kesinti olur mu?

Parsel, parselasyon yapılmadan ifraz veya tevhidle tescil edildiyse olur. İmar Kanunu, umumi hizmet için daha önce bırakılan oranın yeni düzenleme ortaklık payına (parselasyonda kamu alanları için kesilen pay) tamamlanmasını ister; Parselasyonlu parselde de plan kararıyla yapılaşma ve nüfus artarsa %45'e kadar ilave kesinti yapılabilir.

Malikler anlaşıp rızayla taksim yaparsa bu ölçülerden kurtulur mu?

Kurtulmaz. İmar Kanunu'nun 16. maddesi rızayla veya mahkeme kararıyla yapılan taksimi de aynı hükümlere bağlar; tarım arazisinde kural olarak Bakanlık izni de gerekir.

Hesabı belgeyle doğrulayın: ifraz için imar durumu isteyin

Hesap tutuyorsa belediyenin imar biriminden imar durum belgesi isteyin. Amacınızı "ifraz için" diye yazın; Gebze Belediyesi örneğin imar durumunu "Tevhit-İfraz Amaçlı", "İnşaat Amaçlı" ve "Bilgi Amaçlı" diye ayırır. Sıra şudur: sorular, hesap, bu belge, aplikasyon; belediye aplikasyon krokisi isterse ölçümü öne alın.

Gelen belgedeki ölçülerle hesabı yeniden yapın. Malikler arasında uyuşmazlık varsa avukata danışın.

Hesap sınırda kalırsa ya da bölme hattını zeminde görmek isterseniz ifraz ve arsa bölme hizmetimize bakın; ada ve parsel numarasıyla, elinizdeki belgelerle bize yazabilirsiniz.

Kaynaklar

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 1 Temmuz 2026 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• 3194 sayılı İmar Kanunu, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kopyası

• Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik (alomaliye.com kopyası)

• Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği (alomaliye.com kopyası)

• Tapu Planlarında Yanılma Sınırının Belirlenmesi Hakkında Yönetmelik, Resmî Gazete 31966 (Lexpera)

• 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (Lexpera)

• Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılması Hakkında Yönetmelik (alomaliye.com kopyası)

• Gebze Belediyesi e-Belediye hizmet listesi