Bağımsız bölüm no ne demek? Tapuda ve planda nasıl okunur?
Senetteki bağımsız bölüm numarası dairenin tapudaki kimliğidir, kapı numarasıyla aynı olmayabilir. Numarayı senetten alıp onaylı projede bulma, planı binada doğrulama, dört metrekareyi karşılaştırma ve numaralar tutmadığında ne yapacağınız örneklerle.
Bağımsız bölüm, kanunun daire, dükkân veya ofis için kullandığı addır; senetteki numara da o yerin tapudaki kimliğidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu her birini tapu kütüğünde, yani sicil defterinde, ayrı bir taşınmaz sayar ve numarayı tasdikli plandan alır. Devir ve ipotek bu kayıt üzerinden yürür.
Kapınızdaki numara ise başka bir kuraldan gelir ve tapudakiyle aynı olmayabilir. İkisini aynı sanan alıcı 2. kattaki daire için anlaşıp 3. katın kaydına imza atabilir. Bu yüzden numarayı senetten alın, son onaylı planda bulun, planı binaya götürün. Üçü aynı daireyi gösteriyorsa kayıt ile daire eşleşmiş demektir.
Kapıdaki numarayla tapudaki numarayı iki ayrı kural belirler
: Ne için
Tapudaki numara: Mülkiyet kaydı
Kapıdaki numara: Adres
: Kaynağı
Tapudaki numara: Onaylı mimari proje; kütüğe aynen geçer
Kapıdaki numara: İdarenin numaralama işi
: Dayanak
Tapudaki numara: Kat Mülkiyeti Kanunu m.12/a, m.13
Kapıdaki numara: Adres ve Numaralamaya İlişkin Yönetmelik m.20, m.31
: Sırası
Tapudaki numara: Birden başlar, sırayla gider
Kapıdaki numara: Apartmanda bodrum kattan başlar, sırayla gider
: Depo ve garaj
Tapudaki numara: Daireye aitse kayda eklenti olarak yazılır
Kapıdaki numara: Konut ve iş yeri dışında kullanılan bodrum deposu, garajı ve kömürlüğü numara almaz
: İş hanında
Tapudaki numara: Projedeki sıra
Kapıdaki numara: Kat numarası başa gelir: 13, örneğin 1. katın 3. bölümüdür
Kanun numaranın birden başlayıp sırayla gitmesini ister, hangi katta başlayacağını söylemez; sırayı onaylı proje gösterir. Numaralamayı yapan idare ise, Kasım 2026 itibarıyla yürürlükteki yönetmeliğe göre, apartmanda bodrumdan saymaya başlar. İki sıra aynı çıkabilir, bir daire yüzünden bütün bina boyunca kayabilir de.
Varsayımsal örnek: Bodrumda bir, zeminde ve üç normal katta ikişer daire olan dokuz daireli bir apartman düşünün. Mimar sırayı zemin katta başlatmış, bodrumdaki daireye 9 vermiş. Belediye bodrumdaki kapıya 1 yazıp yukarı çıkmış.
Kat: Bodrum
Daire: Tek
Tapu ve plan: 9
Kapı: 1
Kat: Zemin
Daire: Yol / arka
Tapu ve plan: 1 / 2
Kapı: 2 / 3
Kat: 1. kat
Daire: Yol / arka
Tapu ve plan: 3 / 4
Kapı: 4 / 5
Kat: 2. kat
Daire: Yol / arka
Tapu ve plan: 5 / 6
Kapı: 6 / 7
Kat: 3. kat
Daire: Yol / arka
Tapu ve plan: 7 / 8
Kapı: 8 / 9
Kapısında 7 yazan daire 2. katın arka cephesindedir ve tapuda 6 numaradır. Tapuda 7 numaralı kayıt ise 3. katın yol cephesindeki, kapısında 8 yazan dairedir. Satıcı "7 numarayı satıyorum" dediğinde iki taraf farklı daireleri kastediyor olabilir. Sözleşmeye bu yüzden ada, parsel, blok, kat ve tapu numarasını yazın; kapı numarasını yalnız parantez içinde verin.
Şekil 1: Kapı sırası bodrumdan başladığı için aynı 7 sayısı tapuda ve kapıda iki ayrı daireyi gösterir.
Senette bağımsız bölüm numarasını yanındaki satırlarla birlikte okuyun
Senedin biçimi ve satır adları düzenlendiği tarihe göre değişebilir; bu bilgilerin bir kısmını yalnız tapu kayıt örneğinde görebilirsiniz.
Bilgi: Ada, parsel, pafta
Size ne söyler: Binanın oturduğu taşınmaz
Neye bakarsınız: Projede ada ve parsel yazıyorsa aynı mı
Bilgi: Yüzölçümü
Size ne söyler: Parselin alanı
Neye bakarsınız: Daire metrekaresi değil; daire alanı varsa ayrı satırdadır, yoksa projede arayın
Bilgi: Blok
Size ne söyler: Parseldeki yapı
Neye bakarsınız: Plandaki blok adıyla aynı mı; "5 numara" tek başına yetmez
Bilgi: Kat
Size ne söyler: Dairenin yer tarifi
Neye bakarsınız: Plandaki kat adıyla aynı mı
Bilgi: Numara
Size ne söyler: Dairenin tapudaki kimliği
Neye bakarsınız: Planda aynı sayı var mı
Bilgi: Arsa payı
Size ne söyler: Arsadaki ortak mülkiyet payı
Neye bakarsınız: Paylaşım tablosundaki payla aynı mı; alan değil orandır
Bilgi: Nitelik
Size ne söyler: Daire, dükkân, depo gibi
Neye bakarsınız: Paylaşım tablosundaki nitelikle aynı mı
Bilgi: Eklenti
Size ne söyler: Dairenin dışında olup ona ait yer
Neye bakarsınız: Tapu kayıt örneğinde ve planda var mı
Varsayımsal örnek: Senette A Blok, 2. kat, 6 numara, arsa payı 105/1000 ve 600 m² yüzölçümü yazıyor. Bu kayıt A Blok projesindeki 6 numaralı daireyi gösterir.
Arsa payının alan karşılığı 600 × 105 / 1000 = 63 m² eder, ama bu 63 m²'nin bahçede bir yeri yoktur: pay daireye bağlıdır, ondan ayrı devredilemez. Hesabın mantığını arsa payının daire metrekaresiyle ilişkisi yazısında bulursunuz.
Numara doğruysa ipotek ve şerhi (kayda düşülen notları) de doğru yerde okursunuz. Kat mülkiyetinde her dairenin kütükte ayrı sayfası vardır, bu yüzden kendi daireniz için tapu kayıt örneğini numarayla tapu müdürlüğünden isteyin; eklenti bu örneğin beyanlar hanesinde, yani kayda eklenen açıklamalar bölümünde yazar. Komşu dairenin temiz kaydına bakıp kendi dairenizi temiz sanmayın.
Kat irtifakı, yapılacak veya yapılmakta olan binanın bölümleri üzerinde kurulan haktır; bina bitip kullanma izni alınınca kat mülkiyetine, yani dairenin kendisi üzerindeki mülkiyete çevrilir. Senette kat irtifakı yazıyorsa bu çevirme yapılmamıştır; numarayı ve eklentiyi kütüğün beyanlar hanesinde okursunuz. Okuma yönteminiz değişmez, çünkü ikisi de onaylı projeye dayanır.
Planda numarayı üç yerde arayın
Numarayı ruhsat eki onaylı mimari projede ararsınız. "Bağımsız bölüm planı" diye aradığınız bilgiler de orada durur: vaziyet planı, kat planları, paylaşım tablosu ve metrekare cetveli bu projenin parçasıdır.
Kat maliki, projenin kendi dairesine ait kısmının tasdikli örneğini isteyebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu, 13. madde); proje tapuya verildiği için başvuruya tapu müdürlüğünden başlayın. Senette kat irtifakı yazıyorsa veya bütün proje gerekiyorsa ruhsatı veren idareye başvurun. Alıcıysanız projeyi ve tapu kayıt örneğini satıcıdan isteyin. Kopyanın son onaylı olup olmadığını ruhsatı veren idareden öğrenin: üzerindeki onay tarihinden sonra onaylanmış tadilat projesi var mı?
Önce vaziyet planına bakın. Bu plan binayı parsele yerleştirir, kuzey yönünü gösterir. Çok bloklu sitede bir tuzak var: bloklar aynıysa ve vaziyet planında ayrı ayrı gösterilmişse her blok için ayrı mimari proje gerekmez. Elinizdeki kat planı birkaç bloğa birden ait olabilir, bloğunuzu ancak vaziyet planından doğrularsınız.
Sonra senetteki kata ait kat planını açın ve numarayı dairenin içinde bulun. Dairenin hangi cepheye baktığını, merdivene göre nerede durduğunu ve oda dizilimini not edin.
Son olarak paylaşım tablosuna ve metrekare cetveline geçin. Bu belgelerde numaranızın karşısında nitelik, arsa payı ve eklentiyi, varsa brüt ve net alanı da bulursunuz.
Varsayımsal örnek: Dokuz daireli apartmanın tablosunda iki satır şöyle görünebilir.
No: 6
Kat: 2. kat
Nitelik: Daire
Arsa payı: 105/1000
Net / brüt: 92 / 108 m²
No: 7
Kat: 3. kat
Nitelik: Daire
Arsa payı: 110/1000
Net / brüt: 92 / 108 m²
İki dairenin metrekaresi aynı, payı farklı. Bu tek başına hata değildir, çünkü konum da paya girer. Siz senetteki payın kendi numaranızın karşısındaki payla aynı olmasına bakın.
Planı binaya götürürken sağ ve sol yerine cepheye güvenin
"Sağdaki daire" tarifi nereden baktığınıza göre değişir, plan ise yönünü değiştirmez. Vaziyet planındaki kuzeye ve parsel kenarlarına göre binanın cephelerini bulun, sonra kat planındaki dairenin hangi cepheye baktığını binada doğrulayın. Sahanlıkta daire kapısının yeri ve içeride pencere dizilimi de planla aynı olmalıdır.
Binadaki kat adı da yanıltabilir. Eğimli parselde yoldan girdiğiniz kat, plandaki zemin kat olmayabilir. Mimari projedeki kotlar, yani yükseklik değerleri, bunu çözer: yoldan girdiğiniz katı kotlardan bulun, katları oradan sayın.
Eklentiyi aynı turda kontrol edin. Tapu kaydında yazan depo planda ve binada aynı yerde olmalıdır. Bina ve parseli plana dökecek ölçüm gerekiyorsa bu işi vaziyet planı hizmetimizde anlatıyoruz.
Numaralar tutmuyorsa farkın türü ne yapacağınızı belirler
Gördüğünüz fark: Kapı farklı; senet ve plan aynı
Ne anlama gelir: Kayıt tutarlı, iki numaralama ayrı işliyor
Ne yaparsınız: Belgelerde tapu numarasını esas alın
Gördüğünüz fark: Senet ve plan aynı; iki malik daireleri aralarında değişmiş (kiracılık değil)
Ne anlama gelir: Mülkiyet tescille doğar, fiilî kullanım kaydı değiştirmez
Ne yaparsınız: Malikler anlaşmışsa bile devirden önce avukata gösterin
Gördüğünüz fark: Senetteki numara planda başka kat veya daireyi, ya da farklı payı gösteriyor
Ne anlama gelir: Plan son onaylı ve doğru bloksa kayıt uyuşmazlığı
Ne yaparsınız: Senet ve tasdikli örnekle tapu müdürlüğüne gidin, işlemi erteleyin
Gördüğünüz fark: Plan ile zemin farklı; daire bölünmüş veya birleşmiş
Ne anlama gelir: Tadilat kayda geçmemiş olabilir
Ne yaparsınız: Onaylı tadilat projesi ve yeni arsa payı listesi var mı, ruhsatı veren idareden öğrenin
Senetle plan ayrışıyorsa düzeltmenin yolunu önce tapu müdürlüğüne sorun, taraflar anlaşamıyorsa avukata gidin. Tapu sizi Kat Mülkiyeti Kanununun ek 5. maddesindeki hatalı numara düzeltmesine yönlendirirse bu iş lisanslı harita kadastro bürolarının işleri arasındadır; teknik raporu 4101-627 numaralı lisanslı büromuz da hazırlar, başvuru tapu müdürlüğüne yapılır.
Aynı dairenin dört metrekaresi olur, aynı sütunu karşılaştırın
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği dört ayrı ölçü tanımlar. İlandaki rakam projedekini tutmuyorsa önce aynı sütuna baktığınızı kontrol edin.
Varsayımsal örnek: Daire içi temiz alanı 92 m², dış konturu 108 m², ayrı girişli deposu 7 m² brüt, ortak alanlardan düşen payı 13 m² olan bir daire.
Ölçü: Net alan
Neyi kapsar: Duvarlar arasındaki temiz alan; balkon, teras ve eklenti girmez
Örnek: 92 m²
Ölçü: Brüt alan
Neyi kapsar: Dış kontur; komşu ve ortak alan tarafında duvar ortası
Örnek: 108 m²
Ölçü: Toplam brüt alan
Neyi kapsar: Brüt alan + eklentinin brüt alanı
Örnek: 108 + 7 = 115 m²
Ölçü: Genel brüt alan
Neyi kapsar: Toplam brüt alan + ortak alanlardan düşen pay
Örnek: 115 + 13 = 128 m²
Şekil 2: Brüt alan duvarları da içine alır; komşu ve ortak alan tarafında duvarın yalnız yarısı sayılır.
Aynı daire ilanda 128 m², projede 92 m² görünebilir ve ikisi de doğru olabilir. Şerit metreyle ölçüyorsanız net sütununa bakın, balkonu dahil etmeyin.
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti işlemi 1 Ocak 2019'dan önce yapılmış binanın projesinde brüt ve net alanı bulamayabilirsiniz, çünkü bu liste 2021/4 sayılı Tapu ve Kadastro genelgesine göre o tarihten itibaren aranır. O zaman kat planındaki ölçülerle karşılaştırın.
Sık sorulan sorular
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçince numara değişir mi?
Proje değişmedikçe numaranın değişmesi için bir sebep yoktur, çünkü geçiş kuruluş senedine ve aynı onaylı projeye dayanır. Arada tadilat tescil edildiyse son onaylı listeye bakın.
Kullandığım depo senette görünmüyor, benim değil mi?
Tapu kayıt örneğinin beyanlar hanesine bakın. Depo orada eklenti olarak yazıyorsa dairenin bütünleyici parçasıdır, daireyle birlikte devredilir. Yazmıyorsa ve kendi numarası da yoksa ortak yer olabilir; proje eklentiyi ve ortak yeri ayrı gösterir. Deponun kendi numarasıyla ayrı kaydı varsa o ayrı bir taşınmazdır.
Site yönetiminin Excel'de tuttuğu daire listesi geçerli mi?
Çalışma listesi olarak işe yarar, dayanak olmaz. Kanun onaylı projedeki listeye bakar; noter tasdikli ayrı liste şartı da artık yok. Excel'i projedeki listeden doldurun: blok, numara, kat, nitelik, arsa payı, net ve brüt alan. Paydalar aynıysa son satırda payların toplamı paydayı vermelidir; vermiyorsa yazım hatası arayın.
Kat karşılığı sözleşmeye numara yazılmazsa ne olur?
Hangi dairenin kime düştüğü sözleşmede proje numarasıyla veya yoruma yer bırakmayacak açıklıkta yazılı değilse müteahhit tapuya tek başına başvuramaz. O zaman bütün malikler başvurur ve resmî senet düzenlenir. "2. katta yola bakan daire" yerine proje numarasını yazdırın. Sözleşme öncesi bakılacak diğer belgeler kat karşılığı harita kontrol listesinde sıralı.
Kontrole senetten başlayın
Tapu senedinizi açın; blok, kat, numara ve arsa payı satırlarını kâğıda yazın. Sonra projeyi isteyin, numarayı plan üzerinde işaretleyip daireye gidin. Senet, plan ve daire aynı yeri göstermiyorsa farkın türünü yukarıdaki tablodan bulun; farkı göstermek için ölçü gerekiyorsa bu belgelerle Başiskele'deki ofisimizle görüşebilirsiniz: ölçüyü harita mühendisimiz hazırlar ve imzalar, kaydı düzeltmek tapu müdürlüğünün işidir.
Kaynaklar
PROJENİZİN SONRAKİ ADIMI
İhtiyacınıza uygun sonraki adım.
Konuyla ilgili bilgileri inceleyin ve projeniz için bir sonraki adımı belirleyin.
Kocaeli Vaziyet Planı ve Bağımsız Bölüm Planı