Kentsel dönüşümde harita işlerinin sırası: arsa payı, tevhid ve yeni kat irtifakı

Takvimi yanlış kuran dosyada iki somut risk var. Yapım işi başladıktan sonra altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa, müteahhide devrettiğiniz taşınmazın onun borçlarına karşı haciz koruması biter (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 6. maddesi). Komşu boş parseli hesaba katarak çizilen proje ise o parselin tek bir malikinin hayır demesiyle dayanağını yitirebilir, çünkü boş parselde çoğunluk değil oybirliği gerekir.

İzlenecek yol, harita işini 6306'nın karar, yıkım, ruhsat ve tapu sırasına oturtmaktır. Aşağıdaki tablo, kararı maliklerin aldığı riskli yapı yolunu Kasım 2026 mevzuatından çıkarılan genel sırayla gösterir.

Kentsel dönüşümde harita işi sekiz aşamanın beşinde doğar

• Aşama: 1. Riskli tespit, tapuya işlenmesi

  Harita tarafındaki iş: Yok

  Kim yapar, kim onaylar: Lisanslı kuruluş veya belediye; rapor Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri varsa belediyeye gider, tapuya bildirilir

  Atlanırsa: Salt çoğunluk yolu açılmaz

• Aşama: 2. Yıkımdan önce malik kararı

  Harita tarafındaki iş: Pay toplamı, aplikasyon krokisi, imar durumu; tevhid (parsel birleştirme), ifraz (parsel bölme), terk (kamuya bırakılan kısım) seçeneği

  Kim yapar, kim onaylar: Malikler, hisseleriyle salt çoğunluk

  Atlanırsa: Parselin neye izin verdiği bilinmeden oy verilir

• Aşama: 3. Katılmayana teklif, 15 gün süre, pay satışı başvurusu

  Harita tarafındaki iş: Yok

  Kim yapar, kim onaylar: Malikler; Müdürlük veya belediye

  Atlanırsa: Ruhsat başvurusu yapılamaz

• Aşama: 4. Yıkım, tapu kaydının silinmesi

  Harita tarafındaki iş: Yok; eski kat kayıtları kapanır

  Kim yapar, kim onaylar: Başkanlık ister, tapu müdürlüğü siler

  Atlanırsa: Arsa, hisseler üzerinden tescil edilmez

• Aşama: 5. Tevhid, ifraz, terk

  Harita tarafındaki iş: Birleştirme veya ayırma haritası

  Kim yapar, kim onaylar: Birleştirmede lisanslı büro (LİHKAB), ifraz ve terkte harita bürosu hazırlar; belediye encümeni (karar kurulu) onaylar, kadastro kontrol eder, tapu tescil eder

  Atlanırsa: Proje tapuda olmayan parsele çizilmiş olur

• Aşama: 6. Ruhsat dosyası

  Harita tarafındaki iş: Yeni parselin krokisi, yol kotu (yolun parsel önündeki yüksekliği), yapı aplikasyon projesi; teknik ihtiyaç olarak plankote (güncel arazi ölçüsü)

  Kim yapar, kim onaylar: Proje: harita mühendisi imzalar, belediye onaylar; yol kotunu belediye verir

  Atlanırsa: Yol kotu belgesi ve ruhsat olmadan kazı ve dolgu başlayamaz

• Aşama: 7. Yeni kat irtifakı

  Harita tarafındaki iş: Paylaşım tablosu kontrolü; istenirse üç boyutlu yapı modeli

  Kim yapar, kim onaylar: Mimar payı belirler; belediye, kadastro, tapu

  Atlanırsa: Müteahhide devirde altı ay dolunca haciz koruması biter

• Aşama: 8. Yapı kullanma izni, kat mülkiyeti

  Harita tarafındaki iş: Aplikasyon projesi kadastroda yeniden kullanılır

  Kim yapar, kim onaylar: Belediye, kadastro, tapu

  Atlanırsa: Bina kat mülkiyetine dönmez

Hangi yoldasınız: riskli yapıda karar parselde, riskli alanda etap veya adada alınır

Riskli yapıda karar parsel bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır. İdare üstlenmedikçe harita işi yapı sahibi tarafında kalır; malikte mi müteahhitte mi olduğunu sözleşmeye yazın.

Riskli alan ve rezerv yapı alanında karar etap veya ada bazındadır. Uygulamayı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, yetki devri varsa TOKİ veya belediye yürütüyorsa her tür haritayı ve arsa düzenlemesini yapabilir, arsa paylarını belirleyebilir; cins değişikliği, tevhid, ifraz, terk ve tescil maliklerin onayı aranmadan yapılır. Riskli yapı parselinde de idare işi üstlenirse aynı yetkiyi kullanır; üstlenmedikçe kararı malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla alır. İdare yürütüyorsa harita tarafında size düşen iş, tebliğ edilen parsel ve pay bilgisini tapu kaydınızla karşılaştırmaktır.

Hangi yolda olduğunuzu resmî kayıt söyler, harita değil. Riskli yapı tespiti tapunun beyanlar hanesine işlenir. Parselinizin riskli veya rezerv alanda kalıp kalmadığını Kocaeli'deki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne ya da yetki devri varsa belediyeye sorun.

Tespit talebi elektronik sistem üzerinden yapılır; e-Devlet'te Riskli Yapı Tespiti hizmeti bulunur.

Karardan önce: oyu daire sayısı değil tapudaki pay belirler

6306'da eşik, hisseler oranında salt çoğunluktur, yani payların yarısından fazlası. Eski üçte iki oranı 2023'te 7471 sayılı Kanunla kalktı. Kişi sayılmaz ve karar yıkımdan önce alınır. Bu yüzden ilk kontrol, tapu kayıt örneğindeki payları toplamaktır.

Varsayımsal örnek: Sekiz bağımsız bölümlü bina, toplam 1.000 arsa payı, her bölümün maliki ayrı. Zemindeki üç dükkânın her biri 167 pay, üstteki beş dairenin payları 100, 100, 100, 100 ve 99.

• Üç dükkân: 3 × 167 = 501 pay.

• Beş daire: (4 × 100) + 99 = 499 pay.

• Eşik: 1.000 ÷ 2 = 500 payı aşmak.

Üç malik, beş malike rağmen karar alır. Tam 500 pay ise yetmez.

Aynı karar parseli de kapsar. Kanun tevhidi, ifrazı, terki ve uygulamanın tek parselde, birleştirerek veya ada bazında yapılmasını bu kararın kapsamında sayar.

Toplantıdan önce aplikasyon krokisi, yani parsel köşelerini zeminde ve koordinatla gösteren belge, imar durum belgesiyle birlikte masada olmalıdır. İmar durumu başvurusuna zaten kroki ve tapu kayıt örneği eklenir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 55. madde), yani kroki önce gelir. Plan ve parsel bilgisine ön bakış için Kocaeli e-imar ve parsel sorgulama rehberini kullanabilirsiniz.

Parselde iki bina varsa ve yalnız biri riskliyse takvim o binanın paydaşlarıyla işler. Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesine göre karar onların salt çoğunluğuyla alınır, yeni kat irtifakında onların talebi aranır, yeter ki diğer maliklerin arsa payı etkilenmesin. Riskli binayı ayıran ifraz yapılabiliyorsa yalnız ona karşılık gelen parsel kanun kapsamında kalır, tapudaki riskli yapı kaydı öteki parsellerden kalkar. Ölçümün işi, o ifraz çizgisinin parselin üzerinde kurulup kurulamadığını göstermektir.

Tevhid ve terkte hesap karardan önce yapılır

Yapılarının tamamı riskli birden çok parseli birleştirmek için her parselde ayrı ayrı, hisse oranında salt çoğunluk gerekir. İki parselin toplamında çoğunluk yetmez. Bitişik boş parsel girecekse o parselin bütün malikleri oybirliğiyle karar verir; yapılaşmaya elverişsiz imar parselinde idarenin, tebliğden itibaren üç ayda malikler anlaşamazsa resen tevhid yetkisi saklıdır (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 7. maddesi).

Şekil 1: Her parsel kendi eşiğini ayrı geçer; bir parseldeki güçlü çoğunluk ötekinin eksiğini kapatmaz, boş parselde ise tek bir malikin hayır demesi birleşmeyi durdurabilir.

Boş parsel maliyeti de değiştirir: 6306 işlemleri tapu harç ve ücretinden muaftır, ama boş parselle birleşmede muafiyetten riskli parsel alanının yeni parsel alanına oranı kadar yararlanırsınız.

Varsayımsal örnek: 800 m² riskli parsel ile 200 m² boş parsel birleşiyor. Yeni parsel 800 + 200 = 1.000 m². Oran 800 ÷ 1.000 = %80. Muafiyetin %80'i kullanılır.

Çoğunluk kararı, planın izin vermediği bir birleştirmeyi açmaz. Şartları, maliyet kalemlerini ve birleşmenin inşaat hakkına etkisini zorunlu tevhid ve parsel birleştirme şartları yazısında bulursunuz.

Terk de karardan önce hesaba katılır. Yola veya başka umumi hizmete ayrılan kısım parselden çıkar; taban alanı ve emsal (kat alanları toplamının parsele oranı) ise net imar parseli alanı üzerinden hesaplanır.

Varsayımsal örnek: 1.000 m² parselde emsal 2,00 ve 100 m² terk var. Terksiz hesap 1.000 × 2,00 = 2.000 m², net parselde 900 × 2,00 = 1.800 m². Fark 200 m² emsale esas inşaat alanıdır ve paylaşım tablosunu etkiler.

Yıkım eski kaydı sıfırlar: kat maliki hissedara döner

Bina yıkılıp arsa hâline gelince kat irtifakı veya kat mülkiyeti kaydı, kimsenin onayı aranmadan Başkanlığın talebiyle tapudan silinir ve malikler payları oranında tescil edilir. Eski arsa payınız artık hissenizdir, yeni daireniz henüz yoktur.

İpotek, haciz gibi haklar ve şerhler hisse üzerinde sürer, ama tevhid, ifraz ve kat irtifakını durdurmaz. Yeni kat irtifakında yalnız yükümlü malike düşecek bölümlere taşınır. Bu yüzden tapudaki bir haciz takvimi tek başına kilitlemez.

Ruhsattan önce tevhid tescili ve Müdürlük yazısı, ruhsatta üç belge

Birleştirme haritasının yapımı 5368 sayılı Kanunla lisanslı bürolara (LİHKAB) verilmiştir, onayı belediye encümeni verir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 16. maddesi üst sınırları koyar: onay en geç 30 gün, tapuya bildirim 15 gün, tapuda sonuçlandırma bir ay. Yeni parselin krokisi ve ruhsat dosyası bu tescilden sonra gelir.

Ruhsat başvurusundan önce karar ve teklif katılmayan maliklere tebliğ edilmiş (kabul için 15 gün tanınır), payları için satış başvurusu yapılmış olmalıdır. Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü veya belediye bunu bildiren yazıyı ruhsatı verecek idareye gönderir. Bu yazı harita işi değil ama takvimi kilitler.

Bina kalkınca arsanın yüzeyi de eski hâlinde kalmayabilir. Yıkımdan sonra projeye temel olacak plankoteyi yaptırın; Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği bunu adıyla istemez, bazı idareler isteyebilir; ihtiyaç tekniktir. Zorunlu olan sıra şudur: belediyeden yol kotu belgesi ile ruhsat veya kazı izni alınmadan tabii zeminde kazı ve dolgu yapılamaz.

Üç belge sırayla birbirine yaslanır; ikisi harita tarafındadır:

• Belge: Aplikasyon krokisi

  Cevapladığı soru: Parsel köşeleri zeminde nerede?

  Hazırlayan: Yetki alanına göre lisanslı büro (LİHKAB) veya kadastro müdürlüğü

• Belge: Vaziyet planı

  Cevapladığı soru: Bina parselde nereye oturuyor?

  Hazırlayan: Mimar; mimari projenin parçası

• Belge: Yapı aplikasyon projesi

  Cevapladığı soru: Bina araziye hangi koordinat ve kotla geçer?

  Hazırlayan: Harita mühendisi hazırlar ve imzalar, belediye onaylar

Tevhid yapılan dosyada krokinin tarihine bakın. Proje parsele ait krokiye dayanır; birleşmeden önceki kroki yeni parseli göstermez.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre 14 Ocak 2026'dan beri yapı aplikasyon projesi, ortometrik (deniz seviyesine dayalı) ölçülen yapı ve parsel zemin kotlarını da içerir ve belediye onayı ister.

2025/2 sayılı genelgeye göre eski parsel arşivi başka koordinat sistemindeyse proje ülke koordinat sistemi TUREF'te üretilir, kadastronun onaylı dönüşüm parametreleri kullanılır ve iki koordinat da gösterilir.

Yeni kat irtifakı binanın bitmesini beklemez: altı ay işler

Yapım işi başladıktan sonra altı ay içinde kat irtifakı tapuda kurulmuş olmalıdır; olmazsa müteahhidin borcu için devrettiğiniz taşınmaza haciz ve tedbir konabilir. Kanun başlangıcı yalnız "yapım işine başlanması" diye yazar; tartışmaya düşmemek için sayacı ruhsat tarihinden başlatın ve sözleşmeye yazın. Binanın bitişini beklemeniz gerekmez: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu onu yapılmakta olan veya yapılacak bina için de kurar.

Kentsel dönüşümde yeni arsa payını veren bir formül kanunda da yönetmelikte de yok. Ölçüt 634'ün 3. maddesindedir: her bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı pay. Payı projeyi hazırlayan mimar belirler; tapu müdürlüğü oranı denetlemez, toplamın 1/1 etmesine bakar. Hesabın mantığı arsa payı hesabı ve daire metrekaresi yazısındadır.

Sizin kontrol edeceğiniz yer, paylaşım tablosu ile sözleşmenin uyumudur. 6306'da özel hüküm yoksa Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2021/4 sayılı genelgesi uygulanır: paydaşın tapudaki payı, ona düşecek bölümlerin arsa payları toplamına eşit olmalıdır; eşit değilse önce gerekli devirler yapılır. Müteahhit tek başına talep edecekse bölümler sözleşmede proje numarasıyla veya tapunun yoruma gerek duymayacağı açıklıkta belirlenmiş olmalıdır, yoksa bütün maliklerin talebi gerekir.

Üç boyutlu sayısal yapı modeli (3BSYM), yapı aplikasyon projesinin eki olan bina modelidir; istenirse projeyi hazırlayan üretir. 2025/2 sayılı genelge imar barışı dosyalarında modeli aramaz; 6306 dosyasında ise sonucu bu kanuna ve yönetmeliğine bırakır, yani kendiliğinden muafiyet yoktur. Dosyanızda istenip istenmediğini başvurudan önce ruhsat kurumuna sorun.

Modelin doğrulama kodu onay değildir; kontrol ve iade adımlarını 3BSYM doğrulama kodu ve iade yolları yazısı anlatır.

Model istenirse sistemden tapuya gönderilen belgeler için bir yıl içinde WebTapu başvurusu yapın, yoksa belgeler silinir. Belge listesi ve zamanlama için kat irtifakı nasıl kurulur yazısına bakın.

Yapı bitince aplikasyon projesi yeniden masaya gelir

Yapının tamamı için yapı kullanma izni çıkınca kadastro, yapı aplikasyon projesiyle tescil bildirimi düzenler; tapu başka belge aramadan cins değişikliğini yapar. Kat irtifaklı taşınmaz böylece resen kat mülkiyetine çevrilir. Adımları kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, ruhsat ile iskân arasındaki ölçümleri müteahhit için ruhsattan iskâna harita takvimi yazısı sıralar.

Sık sorulan sorular

Kat irtifakı kurulmamış, arsa paylı tapuda riskli tespiti kim yaptırır?

Fiilen bulunan yapının sahibi olan arsa payı sahibi yaptırır. Pay sahibi olmak tek başına yetmez, o yapının sahibi olmak gerekir.

Bir paydaş ortaklığın giderilmesi davası açarsa takvim durur mu?

Hayır. Yıkımdan sonra arsada bu dava açılabilir, ama salt çoğunluk kararına ve kararın işlemlerine engel olmaz.

Eski arsa payım değere oranlı değilse oylamada ne olur?

Oylama tapudaki paya göre yapılır. Paylar oranlı tahsis edilmemişse her kat maliki veya kat irtifakı sahibi yeniden düzenleme için mahkemeye başvurabilir. Davanın takviminize etkisini avukatınızla konuşun.

Dosyanız bu sıranın neresinde

Bu sıradaki tevhid dosyasını lisanslı büromuz hazırlar, aplikasyon krokisini düzenleyip imzalar; ifraz, terk, plankote, yapı aplikasyon projesi ve 3BSYM'yi harita mühendisimiz hazırlar ve imzalar. Belediye onayı, kadastro kontrolü ve tapu tescili kurumlarda kalır. Ada, parsel ve tapu kayıt örneğiyle dosyanızın hangi aşamada olduğunu ve sıradaki harita işini harita danışmanlığı kapsamında birlikte çıkarabiliriz; başlamak için bize ulaşın.

Kaynaklar

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Lexpera konsolide metin)

• 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (Lexpera konsolide metin)

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (Lexpera konsolide metin)

• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, 3194 sayılı İmar Kanunu kopyası

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 1 Temmuz 2026 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• TKGM 2021/4 sayılı Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Genelgesi (Lexpera)

• TKGM 2025/2 sayılı Üç Boyutlu Sayısal Yapı Modeli Genelgesi (Lexpera)

• 5368 sayılı Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları Hakkında Kanun (mevzuat.gov.tr)