Kat karşılığı inşaat öncesi harita kontrol listesi: arsa sahibi imzadan önce neyi görmeli?

Kat karşılığı sözleşmeyi imzalamadan önce masanızda altı belge olmalı: tapu kayıt örneği, aplikasyon krokisi, imar durum belgesi, yol ve kanal kotu tutanakları, bir de müteahhidin vaziyet planı ve paylaşım tablosu taslakları. Adı krokiye benzeyen yapı aplikasyon projesi bu altısına girmez; o proje, mimari proje onaylanırken hazırlanır. İmzada yalnız kimin hazırlayacağını konuşursunuz.

Müteahhidin taslaklarını imzadan önce istemenizin nedeni 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 10. maddesi. Size ve müteahhide düşecek bölümler belirlenmişse müteahhit, kat irtifakını (bina bitmeden her bölüme tapuda ayrılan hak) ve kat mülkiyetini tek başına isteyebilir; bu işlemde mimari projede ve yönetim planında sizin imzanız aranmaz. Yani tapuda bu projeyi imzayla onaylayacağınız ikinci bir an gelmeyebilir.

Her belge tek bir soruya cevap verir

• Belge: Tapu kayıt örneği

  Cevapladığı soru: Kim, hangi payla imzalıyor? Kayıtta ne yazılı?

  Kim düzenler: Tapu müdürlüğü

  İmzada hâli: Asıl

• Belge: Aplikasyon krokisi

  Cevapladığı soru: Parselin köşeleri zeminde nerede?

  Kim düzenler: Yetki alanına göre lisanslı harita kadastro bürosu veya kadastro müdürlüğü

  İmzada hâli: Asıl

• Belge: İmar durum belgesi

  Cevapladığı soru: Bu parsele ne kadar, nasıl bir yapı çıkar?

  Kim düzenler: Belediye

  İmzada hâli: Asıl

• Belge: Yol ve kanal kotu tutanakları

  Cevapladığı soru: Bina kotu nereden alınır?

  Kim düzenler: Belediye veya su ve kanalizasyon idaresi

  İmzada hâli: Asıl

• Belge: Vaziyet planı

  Cevapladığı soru: Bina parselde nereye oturur?

  Kim düzenler: Proje müellifi mimar

  İmzada hâli: Taslak

• Belge: Paylaşım tablosu ve metrekare cetveli

  Cevapladığı soru: Hangi bölüm kimin, arsa payı ve alanı kaç?

  Kim düzenler: Proje müellifi mimar

  İmzada hâli: Taslak

• Belge: Yapı aplikasyon projesi

  Cevapladığı soru: Bina zemine hangi koordinat ve kotla geçer?

  Kim düzenler: Harita mühendisi hazırlar, idare onaylar

  İmzada hâli: Henüz yok

• Belge: Üç boyutlu sayısal yapı modeli

  Cevapladığı soru: Model otomatik kontrolden geçti mi?

  Kim düzenler: Aplikasyon projesi müellifi

  İmzada hâli: Henüz yok

İlk dördü için müteahhide ihtiyacınız yok. Krokiyi ve tapu kayıt örneğini dilekçenize ekleyip belediyeye siz veya vekiliniz başvurabilirsiniz. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 55. maddesine göre idare, imar durum belgesini ve yol kotu tutanağını en geç iki iş gününde, kanal kotu tutanağını en geç beş iş gününde, ayrı su ve kanalizasyon idaresi düzenliyorsa üç iş gününde verir. Elinizdeki belgeler müteahhidin getirdiklerinden farklı çıkarsa görüşmeye bu farkla oturursunuz.

Tapu kaydı imzayı kimin atacağını ve ruhsatı neyin durduracağını söyler

Önce paylara bakın. Tapudaki malikler ile sözleşmeye imza atanlar aynı kişiler olmalı, çünkü maliklerin muvafakati (onayı) olmadan belediye yapı ruhsatı düzenleyemez.

Sonra kayıttaki şerh (hakkı üçüncü kişilere karşı koruyan not), beyan (bilgi notu), irtifak ve rehin kayıtlarını okuyun, parseldeki yapılara da bakın. Aşağıdakiler ruhsatı veya tapu işlemini durdurabilir.

• Kayıtta veya parselde gördüğünüz: Düzenleme ortaklık payı (imar uygulamasındaki kesinti) yerine yazılan bedel

  Sonucu: Ödenmedikçe devir ve ruhsat yok; tescilden en geç 1 yılda ödenir

  Ne yaparsınız: Tutarı ve ödeyeni imzadan önce netleştirin

  Dayanak: İmar Kanunu m.18

• Kayıtta veya parselde gördüğünüz: Değer artış payı (plan değişikliğinin değer farkından alınır)

  Sonucu: Tamamı ödenmeden satış, devir, bağış ve ruhsat yok

  Ne yaparsınız: Kalan tutarı ve ödeyeni netleştirin

  Dayanak: İmar Kanunu Ek m.8

• Kayıtta veya parselde gördüğünüz: Ruhsatsız yapı

  Sonucu: Ruhsata bağlanmadan veya yıkılmadan yeni ruhsat yok; usulüne uygun Yapı Kayıt Belgesi varsa engel değil

  Ne yaparsınız: Yıkımı veya ruhsatı kimin üstleneceğini netleştirin

  Dayanak: Yönetmelik m.55/12

• Kayıtta veya parselde gördüğünüz: İpotek, haciz, başka birinin lehine hak

  Sonucu: Paylı parselde bölümler paylaşılarak kurulacaksa hak sahibinin onayı gerekir; haciz ve ipotekte, bölümlerin değeri payın değerini aşıyorsa değerleme raporu yolu var

  Ne yaparsınız: Onay alın, kaydı kaldırın veya raporu yaptırın

  Dayanak: Tapu ve Kadastro'nun 2021/4 sayılı genelgesi, II-6

Son satırdaki kayıt başka bir paydaşın payında da olabilir; çözülmeden paylaşım yapılarak kurulan kat irtifakı tapudan geçmez.

Aplikasyon krokisi zincirin ilk halkasıdır

Kroki, parselin kenar ölçülerini ve köşe koordinatlarını gösterir. Masa başında çizilmez: harita mühendisi kontrol noktalarına dayanarak köşeleri zemine uygular, tapu planının yanılma sınırlarını da hesaba katar. Vaziyet planı yapıları krokideki koordinatlara göre yerleştirir, yapı aplikasyon projesi krokiden çıkar, üç boyutlu modeldeki parsel köşeleri de krokiye dayanmak ve kadastro arşiviyle uyuşmak zorundadır.

Şekil 1: Krokide yanlış alınan bir köşe vaziyet planına, yapı aplikasyon projesine ve modele taşınabilir; imzada bunlardan yalnız vaziyet planının taslağını görürsünüz.

İki şeyi kroki yerine kabul etmeyin. Biri parsel sorgu ekranının görüntüsüdür: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün kullanım koşullarına göre sonuçlar bilgilendirme amaçlıdır, resmî işlemde kullanılamaz. Öteki bahçe duvarınızdır: Türk Medeni Kanunu'nun 719. maddesine göre tapu planı ile zemindeki işaretler tutmazsa, heyelan bölgeleri dışında asıl olan plandaki sınırdır. Bahçe mesafesini duvardan ölçen bir yerleşim taslağı krokiyle karşılaşınca değişebilir.

İmar durum belgesi, teklifin hangi alanla kurulduğunu ortaya çıkarır

Burada tek hesap yapacaksınız: teklifteki inşaat alanının emsale giren kısmı hangi parsel alanından çıkarılmış? Yönetmelik emsali (kat alanları toplamının parsele oranını) tapudaki alandan değil, net imar parselinden hesaplatır. Belgeyi satır satır okumayı imar durumu belgesi yazımızda anlatıyoruz.

Varsayımsal örnek: Tapuda 800 m² görünen parselin 80 m²'si planda yola ayrılmış, başka kesinti yok, emsal 1,50 olsun.

1. Tapu alanıyla hesap: 800 × 1,50 = 1.200 m²

2. Net imar parseliyle hesap: (800 − 80) × 1,50 = 720 × 1,50 = 1.080 m²

3. Fark: 1.200 − 1.080 = 120 m²

Teklif 1.200 m²'yi tapu alanından çıkardıysa, emsale giren alanın 120 m²'si kâğıt üzerindedir. Teklifteki toplam emsal dışı alanları da içerebilir; müteahhitten ikisini ayırmasını isteyin.

Belediyenin imar servisine üç soruyu birlikte götürün. Birincisi, planda ayrılan kısımlar ve varsa düzenleme ortaklık payı çıkınca net imar parseli kaç m² kalıyor. İkincisi, belgenin tarihinden sonra plan veya mevzuat değişti mi; yönetmelik belgeye sabit bir geçerlilik süresi yazmaz, geçerliliği bu değişikliklere bağlar. Üçüncüsü, adanın parselasyon planı encümence kabul edilip tapuya işlendi mi; parseliniz tescilli bir imar parseli değilse kural olarak bu olmadan ruhsat verilmez.

Zemin katın yola göre yerini kot tutanağı ile vaziyet planı birlikte gösterir

Kat adedi kırmızı kota (yolun kullanıma hazır kotu) göre belirlenir. Planda aksine hüküm yoksa kot, bina köşeleri hizasındaki en yüksek tretuvar (kaldırım) seviyesinden verilir; eğimli parselde ön bahçe mesafesine göre tabii zeminden de verilebilir. Size zemin kat düşecekse tutanaktaki kotu vaziyet planı taslağındaki zemin kotuyla karşılaştırın. Taslak kotu tutanaktakinin altındaysa daireniz o kotun altında kalır; müteahhitten nedenini isteyin.

Şekil 2: Eğimli yolda kot, aksine plan hükmü yoksa bina köşelerinden tretuvarı yüksek olanında okunur; zemin katın yola göre yerini taslaktaki zemin kotuyla bu kot arasındaki fark verir.

Kanal kotu tutanağı henüz yoksa yol kotu tutanağıyla yetinebilirsiniz: ruhsata engel değildir, ama temel üstü vizesinde idareye verilmesi zorunludur; verilmezse inşaata devam izni çıkmaz.

İmzanın ertesi günü kepçe gelirse ruhsatı veya kazı iznini de isteyin: yönetmeliğe göre yol kotu belgesi ve ruhsat ya da kazı izni olmadan tabii zeminde kazı ve dolgu yapılamaz.

Vaziyet planındaki mesafeler imar durum belgesinin altına inmemeli

Vaziyet planı mimari projenin parçasıdır; mimar çizer, koordinatları krokiden gelir. Yaklaşma mesafeleri imar durum belgesindekilerin altına inmemeli, çünkü o sayılar binanın yola ve komşuya en fazla yaklaşabileceği sınırdır.

Müteahhit hazır onaylı bir proje getirdiyse taslak yerine onaylı projeyi okursunuz ve önce onay tarihine bakarsınız. Onayın üzerinden beş yıl geçtiyse kat irtifakı için yeniden onay istenir.

Kat karşılığı sözleşmedeki daire numarası taslakta bir yeri göstermeli

Müteahhidin tek başına tapuya gidebilmesi için 2021/4 sayılı genelge, bölümlerin proje numarasıyla ya da tapunun yoruma gerek duymayacağı açıklıkta belirlenmiş olmasını ister. Değilse bütün maliklerin talebiyle resmî senet düzenlenir. Sözleşmenizde "5 numaralı bölüm size" yazıyorsa bu numara tapuda iş görür; kütüğe de tasdikli plandaki numara geçer.

Müteahhidin noterde düzenlenmiş sözleşmeyi tapuya sunması yeterlidir; tapuda sözleşme şerhi olmasa da başvurabilir. Size yeniden imza sorulmayabileceği için numarayı imzadan önce kontrol edersiniz.

Taslakta 5 numaranın hangi kat ve cephe olduğunu gözünüzle görün; cepheyi planın kuzey okundan okuyun. Numaralar birden başlayıp sırayla gider; projede bir bölüm eklenir veya çıkarsa sonrakiler kayabilir. Sözleşmenin metnini avukatınız yazar, harita tarafından bakacağınız şey numaranın gösterdiği yerdir.

"Bağımsız bölüm planı" diye anılan kâğıdın kat irtifakı dosyasındaki karşılığı, onaylı mimari projenin kat planları, paylaşım tablosu ve metrekare cetvelidir. Vaziyet ve bağımsız bölüm planını hazırlarken biz de bağımsız bölüm numaralarını, konum ve ölçü bilgilerini proje verileriyle kontrol ederiz.

Paylaşım tablosunda orantıya tapu bakmaz, taraf toplamlarını siz çıkarırsınız

Tapu müdürlüğü arsa paylarının toplamının 1/1 ettiğine bakar; payın bölümün konum ve büyüklüğüne göre değeriyle orantılı olup olmadığını denetlemez. Orantısız bir tablo tapudan geçebilir, sonra her kat maliki veya kat irtifakı sahibi için yol mahkemedir. Hesabın kendisini arsa payı yazımızda anlatıyoruz.

Varsayımsal örnek: Tek malikli 800 m² parsel, sekiz daire, payda 1.000. Zemin kattaki iki dairenin payı 110'ar, dört ara dairenin 125'er, iki üst dairenin 140'ar. Anlaşma "yarı yarıya": iki zemin ve iki ara daire size, iki ara ve iki üst daire müteahhide.

• Taraf: Arsa sahibi

  Daire: 4

  Arsa payı toplamı: 110 + 110 + 125 + 125 = 470/1.000

• Taraf: Müteahhit

  Daire: 4

  Arsa payı toplamı: 125 + 125 + 140 + 140 = 530/1.000

• Taraf: Toplam

  Daire: 8

  Arsa payı toplamı: 1.000/1.000

Tapuda bugün 1/1 sizindir. Size düşen bölümlerin payı 470/1.000 olduğu için, genelgeye göre kat irtifakı kurulmadan önce 530/1.000 pay müteahhide devredilir. Bu andan sonra o pay müteahhidindir: devredebilir, rehnedebilir, alacaklısı haczettirebilir; bina ise henüz yoktur. Devrin inşaatın hangi aşamasına bağlanacağını imzadan önce avukatınızla konuşun.

Daire sayısı eşit, arsa payı değil. Bu fark en açık biçimde, bina yıkılıp kat mülkiyeti tapudan silinirse görünür: arsa payları hisse sayılır ve elinizde dört daire değil, 800 × 470/1.000 = 376 m²'ye karşılık gelen bir hisse kalır. Görüşmede "yarı yarıya"nın dairede mi payda mı olduğunu netleştirin.

Aynı tabloda metrekareleri de okuyun. Yönetmelik bir daire için dört alan tanımlar: brüt, genel brüt (ortak alan payı dahil), net ve toplam brüt (eklenti dahil). 1 Ocak 2019'dan beri bağımsız bölüm listesinde brüt ve net alan yoksa tapu işlem yapmaz. Teklifte "120 m² daire" yazıyorsa bunun hangisi olduğunu tabloda bulun.

Aplikasyon projesi ve model imzada değil, proje onayında gelir

Yapı aplikasyon projesi binayı vaziyet planına göre zemine geçirir. Yönetmeliğin 14 Ocak 2026'da değişen 57. maddesine göre harita mühendisi hazırlayıp imzalar, idare onaylar; bu işi bize verirseniz projeyi harita mühendisimiz hazırlar.

Üç boyutlu sayısal yapı modeli bu projenin ekidir ve kat irtifakı dosyasında aranır. Müteahhit "model hazır, kodu aldık" derse bu henüz onay sayılmaz: doğrulama kodu otomatik kontrolün sonucudur, ardından ruhsat kurumu ve kadastro kontrol eder, dosyayı iade edebilir.

Sık sorulan sorular

Parsel mirasçılarda ve henüz paylaşılmadıysa ne değişir?

Bağımsız bölümler mirasçılar arasında paylaşılmayacaksa elbirliği mülkiyeti (mirasçıların bölünmemiş ortaklığı) bozulmadan kat irtifakı kurulabilir. Paylaşılacaksa önce paylı mülkiyete geçilir; sonra her paydaşın payı ile ona düşen bölümlerin arsa payı toplamı eşit olmalıdır. Ruhsat için bütün maliklerin onayı gerektiğinden tek bir eksik imza dosyayı durdurur.

Müteahhit yan parselle birleştirmeyi öneriyor, daha çok daire çıkar mı?

Birleştirme tek başına inşaat hakkı eklemez. Aynı nizam ve kullanımdaki parsellerde yeni parselin taban ve katlar alanı, eski parsellerin ayrı ayrı hesaplanan toplamını geçemez. Yapı nizamı veya kullanımı farklı parseller ile planda ifraz hattıyla ayrılan parseller ise birleştirilemez.

Parselde eski apartman varsa liste değişir mi?

Bu listedeki belgeler yine gerekir. Bina yıkılıp yeniden yapılacaksa tapuda önce eski kayıt silinir, varsa eski model pasife alınır, sonra yeni modelle devam edilir. Bina riskli yapıysa önce 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uygulanır: karar yıkımdan önce, kişi sayısına göre değil, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır.

İmzadan önce altı belgede bu satırları işaretleyin

• Belge: Tapu kayıt örneği

  Tamam sayın, eğer: Malikler ve paylar imzacılarla aynı; engel kayıtlarında ne yapılacağı belli

• Belge: Aplikasyon krokisi

  Tamam sayın, eğer: Ada ve parsel tapuyla aynı; kenar ölçüleri ve köşe koordinatları yazılı

• Belge: İmar durum belgesi

  Tamam sayın, eğer: Net imar parseli belli; teklifin emsale giren alanı bu parselden çıkmış

• Belge: Kot tutanakları

  Tamam sayın, eğer: Yol kotu tutanağı elinizde; taslak zemin kotuyla farkı biliyorsunuz

• Belge: Vaziyet planı taslağı

  Tamam sayın, eğer: Mesafeler imar durum belgesinin altında değil; koordinatlar krokiden geliyor

• Belge: Paylaşım tablosu

  Tamam sayın, eğer: Numaranız planda yer gösteriyor; taraf pay toplamları ve daire alanının türü belli

Krokiniz yoksa aplikasyon ve sınır tespiti hizmetimizle başlayabilirsiniz: başvurunuzu 4101-627 numaralı lisanslı büromuz alır, krokiyi düzenler ve imzalar. Tutmayan satırı güncel tapu kaydı, ada ve parsel numarası ve müteahhidin teklifiyle bize iletin.

Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Lexpera konsolide metin

• TKGM 2021/4 sayılı Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Genelgesi, Lexpera

• TKGM 2025/2 sayılı Üç Boyutlu Sayısal Yapı Modeli Genelgesi, Lexpera

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 1 Temmuz 2026 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• 3194 sayılı İmar Kanunu, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı kopyası

• 6306 sayılı Kanun, Lexpera konsolide metin

• TKGM Parsel Sorgu Kullanım Koşulları

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, Eşya Hukuku, Vikikaynak kopyası