3BSYM kat irtifakında kimin işi? Genelge, doğrulama ve hata noktaları

Kat irtifakı dosyasında modelin kimin işi olduğunu arıyorsanız mimara da müteahhide de bakmayın. Üç boyutlu sayısal yapı modeli (3BSYM), binanın bilgisayardaki üç boyutlu karşılığıdır; kat irtifakı dosyasıyla tapuya giden dijital dosya budur. Ondan yapı aplikasyon projesini imzalayan harita mühendisi sorumludur. Dosya kadastro veya tapudan döndüğünde ilk soru şudur: hata modeli değiştiriyor mu? Değiştiriyorsa yeni doğrulama koduyla baştan başlarsınız; değiştirmiyorsa evrak güncellenir.

Modeli üreten ile gönderen farklıdır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün (TKGM) 13 Şubat 2025 tarihli 2025/2 sayılı genelgesine göre modeli tapuya harita mühendisi göndermez; bu yükümlülük yapı ruhsatını veren kurumdadır.

Modeli harita mühendisi üretir, ruhsat kurumu gönderir, kadastro kontrol eder

• Sıra: 1

  Kim: Yetkili mimar

  Ne yapar: Mimari projeyi hazırlar; model bu projeye dayanır

  2025/2 maddesi: m.3

• Sıra: 2

  Kim: Harita mühendisi (yapı aplikasyon projesi müellifi)

  Ne yapar: Projeyi hazırlayıp imzalar, ruhsat kurumu onaylar. Model onun sorumluluğunda, projenin eki olarak üretilir; otomatik doğrulamadan geçince altı haneli kod oluşur

  2025/2 maddesi: m.3

• Sıra: 3

  Kim: Taşınmazın ilgilisi

  Ne yapar: Kodu kat irtifakı evraklarıyla ruhsat kurumuna iletir

  2025/2 maddesi: m.4/2

• Sıra: 4

  Kim: Ruhsat kurumu (parsele göre belediye, valilik ya da organize sanayi bölgesi)

  Ne yapar: Mimari projeyi okumaya yetkin personelle kontrol eder, işlemi yürütür, modeli güvenli elektronik ortamda gönderir

  2025/2 maddesi: m.4/1-2, 5/4

• Sıra: 5

  Kim: Kadastro müdürlüğü

  Ne yapar: Modeli MEGSİS'te (kadastronun sayısal sistemi) başvuru olarak alır; kontrol mühendisi sorumluluğunda genelgenin ek formlarıyla kontrol eder

  2025/2 maddesi: m.6/2-3

• Sıra: 6

  Kim: Taşınmazın ilgilisi, sonra tapu müdürlüğü

  Ne yapar: İlgilisi bir yıl içinde WebTapu'dan başvurur; tapu işlemi bu başvuruyla başlar

  2025/2 maddesi: m.7/2-3

Sistemden tapuya gönderilen belgeler için bir yıl sınırı vardır: taşınmazın ilgilisi bu sürede WebTapu'dan başvuru yapmazsa belgeler kendiliğinden silinir, tapunun önünde hazır belge kalmaz. Kurum onayları tamamlandı diye dosyayı kapatmayın: ruhsat kurumundan gönderim tarihini alın, bir yılı o günden sayıp takvime yazın. Başvuruyu malikin mi, vekilin mi, müteahhidin mi yapacağını sözleşmede belirleyin.

Harita mühendisinin model sorumluluğu fenni mesuliyetten değil, projeyi imzalamaktan gelir. Şantiyenin fenni mesulünden modeli beklemeyin; ayrımı fenni mesuliyet ile müellif sorumluluğu yazısında anlatıyoruz.

Mimarın işi de model başlayınca bitmez. Mimari projede değişen bir ölçü modele geçer, bu yüzden revizyon bekliyorsanız kod almakta acele etmeyin. Arsa payı tartışması da modelde çözülmez: payları mimar belirler, tapu toplamın 1/1 olup olmadığına bakar.

Müteahhit için bu dağılım bir sözleşme kararı demektir. Model yapı aplikasyon projesinin eki olduğundan işi iki büroya bölseniz de genelge sorumluluğu projeyi imzalayana yazar. Yapı aplikasyon projesini ve modeli aynı kapsama yazın ki iade geldiğinde modeli kimin yeniden üreteceği belli olsun. Bu iki işi de veriyoruz: yapı aplikasyon projesi ve 3 boyutlu sayısal yapı modeli hazırlama; ikisini de harita mühendisimiz hazırlar ve imzalar, onay ve kontrol yukarıdaki kurumlardadır.

Kat karşılığı işlerde kat irtifakı talebini müteahhit de yapabilir: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 10. maddesi, hak sahiplerine düşecek bölümler belirlenmişse buna izin verir. TKGM'nin 2021/4 sayılı genelgesi bölümlerin proje numarasıyla ya da tapunun yoruma gerek duymayacağı açıklıkta yazılmasını ister; sözleşme bunu sağlamıyorsa işlem bütün maliklerin talebiyle yürür. Geri kalanı kat irtifakı belgeleri ve müteahhidin talebi yazısındadır.

Model başlamadan harita mühendisinin masasında olması gereken beş belge

Bu resmî bir liste değil; genelgeden ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nden geriye doğru çıkardık. Eksik kalan satır, dosyayı ilerideki bir kontrolde geri döndürebilir.

• Belge: Onaylı mimari proje ve bağımsız bölüm listesi

  Kimden gelir: Mimar, kurum onayıyla

  Model için ne taşır: Modelin esası; blok ve bölüm numaraları, net, brüt, genel brüt ve toplam brüt alanlar

• Belge: Aplikasyon krokisi

  Kimden gelir: Yetki alanına göre lisanslı büro veya kadastro müdürlüğü; yapı sahibi veya vekili temin eder

  Model için ne taşır: Parsel köşe koordinatları, kenar ölçüleri

• Belge: Yapı ruhsatı

  Kimden gelir: Ruhsat kurumu

  Model için ne taşır: Ruhsat numarası ve sayfa sayısı; model ve kod sayısını belirler

• Belge: Tapu kayıt örneği

  Kimden gelir: Yapı sahibi veya vekili

  Model için ne taşır: Taşınmazın niteliği, kat irtifakı durumu

• Belge: Dönüşüm parametreleri (arşiv başka sistemdeyse)

  Kimden gelir: Kadastro müdürlüğü

  Model için ne taşır: Yapı aplikasyon projesinde gösterilecek iki koordinat

Doğrulama kodu turnikedir, onay değil

Altı haneli kod, modelin otomatik doğrulama uygulamasındaki geometri ve öznitelik kontrollerinden geçtiğini gösterir. Kod sizi turnikeden geçirir; içeride dosyaya önce ruhsat kurumunun, sonra kadastronun personeli bakar ve ikisi de bu koda rağmen iade edebilir.

Doğrulamadan sonra Yapı Özet Formu kendiliğinden oluşur. Formu kimse elle doldurmadığı için düzeltilecek yer de form değil, modelin kendisidir. Ruhsat kurumu formu onaylı mimari proje ve liste beyanıyla karşılaştırır, geometriyi genelgenin formuna göre kontrol eder.

Dosya geri döndü: model değişiyor mu?

• Döndüğü yer: Ruhsat kurumu

  Hata: Form onaylı mimari projeyle veya liste beyanıyla uyuşmuyor, geometri tutmuyor

  Model değişir mi?: Evet

  Yapılacak: Kurum iade nedenini açıklar; yeni kodla yeniden başvurulur

• Döndüğü yer: Kadastro veya tapu

  Hata: Evrak eksikliği

  Model değişir mi?: Hayır

  Yapılacak: Ruhsat kurumu işlemi günceller, eksik evrak sisteme düşer

• Döndüğü yer: Kadastro veya tapu

  Hata: Model hatası

  Model değişir mi?: Evet

  Yapılacak: Yeni doğrulama kodu alınır, işlem baştan başlar

• Döndüğü yer: Tapu

  Hata: Onaylı mimari proje, yapı aplikasyon projesi, ruhsat veya izin belgesinden kaynaklanan eksiklik ya da hata

  Model değişir mi?: Düzeltme modele dokunuyorsa

  Yapılacak: Tapu işlem yapmaz. Belge düzeltilmeden ilerlenmez; düzeltme modeli değiştiriyorsa yeni kod alınır

• Döndüğü yer: Tapu

  Hata: Zorunlu olmayan belgede eksik

  Model değişir mi?: Hayır

  Yapılacak: İade edilir, işlem iptal edilmeden yürür

Varsayımsal örnek: Aynı parselde, tek ruhsat numaralı ve taban alanları ayrı iki blok var. Kadastro müdürlüğü parsel köşe koordinatını arşivle uyumsuz bulup dosyayı iade ediyor. Düzeltme yapı aplikasyon projesini ve modeli etkilediği için bu bir evrak eksiği sayılmaz: yapı aplikasyon projesi ve iki bloğun modelleri düzeltilir, tek yeni kod alınır, işlem baştan başlar.

3BSYM dosyasının takılabileceği altı nokta

Parsel köşesi, koordinat, yapı oturumu ve nitelik hatalarını harita mühendisi çözer; liste mimarın, proje onayının yenilenmesi onaylayan kurumun işidir. Çok yapılı parselde harita mühendisi ve mimar birlikte çözer.

Parsel köşesi kadastro arşiviyle uyuşmuyor

Kadastro müdürlüğü parsel köşe koordinatlarının aplikasyon krokisine dayanmasını ve arşivle uyumlu olmasını arar. Bina parsele göre konumlandığı için köşedeki hata bütün yerleşime taşınır. Harita mühendisi krokideki koordinatları modeli üretmeden önce arşivle karşılaştırsın.

Koordinatlar iki ayrı sistemden geliyor

Model ve yapı aplikasyon projesi TUREF'te, yani ulusal koordinat datumunda üretilir. Kadastro arşivi başka bir sistemdeyse kadastronun imzalı ve onaylı dönüşüm parametreleri kullanılır, iki koordinat da projede gösterilir.

Yapı oturumu aplikasyon projesiyle tutmuyor

Yapı oturumu (formdaki TIC), yapının dış hattının araziyle kesiştiği eğridir; binayı arsaya oturttuğunuzda toprakta kalan izi düşünün. Kadastro, formdaki oturum bilgilerini (koordinat, kot, taban oturumu, alan, parsel içi yerleşim) yapı aplikasyon projesiyle elektronik olarak karşılaştırır, uyumsuzsa iade eder.

Şekil 1: Yapı oturumu, yapının dış hattının araziye değdiği yerlerden geçen eğridir; arazi eğimliyse bu iz duvar boyunca alçalır.

Kota ayrı bakın. Yapı aplikasyon projesi, ortometrik olarak, yani deniz seviyesine dayalı yükseklikle ölçülmüş yapı ve parsel zemin kotlarını içerir. Bu kotlar yoksa modele geçmeden harita mühendisinden isteyin; karşılaştırma bu projeyle yapıldığı için model de bu kotlara oturur.

Yapı yanlış nitelikle yükleniyor

Doğrudan kat mülkiyeti istiyorsanız önce cins değişikliği, yani tapudaki niteliğin yapıya çevrilmesi yapılır ve sisteme kat irtifaklı yapı yüklenmez. Kat irtifakı işleminde yapı, kat irtifaklı yapı olarak yüklenir. Yüklemeden önce tapu kayıt örneğini ve başvurunun türünü harita mühendisine yazılı verin.

Bağımsız bölüm listesi veya proje onayı eski kalmış

1 Ocak 2019'dan itibaren mimari projelerin bağımsız bölüm listesinde brüt ve net yüzölçümü bulunmalıdır; bulunmayan projeyle tapu işlem yapmaz. 2021/4 sayılı genelge, kat irtifakı kurulurken proje onayının üzerinden beş yıl geçmişse yeniden onay veya bunu gösteren yazı ister. Model onaylı mimari projeye dayandığı için iki kontrolü de üretimden önce yapın; yenilenen proje değişirse model de değişir.

Çok yapılı parselde model ve kod sayısı karışıyor

Parselde ruhsat numarası tekse tek doğrulama kodu alınır. Model sayısı ise duruma göre çıkar:

• Parseldeki durum: Tek ruhsat sayfası, birden çok yapı (ölçüleri aynı bloklar dahil)

  Model: Yapı başına bir model

• Parseldeki durum: Aynı numarada birden çok sayfa, taban alanı aynı ya da zemini ortak yapılar

  Model: Tek model yetebilir

• Parseldeki durum: Aynı numarada birden çok sayfa, taban alanı ayrı yapılar

  Model: Yapı başına bir model

• Parseldeki durum: Sonradan kat veya bağımsız bölüm ekleme, tescile tabi tadilat

  Model: Yalnız değişen veya eklenen yapıya

Ölçüleri aynı, yerleri ayrı bloklar ikinci satıra girer mi, tek model hesabıyla iş planlamadan kadastro müdürlüğüne sorun. 2021/4 sayılı genelgenin aynı yapılara tek mimari proje yetirmesi model sayısını düşürmez.

Model her dosyada aranmaz, kentsel dönüşüm de kendiliğinden muaf değildir

Yapı Kayıt Belgesiyle (imar barışı) yürüyen dosyada onaylı mimari proje aranmadığı için model de aranmaz. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm dosyasında ise model, o kanunun ve yönetmeliğinin uygulanma sonucuna bağlıdır; kendiliğinden muafiyet yoktur. Modeli işin kapsamında tutun, dosyanızda aranıp aranmadığını başvurudan önce ruhsat kurumuna sorun. Mahkeme kararıyla kat mülkiyetinde model, 2021/4 sayılı genelgeye göre kararla birlikte aranır. Öteki dosya türlerini 3 boyutlu model hizmet sayfamızdaki tabloda bulursunuz.

Adı benzeyen iki "3B" daha var, ikisi de bu model değil

III-B, yapı yaklaşık birim maliyetlerinde bir sınıf ve grup adıdır. 5 Ağustos 2026'da yayımlanan Mimarlık ve Mühendislik Projelerinin Dijital Olarak Hazırlanması Hakkında Yönetmelik'teki "3B sayısal yapı modelleri" ise BIM (yapı bilgi modellemesi) tabanlı ruhsat projesi modelidir. Mimarın BIM dosyası hazır diye kat irtifakı modelini hazır saymayın. Ayrımı 3B yapı sınıfı ile 3BSYM yazısında anlatıyoruz.

Modelden önce üç belgeyi yan yana koyun

Beş belgeden ikisini, onaylı mimari projenin bağımsız bölüm listesini ve aplikasyon krokisini, harita mühendisinin yapı aplikasyon projesiyle yan yana koyun. Listede brüt ve net alan var mı, mimari proje onayı beş yıldan eski mi, krokide köşe koordinatları yazılı mı, yapı aplikasyon projesinde ortometrik kot var mı? Eksik çıkan satır modele geçmeden mimara veya harita mühendisine döner. Arşiv başka sistemdeyse harita mühendisi parselin bağlı olduğu kadastro müdürlüğünden imzalı ve onaylı dönüşüm parametrelerini istesin.

Somut bir uyuşmazlıkta yorum için avukatınıza, dosyanızın durumu için ruhsatı veren kuruma başvurun. Projeyi ve modeli bize yaptıracaksanız ada-parsel numarası ve onaylı projeyle iletişim sayfamızdan başlayın; krokiniz yoksa onu lisanslı büromuz düzenler ve imzalar.

Kaynaklar

• TKGM 2025/2 sayılı Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Tesisi İşlemlerinde Üç Boyutlu Sayısal Yapı Modeli Hakkında Genelge, 13 Şubat 2025 metni (Lexpera kopyası)

• TKGM 2025/2 sayılı Genelge, 25 Şubat 2026 değişikliğini işleyen sürüm (Lexpera kopyası)

• TKGM 2021/4 sayılı Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Genelgesi, 1 Eylül 2021 metni (Lexpera kopyası)

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (Lexpera kopyası)

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 1 Temmuz 2026 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• Mimarlık ve Mühendislik Projelerinin Dijital Olarak Hazırlanması Hakkında Yönetmelik, 5 Ağustos 2026 (hakedis.org kopyası)

• 2026 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ (hakedis.org kopyası)