Yapı aplikasyon projesinde 2026 değişikliği: ortometrik kot, idare onayı ve e-imza

Aplikasyon projenizde kot eksikse ya da mimari projeyle tutmuyorsa dosya iki yerde geri dönebilir. Ruhsat incelemesinde idare eksiği 15 gün içinde gerekçesiyle yazar ve projeyi tamamlatmak üzere iade eder. Kat irtifakında, yani daireler bina bitmeden tapuda ayrılırken, sıra kadastro müdürlüğündedir: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 2025/2 sayılı genelgesine göre projedeki koordinat, kot, taban oturumu, alan ve yerleşim bilgilerini Yapı Özet Formu'yla elektronik ortamda karşılaştırır, tutmuyorsa iade eder.

Bu proje, binanın parsele nereye ve hangi yüksekliğe oturacağını gösteren, harita mühendisinin hazırladığı projedir; tanımı Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde 14 Ocak 2026'da değişti. Binayı konumlandıran röper ve ülke koordinatı yeni değil, e-imza da zorunlu değil. Yeni olan üç şey var: ortometrik ölçülen zemin kotları (deniz seviyesine bağlı yükseklik), idare onayı ve e-imza imkânı. Aşağıdaki tabloda neyin yeni olduğunu görün, eksiği yazının sonundaki üç kontrolle başvurudan önce kapatın.

Aplikasyon tanımının yedi satırı: dördü aynı kaldı, üçü yeni

• Tanımdaki unsur: Aplikasyon krokisi ve vaziyet planına dayanma

  14 Ocak 2026 öncesi: Var

  Kasım 2026 itibarıyla: Aynı

  Dosyada ne yapılır: Son vaziyet planını esas alın

• Tanımdaki unsur: Yaklaşma mesafesi, köşe koordinatı, röper

  14 Ocak 2026 öncesi: Var

  Kasım 2026 itibarıyla: Aynı

  Dosyada ne yapılır: Zaten olmalı, kontrol edin

• Tanımdaki unsur: Ülke koordinat sistemine işleme

  14 Ocak 2026 öncesi: Var

  Kasım 2026 itibarıyla: Aynı

  Dosyada ne yapılır: Yeni şart yok; arşiv farklıysa aşağıya bakın

• Tanımdaki unsur: Harita mühendisinin hazırlayıp imzalaması

  14 Ocak 2026 öncesi: Var

  Kasım 2026 itibarıyla: Aynı

  Dosyada ne yapılır: Zaten olmalı, kontrol edin

• Tanımdaki unsur: Ortometrik ölçülen yapı ve parsel zemin kotları

  14 Ocak 2026 öncesi: Tanımda yok

  Kasım 2026 itibarıyla: Var

  Dosyada ne yapılır: Ölçülmüş kotları projeye işletin

• Tanımdaki unsur: İdarenin onayı

  14 Ocak 2026 öncesi: Tanımda yok

  Kasım 2026 itibarıyla: Var

  Dosyada ne yapılır: Ruhsat dilekçesine ekleyin; ayrı başvuru yok

• Tanımdaki unsur: Elektronik hazırlama ve güvenli e-imza

  14 Ocak 2026 öncesi: Tanımda yok

  Kasım 2026 itibarıyla: İsteğe bağlı

  Dosyada ne yapılır: Seçerseniz basılı takımı yine hazırlayın

Değişiklik, yönetmeliğin 57. maddesinin 4. fıkrasındaki tanımı yeniledi. 14 Ocak 2026 tarihli ve 33137 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı, aynı gün yürürlüğe girdi.

Kat irtifakı dosyasında 2025/2 sayılı genelge, binanın üç boyutlu sayısal modelini (3BSYM) de bu projenin eki sayar. Hazırlatacaksanız 3 boyutlu sayısal yapı modeli hizmetimize bakın.

Röper ve ülke koordinatı 2026'da gelmedi, ama kadastro arşivi başka sistemdeyse iş çıkarabilir

Eski tanım da yaklaşma mesafelerini, köşe koordinatlarını ve röper noktalarını ülke koordinat sistemine işlemeyi istiyordu. Röper, bir noktanın yerini sabit noktalara ölçüyle bağlar. Ülke koordinatı ise binayı kadastro kayıtlarıyla karşılaştırılabilen ortak sisteme oturtur.

Yönetmelik "ülke koordinat sistemi"ni tanımlamaz. Kat irtifakı dosyasında cevabı genelge verir: proje, Türkiye'nin ulusal referans sistemi TUREF'te üretilir. Kadastro arşivi başka sistemdeyse kadastronun imzalı ve onaylı dönüşüm parametreleri kullanılır, iki koordinat da projede gösterilir. Parsel köşeleri de aplikasyon krokisine dayanmalı, arşivle uyumlu olmalıdır.

Kat irtifakı dosyasında arşiv ED50 gibi eski sistemdeyse dönüşüm parametrelerini ve iki koordinatı arayın.

Ortometrik kot: "nereye" sorusunun yanına "hangi yüksekliğe" yazıldı

Binayı sahaya oturtmak iki soruya cevap vermektir: nereye ve hangi yüksekliğe? Koordinat ve röper ilkini cevaplar. Yeni ifade ikincisini ölçüme ve belirli bir yükseklik türüne bağlar.

Ortometrik yükseklik, bir noktanın jeoitten, yani deniz seviyesiyle ilişkilendirilen yüzeyden yüksekliğidir. GNSS alıcısı, yani uydu ölçüm cihazı ise önce matematiksel bir yüzey olan elipsoide göre değer verir. İmar yönetmeliği terimi tanımlamaz; Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği'nde hesap şöyledir: H = h − N. Burada H ortometrik yükseklik, h elipsoit yüksekliği, N güncel Türkiye Jeoit Modeli'nden gelen jeoit yüksekliğidir.

Kot, aplikasyon projesine 2026'da girmedi. İmar yönetmeliğinin 57. maddesinin 3. fıkrası tabii ve tesviye edilmiş zemin kotlarını, bina yükseklik ve kotlarını, kat adedine esas kot alınan noktayı hem mimari projede hem aplikasyon projesinde göstermeyi zaten zorunlu kılıyor. Yeni olan, tanımın kotun nasıl elde edildiğini de söylemesidir.

Kat irtifakına gidecek dosyalarda ortometrik kot ve onay beklentisi Ocak 2026'dan önce başladı. 2025/2 sayılı genelgenin 13 Şubat 2025 tarihli tanımında hem ortometrik ölçülen yapı ve parsel zemin kotları hem ruhsat kurumunun onayı vardı; yönetmelik bunu imar tarafına taşıdı.

Mimari proje kotu ±0.00'a göre yazıyorsa harita tarafında aynı nokta ülke yükseklik sisteminde bir sayıdır. İki dosyayı birbirine bağlayan, ±0.00'ın kaça karşılık geldiğini gösteren bilgidir.

Varsayımsal örnek: Yolun kırmızı kotu, yani planda gösterilen yolun kullanıma hazır kotu, kot alınan noktada 100.00 olsun. Planda aksine hüküm olmadığını, kotun yoldan verildiğini, yolun aynı yükseklik sisteminde olduğunu ve mimarın ±0.00'ı tretuvar seviyesine koyduğunu kabul edelim.

• Adım: Tretuvar seviyesi, yönetmeliğe göre kırmızı kotun 0.18 m üstü

  Hesap: 100.00 + 0.18

  Sonuç: 100.18 (±0.00)

• Adım: Parsel köşesinde GNSS elipsoit yüksekliği (h)

  Hesap: Ölçü

  Sonuç: 136.42

• Adım: Aynı noktada jeoit yüksekliği (N)

  Hesap: Modelden

  Sonuç: 36.90

• Adım: Köşenin ortometrik zemin kotu (H)

  Hesap: 136.42 − 36.90

  Sonuç: 99.52

• Adım: Köşenin mimari projedeki karşılığı

  Hesap: 99.52 − 100.18

  Sonuç: −0.66

Şekil 1: GNSS değeri elipsoitten başlar; jeoit yüksekliği çıkınca köşenin ortometrik kotu, ±0.00 ile farkı alınınca mimari projede aranacak −0.66 bulunur.

Son satır kontrolün kendisidir: mimari projede bu köşe −0.66 civarında görünmüyorsa zemin ya da referans yanlış okunmuş olabilir, siz de bunu kazıdan önce masada görürsünüz. ±0.00 başka bir yerdeyse aynı hesabı o noktadan yapın. Kırmızı kot ile siyah kot ayrımı için kot kesit ve kırmızı kot yazısına bakabilirsiniz.

İdare onayı: imzadan sonraki durak

Yeni metne göre projeyi ruhsatı veren idare onaylar: belediye ve mücavir alan içinde belediye, dışında valilik. Parseliniz organize sanayi bölgesindeyse OSB Uygulama Yönetmeliğine göre ruhsatı OSB verir, muhatabınız da OSB'dir.

Bunun için fazladan bir iş yapmazsınız: 57. maddenin 13. fıkrasına göre ruhsat dilekçesi ekinde sunulan yapı projelerinin onayı için ayrıca başvuru aranmaz. Projeyi dilekçeye ekleyin. Projeler en geç 15 günde incelenir, eksik yoksa ruhsat başvurudan itibaren en geç 30 günde verilir. Eksik varsa tamamlandıktan sonra en geç 15 günde düzenlenir.

Aplikasyon projesini mimarın son vaziyet planından sonra kapatın; plan sonradan değişirse iki dosya birden revizyona girer.

Onayı üç başka işlemle karıştırmayın:

• Kim: Harita mühendisi

  Ne yapar: Projeyi hazırlar, imzalar

  Onay yerine geçer mi: Hayır, müelliftir

• Kim: Yapı denetim kuruluşu

  Ne yapar: 4708 sayılı Kanun'a tabi yapıda projelere uygun görüş verir

  Onay yerine geçer mi: Hayır

• Kim: Meslek odası

  Ne yapar: Üyelik ve büro tescili kaydı tutar; kanunda açık yetki yoksa proje oda vizesine bağlanamaz

  Onay yerine geçer mi: Hayır

E-imza: "oluşturulabilir" zorunlu demek değil, basılı takımı da kaldırmıyor

Tanımın son cümlesi, projenin elektronik ortamda hazırlanıp güvenli elektronik imzayla imzalanarak "oluşturulabileceğini" söyler. Bu bir izindir; ıslak imzalı proje bu yüzden tanım dışına düşmez. Projeyi PDF'e çevirmek de e-imza yerine geçmez. Aranan, mevzuattaki güvenli elektronik imzadır.

Tuzak aynı maddenin 11. fıkrasındadır. Proje, resim, hesap ve raporların beş takım basılı ve ayrıca elektronik ortamda sunulması kuralı 14 Ocak'ta değişmedi. Yani e-imzalı proje hazırlamak, basılı takım verme yükünü kendiliğinden kaldırmaz.

5 Ağustos 2026 yönetmelikleri harita dosyasına bugün yeni bir yükümlülük getirmiyor

Mimarlık ve Mühendislik Projelerinin Dijital Olarak Hazırlanması Hakkında Yönetmelik, 5 Ağustos 2026 tarihli ve 33331 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı, 1 Eylül 2027'de yürürlüğe girecek. Konusu mimari, statik, elektrik ve tesisat projeleridir. Metninde "harita", "aplikasyon" ve "koordinat" sözcükleri yoktur, bu yüzden aplikasyon projesi için yeni bir dijital format bu yönetmelikten çıkarılamaz.

Aynı gün yayımlanan elektronik teslim yönetmeliği 1 Eylül 2028'de yürürlüğe girecek. Hangi binanın ne zaman bu sisteme gireceğini Bakanlık belirleyecek, metin de aplikasyon projesini adıyla anmıyor.

14 Ocak'tan önce başlayan dosyada cevap, dosyanın bugünkü durumuna bağlı

Değişiklik, eski başvurular veya alınmış ruhsatlar için ayrı bir geçiş hükmü koymadı. Durumunuzu aşağıdaki satırlarda bulun.

• Durum: Ruhsat önce alındı, inşaat süresinde sürüyor

  Yönetmeliğin sonucu: Ruhsatı yenileten hüküm yok

  Harita dosyasında anlamı: Yeni proje için kendiliğinden şart çıkmaz

• Durum: Ruhsat süresi içinde yenileme

  Yönetmeliğin sonucu: İlk ruhsat tarihindeki plan ve mevzuatla 5 yıl uzar, en çok iki kez

  Harita dosyasında anlamı: Eski tanım esas alınır

• Durum: Ruhsat hükümsüz, inşaata 2 yıl içinde başlanmış

  Yönetmeliğin sonucu: Yangın, deprem, yalıtım, çevre ve enerji güncel; diğerleri ruhsat tarihindeki mevzuat

  Harita dosyasında anlamı: Harita dosyası ruhsat tarihindeki mevzuata göre okunur

• Durum: Ruhsat hükümsüz, inşaata 2 yıl içinde başlanmamış

  Yönetmeliğin sonucu: Yürürlükteki plan ve mevzuatla yeniden ruhsat

  Harita dosyasında anlamı: Yeni tanıma göre proje

• Durum: Ruhsatlı yapıda değişiklik

  Yönetmeliğin sonucu: Yeniden ruhsat; mimari proje yeniden düzenlenir

  Harita dosyasında anlamı: Yerleşim veya kot değişiyorsa yeni tanıma göre proje

• Durum: Başvuru önce yapıldı, ruhsat çıkmadı

  Yönetmeliğin sonucu: Ayrı hüküm yok

  Harita dosyasında anlamı: İdareden yazılı cevap alın

Son sütun, açık hüküm değil, yönetmeliğin okunuşudur. Somut dosyada sözü ruhsatı veren idare söyler; uyuşmazlık varsa bir avukata danışın.

Yapı aplikasyon projesi elinize geldiğinde üç yere bakın

Projeyi teslim alırken şu satırlardan gidin; tutmayanı başvurudan önce harita mühendisine geri verin:

• Bakılacak yer: Koordinat

  Aranan: Sistem adı; kat irtifakı dosyasında arşiv farklıysa iki koordinat ve parsel köşelerinin arşivle uyumu

  Tutmazsa: Dönüşümü ve arşiv uyumunu düzelttirin

• Bakılacak yer: Kot

  Aranan: Yapı ve parsel zemin kotları; ortometrik ölçüldüğünü ve yükseklik sistemini söyleyen not; ±0.00 karşılığı

  Tutmazsa: Notu mühendisten yazılı isteyin; farkı mimarla çözdürün

• Bakılacak yer: İmza

  Aranan: Harita mühendisi imzası; e-imzalıysa düz PDF değil, güvenli e-imza. İdare onayı sunumdan sonra işlenir

  Tutmazsa: İmzayı tamamlatın

Kotun gerçekten ölçüldüğünü çizime bakarak siz anlayamazsınız; yönetmelik gösterim biçimi de vermez. Başvurudan önce ruhsat birimine dört soruyu tek seferde sorun: Aplikasyon projesini 57. maddenin 13. fıkrasındaki gibi dilekçe ekinde alıyor musunuz? E-imzalı projede de beş basılı takım istiyor musunuz? Zemin kotlarını çizimde hangi biçimde istiyorsunuz? Yol kotu tutanağındaki kotlar hangi yükseklik sisteminde?

Projeyi ruhsattan sonra da saklayın: ileride bir kot farkı tartışılırsa karşılaştırma tabanlarından biri odur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yapı kullanma izninden sonraki cins değişikliğinde kadastro da tescil bildirimini bu projeyle düzenler.

Kontrolde eksik çıkan satır varsa ya da projeyi yeni hazırlatacaksanız, yapı aplikasyon projesi hizmetimizi Başiskele'deki ofisimizden Kocaeli'nin 12 ilçesinde veriyoruz; dayanak belgeleri ve yaklaşma mesafeleri için kontrol listesi de o sayfada. Ada ve parsel bilginizle iletişim sayfasından başlayabilirsiniz; varsa tapu kaydı, aplikasyon krokisi, imar durumu belgesi, yol kotu tutanağı veya kot kesit belgesi ve son vaziyet planını da ekleyin.

Kaynaklar

• Resmî Gazete, 14 Ocak 2026 tarihli ve 33137 sayılı değişiklik yönetmeliği

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 1 Temmuz 2026 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 2021 metni, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kopyası

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 2025/2 sayılı Üç Boyutlu Sayısal Yapı Modeli Genelgesi (Lexpera)

• Harita Genel Müdürlüğü, Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği

• Mimarlık ve Mühendislik Projelerinin Dijital Olarak Hazırlanması Hakkında Yönetmelik (hakedis.org kopyası)

• Mimarlık ve Mühendislik Projelerinin Elektronik Ortamda Teslimi ve Yönetilmesi Hakkında Yönetmelik (hakedis.org kopyası)

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (Lexpera)