OSB parselinde ifraz ve tevhid: kurallar OSB dışından nerede ayrılır?

Organize sanayi bölgesindeki (OSB) sanayi parselini bölmek (ifraz) veya birleştirmek (tevhid) için OSB yönetim kurulunun gerekçeli kararı ve Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının onayı gerekir. Bölmede iki kural daha vardır: durumunuz yönetmeliğin saydığı yedi halden birine girmelidir, oluşacak parsellerde de onaylı imar planı ile 3.000 m² alt sınırı dikkate alınır.

İmar planında "sanayi alanı" yazsa da OSB sınırı dışında kalan parsel bu yola girmez. O dosya 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddelerine göre belediyenin karar kurulu olan encümenden geçer, 3.000 m² şartı da orada aranmaz. Encümen parselin plana uyup uymadığına bakar. OSB ile Bakanlık buna ek olarak parseli neden böldüğünüzü de sorar.

İki yol yan yana: kim karar verir, ne sorar, dosya nereye gider

Tablo Kasım 2026 itibarıyla OSB Uygulama Yönetmeliği, İmar Kanunu ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre hazırlandı. Yönetmelik, OSB'de parsel alan veya kendisine parsel tahsis edilen sanayiciye "katılımcı" der.

• Konu: Karar

  OSB dışı planlı alan: Belediye encümeni veya il idare kurulu

  OSB içi sanayi parseli: Gerekçeli yönetim kurulu kararı ve Bakanlık onayı

  Dayanak: 3194 m.16; OSB Yön. m.41

• Konu: Bölme şartı

  OSB dışı planlı alan: Parselasyonu tescilli alan (kanundaki istisnalar hariç), plana ve mevzuata uygunluk

  OSB içi sanayi parseli: Onaylı plana uygunluk ve yedi halden biri

  Dayanak: 3194 m.15; OSB Yön. m.41/2

• Konu: Ölçü eşiği

  OSB dışı planlı alan: Planda yoksa sanayide en az 30 m genişlik, 30 m derinlik

  OSB içi sanayi parseli: Onaylı plana göre, en az 3.000 m²

  Dayanak: Planlı Alanlar m.6; OSB Yön. m.41/2

• Konu: Birleştirme

  OSB dışı planlı alan: Encümen onayı; plan değişikliğiyle umumi hizmet alanına düşen yer kamuya geçmeden yapılmaz

  OSB içi sanayi parseli: Yönetim kurulu kararı, değişiklik dosyası, Bakanlık onayı; askı (ilan ve itiraz süresi) yok

  Dayanak: Planlı Alanlar m.7/1; OSB Yön. m.41/1

• Konu: Süreler

  OSB dışı planlı alan: Onay en geç 30 gün, tapuya bildirim 15 gün, tapuda sonuçlanma 1 ay

  OSB içi sanayi parseli: OSB 3 ayda karar vermezse katılımcının talebiyle Bakanlık değerlendirir

  Dayanak: 3194 m.16; OSB Yön. m.39/3

• Konu: Dosyanın yolu

  OSB dışı planlı alan: Encümen onayı ve tapu tescili; harita ayrıca kadastro kontrolünden geçer

  OSB içi sanayi parseli: OSB, Bakanlık, kadastro, tapu; tescil bilgisi Bakanlığa döner

  Dayanak: 3194 m.16; Genelge 2025/4 (ifraz), 2023/5 (tevhid); OSB Yön. m.39/6

• Konu: Ruhsat ve yapı kullanma izni

  OSB dışı planlı alan: Belediye veya valilik

  OSB içi sanayi parseli: OSB

  Dayanak: 4562 sayılı OSB Kanunu m.4; OSB Yön. m.42/3

Plan daha büyüğünü istemiyorsa OSB dışında 30 x 30 = 900 m²'lik parsel bu ölçüyü geçer; OSB içindeki eşik bunun üç katından fazladır.

Ortak kullanım alanı ile hizmet ve destek alanı parsellerinde tevhid ve ifraz için gerekçeli yönetim kurulu kararı yeter. Hizmet ve destek alanı parsellerinde en küçük ifraz, elektrikli araç şarj istasyonu hariç yine 3.000 m²'dir.

Sanayi imarı OSB demek değildir: önce sınırı belgeleyin

Resmî yatırım sitesi Invest in Kocaeli ile OSB'lerin üst kuruluşu OSBÜK'ün listesine göre Kocaeli'de 14 OSB var: Arslanbey, Asım Kibar, Dilovası, Gebze, Gebze Güzeller, Gebze Plastikçiler, Kandıra Gıda, Alikahya, GEBKİM, İMES, Global Karma, Makine İhtisas, TOSB ve KOBİ.

Endüstri bölgesi, sanayi sitesi ve serbest bölge mevzuatta OSB'den ayrı sayılır; buradaki eşikleri oralara taşımayın.

Ön bakış için Kocaeli Büyükşehir Belediyesi'nin Şehir Rehberi'nde ada ve parselle imar durumuna bakabilirsiniz, ama uygulamanın uyarısı açıktır: "resmi işlemlerde kullanılamaz". Parselin OSB sınırında olup olmadığını ada ve parsel numarasıyla OSB bölge müdürlüğünden veya belediyenin imar biriminden yazılı alın.

Parsel OSB dışındaysa cephe, derinlik ve alan kontrolünü ifraz şartları yazısında anlatıyoruz.

OSB parseli bölünürken ilk soru metrekare değil, hangi halde olduğunuzdur

Parseliniz 3.000 m²'nin çok üstünde olsa bile büyüklük bölme hakkı vermez. Önce aşağıdaki yedi hale bakılır.

• Bent: a

  Durum: Tahsis veya satışı yapılmamış, OSB elindeki parsel; küçük parsel ihtiyacı

  Dosyada gereken: OSB'nin kendi işlemi

• Bent: b

  Durum: Parselinizde taahhüt ettiğiniz tesisin tamamını yapamayacaksınız

  Dosyada gereken: İhtiyaç fazlası arsayı OSB'ye devir için noter tasdikli taahhüt

• Bent: c

  Durum: Birden çok müstakil tesisi olan şirkette ortaklık bozuldu

  Dosyada gereken: Ayrılığın belgesi; ölümde veraset ilamı

• Bent: ç

  Durum: İşiniz üretimi bağımsız parsellerde yapmayı gerektiriyor

  Dosyada gereken: Noter tasdikli üretim taahhüdü, tablonun altında

• Bent: d

  Durum: Kredi alacaklısı kuruluş taşınmazı satın aldı

  Dosyada gereken: Kuruluşun talebi

• Bent: e

  Durum: Hisseli parselde ortaklar faaliyetini müstakil parselde sürdürecek

  Dosyada gereken: Bütün hissedarların onayı (muvafakat)

• Bent: f

  Durum: Size tahsis edilen parselin 1/4'ü kadar taban alanı tamamlanmadan kısmi yapı kullanma izni alındı

  Dosyada gereken: OSB başvurur; yapı taban alanının 4 katı katılımcıda kalır, boş kısım OSB'ye gider

Hiçbirine girmiyorsanız OSB bu yoldan ifraz kararı veremez; birkaç metrelik sınır düzeltmesi arıyorsanız birleştirme bölümündeki sınır düzenlemesine bakın.

b ve f bentlerinde bölen taraf parsel bırakır. Varsayımsal örnek: Size tahsis edilen 10.000 m² parselde 1/4 şartı 10.000 / 4 = 2.500 m² taban alanı (binanın zemine oturduğu alan) ister. Siz 1.000 m² taban alanıyla kısmi izin aldıysanız ve OSB f bendiyle başvurursa elinizde 1.000 x 4 = 4.000 m² kalır, 10.000 - 4.000 = 6.000 m² OSB'ye döner. Yönetmelik bu iki bentte dönen kısım için bedel yazmaz. Kısmi izin istemeden önce bu hesabı yapın, bedeli de OSB'ye sorun.

"Büyük parseli bölüp bir parçasını satarım" planı ç bendine çarpar. OSB, ifrazın arsa spekülasyonu veya ticari kullanım için yapılmadığını tespit edip gerekçeli kararına yazar. Siz de üretime geçeceğinizi, üretime geçmeden satış, devir veya temlik yapmayacağınızı taahhüt edersiniz. Şirketseniz Bakanlık onayı olmadan toplam %49'dan fazla pay devretmemeyi de kabul edersiniz; yönetmelik bu sınıra bitiş tarihi koymaz.

İfrazın koşulu da noter tasdikli bir belgedir: taahhüdü tutmazsanız boş kalan parseli, ifrazın tapuda tescil edildiği tarihteki tahsis bedeliyle OSB'ye devredersiniz. Üretime geçemezseniz elinize geçecek tutar piyasa değeri değil, bu bedeldir.

Eşiğe yakın bölmelerde tapudaki rakamı ölçümle karşılaştırın. Varsayımsal örnek: Tapuda 6.010 m² görünen parseli ikiye bölüyorsunuz, 6.010 / 2 = 3.005 m² ile iki parça da eşiği geçer. Alan ölçüme göre hesaplanır ve koordinatlı ölçüm 5.990 m² verirse eşit bölmede parçalar 5.990 / 2 = 2.995 m² olur; hattı kaydırıp birini 3.000 m² yaparsanız öteki 2.990 m² kalır. Bu yüzden hattı çizdirmeden önce parseli koordinatlı ölçtürün.

Yapılı parselde ifraz hattı bina alanından yer: ring yolu hesabı

Boş parselde yeni parçalara imar planındaki geri çekme mesafeleri, yani binanın sınırdan bırakacağı pay uygulanır. Yapılı parselde mevcut yapılar yüzünden bu pay bırakılamıyorsa yönetmelik ifraz hattının her iki tarafında çevre yeşili ve 5 m ring yolu ister. Fiziki durum veya proses zorunluluğu varsa çevre yeşili daralabilir, ama 2 m'nin altına inemez. Zorunluluğu vaziyet planıyla gösterirsiniz.

Varsayımsal örnek: 9.000 m² parseli 60 m'lik düz bir hatla 6.000 m² ve 3.000 m² olarak bölüyorsunuz ve çevre yeşili en alt sınıra kadar daralıyor.

1. Hattın bir tarafındaki şerit genişliği: 2 + 5 = 7 m.

2. Bir taraftaki şerit alanı: 60 x 7 = 420 m². İki tarafta toplam 840 m².

3. Bu şerit düşülünce kalan alan (öteki sınırlardaki çekmeler hariç): büyük parçada 6.000 - 420 = 5.580 m², küçük parçada 3.000 - 420 = 2.580 m².

Küçük parça 3.000 m² şartını geçer, ama alanının %14'ü bu şeride ayrılır. Alan tapuda sizin kalır, fakat binayı oraya koyamazsınız. Şerit, bırakamadığınız çekmenin yerine geçer; bu yüzden %14'ün tamamı ek kayıp değildir. Yönetmelik yalnız 2 m alt sınırını verir; plan daha geniş çevre yeşili isterse şerit büyür.

Şekil 1: Varsayımsal örnekte hattın iki yanındaki şerit her parçadan eşit alan alır; bu yüzden en çok küçük parçayı sıkıştırır ve 3.000 m²'nin %14'ü binanın konamayacağı alanda kalır.

Hattı bu yüzden saha ölçümüne dayandırın; OSB kararı ve Bakanlık onayıyla kesinleşir. Harita mühendisi mevcut yapının köşelerini, sınırları, yol cephesini ve kotları aynı koordinat sisteminde ölçer; ring yolunun yapı köşelerine çarpıp çarpmadığı bu ölçümde görülür. Yapıyla hat arasında 7 m kalmıyorsa hattı kaydırmanız gerekir. Bina yerleşimine geçtiğinizde ölçüm sırası için fabrika kurulumu ölçüm takvimine bakın.

Birleştirmede hal listesi yok, ama taban alanı eşiği büyür

Tevhidde sayılı hal listesi yoktur; parsel tahsisli, tahsissiz veya satılmış olabilir. Onaylanınca askı beklemez; ifrazda da beklemez. Yönetmeliğin 43. maddesi parsel alanının 1/4'ünden az taban alanlı proje üretilmesine izin vermez, aynı oranı tevhidle oluşan yeni parselde de arar.

Varsayımsal örnek: 5.000 m² parselinizde 1.300 m² taban alanlı projeniz var. Eşik 5.000 / 4 = 1.250 m², geçiyorsunuz. Yandaki 4.000 m² boş parseli ekleyince yeni parsel 5.000 + 4.000 = 9.000 m² olur, eşik 9.000 / 4 = 2.250 m²'ye çıkar. Birleşen parselde üreteceğiniz proje 2.250 - 1.300 = 950 m² daha fazla taban alanı taşımalıdır. Depo için yedek arsa düşünüyorsanız bu rakamı yatırım planınıza yazın.

Yönetmelik iki kapı bırakır: toplam emsal hakkını kullanan yatırımlarda ve OSB'nin gerekçeli talebiyle Bakanlık onayı alınan yatırımlarda 1/4 şartı aranmaz.

Amacınız yalnız birkaç metre kazanmaksa tam birleştirme gerekmeyebilir. Yönetmeliğin 41. maddesinin 3. fıkrası, yatırımlar daha düzenli yerleşsin diye iki veya daha fazla sanayi parselinin sınırını ifraz veya tevhid yoluyla yeniden düzenlemeye izin verir. Sınırdan etkilenen bütün katılımcıların talebi ve onayı gerekir, gerekçe yönetim kurulu kararına yazılır; değişiklik dosyası ve Bakanlık onayı da kalkmaz.

OSB dışında idarenin birleştirmeyi kendisinin zorunlu kıldığı durumlar ayrı konudur; onu zorunlu tevhid yazısında bulursunuz.

Başvurmadan önce OSB bölge müdürlüğüne soracağınız beş şey

Şu cevaplar parsele göre değişir, yazılı isteyin:

1. Talebim ifraz hallerinin hangi bendinde değerlendirilir?

2. OSB'nin onaylı imar planında veya parselasyonunda bu bölge için 3.000 m²'den büyük parsel, çevre yeşili genişliği ya da başka bir plan notu var mı?

3. Üretime geçme sürem ne zaman doluyor, ifrazdan sonra kalan süre nasıl işler?

4. Komşu parsel başka katılımcıdaysa devri için OSB ne istiyor?

5. b veya f bendindeysem OSB'ye dönen kısım için bana ne ödenir?

İşe tapu kaydınızı ve OSB ile imzaladığınız tahsis veya satış belgesini çıkararak başlayın, OSB bölge müdürlüğünden onaylı imar planı ve parselasyon paftasını isteyin. Bu belgelerle soruları sorun, OSB'nin karara yazacağı nedeni netleştirin, sonra parseli ölçtürün; hat o nedene hizmet etmeli. Uyuşmazlık veya sözleşme yorumu gerektiren bir dosyada avukattan görüş alın.

Ölçüm ve teknik dosya için ifraz ve arsa bölme ile tevhid ve tapu birleştirme hizmetlerini Başiskele'deki ofisimizden Kocaeli'nin 12 ilçesinde veriyoruz. OSB parselinde ifraz haritasını harita mühendisimiz, tevhid dosyasını lisanslı büromuz hazırlayıp imzalar; karar OSB ile Bakanlığın, kontrol kadastro müdürlüğünün, tescil tapu müdürlüğünündür. Ada ve parsel numaranızla bize ulaşabilirsiniz.

Kaynaklar

• Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği, konsolide metin (Lexpera)

• 3194 sayılı İmar Kanunu (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı kopyası)

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 1 Temmuz 2026 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• TKGM, Tescile Konu Harita ve Planların Yapımı ve Kontrolü Genelgesi 2025/4 (Lexpera)

• TKGM, Talebe Bağlı İşlemlerin Yapımı ve Kontrolü Genelgesi 2023/5 (Lexpera)

• Invest in Kocaeli, organize sanayi bölgeleri sayfası

• OSBÜK, OSB listesi

• Kocaeli Büyükşehir Belediyesi, Şehir Rehberi