Arsaya yol yoksa: geçit hakkı ve haritanın rolü

Varsayımsal örnek: 800 m² arsanız var ve sınırlarının hiçbiri yola değmiyor. Arsanızla genel yol arasında boş komşu parseller duruyor. İmar planı arka sınırınıza bir yol çiziyor, zeminde o yol yok. Bugün arsaya komşu parseldeki patikadan giriyorsunuz, komşuyla imzalı bir kâğıdınız var ve küçük bir ev yapmak istiyorsunuz.

Bu arsada üç şey göründüğü gibi değildir. Komşudan mahkeme kararıyla geçit alsanız da belediye aynı parsele ruhsat vermeyebilir. İmzalı kâğıt tapuya işlenmediyse irtifak, yani başka bir parsel üzerinde tapuya yazılan kullanma hakkı doğurmaz. Plandaki yol çizgisi de zeminde açılmış yol demek değildir. Aşağıda aynı arsayı altı karar boyunca izliyoruz.

Birinci karar: mahkeme ulaşıma, belediye cepheye bakar

Arsaya ulaşmak ile yola cephe almak ayrı işlerdir. Önce hangisine ihtiyacınız olduğunu seçin: girip çıkmak mı, bina yapmak mı? Girip çıkmak yetiyorsa üçüncü ve dördüncü karar işinizi görür. Örnekteki gibi ev yapacaksanız belediyenin sorusuna da cevap gerekir.

Taşınmazından genel yola çıkacak yeterli geçidi olmayan malik, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 747. maddesine göre komşularından geçit hakkı isteyebilir. Kanun buna zorunlu geçit der. Sorduğu soru şudur: genel yola yeterli bir geçidiniz var mı?

Belediye başka bir şey sorar: parselin yola cephesi var mı? Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 5. maddesine göre cephesi olmayan parsele ruhsat düzenlenemez. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesindeki düzenleme, yani belediyenin adadaki parselleri plana göre yeniden ayırması, yapılamıyorsa yola cepheli bir parselle tevhid, yani birleştirme mecburidir.

Şekil 1: Geçit arsayı yola bağlar, ama arsanın sınırı yine yola değmez; planlı alanda belediye bu teması, yani cepheyi arar.

Kasım 2026 itibarıyla geçidin yapı iznine yardım ettiği iki dar kapı var. Birincisi yine 5. maddededir. Parsel, yönetmeliğin yürürlüğe girdiği 1 Ekim 2017'den önce mevcut planlarla oluşmuş olmalı, bitişiğinde boş parsel bulunmamalı ve fiilî durum yüzünden cephe alamıyor olmalıdır. Bu durumda komşudan süresiz geçiş hakkı alınır ve tapuya şerh (kayda düşülen not) konulursa ruhsat düzenlenebilir.

İkincisi 61. maddedeki muvakkat, yani geçici yapıdır. Komşular yapılaştığı için birleşme imkânı kalmamış parselde irtifakla imar yoluna geçiş varsa encümen, yani belediyenin kurullarından biri, geçici yapı izni verebilir. İzin en çok 10 yıllıktır, plan uygulanmazsa süre kendiliğinden uzar. Yapı en çok 250 m², 2 kat ve 7,50 m olabilir, bodrum yapılamaz. İzin tapuya şerh edilir; süre dolunca veya plan uygulanınca yıkacağınıza noter onaylı taahhüt verirsiniz.

Örnek arsada iki kapı da kapanır: yanınızda birleşebileceğiniz boş parsel var ve idare önce birleşmeyi arar. Yan malik razı olmazsa 5. madde size bir zorlama yolu vermez; birleşme de yol da oluşmadan ruhsat çıkmaz. Parseliniz yapılaşmaya elverişsiz sayılırsa İmar Kanunu'nun 15. maddesine göre idare, tebligattan üç ay sonra kendiliğinden birleştirebilir veya bölebilir; tebligatı belediyeden isteyin.

Önünüzde dört seçenek kalır. Ulaşım için komşu razıysa anlaşma, razı değilse arabulucu ve mahkeme. Yola cephe için plandaki yolun düzenlemeyle oluşup kamuya geçmesini beklemek veya yola cepheli yan parselle birleşip tek parsel olmak. Birleşme, adanın parselasyon durumuna, yan malikle anlaşmaya, planın iznine ve encümen onayına bağlıdır. Bu seçenekler birbirini dışlamaz: bugün geçit kurup yarın yolu bekleyebilirsiniz.

İkinci karar: tapu planı, imar planı ve zemin aynı cevabı vermeyebilir

"Yol var mı?" sorusuna üç kaynak ayrı cevap verir. Örnek arsanız ilk satırdadır. Arsayı henüz satın almadıysanız bu tablodan önce arsa almadan önce harita kontrol listesine bakın.

• Tapu planı: Yol yok

  İmar planı: Yol var

  Zemin: Plandaki yol açılmamış

  Ne anlama gelir: Yol henüz kâğıt üzerinde

  Ne yaparsınız: İmar yolunu beklemek

• Tapu planı: Yol var

  İmar planı: Yol yok

  Zemin: Yol var

  Ne anlama gelir: Kadastro yolu planla kapanmış olabilir

  Ne yaparsınız: Önce belediye

• Tapu planı: Yol yok

  İmar planı: Yol yok

  Zemin: Yok, patika veya çakıl yol

  Ne anlama gelir: Tapu kaydında irtifak yoksa tescilli geçit hakkı da yok

  Ne yaparsınız: Anlaşma veya mahkeme; bina için 18. madde düzenlemesi, o olmuyorsa tevhid

• Tapu planı: Yol yok

  İmar planı: Plan yok

  Zemin: Yok, patika veya çakıl yol

  Ne anlama gelir: Bina için kamu yolu aranabilir

  Ne yaparsınız: Ulaşım: anlaşma veya mahkeme; bina: kamu yoluna cepheli parselle tevhid veya plan

İkinci satırın nedeni İmar Kanunu'nun 11. maddesidir: plan sınırı içindeki kadastro yolları, plan onaylanınca bu niteliğini kendiliğinden kaybeder. Eski paftada yol görmek bu yüzden güvence değildir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 7. maddesine göre kapanan yollar, cephesiz kalan parsellere cephe sağlayan düzenleme yapılmadan ifraza, yani bölmeye ve tevhide konu edilemez. Bu madde size cephe hakkı vermez; belediyeden düzenlemeyi isterken gösterin.

Örnekteki patika da komşunun bugünkü hoşgörüsü olabilir. Kimin parselinden geçtiğini, yolu ölçtürüp tapu planıyla karşılaştırınca görürsünüz. Yıllardır geçiyor olmanız tapuda görünen bir hak değildir.

Arsanız örnektekinin aksine plan dışındaysa cephe şartı da değişir. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği, üst ölçek planı bulunmayan iskân dışı alanda bölünen parsel için kamu eline geçmiş yola en az 25 m cephe ister ve parselden pay ayırıp yol açılmasına izin vermez. Büyükşehirde mahalleye dönüşmüş, nüfusu 5.000'in altındaki yerlerde de büyükşehir meclisi aksine karar vermediyse plan yapılana kadar kamuya ait yola cephe sağlanmadan yapı yapılamaz, parsel oluşturulamaz.

Üçüncü karar: komşu razıysa geçit hakkı tapuya işlenmeden kurulmuş sayılmaz

Örnekteki imzalı kâğıt burada yetmez. Medeni Kanun'un 780. ve 781. maddelerine göre irtifak için tapu kütüğüne tescil şarttır, sözleşme de resmî şekle bağlıdır. Kâğıt tescil edilmediyse komşu parselini sattığında yeni malikin tapusunda sizi gösteren bir satır bulunmaz.

Tapu Sicili Tüzüğü, kurulacak taşınmaz lehine irtifakların planda da gösterilmesini ister. "Arkadaki ceviz ağacından yola kadar" cümlesi plana geçmez. Güzergâhı köşe koordinatları, uzunluğu, genişliği ve alanıyla lisanslı büroya çizdirin.

Anlaşma metni de hakkın hangi parsel lehine, hangi parsel üzerinde kurulduğunu söyler. 5. maddedeki istisnadan ruhsat hedefliyorsanız "süresiz" sözcüğü ve tapu şerhi şarttır.

Güzergâh komşu sınırına paralel gidiyorsa önce sınırın yeri netleşmelidir. Sınır tartışmalıysa sırayı komşu sınırı aştığında önce ölçüm mü, dava mı yazısından izleyin.

Sıra şöyledir: plan, onay, tapu. İmar Kanunu'nun 16. maddesi irtifak işlemlerinin uygunluğunu belediye encümeni veya il idare kurulu onayına bağlar, aşağıdaki iki yolu ayırmaz. Kanun onaya en çok 30 gün, tapuya bildirime 15 gün, tapu işlemine bir ay tanır.

Tapuya iki yoldan gidilir. Birincisi tapu müdürlüğünde resmî senettir. İkincisi, anlaşmayı arabulucu önünde yaptıysanız şerhli anlaşma belgesidir: 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na göre anlaşma belgesine sulh hukuk mahkemesinden şerh alınır. Sonra taraflardan biri tescil isteyebilir, resmî senet aranmaz.

Dördüncü karar: komşu razı değilse kanunun iki sırası var, en kısa yol kendiliğinden kazanmaz

Diyelim kâğıdı imzalayan komşu tapuya gelmiyor. 747. madde komşuyu iki sırayla gösterir: önce önceki mülkiyet ve yol durumuna göre geçit istenmesi en uygun komşu, sonra en az zarar görecek komşu. Geçit tam bedel karşılığındadır, iki tarafın menfaati gözetilir.

İlk sıra geçmişe gider. Arsanız eskiden daha büyük bir parselin parçasıysa ve o bölünmeyle yoldan koptuysa, bakılacak ilk yer eski parselin öteki parçası olabilir. Bu yüzden güncel paftadan önce parselin eski tapu ve ifraz kayıtlarını çıkarın. Örnek arsanın kayıtları böyle bir komşu göstermesin.

İkinci sıra için güzergâhların alanını ve kot, yani yükseklik farkını ölçüp karşılaştırırsınız. Varsayımsal örnek: arsanızdan yola üç aday güzergâh çıkıyor, geçit genişliğini 4 m kabul edelim. Bu sayı kanundan gelmez; gerçek genişliği anlaşmada taraflar, davada hâkim belirler.

• Güzergâh: A: 2.000 m² parselin ortasından

  Hesap: 60 × 4

  Alan: 240 m²

  Parselin payı: 240 ÷ 2.000 = %12

  Zeminde: Parseli ikiye böler; 10,8 m kot farkı, %18 eğim

• Güzergâh: B: 1.500 m² parselin kenarından

  Hesap: 75 × 4

  Alan: 300 m²

  Parselin payı: 300 ÷ 1.500 = %20

  Zeminde: Kalan kısım tek parça; 3 m kot farkı, %4 eğim

• Güzergâh: C + D: 3.000 ve 1.200 m² parsellerden

  Hesap: 50 × 4 + 40 × 4

  Alan: 200 + 160 = 360 m²

  Parselin payı: %6,67 ve %13,33

  Zeminde: İki malik etkilenir; 2'şer m kot farkı, %4 ve %5 eğim

En küçük alanı A alır, ama komşunun parselini ikiye böler. Kot farkı en büyük, en dik güzergâh da odur. B daha çok alan alır, buna karşılık kenardan gider ve kalan kısım bütün kalır. C + D en çok alanı alır ve iki maliki etkiler. Bu tablo kararı vermez; hâkimin kullanabileceği veriyi taşır.

Şekil 2: Alan sayısı kalan parçanın şeklini söylemez: aynı genişlikteki şerit parselin ortasından geçince ikiye böler, kenarından geçince bütün bırakır.

Eğim sayıları yasal eşik değildir, aracın çıkıp çıkamayacağını konuşmak içindir. Güzergâh köşe yapıyorsa çarpma yetmez, alan köşe koordinatlarından hesaplanır.

Dava tarafında ilk durağınızı arabulucu olarak planlayın. Medeni Kanun geçit haklarını "Komşu Hakkı" başlığı altında düzenler, 6325 sayılı Kanun da komşu hakkından doğan uyuşmazlıkta 1 Eylül 2023'ten beri davadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı sayar. Arabulucuda anlaşırsanız şerhli anlaşma belgesiyle tescile gidersiniz; anlaşamazsanız geçidi dava yoluyla istersiniz, sonucu mahkeme belirler.

Bu şartın dosyanıza uyup uymadığı, görevli mahkeme, davalı seçimi, tescilin sırası ve bedelin hesabı avukatınızın işidir. Avukatınızla görüşmeye aday komşuları ve güzergâhları gösteren ölçülü bir çalışmayla gidebilirsiniz.

Beşinci karar: imar yolunu beklerseniz tarihi siz belirlemezsiniz

Geçit örnek arsaya ulaşımı çözer, evin cephesini çözmez. Plandaki çizginin size cephe olması için birkaç aşama gerekir. Kanun belediyeye, plan yürürlüğe girdikten sonra 5 yıllık imar programı için 3 ay verir. Parselasyon planını da plan kesinleştikten sonra 5 yıl içinde yapması esastır.

Çizgi yerinde de kalmayabilir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun ek 1. maddesi idareye, umumi hizmete ayrılan yerde kısıtlılığı plan değişikliğiyle kaldırma yolunu da tanır.

Yol 18. madde düzenlemesiyle oluşuyorsa idare parsellerden düzenleme ortaklık payı adıyla en çok %45 keser ve yol bu paydan ayrılır.

Varsayımsal örnek: 800 m² arsanızda üst sınır uygulanırsa 800 × 0,45 = 360 m² kesilir, 800 − 360 = 440 m² kalır. Beklemenin sonunda arsanız küçülebilir.

Yol oluşsa da ruhsat için iki şart daha vardır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 5. maddesine göre adanın parselasyon planı tapuya tescil edilmeden o adadaki parsele kural olarak ruhsat verilemez. Bazı yerleşme alanlarında da yol, su, kanalizasyon ve elektrik gibi altyapının götürülmüş olması gerekir.

Beklemeye karar vermeden önce belediyeye dört şey sorun: yol 5 yıllık imar programında mı, adanın parselasyonu tescil edildi mi, parselinizin önündeki yol kamuya geçti mi, altyapı şartı parselinize uygulanıyor mu?

Askıdaki plan değişikliklerini Kocaeli Büyükşehir Belediyesi'nin İmar Planı İlanları sayfasından izleyebilirsiniz. Beklemek istemezseniz, adada parselasyon planı tescilliyse veya kanundaki bir istisna varsa geriye birinci karardaki birleşme kalır.

Yol açılırsa geçit kalıcı olmak zorunda değildir. Medeni Kanun'un 785. maddesine göre irtifak parselinize artık yarar sağlamıyorsa komşu tapudan silinmesini isteyebilir.

Altıncı karar: harita güzergâhı gösterir, hakkı doğurmaz

Anlaşmada tek güzergâhı lisanslı büroya, davada aday güzergâhları harita mühendisine ölçtürürsünüz.

• Belge: Tapu planı veya plan örneği

  Cevapladığı soru: Sınır nerede, komşu parseller hangileri?

  Güzergâhtaki işi: Aday komşu parselleri ve tescilli yolu gösterir

  Cevaplayamadığı: Zemindeki yol ve eğim

• Belge: Eski tapu ve ifraz kayıtları

  Cevapladığı soru: Arsa neden yolsuz kaldı?

  Güzergâhtaki işi: "Önceki mülkiyet" sorusuna veri verir

  Cevaplayamadığı: Bugünkü zemin

• Belge: Uygulama imar planı, imar durum belgesi

  Cevapladığı soru: Planda yol var mı?

  Güzergâhtaki işi: Geçidin bağlanacağı yolu gösterir

  Cevaplayamadığı: Yol açıldı mı, kamuya geçti mi

• Belge: Halihazır harita

  Cevapladığı soru: Zeminde bugün ne var?

  Güzergâhtaki işi: Duvar, bina, direk, ağaç ve kotlarla alternatifleri çizer

  Cevaplayamadığı: Hakkın kimde olduğu

• Belge: Güzergâh karşılaştırma çizimi

  Cevapladığı soru: Hangi alternatif kimi ne kadar etkiler?

  Güzergâhtaki işi: Uzunluk, genişlik, alan ve parsel payı verir

  Cevaplayamadığı: Hâkimin seçimi

Halihazır harita, arazinin bugünkü hâlini ölçerek gösteren haritadır; tapu planı ise hukuki sınırı taşır. Güzergâh çalışmasında ikisi birlikte okunur, çünkü duvarın durduğu yer ile sınırın geçtiği yer aynı olmayabilir.

Halihazır harita, tevhid ve danışmanlık hizmetimizi Başiskele'deki ofisimizden, Kocaeli'nin 12 ilçesinde veriyoruz. Tapuya gidecek güzergâh planını ve tevhid dosyasını lisanslı büromuz hazırlar; kontrol kadastro müdürlüğünde, onay encümen veya il idare kurulunda, tescil tapu müdürlüğündedir. Aday güzergâhları gösteren halihazır haritayı ise harita mühendisimiz hazırlar ve imzalar.

Kendi parselinizin plan içinde olup olmadığını belediyenin imar müdürlüğü söyler; plan içindeyse oradan imar durum belgesi isteyin. Belgeyi tapu planı ve zeminle yan yana koyun, üç kaynaklı tabloda satırınızı bulun. Plan dışındaysa ve tapu planında yol yoksa aynı tablonun son satırına geçin. Ada ve parsel numarasıyla, elinizdeki belgelerle bize ulaşabilirsiniz.

Kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, Eşya Hukuku kitabı (Vikikaynak kopyası)

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 1 Temmuz 2026 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• 3194 sayılı İmar Kanunu (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kopyası, Ocak 2026)

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (Lexpera kopyası)

• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu (Lexpera kopyası)

• Tapu Sicili Tüzüğü (alomaliye.com kopyası)

• Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği (alomaliye.com kopyası)

• Kocaeli Büyükşehir Belediyesi, İmar Planı İlanları