Kat irtifakı nasıl kurulur? Gerekli belgeler ve zamanlama

Kat irtifakı, yapılmakta olan veya yapılacak binanın bölümlerine tapuda koltuk ayırmaktır: her bölümün arsa payı ve numarası bina bitmeden kayda geçer, binanın tamamına yapı kullanma izni (iskân) çıkınca bu kayıt kat mülkiyetine çevrilir. Bunu yaptırabileceğiniz pencere mimari proje onayından önce açılmaz, binanın tamamının iskânıyla kapanır; taşınmazın tapuda arsa görünmesi pencereyi açık tutmaz.

Pencerenin içinde olmak yetmez: onayı beş yılı geçmiş proje yeniden onay ister, bağımsız bölüm listesinde brüt ve net alan yoksa tapu işlem yapmaz, tapudaki paylar dairelerin arsa paylarını tutmuyorsa önce pay devri gerekir.

Kat irtifakı ne zaman kurulur: proje onayı ile iskân arasındaki pencere

• Binanız şu an: Proje henüz onaylı değil

  Ne olur: Tapuya verilecek dayanak yok

  Ne yaparsınız: Önce proje onayı

• Binanız şu an: Proje onayı 5 yıldan yeni; yapı bitmedi, binanın tamamına iskân çıkmadı

  Ne olur: Pencere açık

  Ne yaparsınız: Aşağıdaki listeyi tamamlayın

• Binanız şu an: Proje onayı 5 yıldan eski

  Ne olur: Tapu yeniden onay veya kurumun bunu gösteren yazısını ister

  Ne yaparsınız: Ruhsatı veren kuruma gidin

• Binanız şu an: Yalnız bazı bölümlere iskân çıktı

  Ne olur: Ret şartı doğmaz; tek binada kısmi kat mülkiyeti de kurulmaz

  Ne yaparsınız: Aşağıdaki listeyle devam edin

• Binanız şu an: Yapı bitti, iskân yok

  Ne olur: Kural irtifakı yapısı tamamlanmamış arsaya bağlar; pencere açık sayılmaz

  Ne yaparsınız: İskân eksiğini ruhsatı veren kurumla çözün

• Binanız şu an: İrtifak kurulu, verilen plana göre 5 yılda yapı yapılmadı

  Ne olur: Maliklerden biri isterse sulh hâkimi irtifakı sona erdirir veya süreyi uzatır

  Ne yaparsınız: Uzatma için sulh hâkimine başvurun

• Binanız şu an: Binanın tamamına iskân çıktı

  Ne olur: Pencere kapandı; belgeyi sunarsanız irtifak talebi reddedilir, cins değişikliği yapılır, kat mülkiyeti kurulur

  Ne yaparsınız: Kat mülkiyetine geçiş yazımıza geçin

Kanun iki hakkı binanın iki ayrı haline bağlar: irtifak bitmemiş bina için, kat mülkiyeti tamamlanmış yapı için. İskânın tapuya gitmemesi açık kapı değildir: kurum belgeyi sisteme yükler, cins değişikliği, yani tapudaki arsa kaydının binayı gösteren niteliğe çevrilmesi, kendiliğinden yürür (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 10. madde).

Dosyada dört ayrı sayaç var

"Beş yıl" tek bir kural değil. Üç ayrı beş yıl ve bir yıllık süre işler; hepsini takvime ayrı yazın.

• Sayaç: Proje onayı: 5 yıl

  Neyi sayar: Onay tarihinden kuruluş talebine geçen süre

  Dolunca: Yeniden onay veya yazı (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 2021/4 sayılı genelgesi)

• Sayaç: Ruhsat: 2 yılda başlama, başlama dahil 5 yılda bitirme

  Neyi sayar: Ruhsat tarihinden itibaren yapının ilerlemesi

  Dolunca: Ruhsat hükümsüz, yeniden ruhsat (3194 sayılı İmar Kanunu, 29. madde)

• Sayaç: Tapuya gönderilen belgeler: 1 yıl

  Neyi sayar: Kurumun gönderdiği belgeler için çevrim içi tapu başvurusu (WebTapu)

  Dolunca: Belgeler otomatik silinir (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 2025/2 sayılı genelgesi)

• Sayaç: Yapının plana göre yapılması: 5 yıl

  Neyi sayar: Kuruluştan itibaren plana göre yapı

  Dolunca: Sulh hâkimi: sona erme veya uzatma (Kat Mülkiyeti Kanunu, 49. madde)

Kentsel dönüşüm dosyasında önce 6306 sayılı Kanun ve ikincil mevzuatı uygulanır; malikleri koruyan beşinci bir sayaç da işler. Taşınmaz müteahhide devredildiyse, malikler adına irtifak kurulana kadar müteahhidin üçüncü kişilere borcu için haciz ve tedbir uygulanamaz; yapım işine başlandıktan sonra altı ay içinde irtifak kurulmazsa bu koruma biter (6. madde). Takvimin tamamı kentsel dönüşümde harita işleri yazımızda.

Dört kalemlik kontrol listesi ve ona bağlı harita dosyası

• Kalem: Yapı ruhsatı

  Kimden: Ruhsatı veren kurum

  Neye bakın: Numara, süre

  Eksikse: Ruhsattan doğan eksiklikte tapu işlem yapmaz

• Kalem: Mimari proje

  Kimden: Projeyi hazırlayan mimar; kurum onaylar

  Neye bakın: Onay tarihi, nitelik, numara, brüt ve net alan

  Eksikse: Yeniden onay; brüt ve net yoksa işlem yok

• Kalem: Yönetim planı

  Kimden: Başvuran hazırlatır, malikler imzalar

  Neye bakın: Paydaşların imzası; müteahhit yolunda müteahhidin imzası

  Eksikse: Dosya tamamlanmaz

• Kalem: Arsa payı

  Kimden: Projeyi hazırlayan mimar belirler

  Neye bakın: Toplam 1/1, paydaş payı eşitliği

  Eksikse: Eşitlik tutmuyorsa önce pay devri

• Kalem: Harita dosyası

  Kimden: Harita mühendisi

  Neye bakın: Yapı aplikasyon projesi, doğrulama kodu

  Eksikse: Kurumdan veya kadastrodan iade

Ruhsat: tapunun listesinde yok, dosya yine de ona dayanır

Ruhsatı dosyaya baştan koyun. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 14. maddesi ve 2021/4 sayılı genelge onu tapuya verilecek belgeler arasında saymaz; orada onaylı proje, yönetim planı, yapı aplikasyon projesi ve üç boyutlu sayısal yapı modeli yazar.

Ama mimari proje ruhsatın ekidir, model dosyası da ruhsatı veren kurum üzerinden yürür. 2025/2 sayılı genelgeye göre ruhsattan kaynaklanan eksiklikte tapu işlem yapmaz.

Mimari proje: tapu projede ne yazıyorsa onu tescil eder

Tapu müdürlüğü bağımsız bölümün niteliğini değerlendirmez, onaylı projede nasıl gösterildiyse öyle tescil eder. Düzeltmeyi proje henüz masadayken, tapuya gitmeden yapın.

Projede sırayla şunları arayın: her bağımsız bölümün niteliği, birden başlayıp sırayla giden numarası, eklentisi, ortak yerler ve arsa payı. Eklenti, bölümün dışında olup doğrudan ona ait yerdir. Binanın oturduğu zeminin dışında kalan eklenti, kadastro planında veya tapu haritasında ayrıca gösterilir.

Sonra bağımsız bölüm listesine bakın. 1 Ocak 2019'dan itibaren listede brüt ve net yüzölçümü yoksa tapu işlem yapmaz.

Maliklerin her sayfayı imzalaması gerekmez: listede, proje kapağında veya projeyle ilişkilendirilmiş onaylı bir belgede imza yeter.

Yönetim planı: bugün imzaladığınız metinle bina yaşar

Yönetim planını irtifak kurulurken verirsiniz; kat mülkiyetine geçişte ayrıca istenmez. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre sonradan değiştirmek, Kasım 2026 itibarıyla tek yapıda bütün maliklerin beşte dördünü (28. madde), toplu yapıda 7579 sayılı Kanunla gelen üçte iki oranını (70. madde) ister. Bu yüzden ortak yerlerin kullanımına dair maddeleri bu aşamada okuyun.

Arsa payı: formül yok, ama iki toplam tutmak zorunda

Arsa payı, bölümün konum ve büyüklüğüne göre değeriyle orantılı belirlenir ve bunu projeyi hazırlayan mimar yapar. Tapu orantıyı denetlemez; orantısız payda her kat maliki veya irtifak sahibi yeniden düzenleme için mahkemeye başvurabilir (Kat Mülkiyeti Kanunu, 3. madde). Hesabın mantığını arsa payı yazımızda anlattık.

Tapunun baktığı iki toplam şunlar: bütün bölümlerin payları 1/1 etmeli, her paydaşın ana taşınmazdaki payı da ona düşecek bölümlerin toplam arsa payına eşit olmalı. Kat karşılığı işlerde ikincisini ayrıca hesaplayın, çünkü sözleşmede daire sayısının eşit olması tapudaki payları eşitlemez.

Varsayımsal örnek: Altı daireli projede 1'den 6'ya arsa payları binde 150, 160, 170, 170, 175 ve 175. Arsa sahibiyle müteahhit "üçer daire" diye anlaşmış, müteahhide tapuda 1/2 pay devredilmiş.

1. Toplam: 150 + 160 + 170 + 170 + 175 + 175 = 1.000, yani 1.000/1.000 = 1/1.

2. Arsa sahibine 1, 3 ve 5 numara: 150 + 170 + 175 = 495/1.000. Müteahhide 2, 4 ve 6 numara: 160 + 170 + 175 = 505/1.000.

3. Tapudaki pay ikisinde de 1/2 = 500/1.000. Fark 5/1.000.

4. Bu dağılımda önce arsa sahibinden müteahhide 5/1.000 pay devri gerekir.

Pay devrini masraf planınıza ayrı yazın: kurulumun harç muafiyeti devri kapsamaz.

Dağılım şöyle olsaydı ek devir gerekmezdi: arsa sahibine 1, 5 ve 6 numara (150 + 175 + 175 = 500), müteahhide 2, 3 ve 4 numara (160 + 170 + 170 = 500). Farkı projedeki payları elle değiştirerek kapatmayın; yeni pay dağılımı mimarın işidir.

Harita dosyası: zincir parselin köşe koordinatıyla başlar

Harita işini tapu randevusuna bırakmayın, proje onayıyla birlikte başlatın.

Aplikasyon krokisi parselin zemindeki yerini, kenar ölçülerini ve köşe koordinatlarını verir. Mimari projedeki vaziyet planı binayı bu koordinatlara oturtur. Yapı aplikasyon projesini harita mühendisi imzalar, ruhsatı veren kurum onaylar; bu proje binanın parseldeki yerini koordinat ve ortometrik kotla, yani deniz seviyesine bağlı yükseklikle gösterir. Üç boyutlu sayısal yapı modeli (3BSYM) ise onaylı mimari projeye dayanır ve yapı aplikasyon projesinin ekidir.

Zincirin başı tutmazsa iade sonunda gelir. Parsel köşe koordinatı kadastro arşiviyle uyumlu olmalıdır. Kadastro, projedeki koordinat, kot, taban oturumu ve alan bilgisini sistemdeki Yapı Özet Formu ile elektronik olarak karşılaştırır; uyuşmazsa dosya döner. Rollerin, iade noktalarının ve doğrulama kodunun ayrıntısı 3BSYM yazımızda.

Şekil 1: Zincirin başındaki köşe koordinatı tutmazsa iade en sondaki kadastro karşılaştırmasında gelir; model ise hem mimari projeye hem yapı aplikasyon projesine bağlıdır.

Bu dosyada mimari projeyi, vaziyet planını ve arsa paylarını mimar hazırlar. Biz harita tarafını Başiskele'deki ofisimizden Kocaeli'nin 12 ilçesinde veriyoruz: yapı aplikasyon projesi ve üç boyutlu model; vaziyet planı ve bağımsız bölüm planı hizmetimizin kat irtifakındaki karşılığı da bunlardır. Bu ikisini harita mühendisimiz hazırlar ve imzalar, zincirin başındaki aplikasyon krokisini lisanslı büromuz düzenler ve imzalar; projeyi ruhsatı veren kurum onaylar.

Dosya önce kuruma, sonra kadastroya, en son tapuya gider

Dosya 2025/2 ve 2021/4 sayılı genelgelere göre şu sırayla yürür; başvuran malik, bütün paydaşlar veya müteahhittir:

1. Mimar projeyi hazırlar, ruhsatı veren kurum onaylar. Başvuran yönetim planını hazırlatıp imzalatır.

2. Harita mühendisi yapı aplikasyon projesini ve modeli üretir, model otomatik kontrollerden geçince doğrulama kodu çıkar.

3. Başvuran kodu ruhsat ve projelerle ruhsatı veren kuruma iletir. Kurum, Yapı Özet Formunu ve geometriyi kontrol eder; uygun değilse nedenini yazarak iade eder.

4. Onaylanan model kadastro müdürlüğüne düşer; orada kontrol mühendisinin sorumluluğunda teknik personel inceler.

5. Kurum onaylı projeleri ve ruhsatı sistemden tapu müdürlüğüne gönderir. Bir yıllık süre bu belgeler içindir.

6. Başvuran WebTapu'dan başvurur; yönetim planını ve kat karşılığıysa noter sözleşmesini tapu müdürlüğüne verir. Tapu, onaylanmış modeli yeniden kontrol etmez; tescile dayanak onaylı mimari projedir. Pay devri gerekiyorsa 7. adımdan önce tamamlanır.

7. Malik tek kişiyse tescil istem belgesi, birden fazlaysa resmî senet düzenlenir. Müteahhit talebiyle yürüyen işlemde tescil istem belgesi düzenlenir. Hak, tapu siciline tescille doğar.

Kurulum, mülkiyet devri içermedikçe tapu harcından muaftır (Kat Mülkiyeti Kanunu, 55. madde); işlemden döner sermaye hizmet bedeli alınır.

Başvuruyu malik, bütün paydaşlar veya müteahhit yapar

Kural olarak malik veya bütün paydaşlar başvurur. Taşınmaz tek kişinin olsa da irtifak kurulabilir. Miras henüz paylaşılmamışsa (elbirliği mülkiyeti) ve mirasçılar bölümleri aralarında paylaşmıyorsa, irtifak bu haliyle kurulabilir.

Müteahhit için ayrı bir yol var. Hak sahiplerine düşecek bölümler belirlenmişse, kat karşılığı sözleşmesine dayalı işlem müteahhidin talebiyle yürür; mimari projede ve yönetim planında malik imzası aranmaz (Kat Mülkiyeti Kanunu, 10. madde), müteahhidin imzası zorunludur. Noterde veya konsoloslukta düzenlenmiş sözleşmeyi müteahhit sunar; şerh şartı yoktur.

Bölümler proje numarasıyla ya da tapunun yorum yapmasını gerektirmeyecek açıklıkta yazılı değilse işlem müteahhit talebiyle yürümez, tüm maliklerin talebiyle resmî senet düzenlenir.

Arsa sahibinin kontrol noktası sözleşmedeki bölüm tarifidir, çünkü bu yolda projede ve yönetim planında imzası aranmaz. Pay eşitliğini proje netleşince, tapuya gitmeden hesaplatın; sözleşme öncesi kontrolleri kat karşılığı sözleşmeden önce arsa sahibinin harita kontrol listesinde topladık. Malikler arasında uyuşmazlık varsa veya sözleşme hükmü tartışmalıysa avukata danışın.

Sık sorulan sorular

Parselde birden çok blok varsa kaç proje, kaç model gerekir?

Yapılar aynıysa ve vaziyet planında ayrı ayrı gösteriliyorsa her biri için ayrı mimari proje gerekmez. Model kural olarak her yapı için ayrı üretilir; aynı ruhsat numarasının sayfalarında taban alanı aynı veya zemini ortak yapılarda tek model üretilebilir. Ruhsat numarası tekse parselde tek doğrulama kodu alınır. Toplu yapıda parsellerin tamamını kapsayan onaylı vaziyet planı aranır, irtifakta süresi geçerli yapı ruhsatı da aranır ve arsa payı parsel bazında hesaplanır.

Tapuda ipotek veya haciz varsa kurulum durur mu?

Taşınmaz tek kişininse veya bölümler paydaşlar arasında paylaştırılmıyorsa ipotek ve haciz kurulumu durdurmaz, kayıtlar bölümlere taşınır; yalnız yasaklayıcı şerhte lehtarının onayı gerekir.

Paylaştırma varsa kayıtta lehine hak, şerh veya beyan bulunanların onayı gerekir. Alacaklı ipotek veya hacizde onay vermezse değer yolu var: Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği listesindeki bir şirketin raporu veya mahkemenin bilirkişiye belirlettiği değer, paydaşa düşecek bölümlerin payından değerli olduğunu gösterirse onay aranmaz. Başka bir hak veya şerhin lehtarının onayı yine gerekir.

Eski bina yıkılıp yenisi yapılacaksa ne olur?

Önce eski kayıt terkin edilir, yani silinir, varsa eski model pasife alınır, sonra yeni modelle devam edilir. Kat mülkiyeti terkin edildiğinde malikler, arsa payları hisse sayılarak paylı mülkiyetle yeni sayfaya yazılır. Yeni irtifakta pay eşitliğini bu hisselerden hesaplayın.

Başlamadan önce masada olsun

Güncel tapu kaydı, mimari proje (onaylıysa onay tarihi), ruhsat, yönetim planı taslağı; kat karşılığıysa noter sözleşmesi. Harita tarafını bu belgelerle iletişim sayfamızdan konuşabiliriz.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, konsolide metin, son değişiklik 22 Mayıs 2026 (Lexpera kopyası)

• TKGM 2021/4 sayılı Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Genelgesi, 1 Eylül 2021 (Lexpera kopyası)

• TKGM 2025/2 sayılı Üç Boyutlu Sayısal Yapı Modeli Genelgesi, 13 Şubat 2025 (Lexpera kopyası)

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 1 Temmuz 2026 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• 3194 sayılı İmar Kanunu, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kopyası, 3 Kasım 2023

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, konsolide metin (Lexpera kopyası)

• 7579 sayılı Kanun metni (TBMM)