Arsa almadan önce harita kontrol listesi

Kapora vermeden önce tapu kaydının, plan kararının ve zemindeki sınırın aynı yeri tarif ettiğini doğrulayın. Tapuda yazan alan ile yeni bir hesap farklı çıktığında farkın kendisi, nedeni ve hangi dosya yolunun gerektiği ayrı sorulardır. Farkı sabit bir yüzdeyle “normal” veya “hata” diye ayırmayın; üretim yöntemi ve teknik kayıt incelenmelidir.

Bu yüzden "kaç metrekare" sorusu tek başına yetmez. Önce kaydın ne dediğini, sonra planın neye izin verdiğini, en son sınırın zeminde nereden geçtiğini öğrenirsiniz. Sıra masada başlar, arazide biter, çünkü kayıt kontrolleri parseli zaten eleyebilir; sıranın değiştiği yerleri tabloda parantezle gösterdik. Mevzuat bilgileri Kasım 2026 itibarıyladır.

Arsa almadan önce dokuz kontrol, bu sırayla

• Kontrol: 1. Parselin kimliği

  Nereye bakılır: Ada-parsel, parsel sorgu ekranı

  Kim yapar: Siz

  Uyarı işareti: Gezdiğiniz yer kayıtla tutmuyor

• Kontrol: 2. Tapu kaydı (pay veya tarla görürseniz önce 8)

  Nereye bakılır: Beyanlar ve şerhler haneleri

  Kim yapar: Satıcı çıkarır, siz okursunuz

  Uyarı işareti: Düzeltme, bedel, kamulaştırma kaydı

• Kontrol: 3. Alan

  Nereye bakılır: Resmî form ve ekranlar; üretim yöntemi

  Kim yapar: Siz, yöntem için harita mühendisi

  Uyarı işareti: Satıcı "tapuda yazan kesin" diyor

• Kontrol: 4. Plan

  Nereye bakılır: İlçe belediyesi imar birimi

  Kim yapar: Siz

  Uyarı işareti: Onay veya mühür yok, yalnız nazım plan

• Kontrol: 5. Parselasyon

  Nereye bakılır: İlçe belediyesi

  Kim yapar: Siz sorarsınız

  Uyarı işareti: Tescil yok, ilan "ifrazlı" diyor

• Kontrol: 6. İmar durum belgesi (belge yoksa önce 9)

  Nereye bakılır: Belediyeden alınan belge

  Kim yapar: Satıcıyla birlikte

  Uyarı işareti: Ekran çıktısı veya plandan eski belge

• Kontrol: 7. Yola cephe

  Nereye bakılır: Plan ve kadastro paftası

  Kim yapar: Siz, gerekirse mühendis

  Uyarı işareti: Plan yolu parsele değmiyor

• Kontrol: 8. Hisse ve vasıf

  Nereye bakılır: Tapuda pay ve vasıf

  Kim yapar: Siz

  Uyarı işareti: "Senin hissen şu köşe"

• Kontrol: 9. Zemindeki sınır (aşağıdaki dört durumda kayıtlarla aynı anda)

  Nereye bakılır: Aplikasyon krokisi

  Kim yapar: Lisanslı büro

  Uyarı işareti: Alan farkı sınır dışı; yapı veya çit sınırı aşıyor

Ölçümü sona bırakmayacağınız dört durum

Şu parsellerde ölçümü kayıtlarla aynı anda konuşun, çünkü karar parsel sorgu ekranındaki sınırla verilemez:

• Fiyat metrekareden konuşuluyor ve parsel arşiv onaylı değil.

• Tel, duvar veya komşu yapı sınıra dayanıyor.

• Parsel dar. Planda ve idare yönetmeliğinde hüküm yoksa bahçe mesafeleri ön 5 m, yan ve arka 3 m'dir (4 kata kadar); küçük bir fark bina oturumunu değiştirebilir.

• Parsel kıyıya yakın. Onaylı kıyı kenar çizgisinden kara yönünde ilk 50 metrede kural olarak yapı yapılamaz, mesafeyi de ölçüm gösterir.

1. Gösterilen yeri ada ve parsele bağlayın

Arazide elle gösterilen yer kayıt değildir. Satıcıdan il, ilçe, mahalle, ada ve parsel numarasını yazılı alın; aynı numara başka mahallede de bulunabilir. Numarayı parsel sorgu ekranına girip çıkan konumu gezdiğiniz yerle karşılaştırın. Ekranların kullanımını Kocaeli e-imar ve parsel sorgulama adımlarında anlattık.

Satıcı numara vermiyorsa, ekrandaki konum gezdiğiniz yeri tutmuyorsa veya belgedeki ada-parsel ekranda çıkmıyorsa durun. Sonuncusunda önce tapu mahallesi adını deneyin, sonra numaranın değişip değişmediğini satıcıdan öğrenin.

2. Tapu kaydında beyanlar ve şerhler hanelerini satır satır okuyun

Parsel sorgu ekranının sonucu bilgilendirme amaçlıdır, resmî işlemde kullanılamaz; güncel kaydı satıcı e-Devlet'ten çıkarıp size gösterir. Göstermekten kaçınması uyarıdır. Malik adı satıcıyla tutmuyorsa durun; pay veya tarla yazıyorsa önce 8. kontrole geçin. Sonra beyanlar ve şerhler hanelerine gelin; kurumlar parselin başına geleni buraya işler.

• Kayıtta görürseniz: 3402 sayılı Kanunun 41 inci maddesine göre düzeltmeye tâbidir

  Anlamı: Harita hatası bildirilmiş, alan veya sınır değişebilir

  Yapacağınız: Düzeltmenin aşamasını satıcıyla birlikte kadastro müdürlüğünden öğrenin

• Kayıtta görürseniz: Düzenleme ortaklık payı bedeli

  Anlamı: İmar düzenlemesindeki kesinti bedele çevrilmiş; ödenmeden devir ve ruhsat olmaz

  Yapacağınız: Ödeme belgesini görün

• Kayıtta görürseniz: Değer artış payı

  Anlamı: Plan değişikliği borcu; tamamı ödenmeden satış ve ruhsat olmaz

  Yapacağınız: Ödeme belgesini görün

• Kayıtta görürseniz: Ruhsata aykırılık

  Anlamı: Parseldeki yapı için tutanak var; ruhsatsız yapı kural olarak yeni ruhsata engeldir

  Yapacağınız: Yapının durumunu belediyeden öğrenin

• Kayıtta görürseniz: Sit kaydı

  Anlamı: Parsel sit içinde; ifraz ve tevhid kurul iznine bağlı olabilir

  Yapacağınız: Cinsini, derecesini veya statüsünü, tamamının mı bir bölümünün mü içinde kaldığını okuyun; kararı satıcıdan isteyin

• Kayıtta görürseniz: Kamulaştırma şerhi

  Anlamı: İdare karar almış; altı ayda dava belgesi sunulmazsa şerh silinir

  Yapacağınız: Tarihini okuyun; şerh duruyorsa kapora vermeyin

Boş beyan ve şerh hanesi de temiz parsel demek değildir: sitte önce karar alınır, tapu işlemi sonra gelir, kayıt geriden gelebilir. Düzeltme kaydıyla karşılaşırsanız kadastro hatasının nasıl düzeltildiğini okuyun.

3. Alanı ezberlemeyin, parselin nasıl üretildiğini öğrenin

Satın aldığınız şey metrekare değil, tescilli haritadaki sınırdır. Tapu Planlarında Yanılma Sınırının Belirlenmesi Hakkında Yönetmelik senetteki yüzölçümünü bilgilendirme sayar. Fiyatı metrekareden konuşuyorsanız tapudaki rakamla değil, ölçülen alanla konuşun.

Kabul edilen farkı üretim yöntemi belirler ve yöntemin adını (sayısal, takeometrik) tek başınıza bulamazsınız. Önce resmî form ve ekranlara bakın, yönetmelik yanılma sınırının orada da yazılmasını öngörür; yoksa harita mühendisine sorun. Arşiv onaylı parsel doğrudan koordinatla üretilmiş, alanı köşe koordinatlarından hesaplanmış ve zeminle uyumlu parseldir; geri kalan her parsel geçici koordinatlıdır ve sınırı, köşelere yöntemin doğruluğu kadar yarıçaplı çember çizilerek bulunur.

Örnek olarak tapuda 1.000 m² yazarken yeniden hesap 960 m² bulunsun. 40 m² farkı not edebilirsiniz; ancak bunun idari olarak nasıl ele alınacağını yalnız iki sayıya bakarak belirleyemezsiniz. Yeni hesabın hangi koordinatlarla yapıldığını, eski alanın nasıl üretildiğini ve pafta-zemin uyumunu inceletin.

• İstenecek bilgi: Kayıt sınıfı

  Neyi ayırır: Arşiv onaylı ve geçici koordinatlı kayıtlar

  Belge üzerinden sorulacak soru: Parselin sınıfı hangi kayda dayanıyor?

• İstenecek bilgi: Üretim yöntemi ve ölçek

  Neyi ayırır: Ölçüden ve paftadan gelen koordinatlar

  Belge üzerinden sorulacak soru: Hangi yöntem ve ölçek esas alınmış?

• İstenecek bilgi: Gerçek köşe koordinatları

  Neyi ayırır: Örnek dikdörtgen ile gerçek parsel

  Belge üzerinden sorulacak soru: Alan hangi kapalı geometri üzerinden hesaplanmış?

• İstenecek bilgi: Pafta-zemin uyumu

  Neyi ayırır: Sonradan kayan çit ile teknik kayıt sorunu

  Belge üzerinden sorulacak soru: Hangi sabit sınırlar ve dayanaklar kontrol edilmiş?

• İstenecek bilgi: İdari değerlendirme

  Neyi ayırır: Aritmetik fark ile düzeltme işlemi

  Belge üzerinden sorulacak soru: Hangi güncel hüküm ve usul uygulanacak?

Bu beş cevabı kadastro birimi ve işi inceleyen harita mühendisiyle belgeye bağlayın. Düzeltme veya uyuşmazlık varsa sonucu kapora veya satış takviminize varsayımla yerleştirmeyin. Teknik inceleme, ticari sözleşme ve hukuki değerlendirme ayrı işlerdir.

Satıcı "tapuda yazan kesindir" diyorsa uyarı işaretidir. Ayrıntısı tapudaki yüzölçümü ile ölçülen alan farkı yazısında.

4. Planın uygulama imar planı olduğunu ve onaylandığını görün

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre uygulama imar planı olmayan alanda yapı ruhsatı düzenlenemez; plansız alan ve kırsal mahalle bu kuralın dışındadır. Plan adında "nazım" geçiyorsa parsel hakkında ölçü almaya yaramaz: Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği nazım plan üzerinden ölçü alınarak uygulama yapılmasını yasaklar.

Planı ilçe belediyesinin imar biriminden isteyin. 3194 sayılı İmar Kanunu'na göre planlar alenidir ve kopyası ücreti karşılığında isteyene verilir, yani malik olmanız gerekmez.

Paftanın önyüzünde üç şey arayın: Plan İşlem Numarası, onay tarih ve sayısı, mühür. Biri eksikse onaylı paftayı belediyeden isteyin; eski planda numara bulunmayabilir. Size yalnız nazım plan gösteriliyorsa durun. Lejant için uygulama imar planı nasıl okunur yazısına bakabilirsiniz.

5. "İfrazlı" ilanında parselasyonun tescil edildiğini doğrulayın

İmar Kanunu iki parsel tanır: kadastro parseli mülkiyet kaydıdır, imar parseli bu parselin plana göre düzenlenmiş hâlidir. İlanlardaki "imarlı" ve "ifrazlı" (bölünmüş) piyasa sözüdür. Belediyeye tek soru sorun: Bu adada parselasyon planı, yani planı parsellere döken düzenleme, tescil edildi mi?

Ada için parselasyon tescil edilmeden parsele kural olarak ruhsat verilmez. İmar planı olan yerde ifraz da önce bu tescili ister.

Tescil yoksa iki risk var. İdare, malik onayı aramadan arazileri birleştirip yeniden dağıtabilir; gezdiğiniz köşe aynı kalmayabilir. Ayrıca parselden düzenleme ortaklık payı (DOP), yani yol, park gibi ortak alanlar için kesinti alınır.

Varsayımsal örnek: 1.000 m² kadastro parselinde Kanun'daki %45 tavanı uygulanırsa 1.000 x 0,45 = 450 m² kesilir, 550 m² kalır. %45 herkese uygulanan oran değil tavandır; gerçek oran düzenleme sahasına göre çıkar. Satıcı daha önce ifraz sırasında yol için yer bırakmış olsa da kesinti bitmeyebilir: Kanun'un 18. maddesi, oranı tamamlayan farkın alınmasını söyler. Ayrıntısı ilandaki ifrazlı ve imarlı sözleri yazısında.

6. Ekran çıktısıyla yetinmeyin, imar durum belgesini görün

Ne yapabileceğinizi söyleyen resmî belge imar durum belgesidir; ilanlarda "imar çapı" diye de geçer. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre başvuruya aplikasyon krokisi ve tapu kayıt örneği eklenir, idare belgeyi en geç iki iş günü içinde verir.

Satıcı belgeyi daha önce almamışsa 9. kontrol bu maddenin önüne geçer ve iş satıcının katılımına bağlanır. Bu yüzden kaporadan önce satıcıya belgesi olup olmadığını sorun.

Eski tarihli belgeyi hemen reddetmeyin, ama tarihine bakın: yönetmelik geçerliliği sabit bir süreye değil, plan ve mevzuatın değişmemesine bağlar. Belge son plan veya mevzuat değişikliğinden eskiyse veya belgedeki parsel tapudakini tutmuyorsa durun. Belgeyi okumayı TAKS, KAKS ve yapı yaklaşma yazısına bıraktık.

7. Yola cepheyi planla kadastroyu yan yana koyarak görün

Yola cephesi olmayan parsele ruhsat düzenlenemez, ifrazla böyle parsel de oluşturulamaz. Önünden araç geçen yol bu şartı tek başına karşılamaz. Kadastroda yol görünen bir şerit, imar planı onaylanınca bu vasfını kendiliğinden kaybeder ve plandaki kullanım amacına bağlanır.

Uygulama imar planındaki yolu kadastro paftasındaki parselle karşılaştırın; emin olamazsanız harita mühendisine yaptırın. Plan yolu parsele değmiyorsa veya giriş komşudan yapılıyorsa uyarı işareti vardır.

Komşunun sözlü izni bu şartı karşılamaz. Dar istisna, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nden önce oluşmuş, bitişik boş parseli olmayan, fiilî durum yüzünden cephesiz kalan parselde komşudan alınıp tapuya şerh edilen süresiz geçiş hakkıdır; ayrıntısı arsaya yol yoksa geçit hakkı yazısında.

8. Hisseli ve tarla kaydında elle gösterilen köşeye güvenmeyin

Tapuda pay ve payda varsa parselin bütününe ortak olursunuz, bir köşesine değil. "Senin hissen şu köşe" cümlesinin tapuda karşılığı yoktur. Ruhsat için de maliklerin onayı gerekir. Diğer paydaşlar da önalım hakkıyla, satışın bildirilmesinden üç ay, her hâlde satıştan bir yıl içinde bedelini ödeyerek payı sizden alabilir.

İmar planı olmayan yerde yapılaşma amacıyla hisselere ayıran özel parselasyon ve satış vaadi sözleşmesi de kural olarak yapılamaz.

Vasıfta tarla yazıyorsa 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu da uygulanabilir: tarım arazisinde ifraz, hisselendirme ve pay devri Bakanlık iznine bağlıdır, belirlenen büyüklüğün altında ifraz yapılamaz.

Bölünme yolları için hisseli arsa ve miras kalan tarla yazısına bakın.

9. Belgeler bitince sınırı zeminde gördürün

Aplikasyon, tapu planındaki mülkiyet, irtifak ve yol sınırlarını zeminde işaretleme işidir. Lisanslı büro kontrol noktalarına dayanır, planın yanılma sınırını hesaba katar ve aplikasyon krokisi düzenler. Başvuruyu kural olarak malik veya vekili yapar; alıcı olarak işi satıcıyla birlikte planlarsınız.

Krokide sınır noktalarını, ölçülerini ve taşkın kullanımı arayın; aplikasyon krokisinin nasıl okunduğunu ayrı yazıda anlattık. Plandaki köşelere göre hesaplanan alanı (telin çevirdiği alanı değil) 3. kontroldeki sınırla burada karşılaştırın.

Tel veya duvar krokiyle uyuşmuyorsa Tapu Planları Tüzüğü'nün 15. maddesine göre esas olan, tekniğine uygun düzenlenmiş plandaki sınırdır; plan hatalıysa 41. madde işler. Taşkın kullanım da uyarı işaretidir: komşu yapı parsele girmiş veya satılan çit komşu tarafta kalmış olabilir.

Kapora mı, başka parsel mi: uyarıyı kimin kaldıracağına bakın

Bu liste parselin yerini, alanını, planını ve sınırını, yani harita tarafını kontrol eder; ipotek, haciz gibi borç kayıtlarına, sözleşmeye ve hisse devrine avukatınız baksın. Harita tarafında kalan her uyarı için tek soru sorun: bunu kim kaldırabilir? Uyarı kalmadıysa harita tarafından kaporayı konuşabilirsiniz.

Cevabı ölçüm veya bir ödeme belgesi verecekse önce onu görün. Fark sınır içinde, tel plandaki sınırda, bedel ödenmişse bu uyarılar kalkar. Ölçüm sınır aşımı veya taşkın gösterirse uyarı başkasının kararına kalır. Satıcı ölçüme yanaşmıyor veya ödeme belgesini göstermiyorsa uyarı kalkmaz: para vermeyin, başka parsele bakın.

Uyarı başkasının kararına bağlıysa (belediye, kadastro müdürlüğü, kurul, mahkeme, komşu veya paydaş imzası) o kararı görmeden para vermeyin. Karar uyarıyı kaldırıyorsa kaporayı konuşabilirsiniz; karar gelmiyorsa başka parsele bakın.

Şekil 2: Ölçüm uyarıyı her zaman kaldırmaz: sınır aşımı veya taşkın işi başkasının kararına taşır, satıcı ölçüme veya belgeye yanaşmıyorsa başka parsele bakılır.

Aplikasyon ve arsa sınır tespiti işini Kocaeli'nin 12 ilçesinde Başiskele'deki lisanslı büromuz yapar, krokiyi de düzenleyip imzalar. Ölçümü konuşmak için ada-parsel ve tapu kaydıyla iletişim sayfamızdan yazın, satıcıyla birlikte planlayalım.

Kaynaklar

• Tapu Planlarında Yanılma Sınırının Belirlenmesi Hakkında Yönetmelik, RG 27.09.2022/31966 (Lexpera kopyası)

• 3402 sayılı Kadastro Kanunu, 22.05.2026 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• Tapu Planları Tüzüğü (alomaliye.com kopyası)

• TKGM 2023/5 Talebe Bağlı İşlemlerin Yapımı ve Kontrolü Genelgesi (Lexpera kopyası)

• 3194 sayılı İmar Kanunu, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kopyası, Ocak 2026

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 1 Temmuz 2026 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği, 22 Ocak 2026 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (Lexpera kopyası)