Hisseli arsa ve miras kalan tarla nasıl bölünür?

Hisseli arsa, plan ve parselasyon izin veriyorsa bütün paydaşların imzasıyla ifraz edilir, yani tapudaki tek parsel iki veya daha çok parsele ayrılır. Miras kalan tarla ise tarım arazisi sayılıyor ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun büyüklük eşiklerini karşılamıyorsa bölünmez; bir mirasçıya, ortak şirkete veya üçüncü kişiye devredilir. Bütün mirasçılar noterde imza atsa bile sözleşme ve kroki ayrı tapu doğurmaz, eşiğin altında bölmeye de yetmez.

• Durum: İmar içinde hisseli arsa

  Açık yol: Tescilli parselasyonda bütün maliklerle ifraz; parselasyon yoksa idarenin düzenlemesinde hisse ayrımı; anlaşma yoksa arabulucu, sonra dava

  Kapalı yol: Plan ölçüsünü tutmayan parsel; paydaş anlaşmasıyla (rızai taksim) ayrı tapu

  Kim karar verir: Belediye encümeni veya il idare kurulu, sulh hukuk

• Durum: Tarım arazisi olan miras tarla

  Açık yol: Eşikler elverirse izinle ifraz; değilse devir; paylı mülkiyette kullanma düzenlemesi (mülkiyet bölünmez)

  Kapalı yol: Eşik altı ifraz, hisselendirme, paydaş sayısını artırma

  Kim karar verir: Tarım müdürlüğü görüşü, encümen veya kurul, tapu, sulh hukuk

• Durum: Yola cephesi olmayan hisse

  Açık yol: Cepheyi paylaştıran ifraz, yola cepheli parselle birleştirme, pay devri

  Kapalı yol: Cephesiz parsel oluşturmak; iskân dışı plansız alanda parselden yer ayırıp yol açmak

  Kim karar verir: Belediye encümeni veya il idare kurulu, tapu

Hangi satırda olduğunuzu tapudaki "tarla" veya "arsa" yazısı söylemez. O yazı tapu sicilindeki cinstir; bugünkü plan durumunu da tarım sınıfını da tek başına göstermez. Önce imar durumuna bakın: parsel uygulama imar planı içindeyse ilk satır, plan dışında tarım arazisiyse ikinci satır işler. Parsel veya kullandığınız parça yola değmiyorsa üçüncü satır da işler; plan dışında tarım arazisi sayılmayan parselin ölçüsü de o bölümdedir. Plan parseli tarımsal niteliği korunacak alan olarak ayırmışsa ifraz yapılamaz.

İmar içindeki hisseli arsada ilk soru parselasyonun tescilli olup olmadığıdır

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. maddesine göre planlı alanda ifraz, kural olarak imar planını parsellere döken parselasyon planı tescil edilmişse yapılır. Kanunun sınırlı istisnaları arasında parselasyonun mümkün olmadığı meskûn alanlar ve büyük kısmı plana uygun oluşmuş adaların kalan kısımları vardır.

Tescil varsa yönetmelikteki istisnalar dışında bütün malikler muvafakat eder, yani onay verir; tek imza eksikse bu yol kapanır, yargı yolu açılır. İmzalar tamsa ifraz dosyası belediye encümeni veya il idare kurulu onayından ve kadastro müdürlüğü kontrolünden geçer, tapu her yeni parsele ayrı kütük sayfası açar.

Varsayımsal örnek: 1.200 m² parsel, paylar 1/2, 1/4 ve 1/4. Hisseler 1.200 × 1/2 = 600 m² ve 1.200 × 1/4 = 300 m² eder. Planın aradığı en küçük parsel 500 m² ise üçe bölemezsiniz, çünkü eşit bölseniz bile 1.200 ÷ 3 = 400 m² ölçüyü tutmaz. İkiye bölebilirsiniz: 600 + 600 m². Paydaşlar anlaşır ve bu dağılım tapuda tescil edilirse bir parsel 1/2 paylı malike yazılabilir, ötekinde iki 1/4'lük malik 1/2'şer paydaş olarak kalabilir. Cephe ve derinlik de tutmalıdır; bu hesabı ifraz şartlarında cephe, derinlik ve minimum alan kontrolü yazısında bulursunuz.

Parselasyon tescilli değilse ve istisna yoksa yol, idarenin yapacağı 18. madde uygulamasıdır: idare, maliklerin onayını aramadan parselleri birleştirip plana göre yeniden dağıtabilir. Hissedarın işine yarayan hüküm Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Yönetmeliği'ndedir. Planda aksine hüküm yoksa ve en küçük parsel büyüklüğü sağlanıyorsa hisseler ayrılabilir (bu seçenek 11 Eylül 2025'te eklendi) veya müstakil parsele çevrilebilir.

Hisse ayrımı için hissedarların onayı gerekir; idare fiilî kullanımı tespit ederse onay aranmaz. İdare bu tespitte özel parselasyon krokilerine, emlak vergisi kayıtlarına ve belediye çapına bakar; paydaşlar arasında çizilmiş eski bir kroki varsa idareye verin; tek başına tespit sayılmaz.

Anlaşma yoksa önce arabulucuya gidersiniz; ortaklığın giderilmesinde (izale-i şüyu) bu adım 1 Eylül 2023'ten beri dava şartıdır. Uzlaşılmazsa dosya sulh hukuk mahkemesine gider. Hâkim parseli aynen bölmeye karar verir; bölme uygun değilse veya önemli değer kaybı doğuracaksa açık artırmayla sattırır. Mahkeme de aynı imar hükümlerine bağlıdır, bu yüzden ölçüyü tutmayan arsada dava parayla bitebilir.

Miras kalan tarlada iki eşiğe bakılır: asgari büyüklük ve yeter gelir

5403 sayılı Kanun iki ayrı sınır koyar. Asgari tarımsal arazi büyüklüğü mutlak, marjinal ve özel ürün arazisinde 20 dekardan (2 hektar), dikili arazide 5 dekardan, örtü altında 3 dekardan küçük belirlenemez; Bakanlık bu değerleri artırabilir. Çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak isteyen bitkilerin bulunduğu alanlarda Bakanlığın uygun görüşüyle daha küçük parsel oluşturulabilir.

Yeter gelirli büyüklük, yani liste eşiği, Kanun'a 2014'te eklenen listede ilçe ilçe yazılıdır ve Kocaeli'de sulu ve kuru tarlada çok daha yüksektir.

• İlçe: Başiskele, Gölcük

  Sulu (da): 70

  Kuru (da): 140

  Dikili (da): 10

  Örtü altı (da): 3

• İlçe: Çayırova, Darıca, Derince, Dilovası, Kartepe

  Sulu (da): 70

  Kuru (da): 145

  Dikili (da): 10

  Örtü altı (da): 3

• İlçe: Karamürsel, Körfez

  Sulu (da): 70

  Kuru (da): 160

  Dikili (da): 10

  Örtü altı (da): 3

• İlçe: Kandıra

  Sulu (da): 75

  Kuru (da): 160

  Dikili (da): 10

  Örtü altı (da): 3

• İlçe: Gebze, İzmit

  Sulu (da): 75

  Kuru (da): 180

  Dikili (da): 10

  Örtü altı (da): 3

Varsayımsal örnek: arazilerin mutlak veya marjinal sınıfta, mirasçıların eşit paylı olduğunu kabul edelim.

• Tarla: Kandıra, 30 da kuru, 3 mirasçı

  Parça başına: 30 ÷ 3 = 10 da

  Asgari eşik: 20: altında

  Liste eşiği: 160: altında

  Sonuç: İfraz kapalı, devir yolu

• Tarla: Kandıra, 200 da kuru, 2 mirasçı

  Parça başına: 200 ÷ 2 = 100 da

  Asgari eşik: 20: üstünde

  Liste eşiği: 160: altında

  Sonuç: Müdürlük görüşüne bağlı

• Tarla: Başiskele, 150 da sulu, 2 mirasçı

  Parça başına: 150 ÷ 2 = 75 da

  Asgari eşik: 20: üstünde

  Liste eşiği: 70: üstünde

  Sonuç: İki eşik de geçer, izin istenir

Kandıra'daki kuru tarlayı liste eşiğini koruyarak ikiye ayırmak için en az 2 × 160 = 320 dekar gerekir; asgari eşikle hesaplayan aynı soruya 40 dekar der.

Kanun liste eşiğinin altını da ifraza kapalı yazar, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün uygulama notlarında ise 20 dekarlık eşik görülür; iki eşik arasında kalan tarlada cevabı il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğü verir. Tarım arazisinde ifraz, hisselendirme, pay devri, paylı intikal ve taksim Bakanlık iznine bağlıdır; bu izin dosyada o müdürlüğün görüşü olarak işler: tapu müdürlüğü sorar, gelen cevaba göre işlem yapar. Arazinin sınıfını da tapu kaydı değil, ziraat mühendislerinin hazırladığı etüt raporu gösterir.

Paylaşmaya kadar mirasçılar araziye elbirliğiyle sahiptir: kimsenin belirli payı yoktur, araziyi satmak veya bölmek için kural olarak herkesin imzası gerekir; anlaşma yoksa yol mahkemedir. "Benim üçte birim" diyebilmek için tapuda önce paylı mülkiyete geçilir, bu da tarım arazisinde izne bağlıdır.

Eşikler elveriyorsa bütün mirasçılar imzalar, harita mühendisi ifraz haritasını hazırlar; dosya müdürlük görüşüyle encümen veya il idare kurulu onayından ve kadastro kontrolünden geçer, tapu yeni parselleri açar.

Eşikte duran dosyada tapu alanını ikiye bölmek yetmez: harita mühendisi yeni parselleri köşe koordinatlarından hesaplar.

Varsayımsal örnek: tapuda 40.000 m² görünen, koordinatları arşiv onaylı, mutlak veya marjinal sınıfta ve müdürlüğün asgari eşiğe baktığı bir parsel tam ikiye ayrılacak. Hata sayılmayan fark, yani yanılma sınırı, bu alanda 84,8 + (40.000 − 25.000) × 0,0015 = ±107,3 m² olur.

Koordinatlardan yeniden hesap 39.900 m² verirse fark sınır içindedir ve tapu kaydı hata sayılmaz; ama yeni parseller bu hesapla çıkarsa her parça 39.900 ÷ 2 = 19.950 m² olur ve 20 dekarın altında kalır. Eşiğe yakın parselde paylaşımı konuşmadan önce alanı hesaplatın.

Tarla bölünmüyorsa yol devirdir: önce bir yıllık anlaşma, sonra dava

Önce ölüm tarihine bakın. Ölüm 15 Mayıs 2014'ten önceyse ve arazi paylaşılmamışsa aşağıdaki miras devri ve dava kuralları size işlemez. Yolunuz tapu müdürlüğüdür: elbirliğini sonlandırabilir, paylı intikal yaptırabilir, payları devredebilir veya taksim edebilirsiniz; müdürlük bunlar için tarım müdürlüğüne sormadan işlem yapabilir. Taksim yeni parsel açmaz; tarlayı parsellere ayırmak için izin yine gerekir.

5403 sayılı Kanun mirasa konu tarımsal arazide bölünmeyi değil devri esas alır; eşiği geçen tarlayı bölmeyen mirasçılar da bu yola girer. Mirasçılar ölümden başlayarak bir yıl içinde anlaşırsa arazi bir mirasçıya (yeter gelir karşılanıyorsa birkaçına), aile malları ortaklığına, payları oranında ortak oldukları limited şirkete veya üçüncü kişiye geçer.

Bir yıl geçtiyse yeter gelirli arazide iki sonuç doğar: devirdeki harç ve damga vergisi muafiyeti kalkar; durumu öğrenen kamu veya finans kurumu Bakanlığa bildirir, Bakanlık mirasçılara üç ay verir, süre sonunda dava açabilir. Yıl geçmiş ama anlaşmışsanız davadan önce anlaşmayı tapu müdürlüğüne götürün.

Küçük payları toplamak daha kolaydır. Payının tamamını öteki paydaşların hisselerine ekleyen malikin işlemini tapu müdürlüğü görüş almadan yapabilir; payın yalnız bir kısmı devrediliyorsa görüş alınır, kalan pay da asgari büyüklüğün altına düşmemelidir. Asgari büyüklüğün altındaki payların paydaşlara aynen devrinde harç, damga vergisi ve döner sermaye ücreti alınmaz.

Anlaşma olmazsa her mirasçı sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Hâkim araziyi bölmez, devreder: ehil mirasçıya tarımsal gelir değeri üzerinden verir. Birkaç ehil varsa önce geçimini bu araziden sağlayana, o da yoksa en yüksek bedeli teklif edene verir; ehil yoksa da en yüksek teklife. Devir isteyen çıkmazsa hâkim satışa karar verir, para paylara göre dağıtılır.

Şekil 1: Anlaşma da dava da tarlayı parsellere ayırmaz; arazi devredilir, devir isteyen çıkmazsa satılır ve para paylaşılır.

Ehil mirasçı, Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik'teki cetvelden en az 50 puan alan mirasçıdır.

• Ölçüt: Araziden geçinmek

  Puan: 20

• Ölçüt: Tarım dışı gelir olmaması, eşin fiilen tarımda çalışması, mesleki bilgi, sosyal güvence olmaması

  Puan: 10'ar

• Ölçüt: İlçede ikamet, Bakanlık kaydı

  Puan: 5 yıla kadar 5, üstünde 10

• Ölçüt: Tarım sigortası, alet ve donanım, kadın mirasçı olmak

  Puan: 5'er

• Ölçüt: Tarımsal örgüt üyeliği

  Puan: 5 yıla kadar 2, üstünde 5

Varsayımsal örnek: A araziden geçiniyor (20), başka geliri yok (10), 8 yıldır ilçede oturuyor (10), Bakanlık kaydı 6 yıllık (10). Toplam 20 + 10 + 10 + 10 = 50, A ehildir.

Hâkim devralana öteki payların bedelini yatırması için altı aya kadar süre verir, talep halinde altı ay daha; ödenmezse ve başka istekli yoksa açık artırma yapılır.

Mahkeme kararıyla devirde tapuya 20 yıllık şerh de konur: arazi bu sürede tarım dışı kullanımla değer kazanırsa fark öteki mirasçılara payları oranında ödenir. Mirasçıların anlaşmasıyla yapılan devirde bu şerh konmaz.

Yola cephesi olmayan hissede engel hisse değil, parselin geometrisidir

Tapudaki pay yer göstermez: 3/16, bölünmemiş parselin tamamı üzerinde bir orandır, "arkadaki köşe" demek değildir. Oranın okunuşu tapudaki payın metrekare karşılığı yazısındadır. Cephesi olmayan şey ya fiilen kullandığınız parçadır ya da parselin kendisi.

Parsel yola cepheliyse ve yalnız arkadaki parça yola değmiyorsa sınırı her parsel yola değecek biçimde çizmek gerekir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ifrazla yola cephesi olmayan parsel oluşturmayı yasaklar.

Planlı alanda parselin yola cephesi yoksa yapı ruhsatı düzenlenemez. 18. madde uygulanamıyorsa yola cepheli parselle zorunlu birleştirme, yani tevhid mecburidir. Dar istisna: yönetmelikten önce oluşmuş, bitişiğinde boş parsel olmayan ve fiilî durumu nedeniyle cephe sağlanamayan parselde komşudan süresiz geçiş hakkı tapuya şerh edilir. Komşudan zorunlu geçit istemek ulaşımla ilgilidir, yeni parsel yasağını kaldırmaz; ayrıntısı arsaya yol yoksa geçit hakkı yazısındadır.

Plan dışında, tarım arazisi sayılmayan ve üst ölçek planı bulunmayan alanda ölçü, idare parseli iskân dışı sayıyorsa Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'nden gelir: 5.000 m² ve kamuya geçmiş yola 25 m cephe.

Varsayımsal örnek: 12.000 m² parselin yola cephesi 40 m. İki parsel için alan 2 × 5.000 = 10.000 m² ister, parsel bunu karşılar. Cephe 2 × 25 = 50 m ister, 40 m yetmez. Araya yol bırakmak da çözmez, çünkü bu alanlarda parselden yer ayırıp yol açılamaz ve yeni yerleşme doğuracak ifraz yapılamaz.

Geometri kurtarmıyorsa çıkış hissenin el değiştirmesidir. Payınızı öteki paydaşlara devredebilirsiniz. Üçüncü kişiye satarsanız öteki paydaşlar önalım hakkıyla payı alıcıdan alabilir; tarım arazisinde bu devir de izne bağlıdır.

Noter, kroki ve arabulucu tapuyu tek başına ayırmaz

Rızai taksim, paydaşların kendi aralarındaki paylaşma anlaşmasıdır. Miras ortaklığında yazılı paylaşma sözleşmesi mirasçıları bağlar, ama ayrı parsel doğurmaz. Ayrı tapu ifraz, imar uygulaması veya mahkeme sonucu tescille oluşur.

Her biriniz tarlanın bir yanını ekmek istiyorsanız paylı mülkiyette oybirliğiyle kullanma düzenlemesi yapabilirsiniz. Noter onaylı imzayla tapuya şerh edilirse sonraki paydaşı da bağlar, mülkiyeti ise bölmez. Şekil ve kroki ayrıntısı rızai taksim ve krokisi yazısındadır.

Arabuluculuk da eşiği aşmaz: arabulucu belgeyi kanuni sınırlara göre düzenler, tapu da tescilden önce mevzuat incelemesi yapar.

Tapuya geçmeyecek bir parçayı fiilî hisse diye ayırıp kullanımını şirket veya kooperatif gibi bir özel hukuk tüzel kişisinin üyeliği ya da ortaklığıyla devredenlere ve aracılara 5403 sayılı Kanun bir yıldan üç yıla kadar hapis ve adli para cezası öngörür.

Başvurmadan önce üç kurumdan alacağınız cevaplar

Belediyeye sorun: parsel uygulama imar planı içinde mi, parselasyon tescilli mi, 18. madde uygulaması programda mı, planın en küçük parsel ve cephe ölçüsü nedir?

İl veya ilçe tarım ve orman müdürlüğüne sorun: arazinin sınıfı nedir, bu bölünmede hangi eşik uygulanır, kullanma anlaşması izne tabi mi?

Tapu müdürlüğüne sorun: kayıt elbirliği mi, paylı mı? Beyanlar hanesinde yeter gelirli nitelik veya 20 yıllık şerh var mı? Ölümden bir yıl geçtiyse anlaşmalı devri alıyor mu?

Paydaşlar arasında uyuşmazlık varsa dosyayı avukatınızla yürütün.

Ölçüm ve ifraz haritası kısmını ifraz ve arsa bölme hizmetimizle Başiskele'deki ofisimizden Kocaeli'nin 12 ilçesinde yürütüyoruz. İfraz haritasını harita mühendisimiz hazırlar ve imzalar; görüşü tarım müdürlüğü verir, encümen veya il idare kurulu onaylar, tapu müdürlüğü tescil eder. Ada, parsel ve tapu dökümüyle bize ulaşabilirsiniz.

Kaynaklar

• 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, konsolide metin, son değişiklik 20 Haziran 2026 (Lexpera kopyası)

• 6537 sayılı Kanun ve 5403'e ekli (1) sayılı liste (Isparta İl Tarım ve Orman Müdürlüğü kopyası)

• Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik (alomaliye.com kopyası)

• Tapu Planlarında Yanılma Sınırının Belirlenmesi Hakkında Yönetmelik (Lexpera kopyası)

• 3194 sayılı İmar Kanunu, konsolide metin (Lexpera kopyası)

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 1 Temmuz 2026 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği (alomaliye.com kopyası)

• Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik (alomaliye.com kopyası)