Müteahhit için ruhsattan iskâna harita iş takvimi

Mimar vaziyet planı için koordinat bekliyor, şantiye şefi beton tarihini soruyor, sizin iş programınızda ise "harita" diye tek bir satır var. O satır aslında altı aşamaya dağılır; içinde ruhsat dosyasına giren belgeler, kazıdan önce alınan ölçüler, beton dökülmeden kapanan kayıtlar ve iskân, yani yapı kullanma izni için hazırlanan uygunluk belgesi var.

Takvimi kurarken işlerin kaynağını ayırın. Bir kısmı kanun ve yönetmelikten gelir, uygulama imar planlı alanlarda ülke genelinde ortak metne dayanır. Bir kısmı belediyenin formundan gelir, adı ve içeriği değişebilir. Tabloda bunlar ve önerdiğimiz ölçüler ayrı sütunda duruyor.

Ruhsattan iskâna altı aşama, tek tablo

• Aşama: 1. Ruhsat, dosya sunulmadan önce

  Mevzuatın istediği (kim): Aplikasyon krokisi (lisanslı harita kadastro bürosu, LİHKAB; büro olmayan yerde kadastro müdürlüğü); yol ve kanal kotu tutanağı (idare); röperli kroki (harita kadastro mühendisi); yapı aplikasyon projesi (harita mühendisi hazırlar, idare onaylar)

  Önerilen ölçü (harita mühendisi): Yok

  Belediye formunda: "Kotlu kroki", "kot kesit"

• Aşama: 2. Aplikasyon, kazıdan önce

  Mevzuatın istediği (kim): Parsel köşelerinin tespiti (idare nezaretinde); yapının arsaya aktarılması (denetim kuruluşu sağlar)

  Önerilen ölçü (harita mühendisi): Kazı öncesi zemin ölçüsü

  Belediye formunda: "Toprak vizesi", "zemin aplikasyon vizesi"

• Aşama: 3. Temel, beton öncesi

  Mevzuatın istediği (kim): Kanal kotu tutanağı, ruhsatta verilmediyse (idare)

  Önerilen ölçü (harita mühendisi): Temel konum ve kot kaydı

  Belediye formunda: Harita uygulama belgesi, temel aplikasyon tutanağı, DXF dosyası

• Aşama: 4. Su basman, döşeme betonundan önce

  Mevzuatın istediği (kim): Ayrı vize yok, yalnız kot sınırı

  Önerilen ölçü (harita mühendisi): Zemin kat döşeme kotu kaydı

  Belediye formunda: "Su basman vizesi", subasman tutanağı

• Aşama: 5. Kat, kalıp kapanmadan

  Mevzuatın istediği (kim): Harita belgesi yok; satış varsa kat irtifakı dosyası

  Önerilen ölçü (harita mühendisi): Aks, kot, düşeylik ölçüleri, kat programına göre

  Belediye formunda: Varsa belediyenin formuna bakın

• Aşama: 6. İskân, iş bitirme tutanağından önce

  Mevzuatın istediği (kim): Aplikasyona uygunluk belgesi: vaziyet planı ve bağımsız bölüm planı (harita mühendisi ölçüp çizer, denetim kuruluşu denetler)

  Önerilen ölçü (harita mühendisi): Yok

  Belediye formunda: Röperli kroki aslı, işlenmiş aplikasyon krokisi

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin projeler ve yapı izin belgeleri bölümü Kocaeli'de de aynıdır: büyükşehir ve il belediyeleri kendi imar yönetmeliğini hazırlayabilir, ama bu bölümü değiştiremez. Denetim kuruluşu geçen hücreler 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamındaki yapılar içindir. Tablo Kasım 2026 tarihlidir.

Tabloyu tarihe çevirmek için geriye sayın

Harita işlerinin süresi mevzuatta yazmaz, işe göre değişir. Teklif alırken her satırın teslim süresini yazılı isteyin, tarihi de satırın başındaki işten geriye sayın: aplikasyonu kazıdan, temel ve döşeme ölçüsünü betondan.

Ruhsat hedefinizden otuz gün geri gidince dosyanın en geç sunulacağı günü bulursunuz, aplikasyon projesinin teslim süresini de ondan çıkarırsınız. İskân hedefinizden otuz gün ve on beş iş günü geri gidince iş bitirme tutanağının sunulacağı günü bulursunuz, uygunluk belgesinin teslim süresi ondan düşülür.

Ruhsat dosyasında sıra krokiden başlar

Ruhsat başvurusundan önce bir ön başvuru yaparsınız. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 55. maddesine göre yapı sahibi veya vekili, dilekçesine aplikasyon krokisini ve tapu kayıt örneğini ekler. İdare en geç iki iş gününde imar durum belgesini ve parselin kot aldığı yolun yüksekliğini gösteren yol kotu tutanağını verir. Kanalizasyon bağlantısı için kanal kotu tutanağında süre beş iş günü, ayrı su ve kanalizasyon idaresi düzenliyorsa üç iş günüdür.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 22. maddesine ve yönetmeliğe göre dosya şöyle:

• Belge: Tapu kaydı, malik muvafakati

  Hazırlayan veya veren: Malik

  Dosyadaki rolü: Muvafakat yoksa ruhsat düzenlenmez

• Belge: Aplikasyon krokisi

  Hazırlayan veya veren: LİHKAB; büro olmayan yerde kadastro müdürlüğü

  Dosyadaki rolü: Köşe koordinatlarını verir, vaziyet planı bunlara göre çizilir

• Belge: İmar durumu, yol kotu tutanağı veya kot kesit belgesi

  Hazırlayan veya veren: İdare

  Dosyadaki rolü: Yaklaşma mesafesi ve kot buradan gelir

• Belge: Kanal kotu tutanağı

  Hazırlayan veya veren: İdare veya su idaresi

  Dosyadaki rolü: Düzenlenmemesi ruhsata engel değil, temel üstü vizesinde aranır

• Belge: Zemin ve temel etüdü raporu

  Hazırlayan veya veren: Jeofizik, jeoloji, inşaat mühendisleri

  Dosyadaki rolü: Harita belgesi değil, statik projeye esas

• Belge: Mimari proje (vaziyet planı, toprak kazı hesabı dâhil)

  Hazırlayan veya veren: Mimar

  Dosyadaki rolü: Zemin ve bina kotları aplikasyon projesinde de gösterilir

• Belge: Statik, elektrik, tesisat projeleri ve hesapları

  Hazırlayan veya veren: Proje müellifleri

  Dosyadaki rolü: Yapı denetimine tabi yapıda denetçi uygun görüşü gerekir

• Belge: Röperli kroki, yoksa ölçüleri yazılı (ebatlı) kroki

  Hazırlayan veya veren: Harita kadastro mühendisi

  Dosyadaki rolü: Yeri sabit noktalara ölçüyle bağlar; kanun dilekçeye ekletir

• Belge: Yapı aplikasyon projesi

  Hazırlayan veya veren: Harita mühendisi hazırlar ve imzalar, idare onaylar

  Dosyadaki rolü: Vaziyet planına dayanır, plan bitmeden tamamlanmaz

Sıranın mantığı koordinatta. Vaziyet planı krokideki koordinatlara göre çizilir, aplikasyon projesi de vaziyet planına göre hazırlanır. Aplikasyon krokisi sona kalırsa mimar plana yeniden döner. Kotta da aynı bağ var: yönetmelik tabii zemin, tesviye edilmiş zemin ve bina kotlarının hem mimari projede hem aplikasyon projesinde gösterilmesini ister. İki müellifi baştan aynı zemin ölçüsüne bağlayın.

İdare projeleri en geç on beş günde inceler, eksik yoksa başvurudan itibaren en geç otuz günde ruhsatı verir, eksik tamamlanınca bu süre on beş gündür.

14 Ocak 2026'dan beri yönetmelik tanımına göre aplikasyon projesi ortometrik ölçülen yapı ve parsel zemin kotlarını da içerir. Ortometrik kot, jeoide, kabaca ortalama deniz yüzeyine göre verilen yüksekliktir; şantiyede seçilen yerel bir sıfırla karıştırmayın.

Parsel organize sanayi bölgesindeyse ruhsatı ve iskânı OSB verir, kot kuralı da kendi yönetmeliğinden gelir. Muhatap ve kot hesabı değişir.

Ruhsat tarihi iki saati birden başlatır

Yapıya ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde başlamanız, başlama süresi dâhil beş yılda bitirmeniz gerekir (İmar Kanunu, 29. madde). Hesap "2+5" değil, toplam beştir. İskân tarihi yapının tamamlandığı tarih sayılır, o da bu beş yılın içinde kalmalıdır. Başladığınız yapıda süre dolmadan başvurursanız ruhsat, ilk tarihindeki plan ve mevzuata göre beş yıl uzatılarak yenilenir; bu yenileme en çok iki kez yapılır.

Ruhsat hükümsüz kaldığında yapıya iki yıl içinde başlanmamışsa yürürlükteki plan ve mevzuata göre yeniden ruhsat alınır. Plan değiştiyse yaklaşma mesafesi de yeni plandan gelir, aplikasyon projesi yenilenir.

4708 kapsamındaki yapıda inşaata başlandığına işaret eden belge işyeri teslim tutanağıdır. Yapı sahibi, denetim kuruluşu ve müteahhit veya şantiye şefi imzalar, idareye sunulur. İlk kazı gününün kaydını bu tutanakla uyumlu tutun.

Aplikasyonda kepçeden önce iki ölçü alın

İdareden yol kotu belgesi ve ruhsat ya da kazı izni almadan tabii zeminde kazı veya dolgu yapamazsınız. Ruhsat dilekçeniz kazı izni başvurusu da sayılır.

Birinci ölçü konumdur: arsanın köşeleri idare nezaretinde tespit edilir, yapı vaziyet planına uygun biçimde arsaya aktarılır. 4708 kapsamındaki yapıda bunu denetim kuruluşu sağlar, kendi teknik elemanı yoksa hizmet satın alır (Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği, 5. madde). Bodrum hariç en çok iki katlı ve toplam 200 m²'yi geçmeyen müstakil yapı gibi kapsam dışı işlerde aplikasyon sırasında fenni mesul şantiyede bulunur.

İkinci ölçü tabii zemindir. Kepçe ilk kovayı aldığında o yüzey bir daha ölçülemez. Zemin kotlarının ve kazı miktarının başlangıç kaydı bu ölçüdür. Harita mühendisiyle anlaşmadan önce iki ölçünün de kimde olduğunu denetim kuruluşuyla yazılı netleştirin.

Şantiyede "zemin tespit tutanağı" denirse hangi ölçünün kastedildiğini netleştirin: imar ve yapı denetimi mevzuatı bu adla bir şantiye belgesi düzenlemez. Harita mühendisinin neye baktığını zemin tespit tutanağı yazısı anlatır.

Kocaeli'de kazıdan önce belediyenize üç şey sorun: kazı, temel ve su basman aşamalarının formdaki adı ne, hangi harita belgesini kimin imzasıyla istiyorsunuz, DXF dosyası ve harita mühendisinin tescil belgesi gerekiyor mu?

Temel ve su basmanda kural az, form çok; ölçü kaydını betondan önce alın

Denetim yönetmeliği temel bölümünde üç tutanak sayar: kalıp ve donatı kontrolü, topraklama kontrolü, beton döküm. Hiçbiri harita belgesi değildir. Haritaya en yakın zorunlu kalem kanal kotu tutanağıdır: ruhsatta eksik kaldıysa temel üstü vizesinde verirsiniz, vermezseniz idare inşaatın devamına izin vermez. "Su basman vizesi" adıyla bir usulü ise ne 3194, ne 4708, ne de iki yönetmelik düzenler.

Yine de sizi belediyenin formu durdurabilir. İstenen belge de değişir: kimi form harita uygulama belgesi, kimi bina dış hattının (kontur-gabari) aplikasyonunu DXF dosyasıyla ister, kimi hiç harita belgesi saymaz. Yönetmelikte adı geçmiyor diye bu formu takvimden çıkarmayın.

Formun adı ne olursa olsun aşağıdaki kaydı elinizde bulundurmanızı öneririz. Resmî bir şablonu yok; amacı, üzeri kapanacak imalatın ölçüsünü kapanmadan almak.

• Kayıt: Dayanak

  Temel betonundan önce: Onaylı aplikasyon projesinin sürümü, kullanılan röper ve kot noktası

  Zemin kat döşemesi betonundan önce: Aynı dayanak; değiştiyse nedeni

  Neden: Farklı dayanakla ölçülen iki değer karşılaştırılamaz

• Kayıt: Konum

  Temel betonundan önce: Temel köşelerinin ölçülen ve proje koordinatları

  Zemin kat döşemesi betonundan önce: Bina dış konturu, parsel sınırına mesafe

  Neden: Yaklaşma mesafesi buradan okunur

• Kayıt: Kot

  Temel betonundan önce: Temel üst kotu ve proje değeri

  Zemin kat döşemesi betonundan önce: Döşeme üst kotu ve yönetmelik sınırı

  Neden: Sınır aşımı kalıpta düzeltilir

• Kayıt: Kimlik

  Temel betonundan önce: Ölçüm tarihi, ölçen, nokta krokisi

  Zemin kat döşemesi betonundan önce: Aynı

  Neden: Sonraki ölçümün başlangıcıdır

Kottaki sınırı imar yönetmeliğinin 4. maddesi koyar: planda aksine hüküm yoksa subasman kotu, yani zemin kat taban döşemesinin üst kotu, ±0.00'ın altına düşemez, +1.20'nin üstüne çıkamaz. Yoldan kot alan parselde ±0.00 kaldırım (tretuvar) seviyesidir; yönetmelik bunu kırmızı kotun, yani yolun planda kullanıma hazır kotunun 0.18 metre üstü kabul eder. Bu kabulü plan notu veya yerel imar yönetmeliği değiştirebilir.

Varsayımsal örnek: Bina köşeleri hizasındaki en yüksek yol noktasının kırmızı kotu 100.00 olsun.

1. ±0.00 kotu: 100.00 + 0.18 = 100.18

2. Döşeme üst sınırı: 100.18 + 1.20 = 101.38

3. Projedeki döşeme kotu 101.30 ise sınırın içindedir.

4. Kalıpta 101.45 ölçüldüyse projeden 101.45 − 101.30 = 0.15 metre, sınırdan 101.45 − 101.38 = 0.07 metre yukarıdadır.

Şekil 1: Planda aksine hüküm yoksa döşeme için 1.20 metrelik aralık ±0.00 kotundan başlar; varsayımsal örnekte ±0.00 yoldan 0.18 metre yukarıdadır, projedeki kot aralıkta kalırken kalıptaki ölçü sınırı aşar.

Yoldan düşük veya meyilli parselde hesap değişebilir; kırmızı kottan bina kotuna geçiş kuralları ayrı bir yazının konusu.

İmar Kanunu, Yapı Denetimi Kanunu ve yönetmeliği ile imar yönetmeliğinde "şu kadar santim serbest" diyen sayısal bir tolerans da yok. 7 santimi küçük görüp geçmeyin, farkı kalıpta düzeltin. Beton sonrasına kalırsa fark ruhsat ekine aykırılık sayılabilir; o durumda kot projeden farklı çıktığında yapılacaklara bakın.

Kat aşamasında belge yok, ölçü var

Taşıyıcı sistemde denetçiler kalıp, demir ve beton tutanaklarını düzenler; bu listede harita belgesi yok.

Yine de ölçü en sık burada tekrar eder, çünkü her kat altındakinin üzerine oturur. Aks aktarımı, kot taşıma ve kolon, perde, asansör boşluğu düşeyliğini kalıp kapanmadan yaptırın. Kat programına ölçüm gününü yazın, röper noktalarını ve şantiye kot noktasını da koruma maddesi olarak ekleyin. Makine bu noktaları silerse sonraki ölçüm dayanağını kaybeder. Ölçüm talebinde hangi bilgileri vereceğinizi şantiyede aks ve kot kontrolü yazısı gösterir.

Daireleri inşaat sürerken satacaksanız harita işi burada yeniden açılır. Tapu müdürlüğü kat irtifakında aplikasyon projesini ve projenin eki olan üç boyutlu sayısal yapı modelini arar; modelden aplikasyon projesinin müellifi sorumludur. Binanın tamamı için iskân sunulduysa irtifak talebi reddedilir, yol cins değişikliği ve kat mülkiyetine döner. Sırasını ve belgelerini kat irtifakı yazısında bulursunuz.

İskânın harita belgesi iş bitirme dosyasından geçer

İmar yönetmeliğinin 65. maddesine göre iskân başvurusunda dilekçe veya form, fenni mesul ya da denetim kuruluşu raporları, enerji kimlik belgesi ve fotoğraflar dışında belge istenmez. Harita işi bir adım önce kapanır: denetim kuruluşu, binanın aplikasyon projesine uygun aplike edildiğini gösteren vaziyet planı ve bağımsız bölüm planını içeren belgeyi denetler, uygunluk raporunu iş bitirme tutanağına ekler.

Yönetmelik bu belgeye özel bir ad vermez, hazırlayanı da yazmaz. Programınıza "aplikasyona uygunluk belgesi" diye yazın. İş binanın ölçülmesine dayandığı için binayı harita mühendisi ölçer, iki planı çizer; denetim kuruluşunun beklediği biçimi baştan öğrenin.

İdare iş bitirme tutanağını on beş iş gününde onaylar veya eksikleri yazılı bildirir, eksikler giderilince iki iş gününde onaylar. Sonra malik başvurur; yapı mevzuata uygunsa belge otuz gün içinde düzenlenir. Uygunluğa son kararı idare verir; uyuşmazlık veya somut dosya için avukata ya da ruhsatı veren idareye başvurun.

65. madde listeyi kısa tutsa da takvimi belediyenin formuna göre kurun. Röperli kroki aslı, "uygun aplike edildiğine dair" vaziyet planı veya binanın işlendiği aplikasyon krokisi isteyen belediyeler var.

Bitmiş imalatı projeyle karşılaştıran as-built ölçümü bu belgenin yerine geçmez, ayrı bir iştir.

Tek elden mi, aşama aşama mı: sonraki ölçen öncekini bulabilmeli

Birinci yolda ruhsattan iskâna size kalan harita işlerini aynı harita mühendisiyle sırayla yürütürsünüz. İkinci yolda aplikasyon projesini biri, denetim kuruluşunun aplikasyonunu başkası, şantiye ölçülerini üçüncü kişi yapar.

Sıradaki ölçümü yapacak kişi, bir öncekinin röperini, kot noktasını ve proje sürümünü elinde bulabiliyor mu? Bulabiliyorsa ayrı eller de çalışır. Bulamıyorsa iki ölçü karşılaştırılamaz; devri sözleşmeye yazın ya da işi tek ele verin.

Aplikasyon, kot taşıma, düşeylik ve imalat sonu ölçümlerini Kocaeli şantiye ölçüm hizmetimiz içinde Başiskele'deki ofisimizden Kocaeli'nin 12 ilçesinde veriyoruz; yapı aplikasyon projesi, röperli kroki ve vaziyet ve bağımsız bölüm planı da hizmetlerimiz arasında. Ölçüm kayıtlarını, aplikasyon projesini ve iki planı harita mühendisimiz imzalar, aplikasyon krokisini lisanslı büromuz düzenler; projenin onayı idarede, planların denetimi yapı denetim kuruluşundadır. Ada-parsel bilgisi, ruhsat durumu ve bulunduğunuz aşamayla iletişim sayfasından başlayabilirsiniz.

Kaynaklar

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 1 Temmuz 2026 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• Resmî Gazete, 14 Ocak 2026 tarihli ve 33137 sayılı nüsha, yönetmelik değişikliği

• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, 3194 sayılı İmar Kanunu metni

• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun metni

• Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği (alomaliye.com kopyası)

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 2021/4 sayılı genelge (Lexpera kopyası)

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, 2025/2 sayılı üç boyutlu sayısal yapı modeli genelgesi (Lexpera kopyası)

• Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği (Lexpera konsolide metin)