Rızai taksim nedir, krokisi nasıl hazırlanır?

Rızai taksim, ortakların ortak taşınmazı kendi aralarında anlaşarak paylaşmasıdır, ama bu anlaşma tek başına parseli bölmez. Krokisi, kimin hangi parçayı kullanacağını ölçüleriyle gösteren ve sözleşmeye eklenen çizimdir. Ayrı parsel ve ayrı tapu ancak ifraz (parselin resmî olarak bölünmesi), imar uygulaması veya mahkeme kararı tapuya tescil edilince doğar.

Türk Medeni Kanunu bu adı kullanmaz. Aynı adla dört ayrı iş anlatılır.

Belgeyi ortaklığınız ve amacınız belirler

• Durumunuz veya amacınız: Tapu ölenin adında veya mirasçılar kayıtta elbirliği hâlinde görünüyor

  Belge: Paylaşma sözleşmesi

  Şekil ve onay: Yazılı

  Ne doğurur: Mirasçıları bağlar, parseli bölmez

  Dayanak: TMK m.676

• Durumunuz veya amacınız: Tapu kaydında her ortağın payı yazılı (paylı mülkiyet)

  Belge: Kullanma ve yönetim anlaşması

  Şekil ve onay: Oybirliği; şerh için noter onaylı imza

  Ne doğurur: Kullanımı düzenler, şerh edilirse sonraki paydaşı da bağlar

  Dayanak: TMK m.689, m.695

• Durumunuz veya amacınız: Ortaklardan biri mülkiyet devredecek

  Belge: Devir sözleşmesi

  Şekil ve onay: Resmî şekil

  Ne doğurur: Tescille mülkiyet geçer

  Dayanak: TMK m.705, m.706

• Durumunuz veya amacınız: Parçalar ayrı parsel olacak

  Belge: Ayırma haritası ve idare onayı

  Şekil ve onay: Encümen veya il idare kurulu onayı, tescil

  Ne doğurur: Ayrı parsel, ayrı tapu

  Dayanak: İmar Kanunu m.15, m.16

"Noterden rızai taksim yaptık, tapular ayrıldı" cümlesi bu yüzden yanlıştır. Noter imzayı belgeler, parsel üretmez.

Elbirliğinde belirli bir pay yoktur, her mirasçının hakkı malın tamamına yayılır; mirasçılık belgesindeki kesir bunu değiştirmez. Paylı mülkiyette pay vardır ama yer yoktur: tapudaki 3/16 tarlanın bir köşesi değil, Türk Medeni Kanunu'nun 688. maddesine göre tarlanın tamamındaki bir orandır. Kullanım anlaşması bu oranı ortaklar arasında yere çevirir, tapudaki oranı değiştirmez.

Miras tek parselse sözleşme ve kroki mirasçıları bağlar, parsel ise ortak kalır. Parçaları tapuya şerh ettirmek için önce kaydı paylı mülkiyete çevirirsiniz; mirasçılardan biri bunu sulh hâkiminden de isteyebilir (Medeni Kanun, 644. madde). Sonra tablonun ikinci satırı geçerlidir.

Birden çok parsel bütün olarak paylaşılırsa parsel yine bölünmez, her parselin kime kalacağı belli olur. Başvuruyu kimin yapacağını sözleşmenin şekli belirler (Tapu Sicili Tüzüğü, 20. madde): tescil yetkili noter sözleşmesinde o sözleşmeyle başvurursunuz, imzalar onaysızsa bütün mirasçılar başvurur. Yurt dışındaki tek kardeşin başvurmaması tescili durdurur. Tarım arazisinde bu işlemlerin hepsi izne bağlıdır.

Rızai taksim ne sağlar, ne sağlamaz

• Konu: Ortaklar arasında

  Sağlar: Kimin neresini kullanacağını bağlayıcı kılar

  Sağlamaz: Mülkiyeti bölmez, pay parselin tamamında kalır

• Konu: Sonraki paydaş

  Sağlar: Şerh edilirse alıcıyı ve pay üzerinde aynî hak (örneğin ipotek) kazananı bağlar

  Sağlamaz: Şerh yoksa onları bağlamaz

• Konu: İmar uygulaması

  Sağlar: Fiilî kullanımı destekleyen bir kanıt olabilir

  Sağlamaz: Tek başına tespit sayılmaz, tutanak ve kurul kararı gerekir

• Konu: Tarım arazisi

  Sağlar: Yok

  Sağlamaz: Bakanlık izni olmadan tapuda işlem görmez

Varsayımsal örnek: Üç paydaş noter onaylı anlaşma imzaladı, kroki ekledi, tapuya gitmedi. Biri payını sattı. Medeni Kanun'un 695. maddesine göre anlaşma alıcıyı ancak tapu kütüğüne şerh edilmişse, yani kayda işlenmişse bağlar. Alıcı bağlı değildir. Oysa tek paydaş tapu müdürlüğüne başvurarak şerh ettirebilirdi.

698. maddeye göre her paydaş paylaşma isteyebilir; anlaşma bu hakkı kaldırmaz. Bu hak en çok on yıl için, resmî şekille sınırlanabilir. Anlaşma bozulursa önce arabulucuya, sonra sulh hukuk mahkemesine gidersiniz. Hâkim önce taşınmazı parçalara bölmeye bakar, bölme uygun değilse veya önemli değer kaybı doğuracaksa satışa karar verir.

Kroki imar uygulamasında, yani idarenin bölgeyi 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesiyle yeniden parsellediği çalışmada da işe yarayabilir. Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Yönetmeliği'ne göre idare hisseli araziyi hissedarların rızasıyla ayırabilir veya müstakil hale getirebilir; fiilî kullanımı tespit ederse rıza aranmaz. Planda aksine hüküm olmamalı, asgari parsel de sağlanmalıdır. Sizin krokinizi kanıt sayıp saymayacağına idare karar verir.

Sözleşmenin metnini avukat kurar, bu dokuz bölümü ortaklar doldurur

• Bölüm: Taraflar ve kayıt

  Ne yazılır: Bütün ortaklar, ada, parsel, tapu alanı, paylar

  Neden: Düzenleme oybirliği ister

• Bölüm: Ortaklığın türü

  Ne yazılır: Paylı mı, miras ortaklığı mı

  Neden: Şekli ve tapu yolunu bu belirler

• Bölüm: Parça dağılımı

  Ne yazılır: Kroki tarihi ve parça numarasıyla kim nereyi kullanır

  Neden: Metin ile çizim aynı parçayı anlatmalı

• Bölüm: Alan esası

  Ne yazılır: Paylaşım tapu alanına mı ölçülen alana mı göre, fark kime yazılır

  Neden: İki alan farklı çıkabilir

• Bölüm: Denkleştirme

  Ne yazılır: Cephesi veya değeri farklı parçalar için ödeme var mı

  Neden: Eşit metrekare eşit değer değildir

• Bölüm: Ortak kullanımlar

  Ne yazılır: Geçit, su, kuyu, sınır çiti ve bunların gideri

  Neden: Yola değmeyen parça geçitsiz kalmamalı

• Bölüm: Yapı

  Ne yazılır: Parçada yapı yapılacaksa rızanın nasıl verileceği

  Neden: Yapı izninde diğer hissedarların rızası aranabilir

• Bölüm: Süre ve bitiş

  Ne yazılır: Anlaşma ne zaman biter, parça nasıl iade edilir

  Neden: Anlaşma paylaşma hakkını kaldırmaz

• Bölüm: Şerh ve ifraz

  Ne yazılır: Şerhe kim başvurur, ifraz olursa krokiye uyulur mu

  Neden: Planlı alanda ifraz kural olarak bütün maliklerin rızasını ister

Kroki sahada hazırlanır: önce tapu sınırı, sonra parçalar

Paylaşım krokisi için resmî form yok; aşağıdaki sıra ve liste önerimizdir.

Krokiyi çitten başlatmayın. Tapu Planları Tüzüğü'nün 15. maddesine göre plan ile zemindeki işaret tutmazsa asıl olan, tekniğine, zemindeki sabit sınırlara ve belgelere uygun tescil edilmiş plandaki sınırdır. Çit komşuya bir metre taşmışsa, çitten çizilen kroki ortakların sahip olmadığı yeri paylaştırır.

Şekil 1: Çit tapu sınırını aşmışsa kroki çitten değil tapu sınırından çizilir; parçalar sınırın içinde kalır, taşkın kullanım ayrıca görünür.

Bu yüzden ilk iş aplikasyonla tapu sınırını zemine çıkarmaktır. Harita mühendisi tescilli plandaki sınırı kontrol noktalarına dayanarak arazide işaretler.

Sonra ortakların sahada gösterdiği çizgileri ölçer: çit, yol, bina, ağaç hattı, geçit. Her parçanın köşe koordinatlarını belirler, alanı da bu koordinatlardan hesaplar. Son adımda parçaların toplamını parsel alanıyla karşılaştırır.

Paylaşım krokisini iki belgeyle karıştırmayın. Aplikasyon krokisi tescilli sınırı zemine çıkarmanın sonucudur; sınırları, varsa röper ölçülerini (noktayı zemindeki sabit bir ayrıntıya bağlayan ölçüler) ve taşkın kullanımı gösterir. İfraz haritası kadastro müdürlüğünün kontrolünden geçmeden tapuda işleme alınmaz. Paylaşım krokisi ise ortakların kendi aralarındaki belgedir.

• Krokide: Ada, parsel, tapu alanı, malikler ve paylar

  Neden: Çizimi tapu kaydına bağlar

• Krokide: Tescilli sınır ve köşe noktaları

  Neden: Parçalar plandaki sınırın içinde mi, görünür

• Krokide: Parça numarası ve kullanan ortak

  Neden: Sözleşme parçaya numarayla atıf yapar

• Krokide: Parçanın sınır ölçüleri, köşe koordinatları, alanı

  Neden: Parça zemine yeniden çıkarılabilir

• Krokide: Alan kontrolü: parçalar toplamı, ölçülen alan, tapu alanı

  Neden: Fark açıkça görünür

• Krokide: Yol cephesi ve ortak geçit

  Neden: Her parçanın yola erişimi görünür

• Krokide: Yapı, çit, varsa taşkın kullanım, röper ölçüleri

  Neden: Zemindeki gerçek durum kayda geçer

• Krokide: Koordinat sistemi, ölçüm tarihi, hazırlayan, ortakların imzaları

  Neden: Ölçümü ve kabulü belgeler

Varsayımsal örnek: Tapuda 3.000 m² görünen parselde paylar 1/2, 1/4 ve 1/4.

1. Tapu alanına göre parçalar 1.500, 750 ve 750 m² eder.

2. Sahada ölçülen köşe koordinatlarından hesaplanan alan 2.988 m² çıktı. Fark 3.000 - 2.988 = 12 m². Toplamı 3.000 m² olan parçalar bu parsele sığmaz.

3. Parsel arşiv onaylı koordinatlıysa (alanı köşe koordinatlarından tescilli, paftası zeminle uyumlu) yanılma sınırı, yani mevzuatın kabul ettiği alan farkı, 8,8 + (3.000 - 1.000) x 0,004 = 16,8 m²'dir. 12 m² bu sınırın içinde kalır; kadastro çalışmalarında böyle bir fark hata sayılmaz, tapu alanının doğru olduğu varsayılır, yine de düzeltilebilir. Bu varsayım kaydı korur, zemini büyütmez.

4. Parçalar zemine çıkarılan tapu sınırının içinde kalmalıdır. Ortaklar ölçülen alanı esas alırsa 2.988 x 1/2 = 1.494 m², 2.988 x 1/4 = 747 m² ve 747 m² olur. 12 m²'lik fark paylara göre 6, 3 ve 3 m² dağılır.

Parselin sınıfını ve sınırını harita mühendisi söyler; geçici koordinatlı veya 1.000 m²'den küçük parselde bu formül kullanılmaz. Fark sınırı aşarsa hatadır, kadastro müdürlüğünde düzeltilir; parçaları ondan sonra kesinleştirin.

Şekil 2: Kroki her parçayı numarası, kullanan ortağı ve alanıyla tescilli sınırın içinde gösterir; tapu alanı ile ölçülen alan arasındaki 12 m²'lik fark da alan kontrolünde görünür.

Krokiyi ileride ayrı parsele dönüşecekmiş gibi çizin

Ortaklar bir gün ayrı tapu isteyecekse kroki buna engel olmamalı. Bu kontrolü parçaları çizmeden yapın. İmar Kanunu'nun 16. maddesi, tarafların rızasıyla yapılan arazi taksimini de ifrazla aynı hükümlere bağlar.

İmar planı olan yerde ifraz kural olarak parselasyon planı tescil edilmiş alanda yapılır ve yola cephesi olmayan parsel ifrazla oluşturulamaz. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre plansız alanda üst ölçek planı yoksa ve parseliniz iskân dışı alandaysa (imar planı, yerleşik alan, belediye ve mücavir alan sınırları dışında; durumu idareye sorun) parsel 5.000 m²'den küçük olamaz, kamuya geçmiş yola da en az 25 m cephesi olmalıdır.

Varsayımsal örnek: Plansız, üst ölçek planı olmayan, iskân dışı ve tarım arazisi sayılmayan 12.000 m² parselin kamuya geçmiş yola cephesi 60 m. Üç ortak 4.000 m²'lik üç parça çizdi. Alandan 12.000 / 5.000 = 2,4, cepheden 60 / 25 = 2,4 çıkar, yani en çok iki parsel oluşur. Üç parçalı kroki kullanım için iş görür, ifraza dönüşmez.

Kontrolün ayrıntısı cephe, derinlik ve minimum alan yazısında, ifraz, devir ve dava arasındaki seçim hisseli arsa ve miras tarlası yazısında anlatılır.

Tarım arazisinde kroki izin yerine geçmez

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8/B maddesi tarım arazisinde ifrazı, hisselendirmeyi, pay devrini, elbirliğinin paylı mülkiyete dönüşmesini ve taksimi Bakanlık iznine bağlar. Tapu müdürlüğü kural olarak il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğüne sorar, cevaba göre işlem yapar. İstisna eski mirastır: ölüm 15 Mayıs 2014'ten önceyse ve miras o tarihte paylaşılmamışsa devir 2014 öncesi kurallarla tamamlanır, tapu müdürlüğü taksimi bu görüşü sormadan tescil edebilir. Daha sonraki ölümlerde izin kuralı geçerlidir.

Yalnız kullanımı düzenleyen, paya dokunmayan anlaşmada da önce metni müdürlüğe götürüp izne tabi olup olmadığını sorun.

Bölünmede kanun iki büyüklük eşiği koyar: asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve ilçe listesindeki yeter gelirli büyüklük. Dosyanıza hangisinin uygulandığını müdürlüğün görüşü gösterir; Kocaeli ilçelerinin hesabı hisseli arsa ve miras tarlası yazısındadır.

Krokiyi fiilî hisse satışına dayanak yapmayın. Kanun şu düzeni cezalandırır: tescil edilemeyecek hisseler oluşturulur, zilyetliği (fiilî kullanımı) şirket veya kooperatif gibi bir özel hukuk tüzel kişisine üyelik ya da ortaklıkla devredilir, arazinin bütünlüğü bozulur. Bunu yapanlara ve aracılara bir yıldan üç yıla kadar hapis ve adli para cezası vardır. Ortakların kendi arasındaki, devir içermeyen kullanım anlaşması bu tarife girmez.

Sık sorulan sorular

Krokideki parçamı satabilir miyim?

Tapuda satılan parça değil, paydır. Payı üçüncü kişiye satarsanız diğer paydaşların yasal önalım hakkı doğar. Bu hak, satışın kendilerine bildirilmesinden itibaren üç ayda, her hâlde satıştan bir yılda düşer; 25 Aralık 2025'ten önceki satışlarda iki yıl.

Krokideki parçama bağ evi yapabilir miyim?

Kroki yapı izni vermez. Hisseli tarım arazisinde her tarımsal yapı izni için diğer hissedarlardan noter onaylı muvafakatname (rıza belgesi) istenir. Bağ evi izni de parsel başına birdir: üç ortak krokiyle üç parça çizse de parsel tektir.

Yol kamulaştırması krokideki parçadan geçerse ne olur?

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 12. maddesine göre paylı taşınmaz paydaşlar arasında daha önce fiilen bölünmüş ve kısmi kamulaştırma yalnız bir veya birkaç paydaşın kullandığı kısma denk gelmişse, işlem bu paydaşlarla yürür, bedel onlara payları oranında ödenir. Bu paydaşların parselin kalanındaki hakları sona erer, adları paydaşlar arasından çıkarılır. Kullandığınız parçanın sınırı bu yüzden bedelin kime ödeneceğini de etkileyebilir.

Önce ölçüm, sonra sözleşme, en son şerh

Sıra şöyle: tapu kaydından ortaklığınızın türünü okuyun. Parçaları çizmeden ifraz koşullarına bakın; tarım arazisiyse il veya ilçe tarım müdürlüğüne sorun. Aplikasyonla tapu sınırını zemine çıkartın, parçaları ölçtürün, sözleşmeyi avukatla yazın, imzalayın. Miras ortaklığında kaydı önce paylı mülkiyete çevirin; sonra imzaları noterde onaylatıp şerh için tapu müdürlüğüne başvurun. Sözleşmenizin kendi dosyanızda geçerli olup olmadığını bir avukat tapu kaydınıza bakarak değerlendirir.

Kocaeli'de ifraz ve arsa bölme için dosyanızın ölçüm ve harita ihtiyacını görüşebiliriz. Parsel aplikasyonu gerektiğinde işlemin yetkili lisanslı büro kapsamı ayrıca belirlenir. Ada, parsel ve tapu kaydınızla iletişim sayfasından başlayabilirsiniz.

Kaynaklar

• Türk Medeni Kanunu, 25 Aralık 2025 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• 3194 sayılı İmar Kanunu, 13 Temmuz 2026 sürümü (lexpera.com.tr kopyası)

• 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, konsolide metin (lexpera.com.tr kopyası)

• Tapu Sicili Tüzüğü (alomaliye.com kopyası)

• Tapu Planları Tüzüğü (alomaliye.com kopyası)

• Tapu Planlarında Yanılma Sınırının Belirlenmesi Hakkında Yönetmelik (lexpera.com.tr kopyası)

• Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik (alomaliye.com kopyası)

• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu (lexpera.com.tr kopyası)