İfrazlı arsa ne demek? İmarlı, ifrazlı ve ifrazsız arsa farkı

İfrazlı arsa veya "ifrazlı tapu", büyük bir parselden bölünüp kendi parsel kaydına geçmiş arsa diye okunur. Bu söz kat sayısı, inşaat alanı veya yapı izni hakkında bir şey söylemez; "ifrazlıysa ev yapılır" okuması yanlıştır. Parselin ayrı olup olmadığını tapu kaydından, üzerine ne yapılabileceğini plan varsa uygulama imar planından ve imar durum belgesinden, plan yoksa Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği ölçülerinden öğrenirsiniz.

"İfrazlı", "ifrazsız", "imarlı arsa" ve "ifrazlı tapu" ilan dilidir. 3194 sayılı İmar Kanunu ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği bu sözcükleri kullanmaz; yönetmelik yalnız "ifraz" işlemini, yani bir parselin bölünerek ayrılmasını tanımlar.

İlandaki beş sözcüğü tapuda ve planda ayrı yerlerden kontrol edersiniz

"İfrazlı" ve "ifrazsız" parselin bölünüp bölünmediğini, "hisseli" parselin birden çok malike ait olduğunu, "imarlı" ise plan kararını anlatır. Tablodaki anlamlar ilk okunuştur; ilandan ilana değişebilir. Parselasyon, imar planına göre adaların parsellere ayrılmasıdır.

• İlanda: İmarlı

  İlk okunuşu: Yer imar planının içinde

  Tapuda bakılacak yer: Karşılığı yok; plan kararı tapudan okunmaz

  İmar tarafında bakılacak yer: Uygulama imar planı, imar durum belgesi

  Tek başına söylemediği: Planın kademesi, parselasyon, kat sayısı

• İlanda: İfrazlı

  İlk okunuşu: Büyük parselden ayrılmış

  Tapuda bakılacak yer: Kendi ada-parsel numarası

  İmar tarafında bakılacak yer: Encümen (belediyenin karar kurulu) veya il idare kurulu onayı

  Tek başına söylemediği: Yapı izni, sonradan kesinti olmayacağı

• İlanda: İfrazsız

  İlk okunuşu: Parsel bütün, bölünmemiş

  Tapuda bakılacak yer: Tek parsel kaydı; malik bir veya birden çok olabilir

  İmar tarafında bakılacak yer: Plan, parselasyon, asgari ölçüler

  Tek başına söylemediği: Bölünüp bölünemeyeceği, satılanın tamamı mı pay mı olduğu

• İlanda: Hisseli

  İlk okunuşu: Parselin tamamında birden çok malik

  Tapuda bakılacak yer: Malik ve pay bilgisi

  İmar tarafında bakılacak yer: Asgari parsel, malik onayı

  Tek başına söylemediği: Payın zeminde nerede olduğu

• İlanda: Parselli

  İlk okunuşu: Parsele ayrılmış; nasıl ayrıldığı belirsiz

  Tapuda bakılacak yer: Ada-parsel numarası

  İmar tarafında bakılacak yer: İmar parseli oluşmuş mu

  Tek başına söylemediği: Parselin türü; krokideki bölme mi, kayıtlı parsel mi olduğu

Kanun iki ayrı parsel tanımlar. Kadastro parseli, kadastro yapıldığında mülkiyeti tescil edilmiş parseldir. İmar parseli ise kadastro parsellerinin Kanun, plan ve yönetmeliğe göre düzenlenmiş şeklidir. Bir arsa kadastro parseli olarak ayrı kayıtta durup imar parseli olmayabilir. İmar parselinin ana yolu parselasyondur.

Sözcükler birleşince iki ayrı iddia olur

"İmarlı ifrazlı" iki belge ister: biri plan, biri parsel için.

• Birleşim: İfrazlı, plan yok

  Nasıl okunur: Parsel ayrı, yapı koşulu plandan gelmiyor

  İlk kontrol: Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği ölçüleri

• Birleşim: İmarlı, ifrazsız

  Nasıl okunur: Plan var, parsel bölünmemiş; plandaki parsellere ayrılıp ayrılmadığı ilandan anlaşılmaz

  İlk kontrol: Adanın parselasyon planı tescilli mi

• Birleşim: İmarlı, hisseli

  Nasıl okunur: Plan var, tek parselde birden çok malik

  İlk kontrol: Ruhsat için malik onayı

• Birleşim: İfrazlı, hisseli

  Nasıl okunur: Parsel ayrı, ama payınız o parselin tamamında

  İlk kontrol: Tapudaki pay bilgisi

• Birleşim: İfrazlı, parselasyon görmemiş

  Nasıl okunur: Bölünme tescilli, parselasyon henüz yapılmamış

  İlk kontrol: Önceki terk (yola bırakılan alan) kaydı ve ileride alınacak kesinti

Planlı alanda önce parselasyon yapılması esastır, ama Kanun'un 15. maddesi istisnalar sayar. Bu yüzden parselasyon görmemiş ifraz parseli kayıtta bulunabilir.

İfrazlı arsa tapuya işlendi mi, krokide mi kaldı?

Yeni parsel, tapuya tescil edilince kayda girer. İlandaki söz bu noktadan önceki bir aşamayı anlatıyor olabilir. Onaylı ifrazda isteyeceğiniz durum haritası, parselin eski ve yeni sınırlarını ve plandaki kullanım amaçlarını aynı altlıkta gösteren, idarece onaylı haritadır.

• İlandaki söz: "İfraza uygun"

  Okunabilecek aşama: Satıcının değerlendirmesi, işlem yok

  İsteyeceğiniz belge: İmar durum belgesi

  Ayrı parsel oluştu mu?: Hayır

• İlandaki söz: "Krokisi hazır"

  Okunabilecek aşama: Çizim veya ölçüm var

  İsteyeceğiniz belge: Krokiyi hazırlayanın imzası, başvuru kaydı

  Ayrı parsel oluştu mu?: Hayır

• İlandaki söz: "İfrazı onaylı"

  Okunabilecek aşama: Encümen veya il idare kurulu onayı

  İsteyeceğiniz belge: Onay kararı, durum haritası (uygulama planı olan yerde)

  Ayrı parsel oluştu mu?: Henüz hayır

• İlandaki söz: "Tapusu ayrı"

  Okunabilecek aşama: Tescil tamamlanmış olabilir

  İsteyeceğiniz belge: Tapu kayıt örneği

  Ayrı parsel oluştu mu?: Kayıt örneği gösteriyorsa evet

Kanun'un 16. maddesi onayın başvurudan en geç 30 günde sonuçlanmasını, 15 günde tapuya bildirilmesini, tapunun işlemi bir ayda bitirmesini öngörür. "Onaylı" denen dosyada karar tarihinden sonraki 15 gün ve bir ay geçmişse satıcıdan tapu başvuru kaydını ve parselin neden ayrı kayda geçmediğinin açıklamasını isteyin; tescili görmeden arsayı ayrı parsel saymayın.

Şekil 1: Karar çıkmışsa 30 gün geride kalmıştır; geriye tapuya bildirim ve tapu işlemi süreleri kalır.

Parselin bölünmeye elverişli olup olmadığı başka bir sorudur; onu ifraz şartları: cephe, derinlik ve minimum alan yazısında ele alıyoruz.

"İmarlı" sözünün hangi plan basamağında durduğunu belgeden okuyun

Kanun imar planını iki kademede sayar: nazım imar planı ve uygulama imar planı. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ise yapı ruhsatını uygulama imar planına bağlar. Bu yüzden aynı "imarlı" sözü üç ayrı basamağı anlatabilir.

• Basamak: Nazım planda konut alanı

  Elinizdeki: 1/5.000 (büyükşehirde 1/25.000'e kadar) pafta

  Ne söyler: Uygulama planına esas kullanım kararı

  Sınırı: Üzerinden ölçü alınarak uygulama yapılmaz, ruhsat düzenlenmez

• Basamak: Uygulama planı var, parselasyon tescilli değil

  Elinizdeki: 1/1.000 pafta, plan notları

  Ne söyler: Ada, yol, yoğunluk

  Sınırı: Kural olarak o adada ruhsat ve ifraz yok

• Basamak: Parselasyon tescilli, imar parseli oluşmuş

  Elinizdeki: Tapu kaydı, imar durum belgesi

  Ne söyler: Kullanım kararı ve yapılaşma şartları

  Sınırı: Ruhsatın alındığını göstermez

İkinci satırın istisnalarını Kanun'un 15. ve 18. maddeleri sayar. Yönetmelik de müstakil yapıya müsait, mülkiyeti değişmemiş tescilli imar parselinde parselasyonun tamamının tescilini beklemez.

Kocaeli'de ön bakış için Büyükşehir Belediyesi'nin Şehir Rehberi ada-parsel, adres veya haritadan imar sorgusu sunar ve planları ölçeğe göre ayrı başlıklara ayırır. 1/5.000 başlığında gördüğünüz karar birinci basamaktadır. Rehber'in kendi uyarısına göre veriler bilgi amaçlıdır, resmî işlemde kullanılamaz; ayrıntıyı ilçe belediyesi verir.

Size verilen plan görselinde üç şeye bakın: Plan İşlem Numarası, onay tarih ve sayısı, mühür. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği bunları kesinleşen planın her paftasının önyüzünde arar. Görsel eksikse planın kopyasını belediyeden isteyin; imar planları alenidir ve kopya ücret karşılığında isteyene verilir.

Beş örnek ilan cümlesi belgelerle nasıl okunur

"İmarlı, ifrazlı, tapusu hazır 450 m² konut arsası"

Varsayımsal örnek: İlan üç iddia taşıyor, ikisini aynı belge karşılar. "Tapusu hazır" ve "ifrazlı" için tapu kayıt örneğine bakın: kendi ada-parseli, malik ve pay, cins ve beyanlar hanesi (düzenleme ortaklık payı bedeli, ruhsata aykırılık gibi notların yazıldığı bölüm). "Konut imarlı" için imar durum belgesine bakın; bu belge kullanım kararını, yapılaşma şartlarını ve parselin sınır ve boyutlarını gösterir.

"Tarladan 500 m² hisse, krokisi hazır, taşları çakılı"

Varsayımsal örnek: Tapuda 8.000 m² parsel var, satılan pay 1/16. Hesap: 8.000 × 1/16 = 500 m². Bu 500 m² zeminde bir yer değil, payın metrekare karşılığıdır, çünkü Türk Medeni Kanunu'na göre paydaş bölünmemiş şeyin tamamına payıyla maliktir. Bu ilanla ev yapacağınız ayrı bir arsa almış olmazsınız.

Kroki ve çakılı taşlar parsel oluşturmaz: İmar Kanunu'nun 16. maddesi, rızaya veya mahkeme kararına dayanan arazi taksimini de aynı imar hükümlerine bağlar. Satıcı mirasçıysa kayıt örneğinde payının yazılı olduğunu görün; miras tapuda paylara ayrılmadıysa satacağı belirli bir pay yoktur.

İmar planı olmayan yerde 18. madde, saydığı istisnalar dışında, araziyi yapılaşma için hisselere ayıran özel parselasyon planını ve satış vaadi sözleşmesini (ileride devretme sözünü) yasaklar. Tapuda pay devri bu yasağa girmez; ama krokideki yer sizin olmaz.

Arazi tarım arazisi sayılıyorsa ifraz, hisselendirme ve pay devri kural olarak 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'ndaki büyüklük sınırlarına ve Bakanlık iznine bağlıdır. Tapuda "tarla" yazması arazinin sınıfını tek başına göstermez; arazinin durumunu il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğüne sorun.

Payı satın alırsanız diğer paydaşlar yasal önalım hakkıyla, dava açıp bedelini ödeyerek payı sizden alabilir. Payın ayrı parsele dönüşüp dönüşemeyeceğini hisseli arsa ve miras kalan tarla yazısında bulursunuz.

"12.000 m² araziden 1.000 m²'lik 12 ifrazlı parsel, yolları açıldı"

Varsayımsal örnek: Üst ölçek planı bulunmayan, iskân dışı (imar planı, yerleşik alan, belediye ve mücavir alan sınırları ile köy ve kırsal yerleşik alanı ve civarı dışında) bir alan olsun. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 62. maddesi, ifrazla oluşan her parselin en az 5.000 m² olmasını ve kamuya geçmiş yola en az 25 m cephesini ister. Bu alanlarda parselden terkle yol da açılamaz, bu yüzden "yolları açıldı" sözü cephe şartını kendiliğinden karşılamaz.

Hesap: 12.000 ÷ 5.000 = 2,4, yani bu kuralla en çok 2 parsel oluşur. Geriye üç soru kalır: Alan gerçekten plansız mı, parseller tapuda var mı, satılan şey aslında pay mı? Tek bir parselin tapu kayıt örneği son ikisini cevaplar.

Bu hesabı Kocaeli'deki parselinize uygulamadan önce ilçe belediyesine hangi ölçünün geçerli olduğunu sorun. İskân dışı tanımı belediye sınırının dışını arar, Kocaeli'de ise büyükşehir sınırı il sınırıyla aynıdır; 5.000 m² ancak belediye parselinizi iskân dışı sayıyorsa işler. Köy ve mezra yerleşik alanında ölçüler farklıdır; köyden mahalleye dönüşen ve nüfusu 5.000'in altında kalan yerlerde kural meclis kararına da bağlı olabilir.

"İfrazı yapıldı, yola terki verildi, bir daha kesinti çıkmaz"

Varsayımsal örnek: Planlı bir alanda, parselasyon yapılmadan, 1.000 m² parsel eşit iki parsele bölünmüş, bu sırada 120 m² yola bırakılmış. Buna uygulamada "yola terk" denir. Sonra bölgede parselasyon yapılıyor ve düzenleme ortaklık payı (DOP, parselasyonda kamu alanları için parselden kesilen pay) oranı %38 çıkıyor. Kanun'un 18. maddesi böyle bir parselde önceki terk oranını DOP oranına tamamlayan farkın alınacağını söyler.

1. Önceki terk oranı: 120 ÷ 1.000 = %12. İki parselde kalan: 880 m², yani parsel başına 440 m².

2. Tamamlayan fark: %38 − %12 = %26.

3. Ek kesinti: 1.000 × 0,26 = 260 m².

4. Son alan: 880 − 260 = 620 m², yani parsel başına 310 m².

Şekil 2: Önceki terk kesintiyi sıfırlamaz, bu örnekte kesinti %38'e tamamlanır; 620 m² yalnız bu varsayımsal oran ve tabandan çıkar, genel bir sonuç değildir.

Bu hesap ifrazdan önceki 1.000 m²'yi esas alır; oranın hangi alana uygulanacağını parselasyon dosyası gösterir. Parselasyonun ve DOP'un nasıl işlediğini parselasyon ve imar uygulamaları sayfasında görebilirsiniz.

"Nazım planda konut, yakında imara açılır, 5.000 m² ifrazsız tek tapu"

Varsayımsal örnek: "İfrazsız tek tapu" doğru olabilir ve tek parseli anlatır. "Yakında" sözü ise bir belgeye bağlı değildir. Uygulama imar planı kesinleşmeden imar uygulaması yapılamaz. Kanun da parselasyonun planın kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde yapılmasını esas alır.

Kanun DOP'u düzenlemeden önceki alanın %45'iyle sınırlar. Kesintiyi en yüksek oranla hesaplayın: 5.000 × 0,45 = 2.250 m², kalan 5.000 − 2.250 = 2.750 m². Gerçek oran parselasyonda belli olur. Alım kararında 5.000 m²'yi esas almayın. Planda parselinize denk gelen kamu alanı DOP ile karşılanamazsa o kısım kamulaştırma, trampa veya imar hakkı aktarımı gibi yollarla kamuya geçebilir, yani alan kaybı bu hesapta bitmeyebilir.

Hangi iddiayı hangi belge doğrular

• İddia: Ayrı parsel

  Belge: Tapu kayıt örneği

  Nereden: Satıcı; vermezse tapu müdürlüğü

  Sayfada neye bakın: Ada-parsel, malik ve pay, cins, beyanlar

• İddia: Yapı koşulu

  Belge: İmar durum belgesi

  Nereden: Belediye, mücavir alan dışında valilik

  Sayfada neye bakın: Kullanım kararı, yapılaşma şartı, parsel sınırı ve boyutu

• İddia: Plan kademesi

  Belge: Plan paftası ve notları

  Nereden: Belediye, mücavir alan dışında valilik

  Sayfada neye bakın: Plan İşlem Numarası, onay tarih-sayısı, mühür

• İddia: Parselasyon

  Belge: Parselasyon planı, tapu tescili

  Nereden: İdare, tapu müdürlüğü

  Sayfada neye bakın: Adanın tescilli olması, önceki terk

• İddia: Bölünme onayı

  Belge: Onay kararı, durum haritası (uygulama planı olan yerde)

  Nereden: Encümen, il idare kurulu

  Sayfada neye bakın: Eski ve yeni sınırlar, plandaki kullanım

• İddia: Zemindeki yer

  Belge: Aplikasyon krokisi (tapu planındaki sınırların zeminde işaretlenmesi)

  Nereden: Lisanslı harita kadastro bürosu (büro yoksa kadastro müdürlüğü)

  Sayfada neye bakın: Sınır noktaları, ölçüler, varsa taşkın kullanım

İmar durum belgesine arsa sahibi veya vekili başvurur; dilekçeye tapu kayıt örneği ve aplikasyon krokisi eklenir. Alıcıysanız belgeyi ve krokiyi satıcıdan isteyin. Satıcı vermezse plan paftasını belediyeden isteyin; kayıt örneğini de arsayla ilginizi inanılır kılarak tapu müdürlüğünden isteyebilirsiniz. O da çıkmazsa ilandaki sözü doğrulanmamış sayın ve ödeme yapmayın.

Sık sorulan sorular

Daha önce bölünmüş parsel yeniden bölünebilir mi?

Bu, planın ve yönetmeliğin ölçülerine bağlıdır; "ifrazlı" sözü bunu söylemez. Örneğin köy ve mezra yerleşik alanında ifrazla oluşan parseller ikinci kez ifraz edilemez.

Parsel sorgu ekranında ayrı görünüyorsa arsa ifrazlı mıdır?

Ayrı ada-parsel numarası bölünmeyle mi, kadastroyla mı oluştuğunu tek başına söylemez; alıcı için asıl soru parselin tapuda ayrı olmasıdır. Malik, pay ve beyanları tapu kaydından okursunuz. Ekrandaki çizgi de zeminde işaretlenmiş sınırın yerine geçmez.

Tapuda "tarla" yazan parsel ifrazlı olabilir mi?

Olabilir. Cins değişikliği tapuda ayrı bir işlemdir, bu yüzden parselin bölünmüş olması cinsinin arsaya döndüğünü göstermez. "Tarla" kaydı da imar durumunu söylemez.

Satıcının elindeki eski imar durum belgesi yeter mi?

Eski olması tek başına cevap vermez. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, ruhsat talebinde sunulacak onaylı belgenin geçerliliğini takvime değil, plan veya mevzuat değişikliğine bağlar. Belgenin tarihini not edin ve o tarihten sonra plan veya mevzuat değişip değişmediğini belediyeye sorun.

Kararı ilan sözcüğüne değil iki belgeye bağlayın

Önce satıcıdan ada-parsel numarasını ve tapu kayıt örneğini, sonra aynı numaranın imar durum belgesini isteyin. Satıcıysanız aynı iki belgeyi ilandan önce hazırlayın ve ilanda yalnız bu belgelerin gösterdiğini yazın.

Belgeler ilanla uyuşmuyorsa farkın nerede çıktığına bakın. Fark parseldeyse, tapu kayıt örneği ayrı parseli gösterene kadar arsayı ayrı parsel saymayın. Fark mülkiyetteyse teklifi pay alımı olarak değerlendirin. Fark plandaysa, ilandaki kullanımı imar durum belgesi gösterene kadar hesaba katmayın. Uyuşmazlık veya somut sözleşme için avukata başvurun.

Parseli siz bölmek istiyorsanız ifraz haritasını harita mühendisimiz hazırlar ve imzalar, onayı encümen veya il idare kurulu verir, tescili tapu müdürlüğü yapar; kapsamı ifraz ve arsa bölme sayfasında görebilirsiniz. Ölçüm, harita veya ifraz tarafında bir sorunuz varsa ada-parsel bilgisiyle iletişim sayfamızdan ulaşabilirsiniz.

Kaynaklar

• 3194 sayılı İmar Kanunu, 13 Temmuz 2026 sürümü (Lexpera kopyası)

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 1 Temmuz 2026 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği, 22 Ocak 2026'ya kadar işlenmiş metin (alomaliye.com kopyası)

• Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği, 23 Temmuz 2022'ye kadar işlenmiş metin (alomaliye.com kopyası)

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 2025/4 sayılı Genelge (Lexpera kopyası)

• Türk Medeni Kanunu, 25 Aralık 2025 metni (alomaliye.com kopyası)

• 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (Lexpera kopyası)

• Kocaeli Büyükşehir Belediyesi, Şehir Rehberi hizmet sayfası