Mevzi imar planı için halihazır harita: altlık nasıl hazırlanır?

Plan çalışmanıza altlık olacak harita, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği'ne göre 1/1.000 ölçekte, varsa kadastral durumu işlenmiş, onaylı halihazır haritadır. Bu tanım siparişinizi üç yerden değiştirir: haritanın sınırını parsel değil plan alanı belirler, üzerinde mülkiyet çizgileri durur, plan çizilmeden önce kurum onayından geçer.

"Mevzi imar planı parsele özel plandır, altlığına da parselin ölçümü yeter" cümlesinin iki yarısı da mevzuattan çıkmıyor. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 7. maddesindeki "mevzi" sözcüğü 2020'de çıkarıldı, yönetmelik de bu adla bir plan türü tanımlamıyor. Plansız alandaki sanayi yapısı dışında, parseliniz için başlattığınız çalışma belediyenin önüne uygulama imar planı, plan değişikliği veya ilave plan olarak gelir. Şimdi sahayı, planı hazırlayan meslek mensubunun, yani plan müellifinin gözüyle yürüyelim.

"Mevzi imar planı" dediğiniz niyet haritanın sınırını belirler

Sahaya çıkmadan önce plan müellifine tek şey sorun: talep parselde mi, adada mı, mevcut planın dışında mı? Cevap işi ya baştan kapatır ya da ölçülecek alanı büyütebilir. Plan müellifiniz yoksa haritadan önce onu seçin.

• Plan niyeti: Parselde kat, yükseklik, yoğunluk veya nüfus artışı

  Kural (Kasım 2026): Yapılamaz (İmar Kanunu Ek m.8/2). İstisna: fonksiyon, yani kullanım amacı değişikliği

  Beklenecek alan (krokiyle kesinleşir): Harita bunu çözmez; önce talebi değiştirin

• Plan niyeti: Parselde fonksiyon değişikliği

  Kural (Kasım 2026): Parsel konuta dönüştürülemez. Bütün maliklerin talebiyle yapılan değişiklikte malikler değer farkının %90'ını değer artış payı olarak öder (Ek m.8/2, 8/4)

  Beklenecek alan (krokiyle kesinleşir): Parsel ve baktığı yollar

• Plan niyeti: Adada plan değişikliği

  Kural (Kasım 2026): Ada en az 1.000 m² olmalı. Ek altyapı ihtiyacı ada merkezinden en çok 500 m içinde karşılanır. Malikler aynı %90 payı öder (Ek m.8/3, 8/4)

  Beklenecek alan (krokiyle kesinleşir): Bütün ada ve çevresindeki yollar; 500 m içindeki donatıyı plan müellifinden işaretlemesini isteyin

• Plan niyeti: Mevcut plana bitişik yeni alan

  Kural (Kasım 2026): İlave plan, mevcut planla süreklilik sağlar (Mekânsal Planlar Yapım Yön. m.25)

  Beklenecek alan (krokiyle kesinleşir): Mevcut plan sınırına kadar uzanan alan

• Plan niyeti: Planı olmayan yerde sanayi yapısı

  Kural (Kasım 2026): Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği m.39 "mevzii imar planı"na bağlar, tanımlamaz

  Beklenecek alan (krokiyle kesinleşir): Plan müellifinin çizdiği alan

Riskli yapılı parselde emsali en çok %20 artıran değişiklikler, 6306 sayılı Kanun alanları ve kamu yatırımları gibi durumlar İmar Kanunu'nun Ek 8. maddesinin dışında kalır.

Değer artış payını haritadan önce hesaba katın. Varsayımsal örnek: Plan değişikliği parselde 1.000.000 TL değer farkı doğursun. Pay 1.000.000 × 0,90 = 900.000 TL olur, peşin ödemede %10 indirimle 900.000 × 0,90 = 810.000 TL'ye iner. Pay tamamen ödenmeden satış, devir, bağış ve ruhsat yolu kapalıdır (emsal, inşaat alanı, yükseklik ve kullanım amacını değiştirmeyen ruhsat tadilatı hariç).

Sınırı plan müellifi kroki üzerinde çizsin, kroki de siparişin eki olsun. Plan müellifi, jeoloji mühendisi ve harita mühendisi bu sınırı birlikte çizerse etüt, harita ve plan aynı alanı kapsar. Ada ve parsel numarasıyla yetinen sipariş, ölçümü parsel köşesiyle sınırlayabilir; kat artışı hesabı ise sokağın karşısını da ister.

Birinci durak, sokak: kat artışı varsa hesap karşı cepheden yapılır

Yürüyüşe parselin kapısından değil, sokağın ortasından başlayın. Parselde kapalı olan kat artışı adada veya istisnalarda gündeme gelirse Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin 26. maddesi "bütün yollardaki" karşılıklı bina cepheleri arasında en az şu uzaklığı arar: K = [(Y1 + Y2)/2] + 7,00 m. Y1 ve Y2, yolun iki yanına önerilen yapı yükseklikleridir. Köşe parselde hesap her yol için ayrı yapılır.

Varsayımsal örnek: Yolun iki yanına 15,50 m yükseklik öneriliyor. Yol 10 m, ön bahçeler 5'er m.

1. Gereken uzaklık: (15,50 + 15,50) / 2 + 7,00 = 22,50 m.

2. Cepheler arası uzaklık: 10 + 5 + 5 = 20,00 m.

3. Eksik: 22,50 − 20,00 = 2,50 m. Öneri bu haliyle tutmaz.

4. 20,00 m uzaklığın taşıyabildiği ortalama yükseklik: 20,00 − 7,00 = 13,00 m.

Şekil 1: Uzaklık karşılıklı bina cepheleri arasında ölçülür, yani yol ile iki ön bahçe birlikte sayılır; bu örnekte toplam yine de gerekenin 2,50 m altında kalır.

Yol genişliği veya karşı cephe yanlış ölçülmüşse bu eksik, plan belediyeye gittikten sonra ortaya çıkabilir.

Siparişe yazın: plan alanının baktığı bütün yollar, yol kenarı ve tretuvar; kat artışı varsa karşı parsellerdeki yapı cepheleri ve kat adetleri.

İkinci durak, parsel köşesi: kadastro çizgisi duvardan geçmeyebilir

Köşede iki ayrı şey görmek istersiniz: sahadaki duvar ve kayıttaki sınır. Halihazır harita zemini gösterir; "kadastral durumu işlenmiş" ifadesi mülkiyet çizgisinin de aynı paftaya geçirilmesini ister. Plan parsel çizgisini değiştirmez: kadastro parseli mülkiyet kaydıdır, imar parseli ancak sonraki düzenlemeyle oluşur.

Çizginin nereden geldiğini sorun. Parsel sorgu ekranı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün (TKGM) kendi koşullarına göre bilgilendirme amaçlıdır, resmî işlemde kullanılamaz.

Çizginin niteliğini de harita mühendisinden isteyin. TKGM'nin 2025/4 sayılı Genelgesi doğrudan koordinatlı üretilmiş, alanı köşe koordinatlarından hesaplanarak tescil edilmiş ve haritası zeminle uyumlu parseli "arşiv onaylı", kalan her parseli "geçici koordinatlı" sayar. Geçici koordinatlı parselde duvarla çizgi arasındaki fark, plan müellifine bildirilecek bir bulgudur; altlık farkı düzeltmez, yalnız gösterir.

Kadastral yolları da haritada isteyin: plan sınırı içindeki kadastral yol ve meydanlar, İmar Kanunu'nun 11. maddesine göre planın onayıyla bu vasfını kendiliğinden kaybeder.

Eski kayıt ED50 datumundaysa, yani 1950 Avrupa koordinat sistemine dayanıyorsa, çizgi güncel sisteme dönüştürülür. Dönüşüm parametresi yalnız hesaplandığı alan için geçerlidir; sayısal sınırları ED50 ile ITRF96 farkını anlatan yazımızda bulursunuz.

Alan aktif fay zonundaysa dönüşüm idarenin görüşüyle yapılır, görüş de teslim dosyasına girer.

Siparişe yazın: kadastro verisinin kaynağı, tarihi ve niteliği; kadastral yollar; dönüşüm yapıldıysa ortak nokta listesi veya kullanılan Harita Genel Müdürlüğü düzeltme dosyası ve varsa idare görüşü.

Üçüncü durak, yapılar ve direkler: alet burada değişir

Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği (harita yönetmeliği) bina köşesi, ağaç gövdesi ve direklerde uydudan konum alan GNSS alıcısıyla doğrudan nokta alınmamasını ister. Alıcı duvar dibinde gökyüzünün bir bölümünü görmez, sinyal de yüzeylerden yansır. Bu noktalar çoğunlukla elektronik takeometreyle (total station) ölçülür.

Geniş plan alanında drone akla gelir. 1/1.000 için yerdeki piksel boyutu en çok 10 cm olabilir, ama bu sayı doğruluğu göstermez: doğruluğu detay noktalarının en az %5'inin yeniden ölçülmesi denetler. Kameranın görmediği ağaç ve saçak altı yine yerden ölçülür.

Harita yönetmeliğinin fotogrametri bölümü metrik kamera ister, drone'a özel hüküm taşımaz; kabulünü aşağıdaki beş soruyla netleştirin.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği'nin 21. maddesi enerji nakil hatları, dere koruma kuşakları, taşkın ve kütle hareketi alanları için kurum görüşlerinin ve önlemlerin plan kararlarına yansımasını ister. Harita direği göstermiyorsa hattın koruma bandı altlıktan okunamaz. Kıyı alanındaki imar planı paftalarında onaylı kıyı kenar çizgisinin gösterilmesi zorunludur; çizgi yoksa tespitini haritacı değil, valilik komisyonu yapar.

Siparişe yazın: bina, duvar, şev, dere, direk ve hat güzergâhı; kıyıya yakınsa onaylı kıyı kenar çizgisi; drone ise doğruluk denetimi sonuçları.

Dördüncü durak, arka sınır: yükseklik yoldan okunur

Arka sınıra yürüyüp dönün ve yola bakın. Planda başka hüküm yoksa Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde esas, yoldan kotlandırmadır: bina kotu, parselin kot aldığı yol cephesinde bina köşeleri hizasındaki en yüksek tretuvar seviyesinden verilir. Arka köşeler yola göre 3,50 m'den düşükse uygulanacak kural alanın ilk uygulama imar planının tarihine göre ayrılır; hesabı bina kotunun yoldan veya tabii zeminden verilmesini anlatan yazımızda bulursunuz. Bu yüzden yol ile arka sınır arasındaki kot farkı, kat kararının ham verisidir.

Harita yönetmeliği 1/1.000'de eş yükseklik eğrisi aralığını 1 m, ölçülen nokta sayısını hektarda en az 25 olarak verir; dağılımı ve sayıyı ölçeğe ve eğime göre idare belirler. Eğimli arazide bu alt sınır yetmeyebilir.

Varsayımsal örnek: 5.000 m² plan alanı.

1. En az nokta: 5.000 / 10.000 × 25 = 12,5, yani 13.

2. Nokta başına alan: 10.000 / 25 = 400 m².

3. Düzgün dağılımda aralık: 20 m.

4. 4 m genişliğindeki bir şev, 20 m arayla alınan iki nokta arasında kaybolabilir.

Siparişe yazın: şev üstü ve altı, duvar dibi, yol kenarı kotları; eş yükseklik eğrisinin yanında kullanılacaksa arazi modeli.

Beşinci durak, pafta köşesi: bütün katmanlar aynı koordinata bağlanır

Altlık, plan müellifinin masasıdır. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği topografya, jeolojik etüt, koruma alanları, altyapı ve afet verilerinin halihazır harita üzerinde üst üste çakıştırılmasını, plan kararlarının da buna dayanmasını ister. Masa oynarsa üstündeki her katman onunla kayar.

Bir paftanın hangi sisteme bağlı olduğunu sol alt köşesinden okursunuz: elipsoid, datum, başlangıç epoğu ve projeksiyon orada yazmak zorundadır. Kocaeli'nin tamamı 3 derecelik TM30 dilimindedir. Harita yönetmeliği koordinat dayanağı olarak TUREF'i ister: koordinatları 2005 başında (2005,0 epoğu) ITRF96 ile çakışan ulusal sistem.

Siparişe yazın: 1/1.000, TUREF, TM30, 2005,0 epoğu, ortometrik yükseklik.

Masaya dönüş: haritanın onayı planın onayı değildir

Yürüyüşün sonunda önünüzde art arda beş kapı vardır.

• Kapı: Halihazır tasdiki

  Kim yürütür: Harita mühendisi hazırlar; belediye veya valilik tasdik eder (3194 m.7/a)

  Ne çıkar: Tasdikli altlık; birer nüsha Bakanlığa ve tapu dairesine

  Ne durdurur: Onaylı harita yoksa plan çizilmez

• Kapı: Jeolojik-jeoteknik etüt

  Kim yürütür: Planı başlatan ısmarlar, jeoloji mühendisi hazırlar

  Ne çıkar: Onaylı jeolojik-jeoteknik veya mikro bölgeleme raporu

  Ne durdurur: Rapor yoksa plan hazırlanamaz, onaylanamaz (Mekânsal Planlar Yapım Yön. m.21/6)

• Kapı: Plan İşlem Numarası

  Kim yürütür: Bakanlığın elektronik sistemi verir

  Ne çıkar: Onaydan önce alınan numara

  Ne durdurur: Numara yoksa plan onaya gidemez

• Kapı: Plan onayı

  Kim yürütür: Belediye meclisi; büyükşehirde uygulama planını ilçe yapar, büyükşehir onaylar

  Ne çıkar: Yürürlükteki plan

  Ne durdurur: Üst plana aykırılık; nazım plan kesinleşmeden uygulama planı onaylanamaz (onay yetkisi aynı idaredeyse eş zamanlı onaylanabilir)

• Kapı: Askı ve itiraz

  Kim yürütür: İdare bir ay ilan eder; meclis 15 günde karara bağlar

  Ne çıkar: Kesinleşen plan; her paftada numara, onay tarih ve sayısı, mühür

  Ne durdurur: Karara bağlanmamış itiraz; plan değişikliğinde alanda en az 2 tabela, 30 gün şart

Plana itiraz veya dava düşünüyorsanız avukattan görüş alın.

Kendi dosyanız için ilçe belediyesinin imar birimine şu beş soruyu sorun:

1. Plan alanında en son onaylı pafta var mı, tarihi ve koordinat dayanağı ne?

2. Yeni haritayı ilçe mi, büyükşehir mi onaylıyor?

3. Kaç nüsha ve hangi dosya biçiminde, çalışma sınırı mı bütün pafta mı istiyor?

4. Bu alanın eğiminde hangi nokta yoğunluğunu arıyor?

5. Drone altlığını kabul ediyor mu, hangi şartla?

Onaylı pafta varsa önce koordinat dayanağına bakın: okunuyor ve bugünkü sisteme bağlanıyorsa güncellemeyi kabul edip etmeyeceğini belediyeye sorun; bağlanmıyorsa yeni üretim gerekebilir, pafta yoksa yeni üretim gerekir. Güncellemenin nasıl planlandığını inşaat sonrası halihazır harita güncellemesi yazımız anlatır.

Teslimde plan müellifine giden çizim ile tasdikli pafta aynı sürüm olmalıdır. Hangi dosyayı isteyeceğinizi NCZ, DWG ve PDF farkını anlatan yazımızdan, kabul adımlarını halihazır harita teslim kontrol listesinden izleyebilirsiniz.

Plan altlığını Kocaeli'de halihazır harita üretimi kapsamında veriyoruz: yersel ölçümü total station ve GNSS ile, fotogrametrik üretimi drone ile yapıyoruz. Altlığı harita mühendisimiz hazırlar ve imzalar, tasdiki belediye veya valilik verir; planı plan müellifi, etüdü jeoloji mühendisi hazırlar. Ada ve parsel numarasını, plan müellifinin krokisini ve belediyenin cevabını iletişim sayfasından gönderebilirsiniz.

Kaynaklar

• 3194 sayılı İmar Kanunu, Bakanlık kopyası, Ocak 2026

• 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu, 5 Nisan 2023 sürümü (Lexpera)

• Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği, 22 Ocak 2026 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 1 Temmuz 2026 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği (alomaliye.com kopyası)

• Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği, Harita Genel Müdürlüğü

• TKGM 2025/4 sayılı Tescile Konu Harita ve Planların Yapımı ve Kontrolü Genelgesi (Lexpera)

• TKGM Parsel Sorgu Kullanım Koşulları