Arsa payı nasıl hesaplanır? Daire metrekaresiyle ilişkisi
Tapudaki arsa payı dairenin metrekaresi değildir. Altı daireli varsayımsal binada aynı alanlı dairelerin nasıl üç ayrı pay aldığını, kesrin parsel alanına nasıl çevrildiğini, dağılımın nasıl kontrol edileceğini, gider ve riskli yapı oyunda neyi değiştirdiğini hesaplarla görün.
Tapuda 105/590 yazıyorsa bu, "dairem 105 metrekare" ya da "parselin 105 metrekaresi benim" demek değildir. Bu kesir arsa payıdır: parselin bütününde dairenize bağlı ortak mülkiyet payı.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesine göre pay, her bölümün konumuna ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle orantılı olmalıdır. Kasım 2026 itibarıyla kanunda formül veya katsayı yoktur.
Aynı metrekare, üç ayrı pay: altı daireli bina hesabı
Varsayımsal örnek: 800 m² parsel, üç katlı bina, her katta iki daire, hepsi 100 m² brüt. Projeyi çizen mimarın konumu zemin katta 0,90, orta katta 1,00, üst katta 1,05 katsayısıyla değerlendirdiğini varsayalım. Katsayılar ve brüt alan örnek için seçildi, kanundan gelmez.
Daireler: 1-2, zemin
Brüt alan: 100 m²
Değer birimi: 100 × 0,90 = 90
Her dairenin payı: 90/590
Arsa karşılığı: 122,0 m²
Daireler: 3-4, orta
Brüt alan: 100 m²
Değer birimi: 100 × 1,00 = 100
Her dairenin payı: 100/590
Arsa karşılığı: 135,6 m²
Daireler: 5-6, üst
Brüt alan: 100 m²
Değer birimi: 100 × 1,05 = 105
Her dairenin payı: 105/590
Arsa karşılığı: 142,4 m²
Daireler: Altı daire toplamı
Brüt alan: 600 m²
Değer birimi: 590
Her dairenin payı: 590/590 = 1/1
Arsa karşılığı: 800 m²
Örnekte önce her dairenin alanı katsayısıyla çarpılır, değer birimi bulunur. Sonra altısı toplanır: 90 + 90 + 100 + 100 + 105 + 105 = 590. Kesrin üstünde dairenin kendi birimi, altında bu toplam durur. Son sütun için parsel alanını kesirle çarparsınız: 800 × 105 ÷ 590 = 142,4 m².
Başka binada mimar zemin katı daha yüksek değerlendirirse sıralama tersine döner. Aynı dağılım 1.000 paydada yuvarlanarak 153, 169 ve 178 diye yazılabilir; toplam yine 1.000 eder.
Arsa payı dairenin metrekaresini söylemez
Örnekteki üst kat dairesi 100 m² ile 105 birim aldı; katsayısı 1,00 olan 105 m²'lik bir daire de 105 birim alırdı. Kesirden daire metrekaresi çıkaran her hesap, bilmediği bir değer oranını varsaymak zorundadır.
Sayı: Net ve brüt daire alanı
Nerede görürsünüz: Onaylı mimari projenin bağımsız bölüm listesi; 2019 öncesi projede yoksa kat planındaki ölçüler
Ne söyler: Dairenin büyüklüğü
Ne söylemez: Arsadaki oran
Sayı: Pay (105/590)
Nerede görürsünüz: Projedeki paylaşım tablosu, tapu kaydı
Ne söyler: Parseldeki ortak mülkiyet oranı
Ne söylemez: Dairenin alanı
Sayı: Arsa karşılığı (142,4 m²)
Nerede görürsünüz: Kendi hesabınız
Ne söyler: Oranın parsel alanındaki karşılığı
Ne söylemez: Bahçede size ait bir köşe
Üst kattaki malik bahçeye inip 142,4 m² çitleyemez. Pay bütün parselin üzerindedir; kanunun 5. maddesine göre daireden ayrı devredilemez, ayrı miras kalmaz.
Parselde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamışsa ve mülkiyet paylıysa elinizdeki kesir hissenizdir ve kural olarak tek başına devredilebilir. Bu durumu tapuda 3/16 gibi hisselerin okunuşunu anlatan yazı ele alır.
Kendi kesrinizi arsa metrekaresine çevirin, sonra dağılıma bakın
Hesap: parsel alanı (tapudaki yüzölçümü) × pay ÷ payda. Varsayımsal örnek: 1.200 m² parsel ve 48/1.000 kesri için 1.200 × 48 ÷ 1.000 = 57,6 m².
Kendi tapunuzdaki kesrin yalnız alan karşılığını görmek için hisse alanı hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Araç yeni arsa payı belirlemez, daire metrekaresinden pay üretmez ve parselde ayrı bir kullanım alanı ayırmaz.
Dağılımı görmek için projedeki paylaşım tablosunu ve bağımsız bölüm listesini açın. Kendi satırınızı tapudaki bağımsız bölüm numarasıyla bulursunuz. Karşılaştırma için bütün liste gerekir; ruhsatı veren belediyeye veya yöneticiye sorabilirsiniz.
Basit bir kontrol: aynı paydadaki her kesrin üstündeki sayıyı dairenin alanına bölün, sonuçları birbirine oranlayın. Örnekte üst kat 105 ÷ 100 = 1,05, zemin kat 0,90 verir; 590 birimlerin toplamı olduğu için katsayılar geri çıkar. 1.000 paydada aynı daireler 1,78 ve 1,53 verir: bunlar katsayı değildir, ama oran korunur. İki yazımda da üst kat metrekare başına zemin kattan %16-17 fazla pay almış ve bunu örnekte konum katsayısı açıklıyor. Kendi binanızda farkın konumla açıklanıp açıklanmadığına bakarsınız.
Bütün dairelerde aynı alan türünü kullanın, çünkü Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği net, brüt, genel brüt ve toplam brüt alanı ayrı tanımlar.
Bütün kesirler toplanınca 1/1 etmelidir, ama bu tek başına değerle orantılı dağılımı kanıtlamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda arsa payı, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı olarak projede gösterilir. Payları yalnız daire metrekaresini toplayıp bölerek belirlemeyin. Paylar henüz dağıtılmadıysa bu konuyu kat irtifakı kurulurken veya kat karşılığı inşaat öncesinde proje müellifiyle netleştirin.
Değer değişse de kesir oynamaz
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesine göre bölümün değeri sonradan artsa da düşse de pay aynı kalır.
Kesri değiştiren başlıca üç yol var. Kat veya yeni bölüm eklenecekse kat malikleri oybirliğiyle karar verir ve bütün payları yeniden belirler (44. madde). Daire birleştirme veya ayırmada tapu müdürlüğü onaylı tadilat projesi ve yeni pay listesi ister. Paylar baştan değerle orantılı dağıtılmamışsa her kat maliki veya kat irtifakı sahibi mahkemeden yeniden düzenleme isteyebilir.
Kesrin asıl işi: gider ve riskli yapı oyu
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre aralarında başka anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; sigorta primi, ortak yerlerin bakım ve onarımı ile yönetici aylığı gibi giderler pay oranında bölünür.
Varsayımsal örnek: aynı binada 59.000 TL'lik çatı onarımında zemin kat dairesi 9.000 TL, orta kat 10.000 TL, üst kat 10.500 TL öder.
İkinci etki, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki taşınmazın yeniden değerlendirilmesine ilişkin bazı kararlarda görülür: paydaşların hisseleri oranındaki salt çoğunluğu esas alınır. Bu, binayla ilgili her kararın aynı çoğunlukla alınabileceği anlamına gelmez; kararın türü ve kanunun uygulanma koşulları ayrıca değerlendirilir. Yalnız bu oranın hesabını göstermek için örnekte toplam 590 olduğundan 295’in aşılması gerekir.
Varsayımsal binada iki üst kat ve bir orta kat dairesinin payları toplamı 310, kalan üç daireninki 280’dir. İlki salt çoğunluk oranını geçer, ikincisi geçmez; bu aritmetik, alınacak kararın usulen ve hukuken geçerli olduğunu tek başına göstermez. Dönüşümün teknik tarafını kentsel dönüşümde harita işleri yazısı anlatır.
Şekil 1: Varsayımsal örnekte malik sayısı iki tarafta da üç; yalnız pay oranı hesabında 310 birim salt çoğunluğu geçer, 280 birim geçmez. Kararın hukuki geçerliliği ayrıca değerlendirilir.
Kesri olduğu gibi kullanmak mı, dağılımı mahkemeye taşımak mı?
İlk soru: binadaki pay farkları konum ve büyüklükle açıklanabiliyor mu? Kanun konum için liste, fark için eşik vermez: kat farkı örneğimizin varsayımıdır, aynı kattaki ön ve arka dairenin payı da farklı olabilir. Böyle açıklanıyorsa kesirle çalışmayı sürdürebilirsiniz.
Karşılaştırmada dairelerin yeri veya numarası net değilse, bunları proje ve ölçüm verileriyle plana aktaran vaziyet ve bağımsız bölüm planı hizmetini Başiskele'deki ofisimizden Kocaeli'nin 12 ilçesinde veriyoruz. Payı ve tapudaki bağımsız bölüm numarasını bu plan değiştirmez. Ada-parsel bilgisi ve elinizdeki projeyle bize ulaşabilirsiniz.
Alanı ve konumu aynı iki dairenin payı belirgin biçimde farklıysa ve bunu açıklayan bir şey yoksa konu mahkemelik olabilir. Yeniden düzenlemede toplam yine 1/1 eder: bir pay artarsa başkası düşer, sizinki de düşebilir. Somut dosya için avukata danışın.
Kaynaklar
PROJENİZİN SONRAKİ ADIMI
İhtiyacınıza uygun sonraki adım.
Konuyla ilgili bilgileri inceleyin ve projeniz için bir sonraki adımı belirleyin.
Kocaeli Vaziyet Planı ve Bağımsız Bölüm Planı