Kot kesit nedir? Kırmızı kot ve siyah kot nasıl okunur?

Belediyeden imar durum belgesiyle birlikte bir sayfa aldınız: örneğin yol adı ve altında "kırmızı", "siyah" diye ayrılmış iki dizi sayı. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği bu sayfaya yol kotu tutanağı ya da kot kesit belgesi der; mimarınız binanın kotunu buradan alacağını söylüyor.

Kırmızı kot, yolun kullanıma hazır haldeki yüksekliğidir; siyah kot, aynı yol hattının doğal zeminidir. Yoldan kot alan binada kot kırmızıdan türer, siyahtan değil.

Kot, bir noktanın metre cinsinden yüksekliğidir. Sayfadaki sayıları şöyle ayırın:

• Sayı: Kırmızı kot

  Size söylediği: Yolun hesapları yapılmış, kullanıma hazır yüksekliği; plandaki kat adedi buna göre belirlenir

  Söylemediği: Yol yapılmadıysa bugünkü yüksekliği

• Sayı: Siyah kot

  Size söylediği: Aynı yol hattının doğal zemin yüksekliği

  Söylemediği: Parselinizin zemini

• Sayı: Kırmızı eksi siyah

  Size söylediği: Yolun o noktada doğal zeminden farkı: artıysa yükseliş, eksiyse iniş

  Söylemediği: Parselinizde yapılacak kazı veya dolgu

• Sayı: Kırmızı artı 0.18

  Size söylediği: Kaldırım (tretuvar) seviyesi; yoldan kot alan bina kotunu kural olarak bina köşeleri hizasındaki en yükseğinden alır

  Söylemediği: Kaldırımın sahada ölçülmüş yüksekliği

Kot kesit belgesindeki kırmızı kot yolun yüksekliğidir, binanızınki değil

Yolu boydan boya dilimleyip yandan baktığınızı düşünün: bir çizgi arazinin doğal hali, öteki yolun kullanıma hazır hali. Kırmızı ve siyah sayılar bu iki çizgiyi anlatır. Binanın kotunu mimarınız ve harita mühendisi kırmızı kottan ve parselin ölçümünden çıkarır.

Sayfayı okurken dört şeyi eşleştirin

Buradan sonraki kurallar yönetmeliğin 1 Temmuz 2026 itibarıyla yürürlükteki haline göredir. 55. madde yol kotu tutanağı ile kot kesit belgesini birbirinin yerine geçen belgeler olarak anar, biçimlerini tarif etmez. Bu yüzden sayfanın adı ve görünüşü idareye göre değişebilir. Şu dört şeye bakın.

Yolun, binaya kot veren yol olduğunu doğrulayın

Sayfadaki yol adını imar durum belgesi ve parselin cephesiyle karşılaştırın, çünkü her yol kot vermez. Viyadük, köprü gibi parsele girilip çıkılamayan yerlerden, parklardan ve parsele bitişik olmayan yollardan binaya kot verilemez.

Köşe başı parselde cephe alınan yollardan yüksek olanı esas alınır. İki yola bakan ara parselde yollar arasında kot farkı varsa kotu idare, iki yolun siluetine bakarak belirler.

Bina köşelerinin hizasını bulun

Bina kotu, yol cephesinin tamamına değil, bina köşeleri hizasındaki en yüksek kaldırıma bakılarak alınır (11. madde). Binayı parsel içinde kaydırırsanız okuyacağınız iki nokta da kayar ve en yüksek değer değişebilir.

Sayfayı bu nedenle vaziyet planıyla, yani binanın parsele yerleştirildiği çizimle yan yana okuyun. Sayfadaki noktalar köşe hizasına denk gelmiyorsa aradaki değeri gözle kestirmeyin, harita mühendisine hesaplatın.

0.18'i iki kez eklemeyin

Yönetmelik kaldırımı, kırmızı kota göre belirlenen yol seviyesinin 0.18 metre üstünde kabul eder. Sayfada bordür veya tretuvar üst kotu ayrıca yazıyorsa o değerin üstüne 0.18 eklemeyin; aynı payı iki kez saymış olursunuz.

Kırmızı kotun dayanağına bakın

İdarenin kot verebilmesi için yol yapılmış olmalı ya da yol projesi onaylanıp kırmızı kot çalışması yapılmış olmalıdır. Henüz oluşmamış yolda kot isterseniz idare bordür veya tretuvar üst seviyesini 10 iş gününde hazırlayacağı projeyle belirler.

Sayfada dayanak görünmüyorsa imar birimine tek soru yeter: "Bu kırmızı kot yapılmış yoldan mı, onaylı projeden mi?" Cevap "ikisi de değil" ise bu sayıyla proje çizdirmeyin. Sayfanın tarihini de not edin; yol projesi sonradan değişirse binanın bağlandığı sayı da değişebilir.

Siyah kottan hesaplarsanız taban aralığı kayar: bu örnekte 40 santim aşağı

Varsayımsal örnek: Binanın yola bakan iki köşesinin hizasında sayfa şu değerleri veriyor. Planda aksine bir hüküm yok, ön bahçe 5 metre, bina yoldan kot alıyor.

• Köşe hizası: A

  Kırmızı kot: 100.00

  Siyah kot: 98.70

  Kırmızı eksi siyah: +1.30

• Köşe hizası: B

  Kırmızı kot: 99.40

  Siyah kot: 99.60

  Kırmızı eksi siyah: -0.20

1. Kırmızı sütunda en yüksek değeri seçin: A köşesi, 100.00.

2. Kaldırım payını ekleyin: 100.00 + 0.18 = 100.18. Kot alınan nokta budur; bu örnekte binanın sıfır kotu, yani ±0.00 da burası kabul edilir.

3. Zemin kat tabanının aralığını bulun. Subasman kotu, yani zemin kat taban döşemesinin üst kotu, planda aksine hüküm yoksa ±0.00'ın altına inemez, +1.20'nin üstüne çıkamaz. Aralık: 100.18 ile 100.18 + 1.20 = 101.38 arası.

Şimdi aynı hesabı siyah sütundan yapın. En yüksek siyah kot B'dedir: 99.60 + 0.18 = 99.78, aralık 99.78 ile 100.98 arası. Köşe A'dan B'ye atladı, taban aralığı 40 santim aşağı indi. Mimar tabanı 100.00 çizerse yanlış hesapta aralığın içinde görünür, doğru hesapta alt sınırın 18 santim altında kalır, yani yönetmeliğin izin vermediği bir kottur.

Şekil 1: En yüksek değer kırmızı sütunda A, siyah sütunda B köşesindedir; yanlış sütun aralığı 40 santim aşağı indirir ve 100.00'daki tabanı uygun gösterir.

Kırmızı eksi siyah sütunu başka bir şey söyler: yol henüz yapılmadıysa A'da doğal zeminden 1.30 metre yükselecek, B'de 20 santim inecek. A'da dururken kabaca göğüs hizanızı yol olarak düşünün. Parsel zemini o hizada siyah kota yakınsa ve girişi, garaj rampasını, bahçe kotunu bugünkü zemine göre tasarlarsanız giriş yolun altında kalabilir, yağmur suyu da yoldan parsele doğru akabilir.

Parselin kendi yüksekliği siyah kot değildir ve sonucu değiştirebilir

Siyah kot yolun altındaki arazidir. Yönetmeliğin "tabii zemin" dediği, parselinizin kazılmamış ve doldurulmamış hali siyah kot değildir. Bina köşelerindeki zemin yüksekliğini plankote ölçümü verir; elinizdeki haritanın bu işe yetip yetmediğini halihazır harita ile plankote farkı yazısından anlayabilirsiniz.

Yol ve parsel sayılarını birbirinden çıkarmadan önce ikisinin aynı yükseklik sisteminden, yani aynı başlangıç seviyesinden ölçüldüğünü harita mühendisine doğrulatın.

Varsayımsal örnek: Aynı binanın en düşük iki köşesi arkada, parselin arka köşeleriyle aynı hizada; plankote buralarda 95.60 ve 96.20 veriyor, parsel yoldan düşük. Sınama, alanın ilk uygulama imar planının tarihine göre değişir; bakılan noktalar da.

Plan 27 Ekim 2018'den önceyse kot yine 100.18'den verilir; sınama binanın biçimini etkiler. Parselin en düşük arka köşesini en düşük yol kotuyla karşılaştırırsınız: 99.40 - 95.60 = 3.80 metre. Fark 3.50'yi aştığı için bina derinliği boyunca basamak basamak kademelendirilir ve her kademe kural olarak en az 4.50 metre olur (11. madde).

Alan ilk kez bu tarihten sonra uygulama imar planına girdiyse sınama kotun kendisini etkiler (5. maddenin 29. fıkrası). Binanın en düşük iki köşesinin ortalamasını, (95.60 + 96.20) / 2 = 95.90, en yüksek yolla karşılaştırırsınız: 100.00 - 95.90 = 4.10 metre. Fark 3.50'yi aştığı için ±0.00 yoldan değil, bu ortalamaya göre belirlenir.

Yönetmelik "ortalamasına göre belirlenir" der, "eşittir" demez. Örnekte eşit alırsak aynı bina ve aynı yol için iki değer arasında 100.18 - 95.90 = 4.28 metre fark çıkar. Planın tarihini ve ±0.00'ın ortalamadan nasıl belirleneceğini imar biriminden öğrenmeden binanın kesitini kesinleştirmeyin.

Binanın kotu her zaman yoldan alınmaz

Yoldan kotlandırma, planda aksine hüküm yoksa geçerli genel kuraldır. İstisnalar şu tabloda:

• Parselin durumu: Genel durum

  Kot nereden gelir: Bina köşeleri hizasındaki en yüksek tretuvar

  Dayanak: m.10/1, m.11/1

• Parselin durumu: Meyilli arazi, tabii zemin yoldan yüksek, ön bahçe 10.00 m veya fazla

  Kot nereden gelir: Tabii zemin, köşe kotları ortalaması

  Dayanak: m.12/1, m.12/4

• Parselin durumu: Meyilli arazi, tabii zemin yoldan aşağıda, ön bahçe 12.00 m veya fazla

  Kot nereden gelir: Tabii zemin, köşe kotları ortalaması

  Dayanak: m.12/1, m.12/4

• Parselin durumu: Parsel yoldan düşük, ilk uygulama imar planı 27 Ekim 2018'den sonra, düşük iki köşe ortalaması en yüksek yoldan 3.50 m'den fazla aşağıda

  Kot nereden gelir: Düşük iki köşenin ortalaması

  Dayanak: m.5/29

• Parselin durumu: Parselde birden fazla bina

  Kot nereden gelir: Onaylı vaziyet planına göre her bina için yakın yol veya tabii zemin

  Dayanak: m.10/3

• Parselin durumu: Organize sanayi bölgesi, düz arazi

  Kot nereden gelir: Parsel zemin kotu = kırmızı kot + 0.20; taban bunun altına inemez, en çok 1.20 m üstüne çıkar

  Dayanak: OSB Uygulama Yönetmeliği m.43

Tabii zeminden kot alınan binada köşe kotları ortalaması yola göre 3.00 metreden yüksekse kotu, yapı adasının tamamını etüt eden imar birimi belirler.

İdare kot alınan noktayı seçerken sokak siluetine de bakar; kat kazanmak için nokta seçilemez. Kotun uygunluğunu projeyi onaylayan idare değerlendirir; uyuşmazlık çıkarsa dosyanızı bir avukatla değerlendirin.

Sayfadan çıkan kot iki projede de aynı görünmeli

Kot alınan nokta önce mimari projeye, oradan harita mühendisinin hazırladığı yapı aplikasyon projesine geçer. Yönetmeliğin 57. maddesi kat adedini belirleyen kot noktasını, tabii ve tesviye edilmiş (düzeltilmiş) zemin kotlarını, bina kotlarını iki projede de göstermeyi zorunlu kılar.

Ruhsat dosyası idareye gitmeden sayfayı ve iki projeyi yan yana koyun: ilk örnekteki 100.18, iki projede de 100.18 olmalıdır. Tutmuyorsa şu olasılıkları eleyin: başka köşe, başka sütun, iki kez eklenmiş 0.18, başka yükseklik sistemi.

Yapım başladıktan sonraki kontrolü şantiyede aks ve kot kontrolü yazısı anlatır.

Sık sorulan sorular

Kırmızı kotu öğrendim, kazıya başlayabilir miyim?

Hayır. Yönetmelik tabii zeminde kazı veya dolgu için yol kotu belgesinin yanında yapı ruhsatı ya da kazı izni de arar.

Kanal kotu tutanağı aynı belge mi?

Hayır. Kanalizasyon bağlantısının projesi kanal kotu tutanağına göre hazırlanır. Tutanak en geç beş iş gününde verilir; ayrı bir su ve kanalizasyon idaresi düzenliyorsa süre üç iş günüdür. Düzenlenmemesi ruhsata engel değildir, ama temel üstü vizesinde idareye verilmezse inşaatın devamına izin verilmez.

İdare sayfayı vermezse ne olur?

Aplikasyon krokisi ve tapu kayıt örneğiyle başvurduğunuzda idare bu belgeyi imar durum belgesiyle birlikte en geç iki iş gününde verir. Vermezse gerekçesini aynı süre içinde size yazıyla bildirmek zorundadır. Gerekçe yolun henüz oluşmamış olmasıysa idareden yukarıdaki 10 iş günlük projeyi isteyebilirsiniz.

Plankote talebine ada ve parselle başlayın

Plankote talebinizi ada ve parsel numarasıyla, elinizde varsa aplikasyon krokisi, imar durum belgesi, yol kotu sayfası ve vaziyet planıyla iletişim sayfamızdan iletebilirsiniz.

Kaynaklar

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 1 Temmuz 2026 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği (Lexpera konsolide metin)