Kamulaştırma haritası: malik parsel kesintisini nasıl kontrol eder?

Kesinti alanındaki bir yanlış bedel ve tapu işlemini etkileyebilir. İdarenin satın alma yazısı, anlaşma tutanağı, mahkeme davetiyesi ve acele kamulaştırma kararı farklı işlemlerdir. İmzanın, tebligatın ve itiraz yolunun sonuçlarını belgeyi görmeden tek bir takvime indirmeyin. Zarfın ve tebliğ kaydının tarihini saklayın; süre veya anlaşma yönünü avukatınızla, alan ve çizgi yönünü harita mühendisiyle inceleyin.

Önce elinizdeki kâğıdın hangisi olduğunu bulun, sonra süre dolmadan haritayı aşağıdaki altı kontrolden geçirin. Çoğunu masada, tapu kaydı ve bir hesap tablosuyla yaparsınız. Ölçüm yaptırmanız gerekip gerekmediğini de bu kontroller gösterir.

“Tebligat geldi” dediğiniz kâğıt birkaç ayrı belge olabilir

İdarenin satın alma yazısı ile mahkeme davetiyesi aynı işlem değildir. Her zarfı tarayın; belgenin adı, düzenleyen merci, esas veya işlem numarası, taşınmaz bilgisi ve tebliğ tarihini ayrı kaydedin. Dava veya başvuru süresini başka bir yazının tarihinden başlatmayın.

• Elinizdeki belge veya durum: İdarenin satın alma yazısı

  Önce neyi doğrulayın?: Başvuru yolu, anlaşmanın sonuçları ve yazıdaki takvim

  Teknik olarak neyi hazırlayın?: Parsel kaydı, kesinti planı, sorularınız

• Elinizdeki belge veya durum: Anlaşma tutanağı

  Önce neyi doğrulayın?: İmzanın devir ve itiraz imkânlarına etkisi

  Teknik olarak neyi hazırlayın?: Alan ve hak türü kontrolü

• Elinizdeki belge veya durum: Mahkeme davetiyesi

  Önce neyi doğrulayın?: Dava türü, dosya, tebliğ ve delil süreleri

  Teknik olarak neyi hazırlayın?: Kroki, hesap, tarihli saha kayıtları

• Elinizdeki belge veya durum: Kalan parça kullanılamıyor

  Önce neyi doğrulayın?: İlgili başvuru ve dava yolunun somut dosyada uygulanması

  Teknik olarak neyi hazırlayın?: İmar durumu ve kalan parça ölçüleri

• Elinizdeki belge veya durum: Acele kamulaştırma kararı

  Önce neyi doğrulayın?: Kararın kapsamı ve dosyaya özgü takvim

  Teknik olarak neyi hazırlayın?: Mevcut tesislerin tarihli kayıtları

Süre kısa görünüyorsa ölçümün tamamlanmasını beklemeden hukuk desteği alın. Satın alma görüşmesine katılmak, bir tutanak imzalamak ve mahkeme dosyasına cevap vermek farklı sonuçlar doğurabilir. Hangi kaydın hangi tarihte yapıldığını belgeleyin; açıklamayı ilgili idare veya mahkeme dosyası ve avukatınız üzerinden doğrulayın.

Kamulaştırma haritası dosyada başka adlarla da geçer

Davetiyeye dava dilekçesinin ve idarenin mahkemeye verdiği belgelerin birer örneği eklenir (10. madde), ama aradığınız sayfanın başlığı "kamulaştırma haritası" olmayabilir: kanun "ölçekli plan" der, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 12 Mayıs 2025 tarihli 2025/4 sayılı Genelgesi "kamulaştırma planı" adını da kullanır. Parseliniz için asıl sayfa, parselin bölünmüş halini tapuya bildiren tescil bildirimi ve krokisidir. Pakette yoksa idareden veya mahkeme dosyasından isteyin.

Haritayı hazırlayan bedele karar vermez: haritayı idare yapar ya da yaptırır, mahkeme aşamasında bedeli bilirkişi raporuna dayanarak hâkim belirler.

Altı kontrol: parsel kimliğinden kalan parçaya

• Kontrol: 1. Kimlik ve malik

  Belge: Davetiye veya plan, tapu kaydı

  Neye bakarsınız: Ada, parsel, yüzölçümü, paylar

• Kontrol: 2. Hakkın türü

  Belge: Yazı veya davetiye, plan

  Neye bakarsınız: Mülkiyet mi irtifak mı

• Kontrol: 3. Parçalar

  Belge: Tescil bildirimi krokisi

  Neye bakarsınız: Nokta numarası, koordinat, iki alan, cins

• Kontrol: 4. Alan

  Belge: Kroki, hesap tablosu

  Neye bakarsınız: Toplam, koordinat hesabı, kesişim noktaları

• Kontrol: 5. Zemin

  Belge: Kroki, fotoğraf

  Neye bakarsınız: Kesilen tesis, tarih

• Kontrol: 6. Kalan parça

  Belge: İmar durumu, kroki

  Neye bakarsınız: Cephe, derinlik, yapılaşma alanı, değer

Kontrol 1: Parsel kimliğini ve malik satırını tapu kaydıyla eşleştirin

Tapu kaydını davetiyenin, davetiye yoksa idarenin planının yanına koyun. Davetiyede taşınmazın yeri, mevkisi, pafta, ada ve parsel numarası, vasfı ve yüzölçümü yazar; her satır tapuyla aynı olmalı. Sonra malik adına ve paylara bakın: ölmüş bir paydaş veya eski adres varsa burada fark edersiniz.

Kontrol 2: Şeridin mülkiyet mi, irtifak mı olduğunu ayırın

Davetiyede ve planda "irtifak" sözcüğünü arayın: şerit her zaman parselinizden düşen alan değildir. İdare, amacına yetiyorsa mülkiyeti almak yerine taşınmazın belirli kesiminde irtifak hakkı, yani o kesimi kullanma hakkı kurabilir. Bu durumda bedel kesilen metrekareye göre değil, taşınmazda oluşan değer düşüklüğüne göre belirlenir; kanunda sabit bir yüzde yoktur. Kontrol 6'daki bedel tablosu bu duruma uymaz. Hat geçişlerinde şeridin nasıl okunduğunu irtifak hakkı haritası yazımız anlatıyor.

Kontrol 3: Krokide kesilen ve kalan parçayı ayrı ayrı bulun

Krokide kesilen ve kalan parçanın nokta numaralarını, koordinatlarını ve yüzölçümlerini arayın. Kanun planda sınır, yüzölçümü ve cins ister; 2025/4 sayılı Genelge ise her parsel için ayrı tescil bildirimi ve bu sayıları gösteren bir kroki arar. Krokide bu sayılar yoksa isteyin, onlarsız bir sonraki kontrolü yapamazsınız.

Genelge'ye göre kesilen parçanın cinsi kamulaştırma amacına göre, kalan parçanın cinsi tapudaki haliyle yazılır. Kesinti bir yol içinse tarlanızın o parçasını krokide "yol" görmeniz bu kuraldan gelir.

Kontrol 4: Alanı iki yoldan hesaplayın

Önce toplayın: kesinti ile kalan, tapudaki alanı veriyor mu? Sonra kesilen parçanın alanını koordinatlardan kendiniz hesaplayın, çünkü köşeli ve eğik parçalarda en çarpı boy yanıltır.

Varsayımsal örnek: Tapuda 1.000 m² olan parselde krokide kesinti 200 m², kalan 800 m² yazıyor; toplam tutuyor. Kesintinin dört köşesi var. Okunur olsun diye ilk noktayı sıfır aldık.

• Nokta: 1

  Y (m): 0

  X (m): 0

  Y × sonraki X − sonraki Y × X: 0 × 0 − 24 × 0 = 0

• Nokta: 2

  Y (m): 24

  X (m): 0

  Y × sonraki X − sonraki Y × X: 24 × 8 − 26 × 0 = 192

• Nokta: 3

  Y (m): 26

  X (m): 8

  Y × sonraki X − sonraki Y × X: 26 × 8 − 0 × 8 = 208

• Nokta: 4

  Y (m): 0

  X (m): 8

  Y × sonraki X − sonraki Y × X: 0 × 0 − 0 × 8 = 0

• Nokta: Toplam

  Y (m):

  X (m):

  Y × sonraki X − sonraki Y × X: 400; yarısı 200 m²

Dördüncü noktanın "sonraki noktası" yine 1. noktadır. Köşeleri çevre boyunca sırayla yazın, numara sırası yanıltabilir; eksi çıkarsa işareti atın. Krokideki alan da aynı koordinatlardan çıktığı için fark yalnız yuvarlamadan gelmeli: bu büyüklükte bir parçada bir metrekarenin altında. Daha büyük farkın açıklamasını isteyin.

Şekil 1: Hesaptaki "sonraki nokta", çevre boyunca gelen köşedir; son köşeden sonra yine 1. noktaya dönülür ve bu örnekte alan 200 m² çıkar.

Toplam tutmuyorsa harita hemen yanlış sayılmaz. Tapu alanı eski bir ölçüme, koordinat alanı yeni hesaba dayanabilir; tapu alanı ile ölçülen alanın neden ayrıştığını ayrı yazıda anlatıyoruz. Tapu Planlarında Yanılma Sınırının Belirlenmesi Hakkında Yönetmelik, alanı koordinatlarla hesaplanıp tescil edilmiş 1.000 m²'lik parselde ±8,8 m²'ye kadar farkı hata saymaz; diğer parsellerde sınırı harita mühendisi köşe noktalarının üretim yönteminden hesaplar. Aşan farkın açıklamasını idareden isteyin.

Hassas noktalar, kesinti çizgisinin parsel sınırını kestiği noktalardır, çünkü iki parçanın alanı da onlara bağlıdır. Harita iki kaynağı üst üste koyar: projeden gelen kamulaştırma sınırını ve kadastrodan gelen parsel sınırını. Hesap tutsa da bu noktaların yerini masada göremezsiniz; bildiğiniz sınırla uyuşmuyorsa ölçüm yaptırın.

Varsayımsal örnek: Parselde 40 m boyunca uzanan kesinti çizgisi içeri doğru 50 cm kayarsa alan 40 × 0,5 = 20 m² değişir. Metrekare 1.000 TL sayılırsa fark 20 × 1.000 = 20.000 TL eder.

Şekil 2: Çizgi kayarsa kesişim noktaları da kayar ve fark çizginin tüm boyunca birikir: 40 m'de 50 cm kayma 20 m² eder.

Haritanın kadastro kontrolünden geçmiş olması sizin köşenizin ölçüldüğü anlamına gelmez. Genelge'ye göre arazi kontrolünde kamulaştırma sınırının parsel sınırını kestiği noktalar ile yeni mülkiyet sınır noktalarının en az %5'i ölçülür.

Elinizde eski bir ölçü krokisi varsa koordinatlarını haritayla doğrudan karşılaştırmayın, ikisi farklı koordinat sisteminde olabilir.

Kontrol 5: Çizginin zeminde neyi kestiğini tarihli kaydedin

Kâğıtta temiz görünen çizgi zeminde kuyunuzla pompanın arasından geçebilir. Çizgiye yakın tesisleri listeleyin, tarihli fotoğraf çekin. Bu kayıt gider talebinizi belgeler: kalan parça imar mevzuatına göre kullanılabiliyorsa, kesilen duvar, kanalizasyon, su, elektrik ve makine gibi tesisleri eski haliyle kullanılır duruma getirme gideri bedele eklenir.

Tesislerin ve dikimlerin yapıldığı tarih bedel değerlendirmesinde önemli olabilir. Büyük ve yıllara yayılan projelerde kamu yararı kararı ve ilan kayıtlarını da isteyin. Hangi tarih ve kısıtın dosyanıza uygulandığını ilgili idare ve avukatınızla doğrulayın.

Kontrol 6: Kalan parçayı imar gözüyle ölçün

Onaylı harita, kalan parçanın kullanılabilir olduğunu göstermez. Uygulama imar planı bulunan alanlarda Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, kamu hizmet tesisleri için yapılan kamulaştırmalardan doğan ifrazları, yani parsel bölünmelerini, ifraz şartlarından muaf tutar (7. madde). Belediyenin normal bir bölmede kabul etmeyeceği bir parça böylece kesintiyle ortaya çıkabilir. Yola cephesi olmayan parsele ise kural olarak ruhsat düzenlenmez (yönetmeliğin 5. maddesi).

Güncel imar durumu belgesini alın; kalan parçanın yola cephesini, derinliğini ve çekme mesafelerinden sonra kalan yapılaşma alanını krokiyle karşılaştırın.

Kalan parça elverişsiz görünüyorsa imar belgesi ve ölçülü krokiyle durumu kayda alın. 2942 sayılı Kanun’un 12. maddesi yönünden başvuru koşulunu, süresini ve başka bir davayla ilişkisini avukatınıza değerlendirtin; rehberdeki bir örnekten zorunlu kamulaştırma sonucu çıkarmayın.

Kalan parça bedeli iki yönde değiştirir: değer düşüşü bedele eklenir, değer artışı düşülür, ama indirim bedelin %50'sini geçemez. Varsayımsal örnek: Aynı 1.000 m² parselin tamamına 1.000.000 TL biçilmiş, kesinti 200 m². Gerçek bedeli mahkeme belirler.

• Kalan 800 m²'ye ne oluyor: Değeri değişmiyor

  Hesap: 1.000.000 × 200 / 1.000

  Ödenecek: 200.000 TL

• Kalan 800 m²'ye ne oluyor: Değeri 800.000 TL'den 700.000 TL'ye düşüyor

  Hesap: 200.000 + 100.000

  Ödenecek: 300.000 TL

• Kalan 800 m²'ye ne oluyor: Değeri 150.000 TL artıyor

  Hesap: İndirim %50 sınırına takılır: 200.000 − 100.000

  Ödenecek: 100.000 TL (50.000 TL değil)

Bulduğunuz farkı doğru kapıya götürün

Harita kontrolü, farkın ölçüden mi değerden mi geldiğini ayırır; ikisi ayrı yola gider. Türkiye Barolar Birliği Dergisi'ndeki bir makale maddi hatayı ölçme, sayma ve hesaplama hatası olarak açıklar: yüzölçümü, yapı alanı, ağaç sayısı, aritmetik.

• Bulgu: Ada, parsel, malik, pay, hak türü

  İncelenecek konu: Belge ve kayıt uyuşması

  İlk muhatap: İdare ve avukat

  Elinizde ne olsun?: Tapu kaydı, davetiye

• Bulgu: Alan, yapı alanı, ağaç sayısı, toplama

  İncelenecek konu: Teknik veya aritmetik fark

  İlk muhatap: Harita mühendisi; usul için avukat

  Elinizde ne olsun?: Hesap, kroki, ölçüm

• Bulgu: Birim değer veya kalan parçanın değer kaybı

  İncelenecek konu: Değerleme ve bedel

  İlk muhatap: İlgili uzman ve avukat

  Elinizde ne olsun?: Emsal, gelir ve tesis kaydı

• Bulgu: İşlemin kendisi

  İncelenecek konu: Başvuru veya dava yolu

  İlk muhatap: Avukat

  Elinizde ne olsun?: Tebligat ve işlem dosyası

• Bulgu: Kalan parça kullanılamıyor

  İncelenecek konu: İmar uygunluğu ve başvuru koşulu

  İlk muhatap: İdare, teknik ekip ve avukat

  Elinizde ne olsun?: İmar durumu, ölçülü kroki

Satın alma aşamasındaysanız bulgunuzu hesabıyla birlikte idareye yazılı sunun ve düzeltme talebinizi imzadan önce açıklatın. Anlaşma olmazsa başvurulacak yol ve süre mevcut işlemin türüne göre avukatınızla belirlenmelidir; bütün tebligat kayıtlarını saklayın.

Fark kâğıtta kapanmıyorsa ölçüm yaptırın

Farkı belgeyle açıklayabiliyorsanız önce yazılı açıklama isteyin. Zemin incelemesi gerekiyorsa takvimi avukatınız ve teknik ekiple birlikte kurun; başvuru veya delil süresini ölçüm randevusu bekleyebilir varsayımıyla geçirmeyin.

Masada kapanan dosyada kesinti ile kalan tapu alanını verir ya da farkı belgeyle açıklanır, koordinat hesabı krokiyle uyuşur, sınır noktaları bildiğiniz sınırla çelişmez, krokideki koordinatlar ve tarihli fotoğraflara göre çizgi tesislerden açıkça uzaktır, kalan parça imar durumuna uyar.

Ölçtürürseniz harita mühendisi krokideki koordinatları zemine aktarır, çizginin yapılara ve kalan parçaya etkisini ölçer. Küçük bir sapma kendiliğinden hata sayılmaz: yanılma sınırını mühendis, noktanın üretim yöntemine ve kullandığı ölçü yöntemine göre hesaplar. Raporda farkı ve sınırı yan yana isteyin; sınırı aşan fark hatadır.

Mahkeme yerinde inceleme yaparsa teknik bulgularınızı dosyanızdaki usule uygun biçimde sunun. Keşif günü ile yazılı delil sunma takviminin aynı olduğunu varsaymayın.

Bu haritayı bir harita bürosu da hazırlayabilir: biz 2012'de Kolin İnşaat için Körfez, Derince ve İzmit'te hızlı tren hattı kamulaştırma haritası hazırladık, güzergâh haritasının üretimini de şeritvari harita hizmeti sayfamızda anlatıyoruz.

Malik tarafındaki ölçüm için ada ve parsel numarasını, tebligat tarihini ve krokiyi iletişim sayfamızdan bize iletebilirsiniz. Alanı ve çizgiyi harita mühendisimiz ölçer, raporu imzalar; parsel sınırının zemine işaretlenmesi gerekirse krokiyi lisanslı büromuz düzenler ve imzalar. Bedel ve dava kararı size ve avukatınıza aittir. Ölçümün tarihinize yetişip yetişmeyeceği ve elinize geçecek belge çalışma başlamadan yazılı olarak netleştirilir.

Kaynaklar

• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, konsolide metin (lexpera.com.tr kopyası)

• TKGM 2025/4 sayılı Tescile Konu Harita ve Planların Yapımı ve Kontrolü Genelgesi, 12 Mayıs 2025 metni (lexpera.com.tr kopyası)

• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, 1 Temmuz 2026 konsolide metin (alomaliye.com kopyası)

• Tapu Planlarında Yanılma Sınırının Belirlenmesi Hakkında Yönetmelik (lexpera.com.tr kopyası)

• Pulak, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasa ile Değiştirilen Hükümleri Çerçevesinde Maddi Hata Davası, Türkiye Barolar Birliği Dergisi