İmar durumu belgesi nasıl okunur? TAKS, KAKS ve yapı yaklaşma mesafesi
İmar durum belgesi hazır metrekare değil, dört sınır verir: TAKS, KAKS, kat adedi ve yaklaşma mesafeleri. Belgeyi satır satır okuyun, 500 m²'lik varsayımsal parselde altı adımda hangi sınırın önce dolduğunu hesaplayın; TAKS veya KAKS satırı boşsa 1 Temmuz 2026 kuralının sonucu nasıl değiştirdiğini görün.
İmar durumu belgesinde 500 m²'lik parsel için "TAKS 0,40, KAKS 1,20, 4 kat" yazıyorsa hesap ilk bakışta 200 m² tabanla 4 katlı, 800 m²'lik bina gibi görünür. Oysa bu belge kat alanını 600 m²'de bitirir. Belge size hazır metrekare vermez, dört ayrı sınır verir: TAKS, KAKS, kat adedi ve yaklaşma mesafeleri. Binayı hangisi önce durduruyorsa sınır odur.
İmar durumu belgesi satır satır: her satırda neye bakacaksınız
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ndeki adı imar durum belgesidir; "imar çapı" ise yönetmelikte geçmeyen uygulama dilidir. Form ve satır adları belediyeden belediyeye değişir. Belgenin işi ise aynıdır: planı, plan notlarını ve yapılaşma şartlarını bir araya getirir, imar parselini sınır ve boyutlarıyla gösterir. Belgenizi yanınıza alın, satırları tabloyla eşleştirin; okumaya son satırdan başlayın.
Satır: Belge türü, tarih
Ne söyler: Hangi iş için, ne zaman verildiği
Neye bakın: Ruhsata esas mı, 1 Temmuz 2026'dan eski mi
Satır: Ada, parsel, alan
Ne söyler: Yapılacak imar parseli ve ölçüleri
Neye bakın: Alan tapudakiyle aynı mı
Satır: Kullanım kararı
Ne söyler: Konut, ticaret, sanayi gibi plan kararı
Neye bakın: İşiniz bu kullanıma giriyor mu
Satır: Yapı nizamı
Ne söyler: Ayrık, bitişik veya blok
Neye bakın: Plan belirlememişse ayrık uygulanır
Satır: TAKS (taban alanı katsayısı)
Ne söyler: Taban alanının parsele oranı
Neye bakın: Boşsa aşağıdaki Temmuz 2026 tablosu
Satır: KAKS (kat alanı katsayısı, emsal)
Ne söyler: Bütün katların toplamının parsele oranı
Neye bakın: Boşsa aynı tablo
Satır: Kat adedi, yükseklik
Ne söyler: Metre veya kat olarak üst sınır
Neye bakın: Hangi kottan sayıldığı
Satır: Yaklaşma mesafeleri (çekme)
Ne söyler: Binanın yola ve komşuya en çok yaklaşacağı ön, yan, arka bahçe
Neye bakın: Hangi kenar ön, kaç kata göre
Satır: Plan notları
Ne söyler: Parsele veya bölgeye özel hükümler
Neye bakın: Üstteki satırları değiştiriyor mu
Plan; pafta, plan notu ve raporla bir bütündür, parsele özel bir not üstteki rakamları değiştirebilir. Yönetmelikte "özel imar" diye bir terim yok; biri bu sözü kullanırsa parsele özel hükmü plan notunda ve paftada arayın.
Yönetmeliğin bahçe mesafeleri ve asgari parsel ölçüleri, plan ve belediyenin imar yönetmeliği başka hüküm getirmiyorsa geçerlidir.
Belgede "özel kullanım" yazıyorsa ne anlama gelir?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde ve uygulama imar planı gösterimlerinde bu adla bir kullanım türü yok. Söz, Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik'te parselasyon planının tapuya tescilinde geçer: özel kullanım alanı olan parselin cinsine "arsa", umumi ve kamu hizmetlerine ayrılan alana plandaki kullanım kararı yazılır. Bu ayrıma bakılırsa parselin kamuya ayrılmadığını anlatır; ne yapılabileceğini kullanım kararı ve yapılaşma satırları söyler.
"Özel Eğitim Alanı" veya "Özel Sağlık Tesisi Alanı" ise ayrı bir plan kararıdır: tesis kamuya ait değildir, alan yine o tesise ayrılmıştır.
Hesaptan önce belgenin türünü ve tarihini kontrol edin
Gebze Belediyesi'nde ruhsata esas, bina çekmelerinin göründüğü belgenin adı "inşaat amaçlı"dır; tevhid-ifraz amaçlı belge ve bilgi amaçlı yazı ayrıdır. Adı ne olursa olsun, yaklaşma hesabını çekmelerin göründüğü belgeyle yapın.
E-imar ekranının görüntüsü bu belgenin yerini tutmaz. Ekrana nasıl ulaşacağınızı ve ekranın sınırını Kocaeli e-imar ve parsel sorgulama rehberinde anlatıyoruz.
Belgeye "bir yıl geçerli" diye süre de biçmeyin. Yönetmeliğin 55. maddesine göre plan veya mevzuat değişmedikçe ruhsat başvurusunda sunacağınız onaylı belge geçerliliğini korur. 1 Temmuz 2026'da böyle bir değişiklik oldu: TAKS ve KAKS kuralları yenilendi.
Varsayımsal 500 m² parsel: dört sınırdan hangisi önce doluyor
TAKS binanın zemindeki ayak izini, KAKS üst üste binen bütün katların toplamını sınırlar. İkisi de net imar parseli alanıyla çarpılır; tapudaki rakam farklı olabilir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 5. maddesi kadastro parseli ile imar parselini ayırır. Tapuda 540 m², belgede 500 m² yazıyorsa hesaba 500 girer.
Varsayımsal örnek: Cephesi 20 m, derinliği 25 m, net alanı 500 m² olan dikdörtgen bir parsel. Belgede ayrık nizam, 4 kat, TAKS 0,40, KAKS 1,20, ön bahçe 5,00 m, yan ve arka bahçe 3,00 m yazıyor.
Yapılabilir alan: Genişlik 20 − 3 − 3 = 14 m, derinlik 25 − 5 − 3 = 17 m. Binanın oturabileceği alan 14 × 17 = 238 m².
TAKS'ın verdiği taban: 500 × 0,40 = 200 m².
Küçük olan uygulanır: 200 m², 238 m²'den küçük, taban en çok 200 m².
KAKS'ın verdiği toplam: 500 × 1,20 = 600 m² kat alanı.
Kat kontrolü: 600 ÷ 200 = 3 kat. Belgede 4 kat yazsa da emsal üçüncü katta biter. Dört kata yaymak isterseniz kat başına 600 ÷ 4 = 150 m² kalır.
Emsal dışı alan tavanı: 600 m²'nin %30'u, 180 m².
Şekil 1: Mesafeler binayı 238 m²'ye, TAKS 200 m²'ye sınırlar; küçük olan taban olur, aradaki 38 m² yalnız binayı kaydırma payıdır.
600 m² daire metrekaresi veya toplam inşaat alanı değildir. Üç kat, 600 m²'nin tamamı normal katlardaysa çıkar. Kullanılan bodrum, asma kat, çatı arası piyesi ve çıkmalar da bu rakamdan düşer: bodrumda 100 m²'lik daire varsa üst katlara 500 m² kalır. Merdiven evi, asansör boşluğu ve bağımsız bölüm alanının %20'sine kadar balkon gibi emsal dışı alanlar üstüne en çok 180 m² ekler: 600 + 180 = 780 m². Bodrum katlardaki zorunlu otoparkın iki katına kadar olan alanı ile bodrumdaki sığınak ve asansör boşluğu gibi alanların asgari ölçüleri bunun da dışındadır.
Kat arttıkça bahçe büyür, inşaat hakkının bir kısmı kâğıtta kalır
Yan ve arka mesafe sabit değildir. Dört kattan fazla binada 4 katın üzerindeki her kat için yan ve arka mesafe 0,50 m artar, park alanına komşu cephede artmaz. Bu hesapta kat adedi cephe yüksekliğinden bulunur; zeminin üstünde kalan bodrum da sayıma girer. Yol kenarına veya kamusal alana bakan bahçe ise en az 5,00 m olur. Aynı parsel, aynı TAKS; tablo her cepheyi belgedeki kat sayısıyla hesaplar, köşe parselde ikinci yol 25 m'lik kenardadır:
Durum: 4 kat, ara parsel
Hesap (m): 14 × 17
Yapılabilir alan (m²): 238
Uygulanacak taban (m²): 200 (TAKS)
Durum: 4 kat, köşe parsel
Hesap (m): 12 × 17
Yapılabilir alan (m²): 204
Uygulanacak taban (m²): 200 (TAKS)
Durum: 6 kat, ara parsel
Hesap (m): 12 × 16
Yapılabilir alan (m²): 192
Uygulanacak taban (m²): 192 (mesafe)
Durum: 6 kat, köşe parsel
Hesap (m): 11 × 16
Yapılabilir alan (m²): 176
Uygulanacak taban (m²): 176 (mesafe)
Plan 6 kat ve KAKS 2,40 versin: hak 500 × 2,40 = 1.200 m²'dir. Ara parselde çıkmasız düz katlarla 192 × 6 = 1.152 m² yapılır, 48 m² kâğıtta kalır.
Yönetmelik 0,50 m artışın her katta ayrı değerlendirilmesine de izin verir. Alt dört kat 3,00 m'de kalır, beşinci katta alan 13 × 16,5 = 214,5 m², altıncıda 192 m² olur. Çıkma yapmadan ilk beş kat TAKS'ın 200 m²'sinde kalırsa toplam 5 × 200 + 192 = 1.192 m²'ye çıkar. Bu rakamı yönetmelik hazır vermez ve mimariyi değiştirir; mimarınızla konuşun.
TAKS veya KAKS satırı boşsa 1 Temmuz 2026'dan sonra hesap değişir
Boş satır, sınır yok demek değildir. 33297 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişikliğe göre ayrık veya blok nizamda plan TAKS'ı açıkça belirlememişse sınır %40'tır. İki durumda ise toplam alan aşılmadan taban, mesafelerin izin verdiği yere kadar, en çok %60'a büyüyebilir.
KAKS yoksa toplam alanı siz bulursunuz: mesafelerle bulunan ve %40'ı geçmeyen tabanı kat adediyle çarpın. Örnekte 200 × 4 = 800 m²; yönetmelik bunu KAKS değeri sayar, oran olarak 800 ÷ 500 = 1,60. Binayı 800 m²'yi ve %60'ı aşmadan mesafelere göre yerleştirirsiniz.
KAKS ve mesafe verilip TAKS verilmemişse toplam alan KAKS'tan gelir, taban yine %60 sınırıyla mesafelere göre yayılır.
Aynı parselde sonuçlar:
Belgede ne var: TAKS 0,40, KAKS 1,20
Toplam kat alanı (m²): 500 × 1,20 = 600
Taban (m²): 200
Nereden geliyor (madde/fıkra): Plan, m.20/3
Belgede ne var: TAKS 0,40, KAKS yok, 4 kat
Toplam kat alanı (m²): 500 × 0,40 × 4 = 800
Taban (m²): 200
Nereden geliyor (madde/fıkra): Toplam m.21/4, taban yorumdur
Belgede ne var: TAKS yok, KAKS yok, 4 kat
Toplam kat alanı (m²): 200 × 4 = 800 (KAKS değeri 1,60)
Taban (m²): 238'e kadar (%47,6)
Nereden geliyor (madde/fıkra): Kural m.5/6, rakamlar yorumdur
Belgede ne var: TAKS yok, KAKS 1,20, mesafeler var
Toplam kat alanı (m²): 500 × 1,20 = 600
Taban (m²): 238'e kadar (%47,6)
Nereden geliyor (madde/fıkra): Kural m.5/6, rakamlar yorumdur
Son iki satırda %60'ın karşılığı 300 m²'dir, ama yapılabilir alan 238 m²'de durur; %47,6 buradan gelir. Tabanı büyütmek toplam alanı artırmaz: 238 m² tabanla 800 m² yaklaşık 3,4 katta biter. "Yorumdur" yazan rakamları yönetmelik hazır vermez; belediyenin nasıl uyguladığını son bölümdeki ilk soruyla öğrenin.
Mevzuat değiştiği için satırları dolu olsa da 1 Temmuz 2026'dan önce alınmış belgeyle hesap yapmayın, güncelini isteyin.
Kat adedi satırı: yol genişliği ve kot
Yönetmeliğin yürürlüğe girdiği 2017'den önce yapılmış bir planda kat adedi veya yükseklik yoksa en çok katı yol genişliği belirler:
Yol genişliği: 7 m'ye kadar
En çok kat (bodrum hariç): 2
Yol genişliği: 10 m'ye kadar
En çok kat (bodrum hariç): 3
Yol genişliği: 12 m'ye kadar
En çok kat (bodrum hariç): 4
Yol genişliği: 15 m'ye kadar
En çok kat (bodrum hariç): 5
Yol genişliği: 20 m'ye kadar
En çok kat (bodrum hariç): 6
Yol genişliği: 25 m'ye kadar
En çok kat (bodrum hariç): 8
Yol genişliği: 35 m'ye kadar
En çok kat (bodrum hariç): 10
Yol genişliği: 50 m'ye kadar
En çok kat (bodrum hariç): 14
Yol genişliği: 50 m'den geniş
En çok kat (bodrum hariç): 18
Plana göre kat adedi kırmızı kota, yani yolun kullanıma hazır kotuna göre belirlenir. Bu yüzden yol kotu tutanağını belgeyle aynı masada okuyun. Eğimli arsada kot bodrumu açığa çıkarabilir; açığa çıkan bodrumun oturumu da TAKS tabanını geçemez.
Yaklaşma mesafesi parsel sınırından ölçülür, telden veya duvardan değil
Binanın oturumu, mesafelerin çizdiği iç çerçeveden dışarı taşamaz. Parsel köşelerinin arazideki yerini aplikasyon krokisi gösterir; tel veya duvar bu köşeleri göstermez.
Parsel dikdörtgen değilse 1. adımdaki çarpma çalışmaz; TAKS ve KAKS adımları aynı kalır. İç çerçeveyi köşe koordinatlarından harita mühendisi çizer.
Birden fazla yola bakan parselde plan belirtmemişse geniş yol kenarı ön cephedir. Yollar eşit ve parsel köşe başındaysa dar kenar ön cephedir.
Mesafeler araziye yapı aplikasyon projesi ile geçer. Bu proje vaziyet planına göre yaklaşma mesafelerini ve köşe koordinatlarını işler; harita mühendisi hazırlayıp imzalar, idare onaylar. Bu hizmeti Kocaeli'nin 12 ilçesinde veriyoruz.
Belgede rakam olması ruhsat verileceği anlamına gelmez
Şu beş durum rakamlar tutsa bile ruhsatın önüne çıkar; alıcıysanız bunlara satın almadan bakın:
Durum: Adada parselasyon planı tescilli değil
Ruhsata etkisi: Kural olarak ruhsat düzenlenmez
Yönetmelik madde/fıkra: m.5/12
Durum: Parselin yola cephesi yok
Ruhsata etkisi: Kural olarak ruhsat düzenlenmez
Yönetmelik madde/fıkra: m.5/14
Durum: Parselde ruhsatsız yapı var
Ruhsata etkisi: Önce ruhsata bağlanır veya yıkılır; usulüne uygun yapı kayıt belgeli yapı engel değil
Yönetmelik madde/fıkra: m.55/12
Durum: Malik izni (muvafakati) yok
Ruhsata etkisi: Ruhsat düzenlenmez
Yönetmelik madde/fıkra: m.55/8
Durum: Parsel asgari ölçülerin altında
Ruhsata etkisi: Kural olarak yeni ruhsat düzenlenmez
Yönetmelik madde/fıkra: m.6/5
Son satır örnekte: 4 katlı ayrık yapıda genişlik en az iki yan bahçe + 6 m, 3 + 3 + 6 = 12 m; derinlik en az ön bahçe + 13 m, 5 + 13 = 18 m. Arka bahçe bu hesaba girmez. 20 × 25 m'lik parsel geçer.
Belge elinizde diye kepçe de giremez: yol kotu belgesi ile ruhsat veya kazı izni alınmadan tabii zeminde kazı ve dolgu yapılamaz.
Hangi soruya hangi kâğıt cevap verir:
Soru: Parsel köşeleri arazide nerede?
Kâğıt: Aplikasyon krokisi
Soru: Bu parsele ne yapılabilir?
Kâğıt: İmar durum belgesi
Soru: Kot nereden alınır?
Kâğıt: Yol kotu tutanağı
Soru: Bina parselde nereye oturur?
Kâğıt: Vaziyet planı
Soru: Bina araziye nasıl geçer?
Kâğıt: Yapı aplikasyon projesi
Soru: Yapıya izin var mı?
Kâğıt: Yapı ruhsatı
Belgeniz varsa parseli çizin, yoksa belediyeye başvurun
Belgeniz elinizdeyse parseli kâğıda çizin; net alanı, TAKS, KAKS, kat adedini ve üç mesafeyi yazın, altı adımı sırayla hesaplayın.
Belgeniz yoksa veya 1 Temmuz 2026'dan eskiyse ilçe belediyenizin imar müdürlüğüne başvurun; başvuruya aplikasyon krokisini ekleyin. Yönetmeliğe göre belediye imar durum belgesini yol kotu tutanağı ve jeolojik etüt raporuyla birlikte en geç iki iş günü içinde verir.
İmar müdürlüğüne beş soru sorun:
TAKS veya KAKS satırı boşsa, 1 Temmuz 2026 kuralını bu parselde nasıl uyguluyorsunuz?
Plan notu veya belediye yönetmeliği bahçe mesafesini ya da kat sayımını değiştiriyor mu? Belgede yükseklik metre yazıyorsa kaç kat sayıyorsunuz?
Belgenin tarihinden sonra plan veya mevzuat değişti mi, askıda plan var mı?
Tapudaki alan belgedekinden farklıysa farkın nedeni ne?
Belgede "özel kullanım" yazıyorsa neyi kastediyorsunuz?
Bu altı adımlık hesap ön okumadır. Parseliniz için son sözü ruhsatı düzenleyecek belediye söyler; uyuşmazlıkta avukatla görüşün.
Kaynaklar
PROJENİZİN SONRAKİ ADIMI
İhtiyacınıza uygun sonraki adım.
Konuyla ilgili bilgileri inceleyin ve projeniz için bir sonraki adımı belirleyin.
Kocaeli Yapı Aplikasyon Projesi ve Uygulamaları