Sit alanındaki arsa: derece ne anlama gelir, ne kontrol edilir?

Bir sit alanının derecesi, arkeolojik bir yerde ne kadar yapı ve kazı yapabileceğinizi gösterir: 1. ve 2. derecede yeni yapı yoktur, 3. derecede ise yapı ancak sondaj ve kurul kararından sonra gündeme gelir. Almak istediğiniz parselin durumunu tapunun beyanlar hanesinden ve koruma kurulunun son kararından okursunuz. Doğal sitte bu üç derece işlemez: orada bugün üç ayrı statü vardır ve kararı başka bir bakanlığın komisyonu verir.

Aşağıdaki tablonun kuralları Koruma Yüksek Kurulunun 658 sayılı ilke kararından gelir; son satırın dayanağı ise 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu'nun 11. maddesidir.

• Konu: Yeni yapı

  1. derece: Yok

  2. derece: Yok

  3. derece: Koşullu: sondaj ve kurul kararı sonrası

• Konu: Kullanılan tescilsiz yapı

  1. derece: Kurul kararına bakılır

  2. derece: Basit onarım

  3. derece: Geçiş koşulu veya plan

• Konu: Yeni tarım alanı

  1. derece: Açılamaz

  2. derece: Açılamaz

  3. derece: Kurul kararına bakılır

• Konu: Taş, toprak, kum alma, ocak

  1. derece: Yasak

  2. derece: Yasak

  3. derece: Yasak

• Konu: Parsel bölme (ifraz), birleştirme (tevhid)

  1. derece: Kurul izniyle

  2. derece: Kurul izniyle

  3. derece: Kurul izniyle

• Konu: Fiilî kullanımla (zilyetlikle) tapu

  1. derece: Olmaz

  2. derece: Olmaz

  3. derece: Bu yasak yok

1. derecede "aynen korunur" ne demek?

Arsa olduğu gibi kalır: yapı yapılmaz, bilimsel kazı dışında kazı yapılmaz. Kurula gidebilen istisnalar zorunlu altyapı ile ören yerindeki gezi yolu, açık otopark, bekçi kulübesi gibi ünitelerdir; arsa sahibinin evi bunların içinde değildir.

Bahçe düşünen alıcının da sınırı var. Yeni tarım alanı açılamaz, ancak sınırlı mevsimlik tarım sürebilir; seracılık da kurul uygun görürse devam eder. Höyük ve tümülüste toprağı süren tarım ile ağaçlandırma yasaktır.

"1. derecede hiçbir işlem yapılamaz" cümlesi ise yanlış. 658 sayılı karar, kültür varlığının niteliği bozulmuyorsa ve kurul izin veriyorsa parseli bölmeye ve birleştirmeye kapı açar. Parseli bölmek yapı yasağını kaldırmaz; sit içinde kalan her parçada aynı yasak sürer.

2. derece 1. dereceden ne kadar farklı?

Arsa alan için çok az. Yeni yapı burada da yok; tarım, ocak, ifraz ve tevhid kuralları 1. dereceyle aynı. Fark, bugün kullanılan tescilsiz yapılarda (kültür varlığı olarak tescil edilmemiş binalar): bunlarda yürürlükteki ilke kararına göre basit onarım yapılabilir.

Tapusuz bir arazide "yıllardır kullanıyorum, zilyetlikten tapu alırım" planı da bu iki derecede tutmaz.

3. derece neden "ruhsat alınır" demek değil?

Koruma ve kullanma kararlarına göre yeni düzenlemeye izin verilebilecek yer 3. derece sit alanıdır. Belediye veya valilik inşaat izni vermeden önce sıra şöyle işler:

1. Malik, tapu örneği ve ada-parsel bilgisiyle kurul müdürlüğüne başvurur; geçiş dönemi yapılanma koşullarını (plan çıkana kadar geçerli kurallar) veya koruma amaçlı imar planını öğrenir.

2. Müze müdürlüğü uzmanları sondaj kazısı yapar.

3. Müze müdürlüğü raporu koruma kuruluna iletir.

4. Kurul karar verir, uygulamaya ancak bundan sonra geçilir.

Tebliğ veya ilan edilmiş sitte izinsiz inşai ve fiziki müdahalenin cezası iki yıldan beş yıla kadar hapis ve beş bin güne kadar adli para cezasıdır.

Temel kazısında yine de bir kültür varlığı çıkarsa malik ve zilyet bunu en geç üç gün içinde en yakın müze müdürlüğüne, köyde muhtara, diğer yerlerde mülki idare amirine bildirir.

Satıcının gösterdiği eski imar durumu tek başına yetmez, çünkü Kanun'un 17. maddesine göre sit ilanı her ölçekteki plan uygulamasını durdurur. Kurul üç ay içinde geçiş dönemi esaslarını belirler; belediye ve valilik de üç yıl içinde koruma amaçlı imar planını hazırlatmak zorundadır. Plan zorunlu nedenlerle yapılamazsa kurul bu süreyi gerekçesini belirterek uzatabilir.

Yoğunluk da hak değil, tavandır: geçiş döneminde önerilen yapı yoğunluğu mevcut imar planındaki yoğunluğu aşamaz.

Derece sonradan değişir mi? Başiskele'de Astakos örneği

Değişebilir. Serdar ve Yeşilyurt mahallelerindeki Astakos Antik Kenti'ni kurul 13 Temmuz 2009 tarihli 949 sayılı kararıyla I. ve II. derece ilan etti. Sondaj kazısı raporu ve öneri paftası doğrultusunda alan, 21 Mart 2012 tarihli 305 sayılı kararla I. ve III. derece oldu. Koruma amaçlı plan tekliflerini kurul 21 Mayıs 2025'te uygun buldu, Kocaeli Büyükşehir Meclisi de 14 Ağustos 2025'te komisyon raporunu kabul etti.

2009 belgesiyle yetinen kişi bugünkü dereceyi okumamış olur; bakılacak metin son karardır. Satıcının "derece düşecek" sözü de bugünkü karar değildir. Aynı antik kentte iki derece bulunduğu için komşu parselin derecesi de sizinkini göstermez.

Kentsel ve doğal sitte derece sormak neden yetmez?

Çünkü her türün karar mercii ve bakılacak metni ayrıdır.

• Sit türü: Arkeolojik

  Kararı kim verir: Koruma Bölge Kurulu

  Bakılacak metin: 658 sayılı ilke kararı

  İlk sınır: 1. ve 2. derecede yeni yapı yok

• Sit türü: Kentsel

  Kararı kim verir: Koruma Bölge Kurulu

  Bakılacak metin: 681 sayılı ilke kararı

  İlk sınır: Geçiş esasları belirlenmeden yeni yapı yok

• Sit türü: Kentsel arkeolojik

  Kararı kim verir: Koruma Bölge Kurulu

  Bakılacak metin: 3705 sayılı ilke kararı (2025)

  İlk sınır: Plan onanana kadar yeni yapı yok

• Sit türü: Doğal

  Kararı kim verir: Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu

  Bakılacak metin: 113 sayılı ilke kararı

  İlk sınır: Statüye göre değişir

Kentsel sit; yapı, bahçe, sokak ve meydanın bir arada, tek tek taşıdığından fazla değer kazandığı dokudur.

Doğal sitte üç statü var, sonuçları da epey farklı. Kesin korunacak hassas alan Cumhurbaşkanı Kararıyla ilan edilir ve kesin yapı yasağı taşır; yalnız bilimsel çalışma, orman yangın yolu gibi sayılı faaliyetlere izin verilebilir.

Nitelikli doğal koruma alanında madencilik, taş ve toprak alma yoktur; ahır, ağıl, depo gibi geleneksel yaşam yapıları ancak koşullarını komisyon belirlerse gündeme gelir. Kandıra'daki Kerpe Doğal Sit Alanı bu statüdedir.

Sürdürülebilir koruma ve kontrollü kullanım alanında geçiş esasları veya koruma amaçlı planla düşük yoğunlukta turizm ve yerleşime izin verilebilir; küçük sanayi dışında sanayi tesisi yapılamaz. İzmit'teki Cumhuriyet Parkı bu statüdedir.

Eski "3. derece doğal sit" adı 2007 tarihli 728 sayılı kararda geçer ve konut kullanımına da açılabilecek alanı anlatırdı. Tapuda bu ad yazıyorsa bugünkü statüyü komisyon kararından okuyun.

Parseliniz sit alanında mı: tapu ve kurul müdürlüğü neyi söyler?

Önce tapu kaydına bakın. Alıcıysanız tapu kaydını ve kurul yazısını satıcıdan isteyin; yazıyı kapora vermeden görün. Kültürel sitte (arkeolojik, kentsel, tarihî) beyanlar hanesi sitin cinsini, derecesini ve parselin bir bölümünün mü tamamının mı sitte kaldığını yazar. Doğal sitte "Doğal Sit-Nitelikli Doğal Koruma Alanı" gibi statü adı işlenir.

Kayıt görmemek "sit yok" anlamına gelmez. Kanun, tescil kararının sonradan tapuya bildirilmesini ister; yani beyan kararın kendisi değil, kararın tapuya düşen izidir.

Kültürel sitte resmî cevap Kocaeli Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğündedir; doğal siti Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünden sorarsınız. Kurul müdürlüğünün adresi Kozluk Mah. İstasyon Cad. TCDD Eski Gar Binası Kat:2 İzmit, telefonu (0262) 323 29 26. Dosyaya tapu örneği ile varsa pafta, ada, parsel ve adres bilgisi girer.

Kültür ve Turizm Bakanlığı bu başvuruyu malik için tarif eder, bu yüzden başvuruyu satıcının yapmasını isteyin. Başvuruda sorulacak dört şey:

1. Parselin tamamı mı bir bölümü mü sitte, derecesi ne, son kararın tarihi ve sayısı kaç?

2. Bugün geçerli olan geçiş dönemi esasları mı, koruma amaçlı imar planı mı?

3. Sit sınırını gösteren paftayı hangi biçimde alırım?

4. Bu sorgu ve pafta talebi ücretli belge talebi sayılıyor mu, tutarı ne?

Kasım 2026 itibarıyla belge talebi ücretli. 2863'e eklenen ek 9. madde ile 27 Ekim 2026'da yayımlanan yönetmelik, belge talebi, itiraz ve yeniden değerlendirme başvurularını hizmet bedeline bağladı. Bedel peşin ödenir, KDV eklenir; eksik, geri çekilen veya uygun bulunmayan başvuruda iade yoktur.

Kocaeli e-imar ve parsel sorgusu taşınmazın kimliği ve plan araştırması için başlangıçtır, kurul yazısının yerini tutmaz.

Parsel sit dışında kalsa bile tescilli bir yapıya bitişikse müdahaleden önce yine bu müdürlüğe başvurursunuz.

Kararı kim verir, ölçüm ve yapılaşma için kime gidersiniz?

• İş: Arkeolojik, kentsel, tarihî sit: derece ve son karar

  Kime gidersiniz: Kocaeli Kurul Müdürlüğü

  Not: Kararı Koruma Bölge Kurulu verir

• İş: Doğal sit: statü ve koşul

  Kime gidersiniz: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü

  Not: Kararı Kocaeli Bölge Komisyonu verir

• İş: Yeni yapı (3. derece arkeolojik)

  Kime gidersiniz: Önce kurul müdürlüğü ve müze, sonra belediye veya valilik

  Not: Sondaj raporu ve kurul kararı izinden önce gelir

• İş: İfraz, tevhid

  Kime gidersiniz: Kurul izni gerekir; tapu işlemi izinden sonra

  Not: Kültür varlığının niteliği korunur

• İş: Parsel sınırı, sit sınırıyla ilişkisi

  Kime gidersiniz: Lisanslı büro (aplikasyon), harita mühendisi

  Not: Dereceyi değil konumu cevaplar

• İş: Uyuşmazlık, somut dosya

  Kime gidersiniz: Avukat

  Not: 60 günlük itiraz süresi dolmadan

İki sit aynı parselde çakışırsa önce kurul kültürel değerleri değerlendirir, sonra komisyon doğal değerlere de bakarak nihai kararı verir.

Kurul kararına itiraz, 60 gün içinde Kültür Varlıkları ve Müzeler Genel Müdürlüğüne yazılı yapılır. Süre, tebliğ veya ilan edilen kararda bu tarihten, diğerlerinde kararın postaya verilişinden başlar.

Bakanlık gerekli görürse itirazı Yüksek Kurul gündemine alır. Alıcı için tuzak burada: taşınmazda ayni hakkını (mülkiyet gibi) veya kiracılığını belgelemeyen kişinin itirazı gündeme alınmaz. Arsayı "nasılsa itiraz ederim" diye almayın: 60 gün siz malik olmadan dolmuş olabilir.

Harita tarafında ne yapılır: çizgi parselin neresinden geçiyor?

Harita mühendisi dereceyi değiştirmez, parselin sit sınırıyla ilişkisini gösterir. Tapuda "bir bölümü" yazıyorsa asıl soru budur.

Varsayımsal örnek: 40 m × 30 m boyutlarında bir parsel 40 × 30 = 1.200 m²'dir. Sit sınırı kısa kenara paralel ve 12 m içeriden geçsin. Sit içi 12 × 30 = 360 m², dışı 28 × 30 = 840 m² olur. Çizgi 1 m kayarsa 13 × 30 = 390 m² ve 27 × 30 = 810 m² çıkar; 30 m² taraf değiştirir.

Şekil 1: Çizginin 1 m kayması bile parselin 30 m²'sini sit sınırının öbür tarafına geçirir.

Bu yüzden ekranda göz kararı çizilen çizgi yetmez: harita mühendisi kurul paftasını kadastro koordinatlarıyla aynı sistemde karşılaştırır. Paftayı alırken koordinat sistemini ve dilim bilgisini de isteyin; bunların eski paftada neyi değiştirdiğini ED50 ile ITRF96 farkı yazısı anlatır.

Ölçüm izne bağlı mı? Kanun'un 9. maddesi kurul kararına aykırı yapılamayacak işler arasında esaslı onarım, inşaat, tesisat, sondaj, yıkma, kazı ve benzeri işleri sayar; aletle ölçü almak bu sayımda adıyla geçmez. Sınırı zemine işlerken (aplikasyon) kazık çakmak veya çukur açmak ise bu işlere yaklaşır, öncesinde kurul müdürlüğüne yazın. Bu bizim yönlendirmemizdir, kurum görüşü değildir.

Parsel sınırının zemindeki yerini aplikasyon ve sınır tespiti hizmetimizde lisanslı büromuz gösterir, krokisini de imzalar. 840 m²'nin ne kadarına hangi koşulla yapı yapılacağını ise kurul kararı ve plan belirler.

Biz sit parselinde yalnız ölçüm ve harita tarafındayız. Elinizdeki tapu kaydı, karar ve paftayla ölçüm gerekip gerekmediğini, gerekiyorsa hangisini harita danışmanlığı kapsamında harita mühendisimize sorabilirsiniz.

Kurul başvurusu, izin ve itiraz bizim işimiz değildir: başvuruyu malik yapar, kararı kurul veya komisyon verir.

Yapı yasağı varsa vergi muafiyeti ve takas neye yarar?

Kanun'un 21. maddesine göre arkeolojik veya doğal sit nedeniyle kesin yapılanma yasağı bulunan parseller her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır. Büyükşehirde parseli ticari kullanan ve basit usulde vergilendirilmeyen malik, emlak vergisinin yarısında ve çevre temizlik vergisinde bu muafiyetten yararlanamaz. Yasağa aykırı yapı veya kanuna aykırı eklenti varsa muafiyet, bunlar yıkılana veya aykırılık giderilene kadar uygulanmaz. Şart kesin yapılanma yasağıdır; 3. derece gibi koşullu alanda muafiyete güvenmeyin.

Koruma amaçlı imar planıyla kesin yasak getirilen özel mülk, malikin başvurusuyla belediye taşınmazlarıyla takas edilebilir. Bu bir imkândır, hak değildir.

Sit kaydı olan arsayı almalı mısınız?

Son kurul kararı veya koruma amaçlı plan, yapmak istediğiniz işe parselin kullanacağınız bölümünde izin veriyorsa proje ve ölçüme geçersiniz. İzin vermiyorsa arsayı yalnız yapısız kullanımı kabul ediyorsanız değerlendirin.

Sondaj ve kurul kararı henüz olmayan 3. derece parselde ortada izin de ret de yoktur. Satıcıdan kurul müdürlüğüne başvurmasını isteyin, kararı görmeden kapora vermeyin. Beklemek istemiyorsanız arsayı, kurul izin vermezse yapısız kalacağını kabul ederek alırsınız.

Fiyat, ilan metni veya komşunun ruhsatı bu ayrımı değiştirmez. Alımın diğer kontrolleri için arsa almadan önce harita kontrol listesi yazısına geçebilirsiniz. Son kararı ve ada-parsel bilgisini aldığınızda haritada neyin kontrol edileceğini bize yazabilirsiniz.

Kaynaklar

• 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu (Kültür ve Turizm Bakanlığı, Uludağ Alan Başkanlığı kopyası)

• Koruma Yüksek Kurulu, 658 sayılı ilke kararı: arkeolojik sitler (Kültür ve Turizm Bakanlığı kopyası)

• Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlıklarının ve Sitlerin Tespit ve Tescili Hakkında Yönetmelik (Bakanlık Teftiş Kurulu derlemesi)

• Kültür Varlıkları ve Müzeler Genel Müdürlüğü, sık sorulan sorular

• Kocaeli Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü, kurum sayfası

• Tabiat Varlıklarını Koruma Merkez Komisyonu, 113 sayılı ilke kararı

• Kocaeli Büyükşehir Belediye Meclisi, 14 Ağustos 2025 tarihli ve 448 sayılı karar

• Kültür varlıkları başvuru ve hizmet bedelleri yönetmeliği, 27 Ekim 2026 (alomaliye.com kopyası)