Kıyı kenar çizgisi nedir? Körfez kıyısında arsa alırken

Bu çizgiyi yanlış okursanız tapuda 2.400 m² yazan arsada ev yapacak yer bulamayabilir, duvar bile çekemeyebilirsiniz. Kıyı kenar çizgisi, su hareketlerinin oluşturduğu kumluk, çakıllık, kayalık, sazlık veya bataklık gibi alanların kara yönündeki doğal sınırıdır. Çizgiyle su arası kıyı, kara tarafındaki en az 100 metrelik bant sahil şerididir. Onaylı çizgi hiç yoksa plan da yapı da bekler: 3621 sayılı Kıyı Kanunu'nun 5. maddesi, bu iki alanda planlama ve uygulama için önce çizginin tespitini şart koşar.

Parselin etkilenip etkilenmediğini onaylı pafta gösterir. Paftayı belediye imar biriminden ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kocaeli İl Müdürlüğünden sorarsınız, harita mühendisine parseli üzerine oturtturursunuz, hangi bölgeye düştüğüne bakarsınız. Üçü de kaporadan önce olur.

Parselimin çizgiye göre yeri neye izin verir?

Kasım 2026 itibarıyla kanun ve Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelik her bölge için şunu söyler:

• Parselin yeri: Deniz tarafı (kıyı)

  Çizgiye göre: Çizgiyle su arası

  Kanun ne diyor: Devletin hüküm ve tasarrufunda, herkese açık. Yapı, duvar, çit, tel örgü yok. İmar planı kararıyla yalnız iskele, liman, barınak gibi sayılı tesisler

  Dayanak: m.5, m.6

• Parselin yeri: Sahil şeridi, birinci bölüm

  Çizgiye göre: 0-50 m

  Kanun ne diyor: Açık alan: yaya yolu, gezinti, dinlenme, seyir. Özel yapı yok; yalnız kıyıda izin verilen sayılı tesisler

  Dayanak: m.5; yönetmelik m.17

• Parselin yeri: Sahil şeridi, ikinci bölüm

  Çizgiye göre: 50 m'den şeridin sonuna

  Kanun ne diyor: Uygulama imar planı kararıyla toplum yararına açık, konaklamasız günübirlik tesis, taşıt yolu, açık otopark, arıtma. Duvar, çit yok. Plan yoksa yapı yok

  Dayanak: m.8; yönetmelik m.17

• Parselin yeri: Şeridin dışı

  Çizgiye göre: Şerit bittikten sonra

  Kanun ne diyor: Şerit kısıtı biter. Yapı hakkını imar planı ve imar durumu belirler

  Dayanak: Plan

Konutu tabloda aramayın: 8. madde sahil şeridinde kıyı tesislerini ve günübirlik turizm tesislerini sayar, konut saymaz. İstisnası aşağıda, komşu bina sorusundadır.

Varsayımsal örnek (1990 öncesi plan istisnası olmayan parsel): Çizgiye paralel cephesi 40 m, derinliği 60 m olan dikdörtgen bir parsel düşünün. Alanı 40 × 60 = 2.400 m². Denize bakan kenarı çizgiden 30 m geride, en uzak kenarı 30 + 60 = 90 m'de. Yani parselin tamamı şeridin içinde.

1. Birinci bölümde kalan derinlik 50 − 30 = 20 m. Alan 20 × 40 = 800 m²; burada özel yapı yapılamaz.

2. İkinci bölümde kalan derinlik 90 − 50 = 40 m. Alan 40 × 40 = 1.600 m²; ne yapılacağına plan karar verir.

Plan bu bölümü günübirlik tesise ayırsa bile yönetmelik emsali, yani inşaat alanının ayrılan alana oranını, en çok 0,20 ile sınırlar: 1.600 × 0,20 = 320 m². Bu parselde tapudaki 2.400 m²'nin karşılığı, plan izin verirse en çok 320 m² toplum yararına açık günübirlik tesistir; konut hakkı değildir.

Şekil 1: Tapudaki 2.400 m² tek bir yapı hakkı değildir; 50 m sınırı parseli, farklı kuralların geçerli olduğu iki parçaya böler.

Kıyı kenar çizgisi ile suyun kenarı neden aynı yer değil?

Suyun karaya değdiği yer kıyı çizgisidir, taşkın anları sayılmaz. Asıl çizgi, ondan sonraki kum, çakıl veya sazlık alanın sınırıdır.

Bu yüzden "denizden yüz adım attık, buradan sonrası serbest" cümlesi üç yerden yanlıştır. Ölçü suyun kenarından başlamaz, bu doğal sınırdan başlar. 100 metre de en az genişliktir; doğal eşikler ve kullanımlar nedeniyle şerit daha geniş belirlenebilir.

Üçüncüsü, mesafe yatay alınır. Eğimli arazide zemin boyunca çekilen şerit metre, yatay mesafeden fazlasını okur.

Varsayımsal örnek: %30 eğimli bir yamaçta zemin boyunca 100 m çektiniz. Yatay karşılığı 100 / √(1 + 0,30²) = 95,78 m'dir. 100 metrelik şeridi geçtiğinizi sanırken hâlâ 100 − 95,78 = 4,22 m içindesiniz.

Şekil 2: Ölçü su kenarından değil çizgiden başlar ve yatay alınır; şerit metreyi yamaç boyunca çeken kişi şeridin sonuna varmadan durur.

Çizgiyi nereden göreceğim? Ekrandan değil, onaylı paftadan

Büyükşehir Belediyesi'nin Şehir Rehberi parsel kartı ve plan başlıkları sunar, ama çizgi için dayanak olmaz; kendi uyarısına göre verileri bilgi amaçlıdır, resmî işlemde kullanılamaz.

Belediye imar birimine ve il müdürlüğünün imar ve planlama birimine dört soruyu yazılı sorun; son ikisi belediyeyedir:

1. Bu ada ve parsel için onaylı kıyı kenar çizgisi paftası var mı, numarası ve çizginin onay tarihi nedir?

2. Sahil şeridi bu parselde kaç metredir?

3. Parselin bağlı olduğu uygulama imar planının onay tarihi ve sahil şeridi hükmü nedir?

4. Bu plan körfezin 1/50000 kıyı planına uygun onaylandı mı?

Paftada üç şey önemli; ilk ikisini siz de okursunuz.

Önce onay: size lazım olan, haritanın değil çizginin onayıdır. Körfez ilçesindeki bir plan raporunda iki paftanın halihazır haritası, yani arazinin o günkü durumunu gösteren ölçülü harita, 17 Haziran 2011'de Kocaeli Büyükşehir Belediyesince onaylanmış. Çizginin bu haritaya işlenmesini ise 26 Haziran 2013'te Bakanlığın Mekânsal Planlama Genel Müdürlüğü onaylamış. İkisi de çizginin kendi onay tarihi değildir; çizgi sonradan değişebildiği için paftanın güncelliğini o tarihten anlarsınız.

Sonra ölçek: 1/1000 mi, daha küçük mü? Çizgi öncelikle 1/1000 ölçekli onaylı harita üzerinde tespit edilir, kişinin talebiyle yapılan tespitte bu ölçek zorunludur. Programa bağlı tespitlerde, 1/1000 harita yoksa, 1/2000 veya 1/5000 de kullanılabilir.

Varsayımsal örnek: Kâğıtta 0,2 mm kalınlığındaki bir çizgi 1/1000 ölçekte arazide 0,2 × 1.000 = 200 mm, yani 0,2 m eder; 1/5000 ölçekte 0,2 × 5.000 = 1.000 mm, yani 1 m eder. Parsel köşesi çizgiye bir metre kadar yakınsa bu fark sonucu değiştirebilir; pafta 1/5000 ise böyle bir mesafeyi tartışmalı sayın.

Son olarak koordinat sistemi, yani noktaların hangi hesap düzeniyle yazıldığı. Bunu harita mühendisi çözer. Eski bir çizim eski ED50 sisteminde, parsel koordinatınız bugünkü ITRF'te olabilir; dönüştürülmeden üst üste konursa parsel yanlış yerde durur. Kocaeli'de bir engel daha var: eski UTM haritaları ülkeyi 6 derecelik dilimlere böler ve 30° boylamındaki dilim sınırı ilin içinden, İzmit'in doğusundan geçer.

Oturtmayı harita mühendisi yapar: parsel köşelerinin koordinatlarını paftanın sistemine ve dilimine çevirir, çizgiyi ve parseli aynı çizimde üst üste getirir, parselin çizgiye mesafelerini ölçer. Gerçek çizgi kırıklı olabilir, o zaman yukarıdaki gibi cephe çarpı derinlik yetmez. Her bölgenin alanını çizim üzerinde ayrı hesaplatın, en yakın noktanın mesafesini yazılı alın.

Onaylı çizgi yoksa ne olur? Tespit istersiniz, ama kaporayı üç aya bağlamazsınız

Kanun, çizginin tespit edilmediği yerde talep tarihinden sonraki üç ay içinde tespiti zorunlu sayar. Bu yasal bir yükümlülüktür, kapora vadenizi bağlayacağınız bir teslim tarihi değildir. Bakanlığın Edirne ve Yalova il müdürlükleri adımları şöyle anlatır; Kocaeli'deki uygulamayı il müdürlüğünden teyit edin:

1. Halihazır haritayı talep eden yaptırır ve onaylatır. Halihazır harita ölçümünü biz de yapıyoruz, onay kurumdadır.

2. İl müdürlüğüne yazıyla başvurursunuz.

3. Komisyon çizgiyi arazide belirler ve paftaya işler.

4. Dosya valilik görüşüyle Bakanlığa gider, Bakanlık onaylar; çizgi böylece yürürlüğe girer.

5. Çizgiyi belediye sınırında ve imarı belediyeye bağlı çevre alanda belediye, bunun dışında valilik bir ay ilan eder. İtiraz valiliğe yapılır, komisyon 15 günde inceleyip raporunu Bakanlığa gönderir.

6. İl müdürlüğü onaylı paftayı tapu, maliye ve belediyeye veya talep edene gönderir.

Arsa hâlâ satıcının üzerindeyse dilekçeyi satıcıyla birlikte hazırlayın.

Beklemenin sonu Bakanlık onayı değildir: ilan süresi bitmiş, itiraz varsa sonuçlanmış ve onaylı pafta elinize geçmiş olmalıdır. Bunun güvenilir bir takvimi yoktur. Satıcı beklemiyorsa kaporayı onaylı paftaya bağlayan şartı avukatınıza sözleşmeye yazdırın; o da olmuyorsa arsayı bırakın.

Çizgiyi ne satıcı çizer ne de bir harita bürosu. Valilik, 9. maddeye göre kamu görevlilerinden en az 5 kişilik bir komisyon kurar. Komisyon arazide kuma, kayaya ve sazlığa bakarak belirler.

Yandaki bina çizgiye çok yakın, benim parselde de olur mu?

Olmayabilir. Komşu bina kanundan önceki bir plana dayanıyor da olabilir, izinsiz yapılmış da; binanın orada durması sizin parseliniz için bir şey kanıtlamaz. Kanun, 17 Nisan 1990'dan önce mevzuata uygun onanmış ve kısmen veya tamamen yapılaşmış 1/1000 uygulama imar planlarının sahil şeridi hükümlerini saklı tutar. Parseliniz böyle bir plandaysa konuta tablo değil, o plan ve imar durumu karar verir. Plan alanında yapılaşma yoksa plandaki şerit geçerli sayılmaz.

Bu istisna çizginin deniz tarafını açmaz, duvar ve çit yasağını da kaldırmaz.

Eşik tarihi de değişti: 24 Ocak 2026'ya kadar yönetmelik 11 Temmuz 1992'yi kullanıyordu, değişiklik 17 Nisan 1990'a çekti. Elinizdeki eski bir yazışma veya rehber 1992'ye dayanıyorsa sonucu yeniden kontrol edin.

Komşuya bakmak yerine listedeki 3. sorunun cevabına bakın. Çıkan yapı hakkının rakamlarını imar durumu belgesi nasıl okunur yazısıyla okuyabilirsiniz.

Körfez kıyısında çizgiden başka hangi kayıt işe karışır?

Körfez kıyısındaki arsayı bir de üst plan bağlar: İzmit Körfezi (Kocaeli-Yalova) 1/50000 Bütünleşik Kıyı Alanları Planı, 5 Haziran 2015 tarihli Bakanlık oluruyla kesinleşti. Plan alanındaki düzenleme ve yatırımlar, bu plana uygun imar planları onaylanmadan uygulamaya geçemez. Listedeki 4. sorunun cevabı hayırsa kaporayı bekletin.

Büyükşehir'in İmar Planı İlanları sayfası ilçe, mahalle, ada/parsel ve askı tarihleriyle planları listeler. İlçe ve mahallenizi bu listede arayın; parseliniz çıkarsa yapı hakkını askıdaki metne göre yeniden okuyun.

Sık sorulan sorular

Çizgi parselin içinden geçiyorsa tapu ne olur?

Deniz tarafında kalan kısma tablonun ilk satırı uygulanır. Risk, o kısmın tapusunun ayrı bir davayla iptal edilebilmesidir; alıcı da malik de bunu avukata götürmelidir. Harita tarafı yalnız çizginin parselin neresinden geçtiğini ve kaç metrekare ayırdığını gösterir.

Tapuda beyan yoksa parsel çizgiden uzak mıdır?

Bu sonucu çıkaramazsınız. Beyanlar hanesine, 12. maddeye göre, sahil şeridinde kanuna uygun yapılmış yapıların niteliği işlenir. Boş arsada bu kaydın olmaması konum hakkında bilgi vermez.

Onaylı çizgi sonradan değişebilir mi?

Evet, ama yalnız yönetmelikte sayılı hallerde; örneğin aynı yerde birden fazla çizgi bulunması, yargı kararıyla iptal veya ikinci çizgi tespiti. Satıcının yıllar önce aldığı pafta fotoğrafı bugünün cevabı olmayabilir; güncel paftayı isteyin.

Arsam körfezde değilse çizgi sorusu kalkar mı?

Kalkmaz. Kanun tabii ve suni gölleri ve akarsuları da kapsar. Kandıra'nın Karadeniz kıyısında ve Kartepe'nin Sapanca Gölü tarafında aynı paftayı isteyin. Akarsu kenarında da çizgiyi sorun: su tarafına tablonun ilk satırı uygulanır, şerit ise yalnız deniz ve göl kıyılarında vardır.

İmza mı, bekleme mi? Karar ölçülü çizimde

Parselin hangi kısmının tablodaki hangi satıra düştüğünü ve her kısmın kaç m² olduğunu, onay tarihi belli bir paftaya dayanan ölçülü çizimle gösterebiliyor musunuz?

Gösterebiliyorsanız parselin satırları bellidir; 1990 öncesi yapılaşmış planda sahil şeridi satırlarının yerine o planın hükmünü okursunuz. Kalan alan işinize yarıyorsa arsanın geri kalanına arsa almadan önce harita kontrol listesiyle geçersiniz, yaramıyorsa vazgeçersiniz. Pafta yoksa, parsel paftaya oturmuyorsa veya mesafe tartışmalıysa kaporayı ve imzayı ertelersiniz: ya ilanı bitmiş onaylı paftayı alırsınız ya başka arsaya bakarsınız.

Çizgiyi komisyon belirler; paftayı okumak ve parseli üzerine oturtmak harita işidir. Ada-parsel bilgisi ve eldeki belgelerle danışmanlık kapsamında Başiskele'deki ofisimizde birlikte bakabilir, ölçüm gerekiyorsa kapsamını netleştirebiliriz; iletişim sayfasından ulaşabilirsiniz.

Kaynaklar

• 3621 sayılı Kıyı Kanunu, konsolide metin (Lexpera kopyası)

• Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelikte Değişiklik, 24 Ocak 2026 (alomaliye.com kopyası)

• Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelikte Değişiklik, 8 Ağustos 2020, Resmî Gazete

• Aydın-Muğla Bütünleşik Kıyı Alanları Planı işi, kıyı mevzuatı uzmanlık raporu (Bakanlık sitesinde)

• Edirne İl Müdürlüğü, kıyı kenar çizgisi tespiti prosedürü

• Yalova İl Müdürlüğü, kıyı kenar çizgisinin tespiti ve onay işlemleri

• İzmit Körfezi Bütünleşik Kıyı Alanları Planı, plan hükümleri

• Körfez plan açıklama raporu, Bakanlık Kocaeli İl Müdürlüğü ilanı