Arsa rayiç bedeli nasıl öğrenilir, ölçümle ilişkisi var mı?

Arsanızın rayiç bedelini e-Devlet'ten veya belediyeden öğrenirsiniz, bunun için ölçüm gerekmez. Arsada vergi değeri birim değer × alandır; dairede arsa payı değerine bina değeri eklenir. Birim değeri takdir komisyonu belirler; ölçüm tek başına vergi değerini değiştirmez. Alan tapuda düzeltilirse kayıt değişebilir, ifraz (bölme) gibi işlemlerde yeniden kurulur.

Rakamı tapu satışı için arıyorsanız: emlak vergisi değeri Aralık 2025'ten beri Harçlar Kanunu'na göre yalnız alt sınırdır, tapuya gerçek satış bedelini yazın. Daha düşük bir rakam yazdırırsanız, gerçek bedel tespit edildiğinde farka düşen harcı ve aynı tutarda vergi ziyaı cezasını, yani eksik ödenen vergi için kesilen cezayı ödersiniz. Arsanın piyasa değerini arıyorsanız cevap e-Devlet'te yoktur; bunun için lisanslı bir değerleme uzmanından rapor alabilirsiniz.

Sokağın değeri sorgudan, parselin kaydı bildirim suretinden öğrenilir

e-Devlet'te iki ayrı hizmet var:

• Aradığınız: Sokağın m² değeri

  e-Devlet hizmeti: Arsa Metrekare Birim Değeri Sorgulama

  Giriş: Gerekmez

  Ne öğrenirsiniz: Seçtiğiniz yıl için cadde veya sokağın TL/m² değeri

• Aradığınız: Kendi parselinizin kaydı

  e-Devlet hizmeti: Emlak Vergisi Bildirim Sureti (Rayiç Bedel) Belgesi Sorgulama

  Giriş: e-Devlet girişi

  Ne öğrenirsiniz: Parselinizin vergi kaydı

Vergi, harç veya satış evrakı için sokak sorgusuyla yetinmeyin, parselin kaydına bakın: 2026'da iki rakam ayrışabilir. Rakamı tapu kaydında aramayın, belediyenin vergi kaydındadır.

e-Devlet'te belediyenizi bulup hizmet listesinden sokak sorgusunu açın; mahalleyi, cadde veya sokağı ve yılı seçin. Kartepe ve Başiskele'de 2021-2026 yılları açılıyor. Güncel rakam için 2026'yı, evrak varsa onun yılını seçin.

Bildirim sureti kişiye özeldir, alıcıysanız satıcıdan isteyin.

Halk dilinde "rayiç" iki rakamdan biridir: TL/m² olan birim değer (mevzuatta "asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değeri") veya bunun alanla çarpımı olan toplam vergi değeri. Bildirim suretinde aradığınız toplam vergi değeridir; alana bölerseniz vergide esas alınan TL/m² çıkar. Belgede bu rakamı bulamazsanız belediyenin emlak biriminden isteyin.

Kasım 2026 itibarıyla Kocaeli'de e-Devlet listeleri ilçeye göre değişiyor:

• İlçe: Başiskele, Çayırova, Darıca, Gebze, Kandıra, Karamürsel, Kartepe, Körfez

  Sokak sorgusu: Var

  Bildirim sureti: Var

  Yolunuz: İkisi de e-Devlet'ten

• İlçe: Derince, Gölcük, İzmit

  Sokak sorgusu: Var

  Bildirim sureti: Listede yok

  Yolunuz: Sokak değeri e-Devlet'ten, parsel kaydı belediyenin emlak biriminden

• İlçe: Dilovası

  Sokak sorgusu: Listede yok

  Bildirim sureti: Listede yok

  Yolunuz: İkisi de belediyenin emlak biriminden

Emlak birimine kimliğiniz, ada ve parsel numaranızla gidin.

Sokak sorgusu yalnız arsanın metrekare değerini verir. Tarlanızı orada bulamazsınız, çünkü arazide birim değer sokağa göre değil, il veya ilçe için kıraç, taban ve sulak cinsine göre belirlenir. Tarlanız ve daireniz için kendi kaydınıza bakın. Tapudaki niteliğin başka neleri değiştirdiğini arsa ile tarla farkını anlatan yazıda bulursunuz.

Rayiç bedeli takdir komisyonu belirler, belediye tek başına değil

Komisyona belediye başkanı veya görevlendirdiği memur başkanlık eder; defterdarlık, tapu, ticaret odası ve muhtar da masadadır. Kocaeli gibi büyükşehirlerde kararlar merkez komisyonuna da gider.

Komisyon parsele fiyat biçmez. Cadde, sokak veya değer bölgesindeki en düşük değerli arsanın asgari değerini esas alır. Bu yüzden köşe başındaki parsel ile en arkadaki parsel aynı birim değeri taşıyabilir. Rakam sokağın en zayıf arsasına göre konmuş bir tabandır, o sokaktaki fiyatların ortalaması değildir.

Takdir dört yılda bir yapılır; sonuncusu 2025'te yapıldı ve 2026'dan itibaren uygulanıyor. Takdire itirazın yolu vergi mahkemesidir: dava süresi 30 gündür ve dava sürerken takdir uygulanmaya devam eder. Kasım 2026'da 2025 takdiri için bu süre geçmiş olabilir; cevap sürenin sizde ne zaman başladığına bağlıdır, dosyanız için bir avukata danışın.

2026'da sokaktaki rakamla parseldeki rakam ayrışabilir

7566 sayılı Kanun 2026 için bir tavan koydu: yeni takdirle hesaplanan arsa vergi değeri, 2025 değerinin iki kat fazlasını geçemez. Yani üst sınır 2025 değerinin 2 katı değil, 3 katıdır.

Varsayımsal örnek: Kocaeli'de 1.500 m² arsa, 2025 birim değeri 600 TL, 2026 takdiri 4.000 TL.

• Adım: 2025 vergi değeri

  Hesap: 1.500 × 600

  Sonuç: 900.000 TL

• Adım: Takdire göre 2026 değeri

  Hesap: 1.500 × 4.000

  Sonuç: 6.000.000 TL

• Adım: Tavan

  Hesap: 900.000 + (900.000 × 2)

  Sonuç: 2.700.000 TL

• Adım: Hesapta esas alınan birim değer

  Hesap: 2.700.000 ÷ 1.500

  Sonuç: 1.800 TL/m²

• Adım: Yıllık emlak vergisi (büyükşehirde arsa, binde 6)

  Hesap: 2.700.000 × 0,006

  Sonuç: 16.200 TL

Bu parselde sokak sorgusu takdir edilen 4.000 TL'yi gösteriyorsa vergi hesabı yine 1.800 TL üzerinden yürür.

Sınırlanan rakam sonraki yılları da belirler. 2027, 2028 ve 2029 değerleri bu rakam üzerinden hesaplanır ve kural olarak yeniden değerleme oranının tamamıyla artar. 2027 için tahmin yapıyorsanız eski rehberlerdeki "oranın yarısı" anlatımına güvenmeyin, o kural 19 Aralık 2025'te değişti.

Daire ve evde rayiç: arsa payı değeri artı bina değeri

Dairenizin rakamı sokak sorgusunda yoktur, belediyenin vergi kaydındadır. Yolunuzu ilçe tablosu gösterir; emlak birimine bağımsız bölüm numaranızı da götürün.

Kayıttaki vergi değeri iki parçadır. Arsa payı değeri, payınızın metrekaresi × sokağın birim değeridir. Bina değeri, brüt (dıştan dışa) alan × bina metrekare normal inşaat maliyetidir; bu maliyeti takdir komisyonu değil, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı birlikte ilan eder. Kayıtta buna varsa asansör, klima veya kalorifer payı eklenir, aşınma payı düşülür.

Arsa payı, tapuda kesirle yazılan ve parselde dairenize bağlı ortak mülkiyet payıdır. Kesri parsel alanıyla çarparsanız metrekare karşılığını bulursunuz; bu rakam dairenizin büyüklüğü değildir.

Varsayımsal örnek: Kocaeli'de 120 m² brüt daire, arsa payı 40 m², sokağın 2026 birim değeri 4.000 TL, bina maliyeti 8.000 TL/m², 2025 vergi değeri 770.000 TL. Tutarlar örnek için seçildi; bu ekler ve aşınma payı hesaba katılmadı.

• Adım: Arsa payı değeri

  Hesap: 40 × 4.000

  Sonuç: 160.000 TL

• Adım: Bina değeri

  Hesap: 120 × 8.000

  Sonuç: 960.000 TL

• Adım: 2026 vergi değeri

  Hesap: 160.000 + 960.000

  Sonuç: 1.120.000 TL

• Adım: Tavan, aşılmıyor

  Hesap: 770.000 + (770.000 × 2)

  Sonuç: 2.310.000 TL

Sokak değeri burada rakamın yalnız yedide birini açıklar. Tapu satışındaki alt sınır da 160.000 TL değil, 1.120.000 TL'dir.

Vergisi öteden beri ödenen veya 2025'te el değiştiren dairede 2026 tavanı birim değere değil, toplam vergi değerine uygulanır. Vergisi 2026'da yeni başlayan binada ise tavan arsa birim değerine uygulanır.

"Rayiç" her işte aynı rakam değildir

Her işte rakamı başka biri belirler.

• İş: Arsanın emlak vergisi

  Rakamı kim belirler: Takdir komisyonu

  e-Devlet'teki değerle ilişkisi: Kendisi

• İş: Tapuda satış

  Rakamı kim belirler: Taraflar beyan eder

  e-Devlet'teki değerle ilişkisi: Yalnız alt sınır

• İş: Kamulaştırma (2942 sayılı Kanun, 11. madde)

  Rakamı kim belirler: Anlaşma yoksa bilirkişi raporuyla mahkeme

  e-Devlet'teki değerle ilişkisi: Emsal satış ve net gelirin yanında unsurlardan biri

Aralık 2025'te değişen tarifeye göre cebri satış dışındaki satışta tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 hesaplanır, alt sınır olarak da tavanlı vergi değeri kullanılır.

Varsayımsal örnek: yukarıdaki arsa gerçekte 7.000.000 TL'ye satılıyor, tapuda 2.700.000 TL yazılıyor ve fark sonradan tespit ediliyor. Fark 7.000.000 − 2.700.000 = 4.300.000 TL'dir. Her taraf için fark harcı 4.300.000 × 0,02 = 86.000 TL, vergi ziyaı cezası da bir kat olarak 86.000 TL'dir; gecikme nedeniyle eklenecek tutarlar buna dahil değildir.

Tapuya vergi değerinin altında, örneğin 2.000.000 TL yazılsaydı harç en az 2.700.000 TL üzerinden, kişi başı en az 54.000 TL hesaplanırdı.

Harcın yanındaki kalemleri 2026 tapu döner sermaye yazısında ayırdık.

Ölçüm metrekareye dokunur, birim değere dokunmaz

Arsanın vergi değeri iki çarpandır: birim değer × alan. İlk çarpanı komisyon sokak için koyar; sınırınızı ne kadar hassas ölçtürürseniz ölçtürün o rakam kıpırdamaz. Ölçümün kendisi yalnız ikinci çarpana dokunabilir, onda da esas olan kayıttaki alandır.

Şekil 1: Ölçümün kendisi birim değere dokunmaz ve vergi değerini tek başına değiştirmez; düzeltme tapuya işlenirse alan kaydı değişebilir.

• Durum: Aplikasyon (tapudaki sınırı araziye işleme), sınır ölçümü

  Birim değer: Değişmez

  Vergi kaydı: Tek başına değişmez

  Ne yaparsınız: Vergi bildirimi gerekmez

• Durum: Ölçülen alan tapudan farklı çıktı

  Birim değer: Değişmez

  Vergi kaydı: Düzeltme tapuya işlenirse değişebilir

  Ne yaparsınız: Önce farkın nedenini bulun

• Durum: İfraz veya tevhid (birleştirme)

  Birim değer: Yeni parselin sokak değeri; 2026 vergisinde tavan uygulanır

  Vergi kaydı: Yeni alanla yeniden kurulur

  Ne yaparsınız: Belediyeye bildirim verin

• Durum: Belediye parselasyonu, arazi arsaya dönüşür

  Birim değer: Arsa birim değerine geçer

  Vergi kaydı: Alan ve oran birlikte değişir

  Ne yaparsınız: Belediyeye bildirim verin

Vergi değerini değiştiren bir işte bildirimi belediyeye siz verirsiniz. Değişiklik hangi bütçe yılında olduysa o yıl içinde; yılın son üç ayındaysa olaydan itibaren üç ay içinde.

Varsayımsal örnek: aynı arsada düzeltme sonucu alan 1.500 m²'den 1.480 m²'ye iniyor. Kayıt yeni alana göre güncellenirse, aynı birim değerle hesap şöyle olur: vergi değeri 1.480 × 1.800 = 2.664.000 TL, yıllık vergi 2.664.000 × 0,006 = 15.984 TL. Fark 16.200 − 15.984 = 216 TL'dir. Ölçümün işi vergi düşürmek değil, sınırınızı ve alanınızı göstermektir. Alan farkının nereden doğduğunu tapudaki yüzölçümü ile ölçülen alan yazısında anlattık.

Varsayımsal örnek: Kocaeli'de 1.000 m² arazi 2025'te belediye parselasyonuyla 600 m² arsaya dönüşüyor. Sokağın 2026 birim değeri 2.000 TL, tavana takılmıyor. Vergi değeri 600 × 2.000 = 1.200.000 TL, yıllık vergi 1.200.000 × 0,006 = 7.200 TL olur. Metrekare düşse de parsel arsa sayıldığı için oran binde 2'den binde 6'ya çıkar.

Rakam tutmuyorsa belediyenin emlak birimine üç soru

Evrak, sorgu ve beklentiniz birbirini tutmuyorsa tek seferde sorun:

1. Parselim hangi cadde, sokak veya değer bölgesinden birim değer alıyor?

2. 2026 hesabımda tavan uygulandı mı, esas alınan birim değer kaç TL?

3. Kayıttaki alan ve nitelik (dairede arsa payı, brüt alan ve bina sınıfı) benimkiyle aynı mı, değilse bildirimi nasıl veriyorum?

Şüpheniz TL/m² ise e-Devlet'e, m² ise ölçüme gidin

Şüpheniz birim değerdeyse e-Devlet ve belediye yeter, harita bürosuna gitmeniz gerekmez. Sınırdan veya tapudaki alandan kuşkulanıyorsanız, ifraz ya da tevhid düşünüyorsanız yol ölçümle başlar.

Hangi işin gerektiğini ada, parsel ve elinizdeki belgelerle danışmanlık hizmetimizde netleştirebilirsiniz. Bize iletişim sayfasından ulaşın.

Kaynaklar

• Kartepe Belediyesi, Arsa Metrekare Birim Değeri Sorgulama (e-Devlet)

• Başiskele Belediyesi e-Devlet hizmet listesi

• 7566 sayılı Kanun, Resmî Gazete metni (GİB kopyası)

• Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği Seri No: 89 (alomaliye.com kopyası)

• Emlak Vergisi Kanunu İç Genelgesi Seri No: 2025/1 (alomaliye.com kopyası)

• Gelir İdaresi Başkanlığı, Emlak Vergisi Rehberi 2025

• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu (Lexpera)

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (Lexpera)