İrtifak hakkı haritası nedir? Enerji ve boru hatlarında parsel üzerinden geçiş

Parselinizden enerji veya boru hattı geçeceğini bildiren bir yazı aldıysanız, bedel görüşmesine gitmeden önce üç sorunun cevabı elinizde olsun. İdare mülkiyet mi istiyor, irtifak mı? Şeridin köşe noktaları ve alanı belli mi? Bu şerit tapunuzla ve zemindeki duvar, kuyu, bina gibi varlıklarla tutuyor mu? Biri eksikse anlaşmadan önce tamamlayın: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 8. maddesine göre imzaladığınız anlaşma tutanağı devir beyanı (ferağ) sayılır ve o irtifakın kamulaştırmasına da bedeline de sonradan itiraz davası açamazsınız.

İrtifak, mülkiyet sizde kalırken parseliniz üzerinde başkası lehine kurulan sınırlı bir haktır. "İrtifak hakkı haritası" ise günlük kullanımda geçen bir ad; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 2025/4 sayılı genelgesinde bu adla tanımlı bir harita türü yok. Elinize aşağıdaki kâğıtlardan biri veya birkaçı geçer.

Dosyadaki her kâğıt başka bir şey söyler

• Kâğıt: Satın alma yazısı

  Kim, hangi işlemde: Hattın idaresi

  Söylediği: Pazarlık çağrısı; tahmini bedeli yazmaz

  Neye bakarsınız: Gönderen idare, tebliğ tarihi

• Kâğıt: Ölçekli plan (genelgede kamulaştırma haritası)

  Kim, hangi işlemde: İdare yapar veya yaptırır

  Söylediği: Hak kurulacak yerin sınırı, yüzölçümü, cinsi

  Neye bakarsınız: Şeridin parsel içindeki sınırı

• Kâğıt: Mahkeme davetiyesi

  Kim, hangi işlemde: Asliye hukuk mahkemesi

  Söylediği: Mevki, pafta, ada, parsel, vasıf, yüzölçümü

  Neye bakarsınız: Bu bilgiler tapunuzla aynı mı

• Kâğıt: Tescil bildirimi ve krokisi

  Kim, hangi işlemde: İdare hazırlatır, kadastro müdürlüğü kontrol eder

  Söylediği: Hak alanı ve dışında kalan kısım, nokta numaraları, koordinatlar, alanlar

  Neye bakarsınız: Köşe koordinatları, alan toplamı

• Kâğıt: İrtifak hakkı cetveli

  Kim, hangi işlemde: Parseli değiştiren işlemde düzenlenir

  Söylediği: Yeni hakkı kurmaz; tapudaki hakkın parsel değişince nereye düştüğünü gösterir

  Neye bakarsınız: Hakkın hangi yeni parsele düştüğü

Sıra şöyle: idare planı yazıdan önce hazırlar, yazı pazarlığı açar, anlaşma olmazsa davetiye gelir. Cetvel ise ancak hak tapuya işlendikten sonra çıkar. 2025/4 genelgesine (12 Mayıs 2025) göre her parsel için ayrı tescil bildirimi düzenlenir, yani krokinin sizin parselinize ait olması gerekir.

Süreleri hangi kâğıdın başlattığını ayırın

İdarenin satın alma veya irtifak yazısı, anlaşma tutanağı ve mahkeme davetiyesi farklı belgelerdir. Birinin tarihiyle ötekinin başvuru süresini hesaplamayın. Her belgenin aslı, zarfı, elektronik tebliğ kaydı, işlem numarası ve tebliğ tarihi birlikte saklanmalıdır.

İlk yazı geldiğinde koordinatlı planı ve parselinize ait krokiyi isteyin. Başvuru yapmak, görüşmeye katılmak ve tutanak imzalamak aynı sonuçları doğurmaz. Metni imzalamadan önce hangi hakkın kurulacağını, bedel ve itiraz yönünden neyi kabul ettiğinizi avukatınızla değerlendirin.

Mahkeme davetiyesi varsa dava türünü ve dosyada bildirilen cevap, delil ve başvuru koşullarını hukuk desteğiyle doğrulayın. Acele kamulaştırma veya farklı bir özel yol belirtilmişse genel bir internet takvimi kullanmayın. Teknik incelemenin tamamlanmasını beklemek zorunda olduğunuzu düşünerek süre geçirmeyin.

Büyük projelerde kamu yararı kararı ve ilan kaydı da önem taşıyabilir. Şerit üzerindeki tesis, yapı ve dikimleri tarihli belgeleyin; hangi kaydın bedel değerlendirmesine ve kullanım kısıtına esas alındığını idareden sorun. Kamulaştırma haritası kontrol rehberi alan ve çizgiyi hangi belgelerle inceleyeceğinizi açıklar.

Şeridi plandan okurken önce köşe noktalarını, sonra alanı arayın

Hat ekseni bir çizgidir, hak alanı ise köşeleri numaralı bir çokgendir. Planda veya krokide o numaraları bulun; koordinat yoksa idareden koordinatlı krokiyi isteyin. Koordinatları sırayla okuyup alanı kendiniz hesaplayın ve yazılı yüzölçümüyle karşılaştırın. Küsurat farkı yuvarlamadan gelebilir; daha büyük farkı hesabınızla idareye yazılı bildirin; düzeltilmeden imzalamak zorunda değilsiniz. Gerçek koordinatlar uzun sayılardır, hesabı bilgisayarda yapın. Tapu planlarında yüzölçümü de köşe koordinatlarından hesaplanır: her kenar için ikinci koordinatların farkını birinci koordinatların toplamıyla çarpar, sonuçları toplar ve ikiye bölersiniz. Sonuç eksi çıkarsa işaretini atın.

Varsayımsal örnek: 90 m x 100 m, 9.000 m²'lik parselde hat batı kenarından girip kuzey kenarından çıkıyor. Krokide dört köşe yazıyor (doğu; kuzey): P1 (0; 40), P2 (80; 100), P3 (40; 100), P4 (0; 70). Şeridin genişliği 24 m; bu sayı yalnız örnek içindir.

• Kenar: P1-P2

  Hesap: (100 - 40) x (80 + 0)

  Sonuç: 4.800

• Kenar: P2-P3

  Hesap: (100 - 100) x (40 + 80)

  Sonuç: 0

• Kenar: P3-P4

  Hesap: (70 - 100) x (0 + 40)

  Sonuç: -1.200

• Kenar: P4-P1

  Hesap: (40 - 70) x (0 + 0)

  Sonuç: 0

• Kenar: Toplam

  Hesap: 3.600 / 2

  Sonuç: 1.800 m² (parselin %20'si)

Hat parseli eğik kestiği için kenarlar eşit değil: P1-P2 100 m, P3-P4 50 m, şeridin ekseni 75 m. Eksen boyuyla çarparsanız doğru sonucu bulursunuz: 75 x 24 = 1.800 m². Uzun kenarla 2.400 m², kısa kenarla 1.200 m² çıkar; ikisinde de 600 m² yanılırsınız. "Boy çarpı en" hesabını ancak eksen boyu belliyse kullanın, değilse koordinatlara dönün.

Şekil 1: Parseli eğik kesen şeritte kenarlar eşit değildir; genişlikle çarpılacak boy, kenarlardan biri değil 75 m'lik eksendir.

Koordinatların hangi sistemde yazıldığını da okuyun. Eski bir ED50 paftadaki değerle ITRF96 krokisini doğrudan karşılaştırırsanız, iki ayrı koordinat sistemi olduğu için aynı nokta kaymış görünür; nedenini eski paftaların koordinat farkı yazısında anlattık.

Genişliği kanun yazmaz, plan söyler

Kanunda hat başına sabit bir metre aramayın. 6446 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu'nun 19. maddesi, dağıtım tesisi ve nakil hatlarında irtifak alanının üç ölçüte göre belirleneceğini söyler: en düşük yaklaşım mesafesi, iletkenin salınım mesafesi, direkler arası uzaklık. Metre değerini ise kendi mevzuatına bırakır. Hattınızın genişliğini, boru hattında da, planınızdan okuyun.

Plan iki boyutlu, hak üç boyutlu olabilir

Kamulaştırma Kanunu'nun 4. maddesi irtifakın taşınmazın belirli bir kesiminde, yüksekliğinde veya derinliğinde kurulabileceğini söyler. Havai hatta şeridin üstü, gömülü hatta altı belirleyici olabilir. Krokideki çokgen bunu göstermez; yükseklik veya derinlik sınırını ve kısıtlanan işleri idareden yazılı olarak sorun.

Şekil 2: Krokideki çokgen şeridin zemindeki genişliğini verir; yükseklik veya derinlik sınırı çokgende yoktur, idareden yazılı olarak öğrenilir.

Aynı şerit, iki ayrı sonuç: mülkiyet kamulaştırması ile irtifak hakkı

• Ölçüt: Mülkiyet

  Mülkiyet kamulaştırması: Kesilen kısım tescil kararıyla idareye geçer

  İrtifak kamulaştırması: Sizde kalır; üstüne hak kurulur

• Ölçüt: Örnekte size kalan

  Mülkiyet kamulaştırması: 7.200 m²

  İrtifak kamulaştırması: 9.000 m²; 1.800 m²'si hak alanı

• Ölçüt: Bedelin ölçüsü

  Mülkiyet kamulaştırması: Kesilen kısma düşen pay, kalanın değer değişimiyle düzeltilir

  İrtifak kamulaştırması: Taşınmazın değerindeki düşüş, gerekçeli

• Ölçüt: Haritada

  Mülkiyet kamulaştırması: Kesinti ve kalan parça

  İrtifak kamulaştırması: Hak alanı ve dışında kalan kısım

• Ölçüt: Parsel sonra bölünürse

  Mülkiyet kamulaştırması: Kalan parça yeni alanıyla işlem görür

  İrtifak kamulaştırması: Hak yeni parçalara dağıtılır

• Ölçüt: Dayanak

  Mülkiyet kamulaştırması: m.12, m.25

  İrtifak kamulaştırması: m.4, m.11

Kanunda irtifak bedeli için yüzde yoktur. Biri size "irtifak bedeli şu orandır" derse dayanağını isteyin, çünkü 11. madde bedeli taşınmazın değerindeki düşüş olarak tarif eder.

Şeridin yeri de bu yüzden metrekaresi kadar belirleyicidir. Aynı 1.800 m² parselin kenarından da geçebilir, ortasından ikiye de bölebilir; alan aynı kalır, geriye kalan kullanım değişir. Mahkeme aşamasında bu farkı bilirkişi raporuna dayanarak hâkim paraya çevirir, gereken ölçüyü harita verir.

Direk ayağı gibi kalıcı bir tesis yeri krokide şeritten ayrı çizilmişse, o alanın hangi hakla alındığını ayrıca okuyun. İdare irtifakı, amacına yetiyorsa mülkiyeti almak yerine kurar; bu yüzden aynı parselde ikisi birlikte görülebilir.

Yazıdaki şirket adı, tapuya yazılacak ad olmayabilir

Hattı işleten şirket, işlemi yürüten kurum ve tapuda adı geçecek taraf ayrı olabilir. Şirket adını aramayın: yazıda hat türünü ve kararı veren kurumu okuyun, tabloda o satırı bulun; son sütun tapuda arayacağınız adı verir. Tablo elektrik ve doğal gazı kapsar; petrol veya su hattında yazıdaki idare adından ve karar bilgisinden yola çıkın.

• Hattı işleten veya hat türü: Özel üretim şirketi

  İşlemi yürüten veya kararı veren: Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu (EPDK)

  Tapuda kimin adına: Tesisin sahibi kamu kurumu, yoksa Hazine; şirkete lisans süresiyle sınırlı irtifak, kullanma izni veya kiralama

• Hattı işleten veya hat türü: Özel dağıtım şirketi

  İşlemi yürüten veya kararı veren: TEDAŞ

  Tapuda kimin adına: TEDAŞ

• Hattı işleten veya hat türü: Kamu tüzel kişiliği olan üretim, iletim, dağıtım lisans sahibi

  İşlemi yürüten veya kararı veren: Kendisi

  Tapuda kimin adına: Kendisi

• Hattı işleten veya hat türü: Doğal gaz

  İşlemi yürüten veya kararı veren: EPDK Kurulu (lüzum kararı)

  Tapuda kimin adına: Mülkiyet alınırsa Hazine; kullanma hakkı bedeli ödeyen tüzel kişide. İrtifakta lehtarı idareden öğrenin

Cetvel yeni hattı kurmaz, tapudaki hakkı yeni parsellere dağıtır

2025/4 sayılı genelgeye göre cetvel, tapuda kayıtlı irtifakların kamulaştırma veya dağıtım işlemi sonunda hangi parsele düştüğünü gösterir. Yeni hat bildiriminde sizi ilgilendiren plan ve krokidir; cetvel, irtifaklı parsel sonradan bölününce (ifraz) veya parselasyonda parçalara ayrılınca düzenlenir. Genelgede cetvel şöyle işler:

• Soru: Nerede görünür?

  Cevap: Ölçü krokisi, tescil bildiriminin düşünceler sütunu, tapu planı, parselasyon haritası

• Soru: Fark çıkarsa?

  Cevap: İdareye ve ilgilisine bilgi verilir

Cetvelden ve krokiden üç bilgiyi çıkarın: hangi hak, hangi yeni parsele düştü, her parselde kaç m². Sonra alanları toplayıp tescilli hak alanıyla karşılaştırın.

Varsayımsal örnek: Tapuda 1.800 m² hak alanı olan parsel ifrazla üç parçaya bölünüyor. Cetvel ve kroki A parçasına 700 m², B parçasına 1.100 m² veriyor, C parçasına hak düşmüyor. 700 + 1.100 = 1.800 m², dağılım tutuyor. B parçasında 1.040 m² yazsaydı toplam 1.740 m² olurdu; 60 m²'lik farkı krokideki koordinatlardan alanları yeniden hesaplayarak ararsınız; fark doğrulanırsa hesabı kadastro müdürlüğüne ve idareye yazılı verin.

Şeridin duvarınızı kesip kesmediğini zemindeki ölçüm gösterir

Plan şeridin koordinatını verir. Şeritte bina, kuyu, duvar veya ağaç varsa harita mühendisi köşe noktalarını zemine aktarır, görüşmeye ölçülü bir krokiyle gidersiniz.

Hak tapuya işlendikten sonra aynı işin adı aplikasyondur: mülkiyet, irtifak ve yol sınırlarının tapu planındaki bilgilere göre zeminde işaretlenmesi (2023/5 sayılı genelge). Aplikasyon ve sınır tespiti hizmeti veriyoruz. Ada, parsel ve elinizdeki kâğıtlarla bize ulaşabilirsiniz.

Hattı yürüten kurum veya yükleniciyseniz güzergâh ölçümü şeritvari harita hizmetimizin konusudur.

İki özel durum: yer altı hattı ve yıllar önce dikilmiş direk

Hat yer altından geçecekse yine irtifak gerekir mi?

Kanun iki ayrı durum tanır. 4. maddenin ilk fıkrası derinlik üzerinde irtifak kurulmasına izin verir. İkinci fıkraya göre ise mülkiyetin kullanımı engellenmiyor, can ve mal güvenliği önlemleri alınıyorsa metro ve tünel gibi geçişlerde kamulaştırma yapılmaz; bu fıkradaki "ücret ödenmez" cümlesini Anayasa Mahkemesi iptal etti. Yazıda irtifak geçiyorsa dosyanız ilk fıkraya girer.

Direk yıllar önce dikilmiş, tapuda hak görünmüyorsa ne yaparım?

Tapu kaydını alıp avukata gidin; direğin konumunu aplikasyonla belgeleyin. Kanunun eski 38. maddesindeki yirmi yıllık dava süresini Anayasa Mahkemesi 2003'te iptal etti; "çok eski, süresi geçti" cümlesini bu yüzden kendiliğinden doğru saymayın.

Görüşmeye gitmeden önce üç kapıda sorulacaklar

1. İdareye: Parselime ait plan ve kroki nerede, hak türü ne, kimin lehine, yükseklik veya derinlik sınırı ve şeritte kısıtlanan işler hangi belgede yazıyor?

2. Büyük projeyse muhtarlığa: Kamu yararı kararı asıldı mı, ilan hangi gün bitti?

3. Avukata: Şerit parselimi kullanılamaz hâle getiriyorsa 2942 sayılı Kanun’un 12. maddesi yönünden hangi başvuru yolu uygulanabilir; somut dosyada hangi süre ve tebligat esas alınır?

Bedel ve dava yolunda kararı avukatınızla verirsiniz, anlaşma olmazsa son sözü mahkeme söyler. Şeridin nereden geçtiğini ve kaç metrekare tuttuğunu ise krokiden siz okursunuz; yapıyla ilişkisini zemindeki ölçüm gösterir.

Kaynaklar

• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, konsolide metin (Lexpera kopyası)

• TKGM 2025/4 sayılı Tescile Konu Harita ve Planların Yapımı ve Kontrolü Genelgesi, 12 Mayıs 2025 metni (Lexpera kopyası)

• TKGM 2025/4 sayılı Genelge, konsolide metnin tanımlar bölümü (Lexpera kopyası)

• TKGM 2023/5 sayılı Talebe Bağlı İşlemlerin Yapımı ve Kontrolü Genelgesi (Lexpera kopyası)

• 6446 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu (Lexpera kopyası)

• 4646 sayılı Doğal Gaz Piyasası Kanunu (Lexpera kopyası)

• Tapu Planlarında Yanılma Sınırının Belirlenmesi Hakkında Yönetmelik (Lexpera kopyası)