Bina kotu projeden farklı çıktı: ne yapılmalı?

Fark gerçekse iki çözüm var: imalatı projeye döndürmek ya da projeyi tadilatla yapıya uydurmak. Seçimi farkın kaç santim olduğu değil, ölçülen kotun imar planı ve imar yönetmeliğinin çizdiği sınırın içinde kalıp kalmadığı belirler. İçinde kalıyorsa tadilat konuşulabilir. Dışındaysa tadilat projesi de aynı sınıra takılır, düzeltme binada aranır.

Önce farkın gerçekten binada olduğunu görmeniz gerekir; ölçüm çıkana kadar üstüne yeni kat dökmeyin, çünkü fark gerçekse her yeni kat düzeltmeyi büyütür. Kot bir cetvel okumasıdır; sıfırın nereye konduğu bilinmezse sayı bir şey anlatmaz. Farkın doğabileceği yerler ve her birinde yapılacak iş şöyle:

• Farkın doğduğu yer: Ölçüm ile proje farklı referansta

  Nasıl anlaşılır: Fark her noktada aynı, referans düzeltilince kapanıyor

  Ne yapılır: Aynı referansla yeniden hesap; fark kapanırsa bina değişmez

• Farkın doğduğu yer: Rölatif ve mutlak kot karışmış

  Nasıl anlaşılır: Örneğin paftada +0.60, ölçümde 100.78

  Ne yapılır: Projenin ±0.00'ını mutlak kota çevirip karşılaştırma

• Farkın doğduğu yer: Yol kotu

  Nasıl anlaşılır: Ölçüm bugünkü yola bağlı ya da tutanak projeden yeni

  Ne yapılır: Tutanağın değerini ve tarihini projeyle eşleştirme

• Farkın doğduğu yer: Proje sürümü

  Nasıl anlaşılır: Mimari ve aplikasyon projesi aynı kotu farklı gösteriyor

  Ne yapılır: Ruhsat eki onaylı sürümü esas alma

• Farkın doğduğu yer: Şantiye kot noktası

  Nasıl anlaşılır: Başka sabit noktadan yapılan ölçüm kapanmıyor

  Ne yapılır: Kot taşımayı yenileme, etkilenen imalatı ölçme

• Farkın doğduğu yer: Parsel zemini

  Nasıl anlaşılır: Bina tutuyor, kazı veya dolgu kotu tutmuyor

  Ne yapılır: Zemini projeye getirme

• Farkın doğduğu yer: Gerçek imalat sapması

  Nasıl anlaşılır: Aynı referansla ölçünce fark kalıyor

  Ne yapılır: Aşağıdaki iki çözümden biri

Bu farkları inşaat sürerken yakalamak için kontrol sırasını şantiyede aks ve kot kontrolü yazısında bulursunuz.

Bina kotu tek sayı değil: hangisinin tutmadığını bulun

Şantiyede "kot tutmuyor" dendiğinde üç ayrı sayı kastedilmiş olabilir.

İlki kot alınan nokta, yani binanın ±0.00'ıdır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre planda aksine hüküm yoksa kot yoldan verilir: parselin kot aldığı yol cephesinde, bina köşeleri hizasındaki en yüksek tretuvar (kaldırım) seviyesi esas alınır. Tretuvar, kırmızı kotun 0.18 metre üstü sayılır. Kırmızı kot yolun kullanıma hazır kotudur; yolun doğal zemini olan siyah kotla karıştırmayın. İkisini paftada okumayı kot kesit, kırmızı kot ve siyah kot yazısı anlatır.

Meyilli arazide, ön bahçe mesafesi yoldan yüksek parselde 10 m, yoldan aşağıdaki parselde 12 m veya daha fazlaysa kot tabii zeminden verilir; o zaman ±0.00, binanın köşe kotlarının aritmetik ortalamasıdır. Kazı başlayınca o zemin ortadan kalkar, bu yüzden bugün köşeleri ölçüp ortalama alırsanız projedeki ±0.00'ı bulamazsınız. Karşılaştırmayı projede yazılı zemin kotlarıyla yapın.

İkincisi subasman kotu, yani zemin kat taban döşemesinin üst kotudur. Planda aksine hüküm yoksa ±0.00'ın altına düşemez, +1.20'nin üstüne çıkamaz.

Üçüncüsü yüksekliktir. Kat yükseklikleri projedeki gibiyse döşeme yükselince üstündeki katlar da aynı miktarda yükselir; planınız bina yüksekliği veriyorsa saçak kotunu da o sınırla karşılaştırın.

Önce ölçüm: iki taraf aynı cetvelle mi okuyor?

Paftadaki sayıyı okurken sıfırını da okuyun. Bakanlığın eski Mimari Proje Düzenleme Esasları'nda bina girişindeki +0.00, plankotedeki röper kotuna, yani arazi ölçümünün başvuru kotuna bağlanır. Mimari pafta binanın kendi sıfırından (rölatif), ölçüm kaydı deniz seviyesinden (mutlak) konuşur. Örneğin ±0.00 100.18 ise paftadaki +0.60 ile kayıttaki 100.78 aynı noktadır. Paftanın sıfırı bina girişindeyse kot alınan noktadaki ±0.00 ile aynı olmayabilir; önce aradaki farkı paftadan okuyun.

Karşılaştırmanın tabanı, harita mühendisinin hazırladığı yapı aplikasyon projesidir. İmar yönetmeliğinin 57. maddesi kotları hem mimari projede hem bu projede ister. Aplikasyon projesindeki 14 Ocak 2026 değişikliğinden beri projenin tanımında ortometrik ölçülen yapı ve parsel zemin kotları ile idare onayı da var. Dosyanız bu tarihten eskiyse kotun hangi referansa bağlı olduğunu harita mühendisine paftadan okutun.

Ortometrik kot, ortalama deniz seviyesine dayanan yüksekliktir. GNSS alıcısının ham yüksekliği jeoit modeliyle buna çevrilir; bu yüzden cihazın ham değeri projedeki kotla karşılaştırılmaz.

Projeyi hazırlayan ekip ile bugün ölçen ekip farklıysa ilk kontrol budur: aynı referans, aynı kot noktası. Proje eski bir kot noktasına veya Ekim 2025 öncesi bir ölçüme dayanıyorsa ekibe söyleyin ki karşılaştırmayı aynı referansa getirsin. Harita üretim yönetmeliğinin düşey referans ve jeoit hükümleri o tarihte değişti; önceden başlamış işler eski hükümlerle tamamlanabilir.

Harita mühendisinden şunları aynı kayıtta isteyin: kot alınan nokta, erişilebiliyorsa temel üstü kotu, zemin kat döşemesinin bina köşelerindeki üst kotu, varsa saçak kotu ve parsel zemini. Bu ölçümü inşaat ölçümleri ve şantiye harita hizmetimiz kapsamında veriyoruz. Kaydın hangi proje sürümüne bağlanacağını ve nasıl teslim alınacağını as-built ölçümü ve proje karşılaştırması yazısı anlatır.

Fark her noktada aynıysa önce cetvele bakın; kayan bina değil, sıfır olabilir. Temel tutuyor, döşemede açılıyorsa fark imalat aşamasında doğmuştur. Köşeden köşeye değişiyorsa tek bir düzeltme rakamı yoktur, köşe köşe konuşulur. Yol henüz projedeki kotuna getirilmediyse projeye tam uyan bina da bugünkü yola göre yüksek veya alçak görünebilir; bu görüntü tek başına fark sayılmaz.

"Şu kadar santim normaldir" cümlesine de dayanağını sorun. 3194 sayılı İmar Kanunu, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği kot için sayısal yapım toleransı vermez. Tapudaki yanılma sınırı da kadastro planı ile zemin arasındaki farka ilişkindir, şantiye kotuna uygulanmaz. Proje şartnamesi bir sayı veriyorsa o sayı sözleşmeniz için geçerlidir; ruhsata uygunluğu idare değerlendirir.

Fark gerçekse çözümü hesap seçer

Varsayımsal örnek: Bina yoldan kotlandırılmış, projenin ±0.00'ı kot alınan noktada, yolun bina köşeleri hizasındaki en yüksek kırmızı kotu 100.00, projede zemin kat döşemesi +0.60 olsun.

1. Tretuvar, yani kot alınan nokta ve ±0.00: 100.00 + 0.18 = 100.18

2. Subasman alt sınırı: 100.18

3. Subasman üst sınırı: 100.18 + 1.20 = 101.38

4. Projedeki döşeme kotu: 100.18 + 0.60 = 100.78

Aynı projede iki farklı ölçüm sonucu şöyle ayrılır:

• Ölçülen döşeme: 101.15

  Projeden fark: +0.37

  ±0.00'a göre: +0.97

  Üst sınıra göre: 0.23 m altında

• Ölçülen döşeme: 101.55

  Projeden fark: +0.77

  ±0.00'a göre: +1.37

  Üst sınıra göre: 0.17 m üstünde

İlk durumda tadilat konuşulabilir. Sınırın içinde kalmak onay anlamına gelmez, idare kat adedine, yüksekliğe ve plan notlarına da bakar.

İkincisinde tadilat projesi de 101.38'i geçemeyeceği için döşemenin en az 17 cm inmesi gerekir. Planda aksine hüküm varsa ya da idare dosyayı ruhsat tarihindeki yönetmeliğe bağlarsa hesap o hükme göre yeniden yapılır.

Şekil 1: Seçimi projeden farkın büyüklüğü değil, döşemenin ±0.00 ile +1.20 arasındaki konumu belirler; bu örnekte tadilat ancak 101.38'e kadar konuşulabilir.

Tadilat çözümü: dosyada kim ne yapar?

3194'ün 21. maddesine göre ruhsatlı yapıdaki değişiklik, maddede sayılan basit işler dışında, yeniden ruhsat ister.

Mimar projeyi yeniden düzenler; statik ve tesisat etkileniyorsa onlar da değişir. Kot iki projede de göründüğü için aplikasyon projesini aynı ölçülen kotla güncellemezseniz dosya kendi içinde çelişir. Bu projeyi harita mühendisi hazırlayıp imzalar, idare onaylar. Yapı denetimine tabi yapıda yapı denetim kuruluşunun uygun görüşü gerekir.

Parsel maliklerinin muvafakati (rızası) olmadan onaylı projede tadilat yapılamaz. Kat karşılığı işte vekâletle imzalanacaksa vekâletin tadilatı kapsadığına bakın.

Kot alınan noktayı farkı kapatmak için de serbestçe seçemezsiniz: yoldan kotlandırmada noktayı yönetmeliğin 11. maddesi belirler. Yönetmelik, açığa çıkan kat kazanmak ve kat sayısını artırmak için nokta seçmeyi de yasaklar.

Başvurmadan önce idareye dört şey sorun. Tadilatı ruhsat tarihindeki plan ve yönetmeliğe göre mi, yürürlüktekine göre mi değerlendireceksiniz? Hangi paftaları yenilememi istiyorsunuz? Tadilat sonuçlanana kadar diğer imalatlar sürebilir mi? Yapı durdurulursa ve bir ay dolduğunda başvurum incelemedeyse ne işlem yaparsınız?

İmalat çözümü: düzeltmeyi ölçümle kapatın, zeminle saklamayın

İşin büyüklüğünü farkın doğduğu imalat belirler. Fark şap veya kaplamadaysa sökülüp yenilenebilir. Betonarme döşemede veya kolonlardaysa taşıyıcı sisteme dokunulur; üstte kat varsa iş kırıp yeniden yapmaya kadar gidebilir.

Düzeltmeyi statik müellifi projelendirir; 4708 kapsamındaysa yapı denetim kuruluşu, değilse fenni mesul denetler. Harita tarafının işi, düzeltmeden sonra aynı noktaları aynı referansla yeniden ölçüp kaydı kapatmaktır.

Akla gelen kestirme, binaya dokunmadan çevresini oynatmaktır: yüksek kalan binanın önünü doldurmak, gömülen bodrumu açığa çıkarmak için bahçeyi kazmak. Oysa tabii ve tesviye edilmiş zemin kotları ruhsat eki projelerde gösterilir, yani zemin de projenin parçasıdır. Ruhsat eki projeye aykırı olarak bodrum katları açığa çıkarmak için kazı ve tesviye yapmak ayrıca yasaktır, yapılırsa cezai işlem uygulanır (yönetmelik, 5. madde).

İmar Kanunu'nun 32. maddesi: fark idareye giderse takvimi artık siz belirlemezsiniz

32. madde "kot farkı" demez, "ruhsat ve eklerine aykırı yapı" der. Sizin farkınızın buna girip girmediğini idare belirler.

4708 kapsamındaki yapılarda bildirimi yapı denetim kuruluşu yapar. Kapsam dışındaki yapılarda, örneğin bodrum hariç en çok iki katlı ve 200 m²'yi geçmeyen müstakil yapılarda, bu görev yapıyı kamu adına denetleyen fenni mesulündür. Fark aykırılık sayılırsa Kasım 2026 itibarıyla takvim şöyle işler:

• Kim: Yapı denetim kuruluşu

  Ne yapar: Fotoğrafla tespit eder, müteahhide iadeli taahhütlü yazıyla süre verir, giderilmezse bildirir

  Süre: Süre bitimini izleyen 3 iş günü

• Kim: Fenni mesul

  Ne yapar: Aykırılığı idareye yazıyla bildirir

  Süre: 6 iş günü

• Kim: İdare

  Ne yapar: Bildirim üzerine ya da aykırılığı başka yolla öğrenince durumu tespit eder, mühürler, inşaatı durdurur

  Süre: Fenni mesul bildiriminde en geç 3 iş günü; durdurma derhal

• Kim: İdare

  Ne yapar: Aykırılığı tapu beyanlar hanesine işlenmek üzere bildirir

  Süre: En geç 7 gün

• Kim: Yapı sahibi

  Ne yapar: Yapıyı ruhsata uygun hale getirir veya ruhsat alır

  Süre: Durdurmadan itibaren en çok 1 ay

• Kim: İdare

  Ne yapar: Ruhsatı iptal eder, aykırı yapı encümen veya il idare kurulu kararıyla yıktırılır, masraf yapı sahibinden alınır

  Süre: Süre sonu

İdare yapının ruhsata bağlanamayacağını veya aykırılığın giderilemeyeceğini tespit ederse bir ayı beklemeden ruhsatı iptal eder.

Bir ay, tadilat için dar kalabilir. Kanun idareye ruhsat için en geç otuz gün tanır; eksik varsa on beş gün içinde yazılı bildirim, yeniden başvurudan sonra en geç on beş gün daha.

Varsayımsal örnek: Yapı 6 Eylül 2027'de durduruldu, bir aylık süre 6 Ekim 2027'de bitiyor. Tadilat başvurusu 8 Eylül'de yapıldı.

• Eksiksiz dosya: 8 Eylül + 30 gün = 8 Ekim. Süre 2 gün aşılır.

• Eksikli dosya, eksik bildirimden 4 gün sonra giderilip aynı gün yeniden sunulursa: bildirim en geç 23 Eylül, yeniden başvuru 27 Eylül, ruhsat en geç 27 Eylül + 15 gün = 12 Ekim. Süre 6 gün aşılır.

Şekil 2: Başvuru durdurmadan iki gün sonra yapılsa bile idarenin üst sınırları bir aylık süreyi aşar: eksiksiz dosyada 2 gün, eksikli dosyada 6 gün.

İdare bu üst sınırlardan önce de bitirebilir, ama planınızı buna kuramazsınız. Bir ay dolduğunda dosya hâlâ idaredeyse 32. madde ek süre tanımaz, sıradaki adım tablonun son satırıdır. Bu yüzden çözümü mühürden önce seçin. Yapı mühürlendiyse dosyayı eksiksiz ve ilk günlerde verin.

Yapı denetim kuruluşunun uyarı yazısı geldiyse işi idareye gitmeden çözmek için elinizdeki süre en çok o yazıdaki süredir. Somut dosyada veya uyuşmazlıkta bir avukatla çalışın.

Sık sorulan sorular

Ceza kime kesilir, hangi kalem düşer?

3194'ün 42. maddesine göre encümen, fiilin tespitinden itibaren on iş günü içinde her sorumluluk için ayrı ceza uygular. Yapı sahibi, müteahhit ve altı iş gününde bildirmeyen fenni mesul bu kapsamdadır. Ayrıca aykırı alan ile emlak vergisi asgari birim değerinin çarpımı kadar bir kalem vardır; tebliğden itibaren bir ayda aykırılık giderilirse bu kalem tahsil edilmez.

Fark iş bitirme aşamasında çıktıysa ne olur?

Aynı iki çözüm geçerlidir, yalnız imalat çözümünde artık bitmiş yapıya müdahale edersiniz. 4708 kapsamındaki yapıda yapı denetim kuruluşu, binanın aplikasyon projesine uygun aplike edildiğini gösteren vaziyet planı ve bağımsız bölüm planını içeren belgeyi denetler, raporunu iş bitirme tutanağına ekler. Bu belgenin sırasını müteahhit için ruhsattan iskâna harita takvimi gösterir.

Organize sanayi bölgesinde hesap değişir mi?

Değişir. OSB Uygulama Yönetmeliği'ne göre düz arazide parsel zemin kotu yol kırmızı kotundan 0.20 m yukarıda verilir; zemin kat taban kotu bunun altında kalamaz, en fazla +1.20 m yukarıda olabilir. Ruhsatı OSB verir ve aykırı yapıda katılımcıya 30 gün süre tanır.

Elinizde ölçüm yoksa henüz seçim yapmayın

Aynı referansla ölçüm için ada, parsel ve proje dosyalarınızla iletişim sayfasından bize ulaşabilirsiniz. Ölçüm elinizdeyse yukarıdaki hesabı projenizin kot alınan noktası ve plan notlarınızla yapın. Döşeme ve varsa saçak sınırın içindeyse mimarınızla tadilat dosyasını, dışındaysa statik müellifiyle düzeltmeyi konuşun.

Kaynaklar

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 1 Temmuz 2026 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• 3194 sayılı İmar Kanunu, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kopyası, Ocak 2026

• 7579 sayılı Kanun, 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete metni (alomaliye.com kopyası)

• 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun, Lexpera konsolide metin

• Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği (alomaliye.com kopyası)

• Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği, Harita Genel Müdürlüğü konsolide metin

• Mimari Proje Düzenleme Esasları (Bakanlık Manisa İl Müdürlüğü kopyası)

• Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği, Lexpera konsolide metin